Sprendimas, ar nuomotis, ar pirkti butą, yra vienas svarbiausių finansinių sprendimų, kurį priima daugelis žmonių. Patys gyventojai mano skirtingai, o nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta. Šiame straipsnyje aptarsime abiejų variantų privalumus ir trūkumus, atsižvelgiant į dabartinę ekonominę situaciją ir gyventojų lūkesčius.
Gyventojų Patirtys ir Nuomonės
Štai portalo tv3.lt skaitytoja, vilnietė Odeta, nuomojasi būstą, pirkti jo šiuo metu neketina, nes per brangu. „Nuomojuosi nedidelį vieno kambario butą Fabijoniškėse už 450 eurų. Tuo metu paskolos įmoka siektų kur kas daugiau. Be to, nors turiu santaupų, jų neužtektų pradiniam įnašui. Tačiau jeigu rasčiau tikrai puikų būstą įsigyti, man padėtų tėvai. Bet kol jo nerandu renkuosi nuomą“, - pasakojo mergina.
Ji tikino, kad nuomos kainą dar labiau sumažinti galima, gyvenant dviese ar trise. „Studijas baigiau prieš 3 metus, jų metu gyvenau bute su dviem draugėmis, todėl nuomos kainą galėjome dalinti į tris dalis. Šiuo metu gyvenu viena, nes leidžia finansinės galimybės, tačiau jeigu situacija taptų prastesnė, galėčiau vėl nuomotis nebe butą, bet kambarį“, - pripažino Odeta.
Tuo metu vilnietė Kristina prieš metus nusipirko nuosavą būstą Pilaitėje. „Mano paskolos įmoka siekia šiek tiek daugiau nei 600 eurų per mėnesį. Žinoma, nuomai galėčiau rasti ir pigesnių variantų. Tačiau manau, kad svarbu turėti nuosavą būstą. Daug geriau jaučiuosi, kai moku ne nuomos mokestį, bet paskolos įmoką. Juk išmokėjus paskolą būstas bus mano, tai yra mano nuosavybė“, - sakė Kristina.
NT Ekspertų Įžvalgos
NT brokeris Mantas Mikočiūnas komentavo, kad nuoma yra viena iš alternatyvų, kuomet žmogus negali ar nenori įsigyti nuosavo būsto. „Ilgus metus Euribor palūkanų norma buvo nulinė, todėl banko paskolos įmokos buvo gerokai mažesnės negu nuomos kaina už tokį patį būstą. Tačiau kai palūkanos pakilo, situacija apsivertė aukštyn kojomis. Paskolos įmoka išaugo, o nuomos kainos išliko tokios pačios. Todėl šiuo metu paskolos įmokos kur kas didesnės negu nuomos mokestis“, - komentavo NT specialistas.
Anot jo, žmonės atideda būsto įsigijimą, nes bijo, kad paskolos įmoka gali didėti. „Tačiau taip ir turėtų būti, juk mokant kreditą išliekamoji vertė ir atitenka žmogui. Išmokėjus paskolą būstas jam ir priklausys, o mokant nuomą būstas niekada neatiteks žmogui. Taigi, logiška, kad paskolos įmoka ir turėtų būti didesnė. Tačiau pastarąjį dešimtmetį dėl žemo Euribor, situacija buvo susiklosčiusi kitokia“, - atkreipė dėmesį M. Mikočiūnas.
Pasak jo, šiuo metu dalis gyventojų stebi rinką, todėl renkasi nuomą vietoje būsto įsigijimo. „Žmonės laukia palūkanų ir būsto kainų pokyčių“, - pastebėjo NT brokeris.
„Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas atkreipė dėmesį, kad būsto pirkimas daug priklauso ir nuo gyventojų lūkesčių. „Jeigu žmonės yra nusiteikę optimistiškai ir tikisi, kad jų pajamos augs, o palūkanos mažės, jie pirks būstą, o ne jį nuomosis. Be to, lietuviai apskritai yra linkę pirkti ir gyventi nuosavame būste. Pastaruosius 20 metų investicijos į NT generavo didesnę grąžą negu investicijos į akcijas“, - komentavo ekonomistas.
