Klaipėdos nekilnojamojo turto (NT) rinka išgyvena proveržį, ypač gyvenamojo būsto segmente. 2025-uosius uostamiestyje galima vadinti proveržio metais: plėtojama vis daugiau naujų būsto projektų bei naujų etapų anksčiau išvystytuose sklypuose. Aktyvi rinka lėmė ir tai, kad būtent pernai įsivažiavo tie būsto projektai, kuriems anksčiau buvo sunku startuoti.
Pagal Registrų centro duomenis, iš viso Klaipėdoje pernai įsigyti 3369 būstai (butai ir namai) arba 16,7 proc. daugiau nei 2024 m. Butų sandorių skaičius uostamiestyje per metus didėjo 16,5 proc. iki 3164 vnt. Namų rinka buvo daug seklesnė: parduoti 205 vienetai, bet tai buvo 19,2 proc. daugiau nei 2024 m.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, dar įspūdingesnius tempus Klaipėdoje rodė pirminė rinka, t. y. iš plėtotojų pernai mieste buvo įsigyta per 580 butų arba net 65 proc. daugiau nei 2024 m.
Būsto Kainų Pokyčiai
Bendrovės duomenimis, praėjusių metų pabaigoje vidutinė Klaipėdos butų kaina siekė 1906 Eur/kv. m arba 10,9 proc. daugiau nei prieš metus. Toks metinis kainų pokyčių tempas Klaipėdoje kiek pranoko Vilnių (10,7 proc.), bet buvo nuosaikesnis nei Kaune (13,8 proc.).
Naujos statybos butų kaina, priklausomai nuo kambarių skaičiaus, rajono ir kitų faktorių, uostamiestyje šiuo metu svyruoja tarp 2000 ir 3800 Eur/kv. m, o senos statybos siekia 1000-3700 Eur/kv. m. Šiuo atveju didžiausios kainos būdingos renovuotuose pastatuose centrinėje miesto dalyje, o nerenovuotuose daugiabučiuose kvadratinio metro kaina siekia 1000-2400 Eur.
Stipriai augantis sandorių skaičius, ypač naujo būsto segmente, buvo matomas nepaisant didėjančių kainų.
Pirminės Rinkos Plėtra
Aktyvią pirminės rinkos plėtrą Klaipėdoje iliustruoja nauji statybų etapai tokiuose projektuose kaip „Arimų žiedas“, „Bastionų namai“, „Pušyno rezidencijos“, „Klaipėdos Holivudas“, „Memelio miestas“, „Teatro namai“, „Liepų terasos“, „Danės krantas“, „Parko pakrantė“ ir „Dvaro slėnis“. Be to, pirmuosius darbus plėtotojai pradėjo projektuose „Jūros 1“, „Baltijos panorama“, „Miško jūra“ ir „City10“.
Nauja plėtra pastaruoju metu koncentruojasi centre ir senamiestyje. Tarp sparčiausiai augančių ir pirkėjų dėmesį sutelkiančių kvartalų išsiskiria „Memelio miestas“, „Bastionų namai“, „Trinyčių rezidencija“, o kiek toliau nuo centro aktyvumą rodo tokie projektai kaip „Dvaro slėnis“, „Danės krantas“, „Klaipėdos Holivudas“, „Liepų terasos“, „Saulės butai“ ir kt.
Didėjanti pasiūla pirminėje rinkoje formuoja naują kainų lygį - Klaipėdoje nestebina ir 3.000 Eur/kv. m kaina, o augant pirminės rinkos sandorių skaičiui, tikėtina, kad kainos didės ir šiemet.
„Teigiamu signalu rinkai tampa ir tai, kad į Klaipėdą vis drąsiau ateina kitų miestų plėtotojai. Pavyzdžiui, bendrovė „Eriadas“ jau turi ne vieną sėkmingą pardavimų istoriją uostamiesčio naujo būsto rinkoje“ - kalba A.Petrikas.
Jo vertinimu, antroje metų pusėje iki 10 proc. mažėsiantis minimalaus pradinio įnašo pirmam būstui reikalavimas prisidės prie tolesnio rinkos aktyvumo visoje Lietuvoje, įskaitant Klaipėdą. Tačiau A. Petrikas atkreipia dėmesį, kad kartu griežtinamos sąlygos perkant antrąjį būstą, kuriuo pajūrio krašte garsėja Palanga ar Šventoji.
