Šiame straipsnyje apžvelgiama nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje, daugiausia dėmesio skiriant Vilniui, Kaunui ir Klaipėdai. Straipsnyje pateikiami įvairių ekspertų duomenys ir įžvalgos apie kainas, pardavimus ir investicijas į NT.
Vilniaus NT Rinka
„Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas pastebi, kad 2023 metų balandžio mėnesį pirminės būsto rinkos aktyvumas Vilniuje kiek sumažėjo lyginant su kovu. „Inreal“ aktyvumo sumažėjimą grindžia tuo, kad, bendrovės duomenimis, balandį susitarta dėl 223 būstų (neskaitant atšaukimų) pardavimo. Tai yra 14 proc. mažiau nei kovą (260) ir 29 proc. mažiau nei pernai balandį (314). Tačiau bendras pardavimų skaičius, įvertinus atšauktus susitarimus, balandį buvo pusantro karto didesnis nei kovą.
Bendra butų pasiūla Vilniuje šiuo metu siekia 3642 vnt. Bendras pasiūlos kiekis (įskaitant rezervuotus būstus) sumažėjo nuo 4501 iki 4482 būstų, tačiau šiuo metu pasiūla yra 43 proc. aukštesnė nei prieš metus (3140).
Būsto Kainos Vilniuje
Per mėnesį vidutinė būsto kaina naujų būstų ekonominės klasės segmente padidėjo nuo 2617 iki 2659 Eur/kv.m. Vidutinės klasės būsto kainos padidėjo nuo 3803 iki 3814 Eur/kv.m. Prestižiniame segmente po pabrangimo kovo mėnesį (dėl pasiūlos struktūros ir viešai skelbiamos informacijos) kainos kito nežymiai - nuo 5376 iki 5381 Eur/kv.m. Loftai ir kotedžai šiek tiek pigo, atitinkamai, nuo 2353 iki 2327 Eur/kv.m ir nuo 1850 iki 1848 Eur/kv.m.
Vidutinė parduoto buto 1 kv. m. kaina siekė 3 352 eurus. Vidutinė laisvų butų 1 kv. m. kaina Vilniuje balandį pabaigoje siekė 3386 eurus. Kainos rinkoje išlieka stabilios - nuo metų pradžios fiksuojamas 1 proc. kainų didėjimas.
Pasak ekspertų, pirkėjus nuo aktyvesnio pirkimo pristabdo kylantis EURIBOR ir pinganti nuoma, tačiau vilioja jau pastatytų būstų pasiūla.
„Atsakingo skolinimo nuostatai numato būsto paskolų išdavimą esant 5 proc. palūkanų prielaidai, kas šiuo metu yra tik neženkliai viršyta. Gyventojų pajamos per pirmąjį šių metų ketvirtį padidėjo, o atsižvelgiant į tai, kad nekilnojamo turto projektų plėtros laikotarpiu greitesnis būsto pardavimas sąlygoja tik ankstesnį preliminarių sutarčių sudarymą bei avansinių mokėjimų rinkimo greitį, nėra didelės paskatos kainas mažinti“, - sako T.S. Kvainickas.
„Europos Centrinio Banko bazinė 6 mėnesių palūkanų norma šiuo metu siekia apie 3,6 proc., tačiau vis daugiau kalbama, kad EURIBOR vasarą gali perkopti 4 proc. ribą. Tai pristabdo gyventojų entuziazmą galvojant apie būsto pirkimą“, - sako M. Chmieliauskas.
Ekspertas priduria, kad prie mažesnių būstų pardavimų prisidėjo ir kurį laiką mažėjančios nuomos kainos, taip pat išaugusi nuomojamo būsto pasiūla.
Pardavimai Vilniuje
„Hanner“ analitikų surinkti duomenys rodo, kad 2023 metų balandžio mėnesį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduotas 251 naujos statybos butas ir užfiksuoti 24 nutraukimai. Praėjusių metų balandį buvo parduoti 274 butai, o 2021 metų balandį buvo sudarytos 959 preliminarios sutartys. Balandžio mėnesį Vilniaus rinkai buvo pasiūlyti 174 butai.
