Šiame straipsnyje aptariama 107 butų savininkų bendrijos steigimo tvarka, jos veiklos principai ir valdymo struktūra, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais. Bendrijos veikla grindžiama Lietuvos Respublikos Konstitucija, Civiliniu kodeksu, Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu ir kitais teisės aktais bei bendrijos įstatais.
Bendrijos Bendroji Informacija
Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatusis juridinis asmuo. Jos teisinė forma - bendrija. Bendrijos valdomi, naudojami ir prižiūrimi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai yra daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, esančiuose įvairiais adresais.
Bendrija turi mažiausiai dvi sąskaitas Lietuvos Respublikoje įregistruotuose bankuose ar kitose kredito įstaigose. Mažiausiai viena iš jų yra „kaupiamųjų lėšų sąskaita“, kurioje kaupiamos ir patikėjimo teise valdomos butų ir kitų patalpų savininkų lėšos, skirtos Bendrijos valdomų pastatų atnaujinimui.
Bendrijos veiklos tikslas: įgyvendinti Pastatų patalpų savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra, atnaujinimu.
Pagrindiniai Bendrijos Uždaviniai:
- Priimti sprendimus dėl Bendrijos administravimo būdo ir Pastato bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros (eksploatavimo) ir naudojimo organizavimo ir juos įgyvendinti.
- Priimti sprendimus dėl lėšų kaupimo Pastatų atnaujinimui pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
- Organizuoti patalpų savininkų sprendimų priėmimą ir įgyvendinimą dėl Pastato ar jo dalies atnaujinimo (modernizavimo) priemonių.
- Ginti Bendrijos narių ir patalpų savininkų, nesančių Bendrijos nariais interesus, susijusius su Bendrijos veiklos sfera.
- Įtraukti patalpų savininkus į aktyvų savo interesų atstovavimą ir gynimą per Bendrijos įsitraukimą į daugiabučių namų patalpų savininkų interesų grupių veiklą.
Bendrija turi teisę sudaryti sandorius kaip juridinis asmuo. Taip pat atskiro Pastato ar jo dalies patalpų savininkų susirinkimo sprendimu ir pavedimu Bendrija gali sudaryti sandorius šių patalpų savininkų vardu. Bendrija gali pareikšti ieškinį, siekdama apginti Bendrijos narių (patalpų savininkų - ne Bendrijos narių) interesus, susijusius su Bendrijos veiklos sfera.
Bendrijai draudžiama naudoti lėšas sprendžiant teisminius ginčus tarp Bendrijos valdymo organo ir Bendrijos narių dėl Bendrijos valdymo klausimų ir kitiems, negu yra nustatyta Bendrijos įstatuose, tikslams. Taip pat draudžiama teikti paskolas, garantuoti, laiduoti, įkeisti Bendrijos turtą ar kitaip užtikrinti kitų asmenų prievolių vykdymą.
Narystės Bendrijoje Sąlygos
Visi Bendrijos steigėjai - patalpų savininkai, kurie pritarė Bendrijos steigimui, nuo Bendrijos įregistravimo dienos yra Bendrijos nariai. Bendrijos nariu gali būti veiksnus fizinis arba juridinis asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastatuose.
Į Bendriją įstojama ir iš jos išstojama asmens prašymu ir kitais Įstatuose nurodytais pagrindais ir sąlygomis:
- Asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastatuose, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos. Narystė įforminama, įrašant asmenį į Bendrijos narių sąrašą.
- Asmuo, pateikęs prašymą išstoti iš Bendrijos, laikomas išstojusiu iš jos nuo prievolių, susijusių su naryste Bendrijoje, įvykdymo dienos, jeigu Bendrijos Valdymo organas nenusprendžia kitaip.
- Bendrijos nariu yra laikomas kiekvienas patalpos savininkas, kuris iki 2000 m. gruodžio 27 dienos turėjo nuosavybės teises į patalpą Bendrijos valdomame Pastate ir kuris po to neišreiškė valios išstoti iš Bendrijos.
- Asmuo praranda Bendrijos nario statusą, jam netekus nuosavybės teisių, kurių pagrindu jis turėjo teisę į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, esančius Pastatuose.
- Bendrijos narys negali būti pašalintas iš Bendrijos prieš jo valią.
Narystė Bendrijoje pasibaigia Bendriją likvidavus, taip pat fiziniam asmeniui - Bendrijos nariui, mirus; juridinį asmenį - Bendrijos narį, likvidavus arba reorganizavus.
Bendrijos Narių Sąrašas
Bendrijos narių ir jų atstovų sąrašo duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus iki gruodžio 31 d. pagal tos dienos duomenis. Šiame sąraše nurodoma:
- Nario - fizinio asmens, vardas, pavardė, telefono numeris, adresas korespondencijai, elektroninis adresas.
- Nario - juridinio asmens, pavadinimas, kodas, buveinė, juridinio asmens atstovo vardas, pavardė, telefono numeris, elektroninis adresas.
- Asmens įstojimo į Bendrijos narius data.
- Informacija apie notariškai įgaliotą kitą asmenį ar atstovą pagal įstatymą, turintį teisę dalyvauti Bendrijos veikloje Bendrijos nario vardu, ar asmenį, su kuriuo Bendrijos narys yra sudaręs balsavimo teisės perleidimo sutartį.
