Nors toks būsto tipas, kaip kotedžas, formaliai net neegzistuoja - nei Statybų įstatyme, nei statybos techniniame reglamente šis terminas nenaudojamas - jo populiarumas tarp pirkėjų vis auga.
Dažniausiai tai dvibutis ar keliabutis namas, turintis bendrą sieną su kaimynais (sublokuotas per buto sieną, garažą ar stoginę), atskirą įėjimą, kiemelį.
Kotedžų pasirinkimas - išties nemažas: vien Vilniuje projektų, plėtojamų vystytojų, kuriuose galima įsigyti kotedžų, yra apie 50, o Kaune - apie 30.
Panagrinėkime konkretų pavyzdį: 95 m² ploto kotedžas miegamajame rajone (Pilaitėje) Vilniuje kainuoja apie 110 000 Eur. Į šią kainą įeina dvi automobilių stovėjimo vietos, gana nemažas kiemelis (maždaug nuo 50 iki 120 m²), ekonomiškas geoterminis šildymas.
Kaune to paties ploto kotedžas kainuoja pigiau - apie 97 000 Eur. Loftą Vilniaus Naujamiestyje (Vytenio g.) galima nusipirkti ir kiek pigiau: 95 m² kainuos apie 74 000 Eur, tačiau tai - specifinis būstas ir ne visiems jis priimtinas, be to, jo įrengimas taip pat bus brangesnis nei įprasto buto.
Tiesa, viename brangiausių Vilniuje projektų, plėtojamame Konstitucijos pr., 100 m² butas kainuos net 404 650 Eur, tuo tarpu, viename pigiausių - Perkūnkiemyje, Leičių g.
Pastaruoju metu Vilniaus mieste daugėja individualius namus siūlančių projektų-gyvenviečių, tačiau jos dažniausiai yra tolokai nuo miesto centro, o kaina - tik šiek tiek žemesnė ar tokia pati kaip kotedžų.
Beje, kartais sunkoka atskirti, kada siūlomas būstas yra namas, kada - kotedžas.
Vilniuje individualius namus siūlančių projektų yra aplink Panerius, Lentvarį ar Vokę, Zujūnus, Galgius. Kaune individualūs namai visada buvo paklausūs, todėl jų pasirinkimas - tikrai nemažas; kainų spektras - taip pat didelis.
Taigi kotedžo kaina, lyginant su butais ir namais, yra pakankamai konkurencinga.
Kodėl gi kotedžas yra pigesnis nei butas? Pirmiausia, todėl, kad pastatyti daugiabutį yra daug sudėtingiau ir brangiau: sudėtingesnis projektavimas, papildomai kainuoja bendrosios patalpos, laiptinės. Žinoma, kotedžų kainos taip pat skiriasi. Jų galima rasti ir arčiau centro arba perspektyviose laikomose vietose.
Kotedžai dažniau būna didesni nei butai, tačiau mažesni nei namai. Jie statomi dažniau toliau nuo miesto centro, miegamuosiuose rajonuose, o kvadratinio metro kaina būna mažesnė nei buto, tačiau kiek didesnė nei namo.
Kiekvienas būsto tipas turi savų privalumų ir savų minusų, o pirkimo sprendimą priimti reikia atsižvelgiant į konkrečius poreikius.
Individualių namų ir kotedžų rinka
Kaip teigia NT analitikas, įmonės „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius, individualių namų ir kotedžų rinka kiekvienais metais tampa vis aktualesnė ir populiaresnė, sudaroma vis daugiau sandorių. Anot jo, augant gyventojų pajamoms, nebūtinai auga ir nekilnojamojo turto kainos - didėjant pajamoms, daugėja norinčių įsigyti aukštesnės kokybės būstą. Tai atsispindi ir kotedžų bei individualių namų segmente.
Pilaitėje individualių namų ir kotedžų segmentas šiuo metu yra plėtojamas labiausiai - parduodamų būstų yra apie 600. Tai sudaro beveik trečdalį visos šio segmento būstų pasiūlos Vilniuje.
Aktyviausiai Pilaitėje šiuo metu plėtojamas yra „Karaliaučiaus slėnio“ projektas, kurį užbaigus, rinką papildys dar virš 700 būstų.
A. Antanavičiaus teigimu, iš pradžių žmonės labai aktyviai pirko būstus, o dabar šiek tiek mažiau, tačiau šiuo pavyzdžiu užsikrėtė kiti vystytojai ir ėmėsi spartesnės rajono plėtros. Pilaitėje imtas vystyti gyvenamųjų ir kotedžų kvartalas pateikė pirkėjams puikią galimybę įsigyti būstus tiems, kurie nori savo namuose ir aplink juos turėti daugiau erdvės, nuosavą kiemą.
„Gyvenvietė buvo daugiau orientuota į šeimas, nes kotedžus perka jau nebe jaunimas, o šeimos su vaikais. O joms yra aktualiausia, kaip gyvens jų vaikai. Kainos prasme, Pilaitė nėra labai brangi, ji buvo brangstanti, bet kainos jau gal dvejus metus laikosi stabiliai. Apskritai kalbant apie vienbučius ir dvibučius, kainos labai nestipriai kilo, priešingai nei daugiabučiuose. Kainas labai sunku pakelt, nes tada potencialus pirkėjas sako, kad gali ir pats pasistatyt, o kai tu nori buto, daugiabučio sau nepasistatysi“, - komentuoja analitikas.
Kadangi kainos prasideda nuo 100 tūkst. eurų, vertėtų pasverti, kur pirkti labiau norisi ir apsimoka - ar butą arčiau miesto centro, ar daugiau savo erdvės mažiau perkrautame rajone, kur gyvenimo kokybė gali būti geresnė. Kita vertus, svarbu įvertinti ir kelionės į darbą laiką, kuris, gyvenant Pilaitėje, gali būti pakankamai ilgas.
Kaip naujas! Puikiai įrengtas butas Vilniaus Centre
„Kalnėnai, Pavilnys ilgai buvo „ant bangos“, jie ir tebėra, tačiau Pilaitėje vieni vystytojai pagalvojo galbūt šiek tiek plačiau ir pradėjo statyti didelį, kvartalinį projektą su socialine infrastruktūra, ko anksčiau nebuvo. Kad žmonės galėtų socializuotis, įvairius renginius daryti, bendruomeniškumą skatinti. Iki tol tai buvo pavieniai projektai, kiekvienas gyveno sau, nebuvo jokio išskirtinumo. Vienam vystytojui labai sekėsi pardavinėti, tuomet ir kiti pasekė šia sėkmės istorija“, - sako A. Antanavičius.
Infrastruktūros trūkumas
Vis dėlto, jis atkreipia dėmesį į tai, kad sparti kvartalo plėtra lemia ir infrastruktūros bei socialinių institucijų - mokyklų, darželių stygių. Visa tai turėtų atsirasti, tačiau neatsiranda, nes vystytojams nelabai apsimoka statyti mokyklas bei darželius. Analitiko manymu, kvartalas vis dėlto turi daugiau minusų nei pliusų ir jis pats nesirinktų gyventi tokiame rajone.
„Nenorėčiau vaiko į darželį vesti labai toli, nes vietos Pilaitėje tikrai negausiu. Mokykloje kai reikės gauti, irgi bus sudėtinga. Dauguma žiūri tik kaip pastatyt būstą, jį parduot, gaut naudą ir po to galbūt tą patį daryt kitame mikrorajone. Manau, kad vystytojai turėtų atiduoti daugiau indėlio į tokių atokesnių teritorijų urbanizaciją“, - savo mintimis dalinasi A. Antanavičius.
Jis taip pat kelia klausimą, kodėl vieno rajono infrastruktūra turėtų rūpintis viso miesto gyventojai. Pavyzdžiui, kodėl Lazdynų gyventojai turėtų savo mokesčių dalimi padengti darželių ir mokyklų statybas Pilaitėje, kai galbūt ir jam pačiam norėtųsi, jog jo darželis būtų rekonstruotas.
Pasak specialisto, dar vienas dalykas, į kurį potencialūs pirkėjai turėtų atkreipti dėmesį, yra vystytojo pažadai ir jų vykdymas. Pavyzdžiui, vystytojas pasižada, kad pastatys darželį ar mokyklą, tačiau praėjus metams ir daugiau, darželio vis dar nėra ir galiausiai jis nebestatomas, o darbus perima savivaldybė.
„Savivaldybė gal ir pastatys po dviejų metų, bet žmonės, kurie nusipirko būstą, gali likti prie suskilusios geldos. Nereikėtų būti tokiem lengvatikiam ir taip lengvai nepasitikėt, nes tai yra pirkiniai virš 100 tūkst. eurų, imamos didelės paskolos. Aš norėčiau, kad pirkėjai truputį paspaustų vystytojus, kad jie realiai kažką padarytų, pradėtų darželį statyt. Tada ta problema būtų sprendžiama“, - tikina A. Antanavičius.
Dideli sklypai yra nupirkti plėtotojų, kurie būstus stato kvartalais. Tačiau šiek tiek toliau už Pilaitės yra pavienių sklypų ir gyvenamųjų valdų, kur žmonės perka ir stato sau savarankiškai. Jie taip pat susiduria su ta pačia infrastruktūros problema, tačiau A. Antanavičius pamini, jog yra ruošiamas infrastruktūros įstatymas, kuris įpareigotų vystytojus nuo statomo ploto įnešti tam tikrą įnašą į biudžetą infrastruktūrai gerinti. Tačiau kol kas tokių pokyčių artimiausiu metu nenusimato.
Kainos ir apdaila
Populiariausi kotedžai Pilaitėje, kaip ir daugelyje rajonų, yra maždaug 100 kv. metrų. Tokio dydžio naujos statybos būsto su daline apdaila kaina yra apie 100-110 tūkst. eurų. Pasak A. Antanavičiaus, į apdailą taip pat labai svarbu atkreipti dėmesį, mat ji būna labai skirtinga.
Nuo apdailos užbaigtumo priklauso, ar bus įrengtos vidinės pertvaros, ar bus laiptai į antrą aukštą, nes jų įrengimas gali labai nemažai kainuoti papildomai.
Kotedžų ir individualių namų rinka konkuruoja su tais, kurie patys statosi sau namus. Statistiškai Vilniuje per metus 1000-1200 vienbučių ir dvibučių, o naujos statybos sandorių yra apie 300-400. Vadinasi, likusi dalis būstų yra pastatomi, tačiau neparduodami. Anot pašnekovo, galima daryti prielaidą, kad didžioji dalis žmonių namus statosi sau.
Tokiame kontekste tikėtis, kad kainos kils, yra beveik nerealu.
„Gyventojų pajamos yra didėjančios, tada žmogus galintis pasiskolinti daugiau, uždirbti daugiau, galvoja apie būsto pasigerinimą. Kaip matau per sandorių ir statybų statistiką, pasigerinimas yra ne perkant brangesnį butą, bet ieškantis nuosavo namo, vienbučio/dvibučio“, - komentuoja analitikas.
Problema yra tokia, kad arti centro tokio būsto turėti nepavyks, todėl vienintelis variantas lieka už miesto. Tuomet ir kyla pagrindiniai klausimai dėl susisiekimo bei infrastruktūros, todėl tai gali šiek tiek pristabdyti kotedžų ir individualių namų rinkos plėtrą.
Konkurencija daugiabučiams
Pirkėjams dabar jau yra siūlomi ir visai nedideli kotedžai, užimantys vos 50-60 kv. metrų. Kyla natūralus klausimas, kuo toks kotedžas yra pranašesnis už tokio pat dydžio butą.
A. Antanavičius atkreipia dėmesį, kad šiuo atveju, kotedžui dar priklauso gabalėlis žemės, o šalia gyvena tik du ar trys kaimynai.
„Tai irgi yra tam tikras pliusas, žmogus negyvena tokiam dideliam kolūkyje, taip pavadinkim, turi kažkiek žalios erdvės, gali kažką pasikepti ar eiti basas po žolę pasivaikščioti ir turi tokį patį plotą, kurį turėtų daugiabutyje, už kainą, siekiančią 1400-1500 eurų už kv. metrą ne Pilaitėje, o arčiau miesto. Tai yra tokia pakankamai konkurencinga kaina lyginant su butais“, - aiškina ekspertas.
Kadangi kotedžų plotai pasidarė panašaus ploto kaip ir butai, anot A. Antanavičiaus, vystytojai turėtų įvertinti ir jų pasiūlą bei pardavimus. Kartais jie yra statomi šalia daugiabučių arba tampa daugiabučių ir kotedžų bendru projektu, todėl sudaro stiprią tiesioginę konkurenciją butams.
Būsto kainų palyginimas (2024 m.)
| Būsto tipas | Plotas (m²) | Vieta | Kaina (EUR) | Pastabos |
|---|---|---|---|---|
| Kotedžas | 95 | Pilaitė, Vilnius | 110 000 | Įskaičiuotos 2 parkavimo vietos, kiemelis, geoterminis šildymas |
| Kotedžas | 95 | Kaunas | 97 000 | |
| Loftas | 95 | Naujamiestis, Vilnius (Vytenio g.) | 74 000 | Specifinis būstas, brangesnis įrengimas |
| Butas | 100 | Konstitucijos pr., Vilnius | 404 650 | Brangiausias projektas Vilniuje |