Jau daugiau nei šimtmetį nekilnojamasis turtas išlieka didžiausia pasaulyje turto klase. Valstybė, neviršydama valstybės paveldėto turto tikrosios vertės, net 60 proc. pasaulio turto yra sukaupta nekilnojamojo turto rinkoje. Jo vertė - kelis kartus didesnė nei aukso, naftos ir kitų natūraliųjų išteklių.
Šiandien panagrinėsime nekilnojamojo turto rinkos situaciją, investavimo galimybes ir turto nelygybę.
Nekilnojamasis turtas išlieka viena geidžiamiausių investavimo sričių.
Nekilnojamasis turtas kaip investicija 2025 m.
Nekilnojamasis turtas išlieka viena geidžiamiausių investavimo sričių 2025 m., tačiau sprendimas, ar tai tinkamas pasirinkimas jūsų finansiniams tikslams, reikalauja kruopščios analizės. Po 2023-2024 m. palūkanų normų pokyčių ir kintančių regioninių dinamikų nekilnojamojo turto rinka siūlo tiek viliojančių galimybių, tiek reikšmingų iššūkių.
Taigi, ar nekilnojamasis turtas yra gera investicija 2025 m.? Trumpas atsakymas - taip, nekilnojamasis turtas 2025 m. išlieka patrauklia investicija, tačiau su svarbiomis išlygomis. Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos (NAR) duomenimis, nepaisant pastarųjų metų rinkos svyravimų, per pastarąjį dešimtmetį nekilnojamasis turtas užtikrino vidutinę 8,6 % metinę grąžą, lenkdamas daugelį kitų turto klasių.
Privalumai:
- Apsauga nuo infliacijos: 2025 m.
- Mokesčių lengvatos: 2024 m.
Iššūkiai:
- Aukštesnės palūkanų normos: Nors palūkanos sumažėjo nuo 2023 m. aukštumų, 2025 m.
Pelningumas priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant vietą, rinkos laiką, valdymo efektyvumą ir investavimo strategiją. Mūsų dabartinių rinkos duomenų analizė atskleidžia kelias investicijų rūšis, kurios 2025 m. užtikrina aukštesnę grąžą:
- Maži daugiabučiai 2025 m.
- Rizikos: Nuomininkų valdymo sudėtingumas, aukštesnės priežiūros išlaidos, galimas laisvų butų poveikis.
-
- Rizikos: Aukštesni kapitalo reikalavimai, vykdymo sudėtingumas, nuomos rizika.
- Nepaisant reguliavimo iššūkių kai kuriuose didmiesčiuose, trumpalaikė nuoma 2025 m.
- Rizikos: Sezoniškumas, reguliavimo pokyčiai, aukštesnės operacinės išlaidos, rinkos prisotinimas populiariose vietose.
Nors ankstesnė dalis nagrinėjo investicijų tipus, čia analizuojame konkrečias turto kategorijas, vietas ir savybes, kurios dabartinėje ekonominėje aplinkoje užtikrina aukštesnę grąžą. REIT fondai siūlo likvidų būdą investuoti į nekilnojamąjį turtą be tiesioginio valdymo.
Pastaba: Istorinė grąža negarantuoja ateities rezultatų.
Diversifikavimas:
"Vanguard" ir "Wharton School of Business" tyrimai rodo, kad 15-25 % portfelio alokacija nekilnojamajam turtui pagerina rizikos ir grąžos balansą, padidindama grąžą 0,8 % ir sumažindama volatilumą 1,2 %.
Nekilnojamasis turtas 2025 m. išlieka galinga turto kūrimo priemonė, tačiau sėkmei reikia daugiau niuansų, tyrimų ir strateginio planavimo nei anksčiau. Pelningiausios investicijos pasižymi stipriais ekonominiais pagrindais, pridėtinės vertės galimybėmis, palankia pasiūlos-paklausos dinamika ir mokesčių bei sverto privalumais. Laikydamiesi šių principų ir vengdami dažnų klaidų, investuotojai gali maksimaliai išnaudoti nekilnojamojo turto potencialą ilgalaikiam turtui ir finansinei laisvei kurti.