- Narystės Bendrijoje pasibaigimo data, kai narystė Bendrijoje pasibaigia arba nutraukiama.
Bendrijos Nario Teisės ir Pareigos
Bendrijos narys turi teisę:
- Dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose ir balsuoti priimant sprendimus.
- Balsavimo teisės perleidimo rašytine sutartimi perleisti kitam asmeniui teisę balsuoti Bendrijos narių susirinkimuose.
- Įgalioti kitą asmenį dalyvauti Bendrijos veikloje jo vardu, nurodydamas įgaliojimo terminą ir įgaliojimu suteikiamų teisių ir pareigų apimtį.
- Įgyvendinti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytas teises.
Bendrijos narys privalo:
- Laikytis Bendrijos įstatų, vykdyti Bendrijos organų sprendimus.
- Vykdyti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų numatytas pareigas.
Patalpų savininko teisės ir pareigos, nepriklausančios nuo narystės Bendrijoje, apima teisę imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir kreiptis į Bendriją raštu, reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti patirtas išlaidas proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Patalpų savininkas privalo vykdyti Bendrijos organų, patalpų savininkų susirinkimų sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros ir atnaujinimo, laikytis Savivaldybės tarybos patvirtintų Gyvenamųjų ir bendrojo naudojimo patalpų ir inžinerinių įrenginių naudojimo taisyklių reikalavimų.
Bendrijos Organai
Aukščiausiasis Bendrijos organas yra Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas. Taip pat Bendrijoje sudaromas Bendrijos narių įgaliotinių susirinkimas, turintis visas Visuotinio Bendrijos narių susirinkimo teises, išskyrus teisę spręsti šiais Įstatais Visuotinio BN susirinkimo išimtinei kompetencijai priskirtus klausimus.
Bendrijos valdymo organai yra Bendrijos valdyba ir Bendrijos pirmininkas. Kiti Bendrijos organai: Revizijos komisija ir Ginčų nagrinėjimo komisija. Bendrijos valdymo organų ir Ginčų nagrinėjimo komisijos nariais gali būti tik fiziniai asmenys, kitų organų nariais - ir fiziniai, ir juridiniai asmenys.
Bendrijos valdymo organų kadencija 3 metai; kitų organų kadencija 3 metai. Bendrijos organų narių kadencijų skaičius neribojamas.
Visuotinis Bendrijos Narių Susirinkimas
Visuotinis BN susirinkimas šaukiamas, organizuojamas, balsavimas jame vykdomas ir sprendimai priimami Bendrijų įstatymo nustatyta tvarka, išskyrus ypatumus, nurodytus žemiau. Jeigu Susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti Bendrijos valdymo organą, keisti Bendrijos Įstatus ar svarstyti Bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę Bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie Susirinkimą Bendrijos nariams pranešama raštu šių Įstatų skirsnio Bendrijos pranešimai ir skelbimai nustatyta tvarka.
Visuotiniame BN susirinkime kiekvienas Bendrijos narys turi vieną balsą, nepaisant to, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų, esančių Pastatuose.
Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė Bendrijos narių ar jų atstovų, įskaitant Bendrijos narius, atstovaujamus pagal balsavimo teisės perleidimo sutartis ir Bendrijos narius, Įstatų nustatyta tvarka iš anksto pareiškusius nuomonę raštu Susirinkimo darbotvarkės klausimais. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad Susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis Susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio Susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinas Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis Bendrijos narių šiame punkte aukščiau nurodytomis sąlygomis.
Įgaliotinių susirinkimo narių skaičius nustatomas, vadovaujantis pakankamo ir proporcingo atstovavimo principu. Įgaliotiniu renkamas Bendrijos narys. Įgaliotiniai atstovauja Bendrijos narius teritoriniu principu - pagal Pastatus ir sekcijas (laiptines).
Įgaliotiniai išrenkami laiptinių Bendrijos narių susirinkimuose. Tokiems susirinkimams ir sprendimų juose priėmimui mutatis mutandis taikomos Įstatų normos dėl Visuotinio BN susirinkimo, išskyrus šiuos ypatumus, jei jie neprieštaraus imperatyviosioms teisės aktų normoms: laiptinės Bendrijos narių susirinkimus šaukia Bendrijos valdyba, Bendrijos pirmininkas arba tos laiptinės įgaliotinis savo iniciatyva.
Susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to raštiškai reikalauja daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių toje laiptinėje. Jei per mėnesį nuo daugiau kaip ketvirtadalio tos laiptinės bendrijos narių raštiško pareikalavimo Bendrijos valdyba, Bendrijos pirmininkas arba tos laiptinės įgaliotinis nesušauks susirinkimo, susirinkimą turi teisę sušaukti patys gyventojai.
Šiame straipsnyje pateikiama apžvalga apie 107 butų savininkų bendrijos steigimo tvarką, jos veiklos principus ir valdymo struktūrą. Tikimės, kad ši informacija bus naudinga tiems, kurie planuoja steigti arba jau yra įsteigę bendriją.