Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučio namo savininkų bendrijos steigimo klausimus Lietuvoje, remiantis teisiniais aktais ir praktine patirtimi.
Bendrijos steigimo teisinis pagrindas ir narystė
Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, būti bendrijos nariu nėra privaloma, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai, kurie nėra bendrijos nariai, netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.
Bendrijos veiklos organizavimas
Reglamentuojant patalpų savininkų bendrijos veiklą, svarbu suderinti atstovavimo ir vykdomąsias (administracines) funkcijas, kurias vykdo atitinkamą kvalifikaciją turintys fiziniai ar juridiniai asmenys pagal darbo ar paslaugų sutartis. Bendrijos interesams atstovauja bendrijos valdyba ir pirmininkas, kurie renkami iš namo patalpų savininkų. Su jais neturėtų būti sudaroma darbo sutartis, o už funkcijų vykdymą, kanceliarines išlaidas gali būti atlyginama pagal patalpų savininkų patvirtintą tvarką.
Galiojančiame DNSB įstatyme neadekvati atsakomybė tenka valdybai ir pirmininkui, neįvertinant patalpų savininkų bendrosios (solidarios) atsakomybės už bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą bei šių objektų administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančių subjektų atsakomybės.
ES šalių praktika
Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą. Butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (bendrija) susiformuoja nuosavybės įgijimo pagrindu. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK.
Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus.
Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą. Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.
V.Jonaitis neabejojo, kad tiek būstų savininkams, tiek kalbant apie pačią daugiabučio namo naudojimo tvarką geriausia, jog jį valdytų bendrija. Kai patys savininkai tvarko savo nuosavybę - matyti ir kur kas geresnis rezultatas.
Alternatyvūs valdymo būdai
V.Jonaitis teigė, kad kiek paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas būtų jungtinės veiklos sutartis. „Tai labai panašu į bendriją, pagrindinis skirtumas tik tas, kad nereikia steigti juridinio asmens, o tai, aišku, palengvina situaciją. Savininkai pasirašydami jungtinės veiklos sutartį visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Išrinktajam tenka panaši atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui“, - dėstė Būsto skyriaus vyr. Anot jo, šis valdymo būdas turi šiek tiek rizikos, nes to vieno žmogaus vardu yra atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus - taigi čia irgi gali kilti nesklandumų.
Jei savininkai neatlieka savo pareigos - patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. V.Jonaitis teigė, kad didžiausias to minusas daugiabučio savininkams, kad administratorius nėra pavaldus jiems: „Anksčiau būdavo sakoma, kad skirdama administratorių savivaldybė įveda tiesioginį valdymą. Dabar administratorių gali rinktis butų savininkai, tik jo skyrimą įformina savivaldybė.
V.Jonaitis pabrėžė, kad nepaisant to, kad administratorius turi rengti susirinkimus, informuoti savininkus apie planuojamus ir atliktus darbus, tiesiogiai savininkai jo veiklos nekontroliuoja.
Vis dėlto, labiausiai Lietuvoje prigijusi būtent ta forma, kai daugiabutis valdomas ne pačių savininkų - patys žmonės atsakomybės vengia. V.Jonaitis pabrėžė, kad net jei daugiabučio valdymas ir priežiūra atiduodama į kito asmens, tai nereiškia, kad butų savininkai gali sėdėti rankas sudėję.
Būsto skyriaus vyr. specialistas teigė, kad yra net tokių atvejų, kai žmonės nė nenutuokia, kas valdo jų būstą, o tai - ir savininkų, ir administratoriaus apsileidimas. Kiekvieno namo laiptinėse turi kabėti skelbimų lenta su valdančiojo kontaktais, o jei to nėra - gyventojai turi domėtis, kodėl.
Aplinkos ministerija primena, kad daugiabučio priežiūra ar jos organizavimas yra kiekvieno savininko atsakomybė. Netinkamai prižiūrimi ir eksploatuojami pastatai gali pakenkti ne tik gyventojams, bet ir aplinkai. Neprižiūrimas būstas ilgainiui tampa avarinės būklės, o tai neretai baigiasi nelaimėmis.
Bendrijos įstatai
Bendrijos įstatai keičiami Susirinkimo sprendimu. Įstatai patvirtinti 20... m. ........................d.
Žemiau pateikiami daugiabučio gyvenamojo namo bendrijos įstatų punktai:
- Sutrumpintas pavadinimas: Vilniaus m. DGNSB ................, arba Vilniaus m. A. .........................SB.
- Bendrijos valdomi, naudojami ir prižiūrimi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai yra daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose (toliau - Pastatas), esančiame adresu: .......................... Vilniaus m., Vilniaus m. sav.,; unikalus Nr.