Anot jo, sunku pamatuoti kada apsimoka pirkti būstą o kada ne. „Nusprendęs įsigyti būstą žmogus užsifiksuoja jo kainą, kad ji daugiau nekils. Tačiau gali keistis paskolos įmokos dydis. O nuomojantis būstą gali keistis nuomos kaina. Taigi tiek būsto įsigijimas, tiek nuoma gali būti rizikinga. Ir žmogus renkasi, kurią riziką jis prisiima“, - atkreipė dėmesį Ž. Mauricas.
Pasak jo, žmonės įsigiję nuosavą būstą, juo labiau rūpinasi negu išnuomotu. „Turto turėjimas sukuria paskatas žmogui domėtis tuo turtu, rūpintis aplinka. Nuosavybės teisių turėjimas apskritai yra vienas pagrindinių variklių ekonomikose. Jeigu žmogus turi turto, jis rūpinsis ir šalies gerove ar krašto apsauga, kas dabar tapo ypač aktualu. Juk turintis nuosavybės žmogus, turi dalį ir valstybės, kurioje tas turtas yra. O jeigu žmogus nuomojasi būstą, pavyzdžiui, kaip Vokietijoje, jis nebus suinteresuotas valstybės gerove. Ten žmonės netgi džiaugsis, jeigu valstybėje situacija blogės, nes jiems nuomos kainos sumažės. O galiausiai atėjus pokyčiams, toks žmogus išsikraustys ir nuomosis būstą kitame mikrorajone ar net kitoje šalyje“, - sakė ekonomistas.
NT Rinkos Tendencijos
Pernai NT sandorių rinka pasižymėjo retai sutinkamu reiškiniu, kai bendras sandorių skaičius reikšmingai mažėja, tačiau kainos per metus paauga, teigė įregistruotus NT sandorius analizuojančio Registrų centro analitikai. „2023 metai Lietuvos NT rinkos istorijoje įsimins retai pasitaikančiomis rinkos tendencijomis, kai paklausa reikšmingai mažėja, tačiau tuo pačiu metu kainos kyla. Šie metai NT rinkai buvo pilni iššūkių - metų pradžioje aktyvumą slopino aukštos energijos kainos ir besitęsiantis neapibrėžtumas, vėliau pokyčių įnešė pradėjusios augti palūkanų normos“, - komentavo Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Anot jo, praėjusiais metais NT rinkos tendencijos pasikeitė iš esmės - paklausa bei sandorių skaičius reikšmingai sumažėjo, tačiau NT kainų kreivė visus metus išlaikė kilimo tendenciją. „Gyvenamosios paskirties NT sandorių skaičius nukrito į daugiau kaip 5 metus nematytas žemumas, tačiau kainos išlaikė augimo tendencijas. Esama situacija nėra tvari, tad kitais metais bus įdomu stebėti, kad pradės diktuoti madas: paklausa ar pasiūla“, - sakė P. Rudzkis.
2023 metais visoje Lietuvoje įregistruota 112,8 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 14,3 proc. mažiau nei 2022-aisiais, kai buvo įregistruota 130,3 tūkst. NT objektų pardavimų. Vien tik per praėjusių metų gruodį įregistruota 10 tūkst. NT objektų pardavimų, arba 6,3 proc. mažiau nei užpernai gruodį (10,7 tūkst.), bet 22 proc. daugiau nei praėjusių metų lapkritį (8,2 tūkst.).
Pernai visoje šalyje įregistruota 30,4 tūkst. butų pardavimų - 11,7 proc. mažiau nei ankstesniais metus, kai buvo įregistruota 34,4 tūkst. butų pardavimų. Vien tik per praėjusių metų gruodžio mėnesį įregistruota 2,6 tūkst. butų sandorių, arba 5,6 proc. mažiau nei 2022 metų gruodį, bet 16 proc. daugiau nei pernai lapkritį.
Vilniuje 2023 metais įregistruota beveik 10,6 tūkst. butų pardavimų, arba 8,5 proc. mažiau nei 2022-aisiais, Kaune - beveik 4,3 tūkst. (8,6 proc. mažiau), Klaipėdoje - beveik 2,7 tūkst. (7 proc. mažiau).
Praėjusiais metais Lietuvoje taip pat įregistruota 10,7 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 19,6 proc. mažiau nei 2022 metais, kai buvo įregistruota 13,3 tūkst. namų pardavimų. Vien tik per praėjusių metų gruodį įregistruota 889 namų pardavimai, arba 12,8 proc. mažiau nei užpernai gruodį, bet 17,3 proc. daugiau nei pernai gruodį.
Būsto Kainos ir Nuomos Mokesčiai
Arminas Karalius, „Inreal“ NT brokeris, skaičiuoja, kad vidutinė vieno kambario buto pardavimo kaina 2023 metų I ketvirtį Lietuvoje buvo 92 tūkst. eurų, dviejų kambarių - 154 tūkst. eurų, trijų kambarių - 209 tūkst. eurų. Atitinkamai, nuomos kaina buvo: 430 eurų/mėn., 650 eurų/mėn. ir 910 eurų/mėn.
Skaičiuojant, kiek atsieitų tokio būsto paskola, „Luminor“ vertino idealias sąlygas, o prielaidos buvo tokios:
- Paskolos terminas - 30 metų.
- Pradinė įmoka 15 proc.
- Vieno asmens darbo užmokestis - 1 799 eurų (prieš mokesčius), kai skolinasi ne vienas asmuo, o šeima, skaičiuota, kad abu uždirba po tokią pačią sumą.
- 6 mėn. EURIBOR dydis dabar - 3,06 proc.
- Klientai neturi daugiau jokių finansinių įsipareigojimų (lizingo, vartojimo paskolų ir pan.)
Vertinti trys atvejai: žmogus ima paskolą vienas; skolinasi pora; šeima su 2 vaikais.
Žydra Rakauskaitė, „Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovė, 15min yra teigusi, kad, augant EURIBOR palūkanų normoms, šie skaičiavimai taip pat gali keistis iš esmės. Rinkos tikisi, kad dėl ne taip sparčiai mažėjančios infliacijos Europos Centrinis Bankas (ECB) imsis agresyvesnės politikos, o dėl to EURIBOR vasarą kils iki daugiau nei 4 proc.
Be to, pasak Ž.Rakauskaitės, reikalavimus pajamoms bankas nuolat peržiūri, tad šie skaičiavimai nereiškia, kad bankas tikrai suteiks tokią sumą. Šiuo metu, pavyzdžiui, vienas asmuo, banko skaičiavimu, negalėtų su paskola pirkti trijų kambarių buto, nes pajamos būtų per mažos - žmogus turėtų uždirbti bent 2 500 eurų (netto), kad vienas gautų paskolą tokio dydžio būstui.
„Luminor“ skaičiavimais, 85 proc. būsto vertės paskolos suma „Inreal“ įvertintam būstui - vieno, dviejų ir trijų kambarių - atitinkamai būtų 78 200 eurų, 130 900 eurų ir 177 650 eurų.
Taigi, įvertinus abiejų įmonių skaičiavimus, matyti skirtumai tarp nuomos ir paskolos mokėjimų - dažnu atveju nuoma kainuoja pigiau, nei mėnesinė paskolos įmoka bankui. Už vieno kambario nuomą per mėnesį tektų atseikėti 430 eurus, o paskolai tektų skirti 430-470 eurų. Už dviejų kambarių buto nuomą Vilniuje per mėnesį išleistume 650 eurų, o jo paskola mėnesiui kainuotų 727-770 eurų. Norint išsinuomoti trijų kambarių būstą, tektų kišenę patuštinti 910 eurų per mėnesį, jo paskola atsieitų 986-1070 eurų mėnesiui.
Paskolos įmokos ir nuomos mokestis už to paties ploto būstą vienodas visiems, nepriklausomai nuo to, ar paskolą ima ir būstą perka vienas žmogus, pora ar šeima su dviem vaikais.