„Tiesa, pastaruoju metu vis dažniau kalbama, kad dalis gyventojų parduoda antrąjį būstą Lietuvoje ir investicijas nukreipia į Pietų Europos šalis - ši kryptis ypač ryški Palangos rinkoje, kurioje didelė dalis turto yra antras būstas. Lietuvių sentimentas būstui pietų Europos šalyse šiek tiek juntamas, tačiau didesnio poveikio rinkai neturi, o plėtotojai naujų statybų apsukų pajūryje ir toliau nemažina. Tad antrojo būsto finansavimo pokyčiai Klaipėdos kraštui didelio poveikio, tikėtina, nesukels“, - komentuoja A.Petrikas.
Šalia „Memelio miesto“ 2026-2027 metais įsikurs naujas Klaipėdos uosto direkcijos biuras. Be to, šalia planuojama statyti ir naują kruizinių laivų terminalą.
Nuomos Rinka
Savo ruožtu nuomos segmente „Ober-Haus“ Klaipėdoje fiksuoja aiškų pasiūlos stygių, kuomet, A.Petriko teigimu, rinka tapo priklausanti nuomotojams. Pastarieji, nuosekliai keldami nuomos kainas, pakankamai greitai ir nesunkiai randa nuomininkus. Per pastaruosius metus butų nuomos kainos augo apie 4-5 proc. ir priartėjo prie 11 Eur/kv. m.
„Klaipėdoje vyrauja butų nuomos rinka, o namų nuomai kategorijos praktiškai nėra. Įdomu ir tai, kad uostamiestyje studentams užtenka universitetų bendrabučių, tad nuomos rinką augina darbuotojai ir kiti nuomininkai. Savo ruožtu Palangoje nuoma iš esmės yra tik sezoninė ir trumpalaikė, o tai tinkamai neatspindi ilgalaikių kainų tendencijų“, - pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.
Komercinio NT Atgimimas
Bendrovė pastebi, kad po dešimtmetį trukusios vangios plėtros, teigiamus signalus pastaraisiais metais ėmė rodyti ir komercinio NT sektorius. Jam dėmesį taip pat pradėjo rodyti ir Vilniaus ar Kauno NT plėtotojai bei investuotojai. Tiesa, daugiausia aktyvumo kol kas yra toliau nuo senamiesčio.
„Matomiausia komercinio NT tendencija Klaipėdoje yra prekybiniai sandėliai, vadinamieji „stock-office“, kurie uostamiestyje susidomėjimo ir plėtros sulaukė kiek vėliau nei Vilniuje ar Kaune. Biurų segmente prieš keletą metų stebėjome nuomos sandorius „iš popieriaus“ dar vykstant statyboms, buvo kilęs tam tikras ažiotažas dėl vėjo jėgainių parką galbūt projektuosiančių ar aptarnausiančių užsienio kompanijų, tačiau pernai visa tai priblėso. O prekybinių, maitinimo ir paslaugoms skirtų patalpų segmente ryškus „auksinis trikampis“ tarp „Akropolio“, arenos ir baseino - čia didžiausi gyventojų srautai, ypač savaitgaliais“, - komentuoja A.Petrikas.
Jo vertinimu, kitas ryškesnis „trikampis“ formuojasi Tilžės gatvėje link Jakų žiedo, kur pirmiausia plėtojami sandėliavimo, administravimo, prekybos ir paslaugų objektai. Pavieniai didesni sandoriai ar komercinio NT objektai taip pat įgyvendinami Klaipėdos LEZ ar prieš laisvąją zoną esančiame „Pramonės logistikos parke“ Klaipėdos rajone.
„Žinoma, nors plačiąja prasme Klaipėdos komercinio NT rinkoje ledai buvo pralaužti ir ateinantis dešimtmetis nuteikia optimistiškai, akis tebebado senamiestis, kur ir toliau užsidaro vis dar nemažą pėsčiųjų praeinamumą turinčios kavinės ir restoranai ir kur pilna laisvų patalpų nuomai bei pardavimui. Verslas iš senamiesčio faktiškai persikėlė į kitas zonas, o tai galbūt prisideda prie tolesnio spaudimo su automobiliais susijusiai infrastruktūrai. Pavyzdžiui, bet kokios patalpos bet kur mieste šiandien išnuomojamos tik su sąlyga, kad bus galimybė statyti transporto priemones“, - dėsto A.Petrikas.
Išmanūs Sprendimai Verslui
Profesionalias skalbimo paslaugas viešbučiams, apartamentams ir įmonėms teikianti įmonė „Etspa“ tikriausiai kaip ir daugelis tokio tipo verslų galėjo klientams siūlyti tik griežtas darbo valandas ar menką lankstumą, tačiau jie Klaipėdoje atrado būdą, kaip savo veiklą organizuoti efektyviau. Verslas rūpinasi skalbimu, džiovinimu, lyginimu ir skalbinių pristatymu pagal lankstų grafiką.
Verslui svarbiausia - galimybė dirbti lanksčiai. Todėl, pasak „Etspa“ vadovo Ernesto Putriaus, didžiausiu privalumu renkantis patalpas savo verslui tapo išmanus „Nordspace“ verslo boksų valdymas telefonu: „Tai, kad galime nuotoliniu būdu atrakinti duris, stebėti vaizdą kamerose, reguliuoti kondicionierius ir apšvietimą mums palengvina darbą, o klientams sutaupo daug laiko.“
Šį privalumą akcentuoja ir „Nordspace“ pardavimų vadovė Indrė Šeibokienė, pateikdama konkretų pavyzdį iš automobilių plovyklos, įsikūrusios jų patalpose, veiklos. „Tarkime, klientas ryte atvaro automobilį į valymą ir išvyksta į komandiruotę. Grįžęs vėlai vakare ar savaitgalį, jis gali atsiimti švarią transporto priemonę visiškai nedalyvaujant valyklos darbuotojui. Darbuotojas tiek ryte, tiek vakare klientui vartus gali atidaryti nuotoliu“, - pasakoja ji.
Tokie nuotolinio valdymo sprendimai suteikia verslui galimybę aptarnauti klientus greičiau ir jiems patogiu metu - vakare ar savaitgalį, kai įmonė įprastai nedirba. Tai ne tik sutaupo transporto ir darbo sąnaudų, bet ir padeda išsiskirti rinkoje didesniu lankstumu bei patogumu klientui.
Ieškodamas tinkamų patalpų ir atradęs „Nordspace“, E.Putrius sako, kad šie modernūs verslo boksai Klaipėdoje išsiskyrė naujais sprendimais ir galimybe patalpas pritaikyti pagal individualius poreikius. „Tai buvo pirmas toks sprendimas, kurio nebuvome radę tradicinės patalpų nuomos rinkoje“, - teigia vadovas. Šiuo metu „Etspa“ savo veiklai naudoja tris verslo boksus.
Nuomos Sutartys: Rizikos Mažinimas
Pasak advokatų kontoros „Widen“ vyresniosios teisininkės Guodos Zagorskės, augant ginčų dėl nuomos santykių skaičiui, svarbu derėtis dėl rizikas mažinančių nuomos sutarčių sąlygų.
Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą, vykdyti bet kokio pobūdžio veiklą nuomojamose patalpose yra leidžiama tik statytojui įregistravus pastato 100 proc. baigtumą Nekilnojamojo turto registre. Nuomos sutartyse, sudarytose dar iki pastato statybos užbaigimo, įtvirtinami terminai, per kuriuos tai turi būti pasiekta. Vis dėlto praktikoje šie terminai dažniau lieka formalūs, nei realūs.
„Neįgyvendinus statybos užbaigimo procedūrų laiku, nuomininkams neretai tenka mokėti nuomos mokestį, nors veikla patalpose dar negali būti vykdoma. Tai sukelia nepagrįstas išlaidas ir nuostolius: prarandamos planuotos pajamos, klientų srautai, gali tekti susirasti alternatyvias patalpas laikinai nuomai. Todėl rekomenduoju sutartyje iš anksto aptarti pasekmes, atsirandančias pastato statybos neužbaigus sutartyje numatytais terminais, pavyzdžiui, nuomos mokesčio mokėjimo atidėjimą, kompensacijas ar galimybę nuomininkui nutraukti sutartį, jeigu pastato statybos užbaigimo terminai užsitęstų“, - vardija G.Zagorskė.