Šių metų balandžio mėnesį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 191 būstai ir fiksuota 40 sutarties nutraukimų. Didžioji dalis parduotų būstų yra pastatytuose projektuose.
Išankstiniais nekilnojamojo turto projektų valdymo ir NT paslaugų kompanijos „Citus“ analitikų duomenimis, Vilniaus pirminėje būsto rinkoje nuo metų pradžios sudaryti 862 naujų būtų ir kotedžų įsigijimo sandoriai. Balandį pirkėjai susitarė dėl 214 būstų įsigijimo - beveik tiek siekia šių metų vidurkis (215,5). Pernai tuo pačiu laikotarpiu sandorių buvo trečdaliu daugiau, o 2022 m. balandis buvo 74 sandoriais skaitlingesnis.
„Po rekordinio šių metų kovo, kai buvo nupirkti 343 būstai, balandį jaučiamas pirkėjų atoslūgis -parduota beveik 2 kartus mažiau būstų nei praėjusį mėnesį. Įprastai kovą būstų pardavimai istoriškai būna didesni dėl darbovietėse metų pradžioje mokamų metinių premijų. Kovo mėnesį nuskambėjusios neramios žinios dėl galimos bankų krizės taip pat galėjo paskatinti žmones investuoti į NT, taip siekiant apsaugoti savo santaupas. Tai galimai taip pat prisidėjo prie kontrasto tarp kovo bei balandžio pardavimų“, - komentuoja „Realco“ pardavimo direktorius Marijonas Chmieliauskas.
Šių metų balandis taip pat atsilieka ir nuo pernykščio balandžio: palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2022 metais, kuomet per mėnesį parduoti 233 būstai, šiemet būstų nupirkta 18 proc. mažiau.
Luko Balandžio / 15min nuotr./Projektas „Renesanso“
Balandžio pradžioje didžiausia pasiūla yra vidutiniame segmente - 1455 butai, kurių kainos nuo 3 000 Eur/kv. m. iki 3 700 Eur/kv. m., o mažiausia - ekonominiame segmente su 1014 butu, kurių kaina siekia iki 3 000 Eur/kv. m. Vidutiniame segmente pirkėjams siūlomi 1173 butai, kurių kainos viršija 3 700 Eur/kv. m.
Pasak Registrų centro (RC) duomenų atvėrimo skyriaus vadovo Pauliaus Rudzkio, analizuojant būsto tendencijas ir būstą įsigyjančių pirkėjų elgesį, galima matyti, kad šiemet toliau neblėsta gyventojų noras investuoti į būstą.
„Mažėjančios nuomos kainos ne tik paskatina atidėti nuosavo būsto pirkimo klausimą, bet ir prisideda prie to, kad mažiau perkama būstų ir investicijai. Kuklesnės nuomos kainos neužtikrina investuotojų siekiamos investicinės grąžos“, - kalba „Realco“ atstovas.
Kauno NT Rinka
Pirminės būsto rinkos aktyvumas Kaune per mėnesį šiek tiek padidėjo, rodo „Inreal“ duomenys. Parduoti 64 būstai (69 nauji susitarimai, 5 atšaukti susitarimai) - beveik dvigubai daugiau prieš mėnesį ir apie 50 proc. daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu. Tiesa, 2022 metų balandį buvo fiksuotas gerokai aukštesnis nutrauktų susitarimų skaičius.
Mėnesiniai svyravimai Kaune gali būti skaičiuojami kartais, tačiau verta pažymėti, kad tai nėra dideli rodikliai, todėl net ir dešimties būstų pardavimo skirtumas lemia ženklius skirtumus.