Kaip įsigyti pirmąjį nuomojamą turtą 2025 m. (žingsnis po žingsnio vadovas!)
Būsto rinka Lietuvoje: situacija ir perspektyvos
Tuo tarpu Lietuvoje būsto įperkamumo tema aktuali mums visiems, net ir tiems, kurie negalvoja jo nei pirkti, nei parduoti. Todėl, kad būstas nėra vien NT objektas, turėti būstą - bazinis žmogaus poreikis, tai ne vien stogas virš galvos, ne tik vieta, kur galima auginti vaikus, bet ir turtas, teikiantis saugumo ir priklausymo visuomenei jausmą.
Tačiau situacija nėra tokia rožinė. Pasak „Swedbank“ analitikų, vidutines pajamas gaunančiam namų ūkiui 50 kv. metrų butas Vilniuje yra sunkiai įperkamas. Tai liudija ir skaičiai - Vilniuje per šių metų liepą parduoti vos 69 naujos statybos būstai. Tuo tarpu prieš metus per tą patį mėnesį jų buvo parduota net 565, tad pardavimai krito 86 proc. Tai nesumažino naujos statybos būstų kainos, priešingai, vidutinė kaina pakilo dar 3,7 proc., t. y. iki 3122 eurų už kvadratinį metrą.
Visoje šalyje per metus 21 proc. sumažėjo ir individualių gyvenamųjų namų pardavimai - nuo 9 tūkst. Tokio NT rinkos sulėtėjimo priežastis paaiškinti nesudėtinga - nuo 2021 metų sausio iki 2023 metų rugsėjo dėl infliacijos realios dirbančių žmonių pajamos beveik neišaugo, o palūkanos už būsto kreditus padidėjo 3 kartus - nuo 2 proc. iki 6 proc.
Kita vertus, Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuo 2020 metų pirmo ketvirčio iki 2023 metų antro ketvirčio ir naujos statybos butų kainos Lietuvoje kilo 55 proc., o Vilniuje - net 62 proc.
Būsto kainų pokyčiai Lietuvoje nuo 2020 metų.
Nuo 2020 m. visoje Europoje NT kainos šuoliavo į viršų - pandemijos išgąsdintos Vyriausybės ėmėsi skatinti ekonomikas ir išdalijo įmonėms milijardines subsidijas, dalis jų padidino darbuotojų darbo užmokestį, tad perkamoji galia augo. Per karantiną ir Lietuvos gyventojų sąskaitose kaupėsi pinigai: asmeninėse bankų sąskaitose papildomai buvo sukaupta 4 mlrd. eurų, dar 3 mlrd. eurų padidėjo įmonių indėliai.
Šiuos procesus atspindi ir skaičiai: 2020 m. Lietuvos būsto rinkoje pirkimai siekė 2,2 mlrd. eurų, o 2021-aisiais ši suma išaugo iki 3,2 mlrd. eurų, padidėjo visu milijardu. Ir pandemijai atslūgus NT rinkos šventė tęsėsi. Dėl karo Ukrainoje į Lietuvą persikėlė gyventi per 40 tūkst. pabėgėlių. Pakvietus Lietuvos įmonėms, atvyko keliasdešimt tūkstančių baltarusių, dar atvyko daugiau kaip penki tūkstančiai rusų.
Valstybės parama ir būsto politika
Šiais metais pasigirdo spontaniškų politikų siūlymų kompensuoti išaugusias būsto kredito palūkanas. Finansinei 15-30 proc. paramai, kuri, jaunų šeimų prašymu, buvo skiriama daliai būsto kredito sumokėti arba pradiniam įnašui padengti, per 5-erius metus išleista 82 mln. eurų. Tai nėra milžiniška suma, tačiau tokios subsidijos tik padidino būsto kainų infliaciją, nes buvo finansuojamos statybos Vilniaus, Kauno, Klaipėdos priemiesčiuose, vietovėse, kur namų sklypų bei būstų paklausa ir taip buvo didžiausia.
„Lietuva neturi aiškios būsto politikos, - teigia dr. Jolanta Aidukaitė, Lietuvos socialinių mokslų centro Socialinės politikos skyriaus vyriausioji mokslo darbuotoja. Būsto politika galėtų būti suprantama ir plačiau: tai ne tik būsto statyba, bet ir infrastruktūros plėtra, saugios kaimynystės kūrimas. Šiuo metu Lietuvoje siekiama dviejų tikslų: pirma, padėti jaunoms šeimos nusipirkti pirmąjį būstą. Tai subsidijos mažas pajamas turinčioms šeimoms ir jaunoms šeimoms, besikuriančioms regionuose. Bet šios priemonės nesprendžia esminių būsto sektoriaus problemų. Tokia parama yra palanki privatiems būsto vystytojams ir prisideda prie kainų augimo.
Kitas būsto politikos tikslas yra padėti socialiai pažeidžiamoms gyventojų grupėms, suteikiant joms socialinį būstą arba paramą būstui išsinuomoti. Kol kas Lietuvos būsto politiką lemia NT rinkos žaidėjai.
Alternatyvos: valstybinis būsto sektorius
„Viena iš priemonių, kaip suvaldyti būsto kainas ir išspręsti būsto įperkamumo problemą, galėtų būti valstybinio būsto sektorių plėtojimas. Tokius būstus galėtų išsinuomoti ne tik patekusieji į skurdo spąstus, bet visi nenorintys ar laikinai negalintys nusipirkti savojo būsto. Tačiau tai reikalautų tiesioginių valstybės investicijų, privačių vystytojų motyvacijos bei nepelno siekiančių organizacijų bendradarbiavimo“ - teigia J.
Tarkime, Olandijoje valstybė nuosekliai investuoja į nacionalinio būsto fondą, t. y. kartu su savivaldos bendrijomis pastato tūkstančius namų bei butų. 34 proc. šio fondo būstų yra socialiniai (o Amsterdame tokių būstų dalis siekia net ir 50 proc.). Tokią gerąją patirtį galėtų perimti ir Vilnius. Įdomu tai, kad Olandijoje už viešąsias lėšas pastatyti būstai dalyvauja ir komercinėje būsto nuomos rinkoje.
Lietuvoje, kaip ir JAV, pasirinktas liberalusis būsto politikos modelis, kai rinka reguliuoja būsto pasiūlą bei kainas. Tačiau ar Lietuvoje, o ypač Vilniuje, būsto rinką galime vadinti laisva? Vos prieš kelerius metus Vilniaus savivaldybėje nuvilnijo skandalas: teisėsauga tyrė biurokratų savivalę, dėl kurios buvo vilkinamas statybų leidimų išdavimas. O kuo mažiau leidimų, tuo mažesnė būstų pasiūla, o tai vietinės rinkos lyderiams leidžia diktuoti kainas.
Tokenizacija NT rinkoje: ateities perspektyvos
Paradoksalu, jog nepaisant technologinės pažangos, vartotojams investuoti į nekilnojamąjį turtą dėl mažo supratimo ir menko pasitikėjimo šia turto klase išlieka sudėtinga. Nekilnojamojo turto klasė, lyginant su akcijų ir obligacijų rinkomis, bankiniais depozitais, yra gero pajamingumo klasė. Tiek JAV, tiek Europoje net 80 proc. individų gerovės sudaro iš gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto gaunamos pajamos. Beje, lietuviai taip pat dažniausiai yra linkę investuoti būtent į nekilnojamąjį turtą.
Esminis skirtumas, lyginant akcijų ir obligacijų rinkas su nekilnojamojo turto rinka, yra rinkos likvidumas. Pavyzdžiui, kompanija Apple kainuoja ne vieną milijoną JAV dolerių, tačiau bet kas gali įsigyti jos akcijų. Tuo metu nekilnojamojo turto rinkoje vyrauja visiškai priešinga situacija. Viena to priežasčių - lėtas ir brangus nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo procesas, vidutiniškai trunkantis 3-6 mėn.
Šioje vietoje, kaip sprendimą, galėtume pasitelkti tokenizaciją. Rinkoje jau kelerius metus veikianti tokenizacijos technologija plačiajai visuomenei geriausiai žinoma dėl kriptovaliutų, tokių kaip Bitcoin ar Ethereum, pagrįstų Blockchain tinklu. Pasak pašnekovo, tokenizacijos procesą, kuomet turtas gali būti išskaidytas į šimtus ar tūkstančius dalių ir taip platinamas tarp vartotojų, galima pritaikyti tiek įmonių akcijoms, tiek nekilnojamam turtui.
Kaip vieną pagrindinių tokenizacijos privalumų verslininkas I. Laurs yra linkęs išskirti finansinių procesų decentralizaciją. Lyginant su centralizuotu modeliu, kuris šiuo metu yra taikomas klasikinėje finansinėje technologijoje, decentralizacija užtikrina proceso patikimumą ir saugumą.
Verslininko įsitikinimu, reikės bent 10 m., kol tokenizacijos technologija bus prieinama eiliniam žmogui, o pajamingų objektų vertė gali padvigubėti. Tačiau jau dabar egzistuoja ne vienas pavyzdys, kuomet yra tokenizuojama nuo dangoraižių Dubajuje, kurortų Havajuose iki atskirų butų, automobilių ar meno kūrinių, pavyzdžiui, galima tapti Da Vinčio paveikslo bendrasavininku. Tokenizacijai tapus įprastu instrumentu, ženkliai keistųsi žmogaus santykis su turtu, gyvenamąja vieta. Galbūt pasidarys daug paprasčiau ir greičiau keisti būstą, kuomet asmuo su juo nebus susietas turtine sąsaja.
Pajamų nelygybė ir turto pasiskirstymas
Ekspertai pažymi, jog tai, kad nedidelė gyventojų dalis savo rankose sutelkia vis didesnę pasaulio turto dalį, visų pirma lemia didelė pajamų nelygybė, taip pat didesnės turtingųjų taupymo normos. Be to, turtingi gyventojai turi galimybę daug investuoti į verslą, akcijas ir kitą finansinį turtą ir tai jiems suteikia neproporcingai didelių pranašumų.
Šie duomenys pasaulio lyderius turėtų įspėti, kad, turtingiausiems pasaulio gyventojams toliau kaupiant turtus, visuomenėje augs nepasitikėjimas ir nepasitenkinimas, ypač tuo atveju, jeigu valdžia nesiims priemonių, kad pakeistų šią padėtį.
Pajamų nelygybė pasaulyje.
„Oxfam“ surinkti duomenys rodo, kad 2 153 pasaulio milijardieriai turi daugiau turto nei 4,6 mlrd. skurdžiausių žmonių Žemėje. Ypač dėl pajamų nelygi kenčia moterys ir mergaitės, nes jos dažniausiai yra globėjos, kurios „priverčia mūsų ekonomikų, verslų ir visuomenių ratus suktis“.
Pasak tyrimo autorių, prasčiausiai gyvena neturtingos moterys ir mergaitės, nes jos „kasdien po 12,5 mlrd. valandų dirba neapmokamą darbą“, kuris yra vertinamas mažiausiai 10,8 trln. dolerių per metus. „Mūsų sugedusios ekonomikos pildo milijardierių ir didžiųjų verslo įmonių kišenes paprastų vyrų ir moterų sąskaita. Nenuostabu, kad žmonės pradeda abejoti, ar milijardieriai išvis turėtų egzistuoti“, - sakė „Oxfam“ vadovas Indijoje Amitabhas Beharas.
„Praraja tarp turtuolių ir skurdžių nebus panaikinta be sąmoningų kovos su nelygybe priemonių“, - teigė A. Beharas.