Sudarant nuomos sutartį, nuomininkui yra svarbu, kad nuomojamų patalpų paskirtis atitiktų jo vykdomą veiklą, o sutarties turinys suteiktų teisę šią veiklą vykdyti. Vis dėlto pasitaiko situacijų, kai dėl pagrindinio nuomininko veiklos pobūdžio iškyla poreikis patalpose vykdyti papildomą veiklą. Pavyzdžiui, patalpose vykdant maitinimo paskirties veiklą, gali kilti poreikis organizuoti koncertus ar kitus renginius. Patalpose vykdant veiklą, kuri nėra numatyta nuomos sutartyje, nuomininkui gali būti taikomos sutartyje numatytos neigiamos teisinės pasekmės.
„Patariu iš anksto įvertinti ir sutartyje kuo išsamiau apsibrėžti, kokia veikla yra leistina ir bus vykdoma nuomojamose patalpose“, - pataria teisininkė.
Nuomojantis patalpas naujai statomuose verslo centruose, nuomininkams suteikiama vis didesnė laisvė pasirinkti pageidaujamus patalpų įrengimo sprendinius. Tačiau ne visuomet nuomininkai, atvykę į patalpas, išvysta tokį rezultatą, kokio tikėjosi, sudarydami sutartį.
Guoda Zagorskė, advokatų kontoros „Widen“ vyresnioji teisininkė, pataria: „Nuomos sutartyje svarbu aiškiai paskirstyti atsakomybę už patalpų įrengimą, įskaitant terminų laikymąsi, kaštų prisiėmimą, galutinio rezultato atitiktį nuomininko lūkesčiams. Tai ypatingai svarbu, jeigu pagal nuomininko veiklos pobūdį yra taikomi specifiniai patalpų įrengimo reikalavimai, pavyzdžiui, ventiliacijos, apšvietimo ir kiti“.
Reikėtų nepamiršti, kad pasibaigus nuomos sutarčiai, nemaža dalis patalpose atliktų įrengimų lieka nuomotojo nuosavybe. Todėl būtina sutartyje išspręsti ir patalpų įrengimo kaštų paskirstymo bei kompensacijos nutraukus sutartį anksčiau termino klausimus.
Derantis dėl nuomos sutarties sąlygų, būtina atkreipti dėmesį, ar sutarties nutraukimo sąlygos yra lygiavertės, ar kitai šaliai nesuteikiamas pranašumas nutraukti sutartį be pagrįstos priežasties, pasinaudojant trumpesniu įspėjimo terminu ar sumokant nežymaus dydžio netesybas.
„Pastarųjų metų tendencijos rodo nuomininkams kylantį poreikį nutraukti nuomos santykius dėl nuostolingos veiklos patalpose. Pavyzdžiui, išsinuomojus patalpas po kurio laiko nuomininkas pastebi, kad vieta yra tiesiog nepatraukli tokios veiklos vystymui, nepritraukia lankytojų, nėra srauto. Nors praktikoje tai dar nėra plačiai paplitę, rekomenduoju su nuomotoju aptarti galimybę numatyti supaprastintą nuomos sutarties nutraukimo procesą, įskaitant mažesnes netesybas ir trumpesnius įspėjimo terminus, jeigu veikla patalpose taptų nuostolinga“, - pataria G.Zagorskė.
Vis dėlto jei būsite ne pirmas patalpų naudotojas, ypatingai svarbu atidžiai apžiūrėti patalpas ir užfiksuoti visus, net ir menkiausius, jose esančius trūkumus. Trūkumus patartina fiksuoti ne tik raštu, patvirtinus abiejų šalių parašais, bet ir patalpas nufilmuojant ar nufotografuojant.
„Galiausiai, auksinė taisyklė - visi sutarties pakeitimai turi būti fiksuojami rašytiniu šalių susitarimu. Žodiniai susitarimai palieka terpę kiekvienai iš šalių susitarimą interpretuoti savo naudai, tad tam, kad būtų pasiektas konkretus šalių suderintas rezultatas, susitarimai turi būti sudaryti raštu ir pasirašyti abiejų sutarties šalių”, - pabrėžia advokatų kontoros „Widen“ vyresnioji teisininkė Guoda Zagorskė.