Būsto paskola: Svarbiausi klausimai esamiems ir būsimiems skolininkams.
Patarimai Prieš Priimant Sprendimą
Atsakyti į klausimą, pirkti ar nuomotis, A.Karalius vienareikšmiškai negali. Jis sako, kad būsto pirkimas už nuomą yra patrauklesnis tol, kol kainos auga greičiau nei palūkanos.
„Kita vertus, perkant būstą sau - gyvenimui, ilgam laikui, turint reguliarias pajamas, pastovią darbovietę, yra geriau nei nuomotis“, - pastebi brokeris.
Taip, pasak jo, yra todėl, kad, mokant paskolą už būstą, dalis įmokos skiriama jam išpirkti, o nuomojantis pinigai mokami už galimybę naudotis būstu.
Luminor“ banko būsto finansavimo srities vadovė Laura Žukovė sako, kad siekiant objektyviai palyginti nuomos ir paskolos išlaidas neužtenka palyginti nuomos ir paskolos įmokos skirtumo: „Būtina įvertinti tiek reguliarias, tiek galimas vienkartines išlaidas. Įprastai nuomos atveju yra patiriama mažiau išlaidų rūšių, tad užtenka įvertinti nuomos kainą, galimą šios kainos augimą dėl infliacijos, komunalinius mokesčius ir draudimo išlaidas, jei būstas yra draudžiamas. Tam tikrais atvejais tarp nuomotojo ir nuomininko gali būti sutariamos specifinės su būsto išlaikymu ar kosmetiniais pataisymais susijusios išlaidos, tačiau tai priklauso nuo konkretaus atvejo“.
Pasak ekspertės, nuosavo būsto turėtojai be paskolos įmokų, susiduria ir su kitomis, dažnai pamirštamomis išlaidomis, tokiomis kaip būsto draudimas, notaro mokesčiai, turto vertinimas, administraciniai mokesčiai banke. Dalis jų yra vienkartinės, dalis - nuolatinės, tačiau tai irgi turi įtakos bendrai finansinei naštai.
Taip pat pastebimas remonto poreikis - net jei būstas atrodo tinkamas gyventi, dažnai įsigijus būstą prireikia papildomų investicijų į baldus, buitinę techniką ar kosmetinį remontą.
„Vertinant būstą kaip investiciją, svarbu atsižvelgti į individualius poreikius. Tam tikru atveju tai gali būti investicija, siekiant vertės prieaugio, o kitu atveju tik papildomas įsipareigojimas. Viskas priklauso nuo individualaus namų ūkio poreikių, gyvenimo būdo - visuomet verta įvertinti, ar esate sėslus žmogus, ar, susiklosčius tinkamoms aplinkybėms, verčiau keliautumėte aplink pasaulį, ar pasiryžtumėte dar vienoms kraustynėms“, - sako pašnekovė.
Prieš priimant sprendimą, pasak L. Žukovės, svarbu įvertinti kelis aspektus, tokius kaip rizikos tolerancija, kas reiškia kuriam laikotarpiui planuojama investuoti bei kaip greit gali prireikti investuotas lėšas panaudoti kitur, ar tikslas yra gauti ilgalaikę grąžą, o galbūt siekiama spekuliacijos tikslų.
Taip pat svarbu įvertinti, ar investicijų grąža ilguoju laikotarpiu viršytų būsto vertės augimą.
„Nors šiuo metu būsto įperkamumas gerėja, o rinkoje fiksuojamas spartus atsigavimas, situacija gali pasikeisti, jei būsto paklausa pradės dar sparčiau augti, o nekilnojamojo turto vystytojai nespės užtikrinti reikiamos pasiūlos arba smarkiai nukris būsto nuomos kainos“, - sako banko atstovė.
Išvados
Sprendimas, ar nuomotis, ar pirkti butą, priklauso nuo daugelio faktorių, įskaitant finansinę situaciją, asmeninius lūkesčius ir rizikos toleranciją. Abu variantai turi savo privalumų ir trūkumų, todėl svarbu atidžiai įvertinti visus aspektus prieš priimant sprendimą.