„Esant sumažėjusiam rinkos aktyvumui Kauno mieste fiksuojama gerokai didesnė pasiūla nei iki pandemijos, tačiau augant gyventojų skaičiui laikinojoje sostinėje šis pasiūlos kiekis gali išlaikyti pirminės rinkos balansą atsigavus jos aktyvumui“, - sako T.S. Kvainickas.
Būsto Kainos Kaune
Per mėnesį vidutinė kaina Kauno naujų būstų ekonominės klasės segmente padidėjo nuo 1675 iki 1748 Eur/kv.m. Tam įtakos turi tiek pasiūlos pokyčiai, tiek mažėjanti seniau rezervuotų būstų dalis. Skaičiuojant tik laisvų butų (be rezervuotų) kaina pernelyg nekito ir šiuo metu siekia apie 2080 Eur/kv.m. Vidutinės klasės segmente kainos padidėjo nuo 2755 iki 2778 Eur/kv.m. Atmetus rezervuotus butus kainos siekia 2700 Eur/kv.m. Prestižinės klasės segmente kainos padidėjo nuo 3736 iki 3752 Eur/kv.m. Loftų bei kotedžų kainos iš esmės nesikeitė ir šiuo metu siekia, atitinkamai, 2109 ir 1679 Eur/kv.m.
Klaipėdos NT Rinka
Klaipėda demonstruoja aukštesnius nei įprasta rezultatus, teigia „Inreal“. Balandžio mėnesį fiksuoti 32 pardavimai (be atšaukimų). Nors tai - 22 proc. mažiau nei kovą (41, be atšaukimų), tačiau dvigubai daugiau nei prieš metus (16). Kiek geresniems balandžio mėnesio rezultatams įtakos turėjo pavėluotai įtraukti projektas Danės upės pakrantėje, rašoma „Inreal“ pranešime spaudai.
Šis projektas yra vienas iš kelių didesnių numatytų projektų centrinėje Klaipėdos dalyje, kurie gali pakeisti pirminės būsto rinkos pasiūlos struktūrą uostamiestyje. Tai gali priminti situaciją Kaune, kuomet 2021 metais įvyko būsto pasiūlos struktūros pirminėje rinkoje transformacija, nulemta gyventojų skaičiaus augimo.
Gyventojų Klaipėdoje palaipsniui daugėja, ir nors šis procesas užtruks dar ne vienerius metus, kokybiško būsto pasiūla tam turėtų teigiamą poveikį, prognozuoja „Inreal“.
„Vertinant santykiniais dydžiais, naujo būsto pasiūla uostamiestyje vis dar atsilieka nuo Kauno bei Vilniaus miestų, tačiau rinka įgavo daugiau lakmuso popierėlių, kurie turėtų nulemti vystytojų elgesį artimiausioje ateityje“, - teigia T.S. Kvainickas.
Būsto Kainos Klaipėdoje
Esminių pokyčių pasiūlos kainose nefiksuota. Ekonominės klasės būstai kiek atpigo nuo 1729 iki 1725 Eur/kv.m. Atmetus rezervuotus būstus vidutinė kaina šiuo metu siekia 1834 Eur/kv.m. Nauja pasiūla lėmė nuo 2359 iki 2412 Eur/kv.m. išaugusias vidutinės klasės būsto kainas. Kotedžų segmente pokyčiai nefiksuoti, kaina siekia 1584 Eur/kv.m.
Investicijos į Būstą
RC skaičiuoja, kad Lietuvoje kas penktas būstas gali būti priskirtas investiciniam. „Kitaip tariant, auga įsigyjamų butų skaičiai, kuriuos perka bent vieną butą jau turintys asmenys. Tikėtina, kad antrasis butas buvo įsigytas kaip investicija su tikslu jį išnuomoti“, - 15min komentavo jis.
Žvelgiant į absoliučius skaičius pagal įsigytų investicinių butų kiekį pirmauja Vilnius. Sostinėje per šių metų 9 mėnesius tokių įsigyta 1,2 tūkst. - tai 16 proc. daugiau nei pernai per tą patį laikotarpį. Kaune tokių butų įsigyta 780 - 37 proc. daugiau, o Klaipėdoje - beveik 380 - 25 proc. daugiau nei pernai per tą patį laikotarpį.
„Visoje šalyje šiemet suskaičiavome per 4,4 tūkst. butų, kuriuos įsigijo butą jau turintys pirkėjai. Palyginti su 2018 m. trimis ketvirčiais, šis kiekis išaugo penktadaliu“, - pastebi P.Rudzkis.
P.Rudzkio teigimu, investiciniai būstai Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje pasiskirsto netolygiai, priklausomai nuo atskiro miesto infrastruktūros bei pasiūlos. Vilniuje matoma aiški koncentracija miesto centre, o Kaune butų pirkėjai išsiskaidė į platesnę geografiją.
„Kaune nepastebime tokios aiškios investuotojų koncentracijos miesto centre. Na, o Klaipėdoje investiciniai butai pasiskirstę tolygiai visame mieste, uostamiestyje pirkėjai nevengia investuoti ir toliau nuo centro esančiuose „miegamuosiuose“ rajonuose“, - 15min komentavo P.Rudzkis.
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Resolution“ NT projektų grupės vadovas Algirdas Navickas mano, kad kol kas Lietuvoje mokestinė bazė yra palanki antro būsto pirkėjams.
„Be abejo, bankai griežtina sąlygas antro būsto įsigijimui investiciniais tikslais (nuomai), tačiau antro būsto šeimos poreikiams (vaikams, poilsiui ar pan.) įsigijimo finansavimas yra suteikiamas panašiomis sąlygomis kaip ir pirmojo būsto įsigijimui“, - 15min sakė jis.
A.Navicko nuomone, net ir įvedus NT mokestį, fizinių asmenų investicijos į NT žymiai nesumažėtų.
„Kol kas rinkoje nėra daug alternatyvų apčiuopiamoms ir santykinai saugioms investicijoms kaip į NT. Kol grąža iš indėlių banke yra tokia maža, tol investicija į NT fiziniams asmenims išliks patraukliu pasirinkimu“, - įsitikinęs jis.
A.Navicko teigimu, tarp antrojo būsto pirkėjų populiariausi miestai yra Vilnius, Kaunas (čia perkama daugiau investiciniais tikslais), Palanga, Neringa ir Druskininkai.
„Vidutinio ir vyresnio amžiaus asmenys, gaunantys aukštas pajamas“, - apibendrindamas, į klausimą, kokie žmonės perka antrąjį būstą, atsakė A.Navickas.
Lietuvos Banko Nuomonė
Tiesa, antrojo būsto pirkimo tempai nerimą kelia Lietuvos bankui. Ypač jei tam imamos paskolos, kalbėjo rugsėjį 15min studijoje viešėjęs Lietuvos banko valdybos narys Tomas Garbaravičius.
„Jei žmonės perka akcijas ir kitas investicijas skolintomis lėšomis, tai visada yra rizikos veiksnys. Būstas ne išimtis. Tiesiog tai yra lietuviams geriausiai pažįstama investicijų rūšis ir dabar čia girdžiu labai daug kalbant, klausiant: „turiu laisvų pinigų, gal pasiskolinti, gal investuoti į būstą, išnuomosiu.“ Tai čia tos romantikos gal ir per daug“, - 15min studijoje sakė jis.
Apibendrinimas
Apibendrinant, NT rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat kintanti. Kainos, pardavimai ir investicijos priklauso nuo įvairių veiksnių, įskaitant ekonominę situaciją, gyventojų pajamas, EURIBOR normą ir nuomos kainas. Ekspertai rekomenduoja atsargiai vertinti rinkos tendencijas ir pasitarti su specialistais prieš priimant sprendimus dėl investicijų į NT.
tags: #15 #min #nekilnojamas #turtas