- Bendrija turi mažiausiai dvi sąskaitas Lietuvos Respublikoje įregistruotuose bankuose ar kitose kredito įstaigose.
- Bendrija turi teisę sudaryti sandorius kaip juridinis asmuo.
- Asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastate, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos.
- Asmuo, pateikęs prašymą išstoti iš Bendrijos, laikomas išstojusiu iš jos nuo prievolių, susijusių su naryste Bendrijoje, įvykdymo dienos, jeigu Bendrijos Valdymo organas nenusprendžia kitaip.
- Bendrijos narių ar jų atstovų sąrašo duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus.
- Bendrijos pirmininkas turi turėti aukštąjį ar jam prilyginamą išsilavinimą; aukštasis ar jam prilyginamas techninis, teisinis, ekonominis, viešojo administravimo specialisto išsilavinimas būtų privalumas. Bendrijos pirmininkas turi turėti gyvenamąją vietą toje vietovėje, kur yra Pastatas, bei būti nepriekaištingos reputacijos.
- Bendrijos valdymo organų kadencija 3 metai; kitų organų kadencija 4 metai.
- Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė Bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis Susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio Susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinis Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis Bendrijos narių. Nesant kvorumo pakartotiname Susirinkime, procedūra gali būti kartojama dar vieną kartą ne anksčiau kaip po dviejų savaičių po pirmojo pakartotinio Susirinkimo.
- Susirinkimo darbotvarkės klausimais Bendrijos narys gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę. Tai galima atlikti pasirinktinai: faksu; elektroniniu laišku persiunčiant pasirašytą ir nuskenuotą raštą arba pasirašytą raštą užklijuotame voke įteikiant (nusiunčiant) Susirinkimo organizatoriui.
- Slaptas balsavimas Susirinkime yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas Bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis Susirinkime dalyvaujančių Bendrijos narių.
- Bendrijos valdybą sudaro trys nariai, įskaitant Bendrijos pirmininką.
- Visus butų ir kitų patalpų savininkų prašymus, skundus Bendrijos valdymo organas išnagrinėja per 10 darbo dienų.
- Nuolatinė balsų skaičiavimo komisija išrenkama Visuotiniame BN susirinkime iš trijų asmenų: Komisijos pirmininko ir dviejų narių.
- Bendrija privalo turėti atskirą kaupiamųjų lėšų sąskaitą. Visos patalpų savininkų lėšos, esančios kaupiamųjų lėšų sąskaitoje, įskaitant lėšas, surinktas ir (arba) naudojamas Pastato ar jo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti, į apskaitą įtraukiamos ir tvarkomos kiekvienam patalpų savininkui atskirai.
- Susirinkimas gali nuspręsti samdyti audito įmonę Bendrijos metinių finansinių ataskaitų auditui atlikti. Audito išvados pateikiamos Bendrijos pirmininkui (valdybai) ir visuotiniam susirinkimui.
- Bendrijos metinės ūkinės finansinės veiklos ir finansinių ataskaitų patikrinimui (auditui), taip pat neeiliniam Bendrijos ūkinės finansinės veiklos patikrinimui su revizoriumi sudaroma laikinoji darbo sutartis.
- Jeigu Lietuvos Respublikos teisės aktai numato tam tikrų pranešimų paskelbimą viešai spaudoje, tokie pranešimai skelbiami dienraščio „Lietuvos rytas" šeštadieniniame priede „Sostinė".
Šaltiniai:
- Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatai (nuo 2015-08-13).
- Patalpų savininkų mėnesinių įmokų skaičiavimo ir mokėjimo teisės aktų sąrašas.
- Daugiabučių namų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriaus atrinkimo, skyrimo ir keitimo tvarkos aprašas.
- Šilumos ūkio įstatymas.
- Daugiabučių namų priežiūros tvarka.
- Kauno m. Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.
- Daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo metodika, LR aplinkos ministro 2018 m. gegužės 3 d. įsakymas Nr.
- Administruojamų daugiabučių gyvenamųjų namų bendrosios nuosavybės nuolatinės techninės priežiūros tarifų apskaičiavimo metodika.
- Apie gyvūnų čipavimą.
- Gyvūnų gerovės ir apsaugos įstatymas.
Kiti teisės aktai:
- Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarkos aprašas (nuo 2015-01-01).
- Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkų atsiskaitymo už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas tvarkos aprašas.
- Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas.
- Įsakymas dėl prašymų suteikti paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti nagrinėjimo tvarkos aprašo patvirtinimo.
- Įsakymas dėl lėtinių ligų, kurių sunkiomis formomis sergantiems asmenims ir šeimoms, kuriose yra tokių asmenų, suteikiama teisė į paramą būstui išsinuomoti, sąrašo patvirtinimo.
- Lietuvos Respublikos gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas.