Šiame straipsnyje aptarsime advokato darbo vietos nuomos galimybes, preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis ir pirkėjo gynybos būdus, jei sandoris nepavyksta.
Preliminariosios Sutartys ir Rizikos
Augant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja pardavėjo iniciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Į ką atkteipti dėmesį perkant būstą
Pirkėjo Gynybos Būdai
Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.
Išlaidos ir Nuostoliai
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz.
Kainų Skirtumas
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Pardavėjo Gauta Nauda
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Būsimo Būsto Pirkimas
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.
Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Ką Daryti Nutraukus Sutartį?
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Advokatų Kvalifikaciniai Egzaminai
Asmuo, norintis laikyti advokatų kvalifikacinį ar advokatų veiklos organizavimo egzaminą, Lietuvos advokatūrai jos nustatyta tvarka privalo pateikti prašymą ir Advokatūros įstatymo 16 straipsnyje nurodytus dokumentus. Lietuvos advokatūra ne vėliau kaip per 20 darbo dienų nuo prašymo pateikimo dienos patikrina, ar asmens pateikti dokumentai atitinka Advokatūros įstatymo 16 straipsnio reikalavimus, ar dokumentus pateikęs asmuo atitinka Advokatūros įstatymo 7 straipsnio reikalavimus, ir apie atitiktį ar nustatytus trūkumus informuoja asmenį elektroninio pašto adresu, nurodytu jo prašyme.
Jeigu po advokatų egzaminų išlaikymo paaiškėja, kad asmuo, norėdamas laikyti advokatų egzaminus, Lietuvos advokatūrai pateikė tikrovės neatitinkančius dokumentus, advokatų egzaminų rezultatai Advokatų kvalifikacinio egzamino ir advokatų veiklos organizavimo egzamino komisijos (toliau - Komisija) nutarimu pripažįstami negaliojančiais.
Komisija sudaroma ir jos pirmininkas skiriamas Advokatūros įstatymo 15 straipsnyje nustatyta tvarka. Komisijos posėdis yra teisėtas, jeigu jame dalyvauja ne mažiau kaip 5 Komisijos nariai. Komisijos posėdžiui pirmininkauja Komisijos pirmininkas, o jo nesant arba jam nusišalinus (jį nušalinus) - Komisijos narys, kuriam pavesta atlikti Komisijos pirmininko funkcijas. Komisijos narį, kuriam Apraše nurodytais atvejais pavedama atlikti Komisijos pirmininko funkcijas, paskiria Komisijos pirmininkas.
Komisiją techniškai aptarnauja Lietuvos advokatūra. Advokatų egzaminai vyksta ne rečiau kaip kartą per ketvirtį, išskyrus atvejus, kai nėra asmenų, pageidaujančių laikyti šiuos egzaminus. Advokatų egzaminų datą, laiką ir vietą nustato Komisijos pirmininkas, o jo nesant - Komisijos narys, kuriam pavesta atlikti Komisijos pirmininko funkcijas.
Komisijos darbas turi būti organizuojamas taip, kad asmenims būtų sudaryta galimybė laikyti advokatų egzaminus ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo Advokatūros įstatymo 16 straipsnyje nurodytų dokumentų pateikimo dienos. Asmenų, siekiančių laikyti advokatų egzaminus, eilė (toliau - eilė) sudaroma pagal prašymų laikyti advokatų egzaminus pateikimo datą ir laiką.
Jeigu asmeniui per 6 mėnesius nuo jo įrašymo į eilę dienos nebuvo pranešta apie egzaminą Aprašo 12 punkte nustatyta tvarka, dėl to, kad asmuo išreiškė pageidavimą dėl vėlesnės egzamino laikymo datos, asmuo, suėjus 6 mėnesių terminui, iš eilės yra išbraukiamas ir apie tai informuojamas elektroniniu paštu. Asmuo, įrašytas į eilę, iš jos gali būti išbraukiamas pateikus rašytinį prašymą, jeigu asmeniui dar nėra pranešta apie egzamino laikymo datą, laiką ir vietą, Aprašo 12 punkte nustatyta tvarka.
Jeigu asmens pateikti dokumentai neatitinka Advokatūros įstatymo 16 straipsnyje nustatytų reikalavimų, jis į eilę įrašomas tik ištaisius nustatytus trūkumus.
Į Komisijos posėdį pakviečiami ne daugiau kaip 25 asmenys, norintys laikyti advokatų egzaminus.
Iki Komisijos posėdžio dienos egzaminus laikysiantis asmuo gali pareikšti nušalinimą Komisijos nariui (-iams). Nušalinimas pareiškiamas raštu nurodant motyvus. Rašytinis Komisijos nario (-ių) nušalinimas pateikiamas Komisijos pirmininkui, o jo nesant arba jeigu nušalinimas pareiškiamas Komisijos pirmininkui - Komisijos nariui, kuriam pavesta atlikti Komisijos pirmininko funkcijas.
Uždarame Komisijos posėdyje egzamino laikymo dieną balsų dauguma sprendžiama, ar pareikštas nušalinimas pagrįstas. Jeigu nušalinimas pareiškiamas 3 arba daugiau Komisijos narių, klausimą dėl pareikšto nušalinimo sprendžia visos sudėties Komisija. Jeigu nušalinimas pareiškiamas 1 arba 2 Komisijos nariams, klausimas dėl nušalinimo sprendžiamas šiems Komisijos nariams nedalyvaujant. Nušalinimą pripažinus pagrįstu, nušalintasis Komisijos narys nušalinamas nuo to asmens egzamino vertinimo.
Jeigu Komisijos narys yra egzaminuojamojo sutuoktinis, artimas giminaitis ar asmuo, susijęs svainystės ryšiais, arba yra kitokių aplinkybių, galinčių sukelti abejonių dėl nešališkumo vertinant advokatų egzaminuose dalyvausiantį asmenį, Komisijos narys turi nusišalinti nuo to asmens egzamino vertinimo.
Asmens, pakviesto laikyti advokatų egzaminų, dalyvavimas egzaminuose yra privalomas. Asmuo, negalintis atvykti į advokatų egzaminus dėl svarbių priežasčių, ne vėliau kaip likus 2 darbo dienoms iki egzamino dienos apie tai elektroniniu paštu praneša Komisijos sekretoriui ir pateikia dokumentus ar dokumentų kopijas, pateisinančius neatvykimą.
Jeigu aplinkybė, kuri yra svarbi priežastis ir dėl kurios asmuo, pakviestas laikyti advokatų egzaminų, negali atvykti į egzaminą, paaiškėja vėliau nei likus 2 darbo dienoms iki egzamino pradžios, apie tai Komisijos sekretoriui turi būti pranešta nedelsiant elektroniniu paštu, pateikiant dokumentus ar jų kopijas, pateisinančius neatvykimą. Komisija, pripažinusi asmens neatvykimo priežastis svarbiomis, leidžia šiam asmeniui atvykti į kitą egzaminą.
Advokatų kvalifikacinis egzaminas susideda iš 2 dalių: egzamino raštu ir egzamino žodžiu. Advokatų kvalifikacinio egzamino dalys gali būti vykdomos skirtingomis dienomis. Egzaminas žodžiu turi įvykti ne vėliau kaip per 45 dienas nuo egzamino raštu dienos, išskyrus, kai Aprašo 24 punkte numatytu atveju pakartotinai laikoma kvalifikacinio egzamino žodžiu dalis.
Egzamino raštu užduotis ir egzamino žodžiu bilietus, vadovaudamasi šiuo teisingumo ministro įsakymu patvirtinta Advokatų kvalifikacinio egzamino programa, rengia Komisija. Turi būti parengti ne mažiau kaip 2 (du) egzamino raštu užduočių variantai, egzamino žodžiu bilietų - daugiau negu yra egzaminuojamųjų. Egzamino žodžiu biliete pateikiami klausimai neprivalo pažodžiui atitikti nurodytos programos temų.
Šifravimas Egzaminų Metu
Egzaminuojamiesiems prieš traukiant egzamino raštu užduočių variantą suteikiami šifrai, kuriuos sudaro 6 ženklai - unikalus 3 raidžių ir 3 skaičių derinys. Šifro kortelių, teikiamų egzaminuojamiesiems traukti burtų keliu, skaičius turi būti didesnis, negu yra egzaminuojamųjų.
Kiekvienas egzaminuojamasis, ištraukęs kortelę su 2 identiškais šifrais, ją perplėšia per pusę ir vieną pusę su šifru įdeda į voką, ant kurio Komisijos sekretorius, egzaminuojamajam matant, užrašo egzaminuojamojo vardą, pavardę ir voką užklijuoja. Kita kortelės pusė su šifru lieka egzaminuojamajam. Egzaminuojamasis suteiktą šifrą užrašo viršutiniame dešiniajame kiekvieno egzamino raštu užduočių sprendimų lapo kampe. Visiems egzaminuojamiesiems suteikus šifrus, Komisijos sekretorius vokus su šifro kortelėmis įdeda į 1 voką ir jį užklijuoja. Vokai su egzaminuojamųjų šifrais laikomi advokatų kvalifikacinio egzamino protokolo priedais.
Kiekvienas egzaminuojamasis ištraukia po 1 egzamino raštu užduočių variantą. Egzamino raštu užduočių variantas gali būti traukiamas tik 1 kartą.
Užduotims atlikti skiriamos 3 valandos. Spręsdamas praktines užduotis egzaminuojamasis gali naudotis Teisės aktų registro duomenų baze ir atsinešta teisine literatūra, visa normine teisine informacija (teisės aktais, teismų praktika).
Lietuvos advokatūra sudaro sąlygas naudotis kompiuteriu - suteikia egzaminuojamiesiems ribotą interneto prieigą (tik prie Teisės aktų registro duomenų bazės). Tokiu atveju egzaminuojamasis egzaminą raštu laiko kompiuteriu.
Egzamino raštu darbą Komisija įvertina ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo egzamino raštu dienos. Jeigu egzamino raštu darbų vertinimas vyksta ne tą pačią dieną, daroma Komisijos posėdžio pertrauka iki egzamino raštu vertinimo dienos. Egzamino raštu vertinimas vyksta nedalyvaujant egzaminuojamiesiems.
Vertinant egzaminuojamųjų pateiktus užduočių sprendimus atsižvelgiama į atsakymo nuoseklumą, reikalingos teisinės analizės išsamumą, teisinės argumentacijos aiškumą ir tikslumą, tinkamą teisės normų taikymą, teisinės kalbos žinias. Užduočių sprendimai vertinami nuo žemiausio įvertinimo - 0 balų iki aukščiausio įvertinimo - 10 balų.
Komisijos nariai individualiai įvertina kiekvieno egzaminuojamojo atliktas užduotis ir užpildo nustatytos formos advokatų kvalifikacinio egzamino raštu individualaus vertinimo lentelę (1 priedas). Advokatų kvalifikacinio egzamino raštu individualaus vertinimo lentelės laikomos advokatų kvalifikacinio egzamino protokolo priedais.
Komisijos sekretorius, gavęs Komisijos narių advokatų kvalifikacinio egzamino raštu individualaus vertinimo lenteles, užpildo egzamino raštu vertinimo lentelę, kuri yra sudedamoji advokatų kvalifikacinio egzamino protokolo dalis, ir ją pasirašo. Kiekvienam egzaminuojamajam skirti balai sumuojami ir padalijami iš dalyvaujančių Komisijos narių skaičiaus.
Komisijos narių balų vidurkį Komisijos sekretorius suapvalina šia tvarka: gauto skaičiaus dalis iki 0,50 atmetama, o nuo 0,50 suapvalinama ir padidinama iki sveikojo skaičiaus.
Jeigu advokatų kvalifikacinis egzaminas žodžiu vykdomas tą pačią dieną, Komisijos pirmininkas, o jo nesant - Komisijos narys, kuriam pavesta atlikti Komisijos pirmininko funkcijas, prieš egzaminą žodžiu perskaito visų egzaminuojamųjų egzamino raštu rezultatus, nurodydamas egzaminuojamojo šifrą ir gautą balą. Egzaminą žodžiu turi teisę laikyti tie asmenys, kurie išlaikė advokatų kvalifikacinį egzaminą raštu.
Jeigu advokatų kvalifikacinis egzaminas žodžiu vykdomas ne tą pačią dieną, daroma Komisijos posėdžio pertrauka ir Komisijos sekretorius ne vėliau kaip kitą darbo dieną po egzamino raštu įvertinimo dienos elektroniniu paštu informuoja egzaminuojamuosius apie egzamino raštu rezultatus.
Egzaminas Žodžiu
Egzamino žodžiu bilietą sudaro 5 klausimai, iš kurių 3 klausimai turi būti iš skirtingų teisės sričių pagal Advokatų kvalifikacinio egzamino programą.
Egzaminuojamiesiems prieš traukiant egzamino žodžiu bilietą suteikiami šifrai, kuriuos sudaro 6 ženklai - unikalus 3 raidžių ir 3 skaičių derinys. Šifro kortelių, teikiamų egzaminuojamiesiems traukti burtų keliu, skaičius turi būti didesnis, negu yra egzaminuojamųjų.
Kiekvienas egzaminuojamasis, ištraukęs kortelę su 2 identiškais šifrais, kortelę perplėšia per pusę ir vieną pusę su šifru įdeda į voką, ant kurio Komisijos sekretorius, egzaminuojamajam matant, užrašo jo vardą, pavardę ir voką užklijuoja. Kita kortelės pusė su šifru lieka egzaminuojamajam.
Egzaminuojamieji prisistato Komisijai pasakydami ištraukto šifro numerį. Visiems egzaminuojamiesiems suteikus šifrus, Komisijos sekretorius vokus su šifro kortelėmis įdeda į 1 voką ir jį užklijuoja. Vokai su egzaminuojamųjų šifrais laikomi advokatų kvalifikacinio egzamino protokolo priedais. Komisijos posėdyje dalyvaujantys asmenys turi užtikrinti suteikto šifro konfidencialumą.
Vykdant egzaminą žodžiu daromas jo garso įrašas. Asmenys žodžiu egzaminuojami individualiai. Per egzaminą žodžiu egzaminuojamajam draudžiama naudotis informacinėmis ar ryšio priemonėmis, bet kokia literatūra ir (ar) normine teisine informacija. Egzaminuojamųjų eiliškumas nustatomas pagal šifro numerį.
Vykdant egzaminą žodžiu egzamino patalpoje gali būti tik Komisijos nariai, Komisijos sekretorius ir egzaminuojamieji. Jeigu Komisijos nariui, vykstant egzaminui žodžiu, būtina palikti egzamino patalpą, tai pažymima advokatų kvalifikacinio egzamino žodžiu individualaus vertinimo lentelėje ir jis nevertina tuo metu egzaminuojamojo pateiktų atsakymų į egzamino žodžiu klausimus.
Kiekvienas egzaminuojamasis išsitraukia po 1 egzamino žodžiu bilietą ir turi teisę ne mažiau kaip 40 minučių pasiruošti. Egzamino žodžiu bilietas gali būti traukiamas tik 1 kartą. Ruošiantis draudžiama naudotis informacinėmis ar ryšio priemonėmis, bet kokia literatūra ir (ar) normine teisine informacija. Pasibaigus pasiruošti skirtam laikui, Komisijos sekretoriui pakvietus, egzaminuojamasis privalo pradėti laikyti egzaminą žodžiu.
Kiekvienas Komisijos narys egzaminuojamųjų žinias vertina individualiai nuo 0 iki 10 balų. Žemiausias įvertinimas yra 0 balų, aukščiausias - 10 balų. Vertinant egzaminuojamųjų pateiktus atsakymus atsižvelgiama į jų nuoseklumą, reikalingos teisinės analizės išsamumą, teisinės argumentacijos aiškumą ir tikslumą, tinkamą teisės normų taikymą, teisinės kalbos žinias. Egzaminuojamiesiems gali būti užduodama papildomų, jų atsakymus patikslinančių klausimų.
Įvertinę kiekvieno egzaminuojamojo atsakymus į egzamino žodžiu dalies klausimus, Komisijos nariai užpildo nustatytos formos advokatų kvalifikacinio egzamino žodžiu individualaus vertinimo lenteles (2 priedas).
Pasibaigus egzaminui žodžiu, užpildytas ir pasirašytas advokatų kvalifikacinio egzamino žodžiu individualaus vertinimo lenteles Komisijos nariai pateikia Komisijos sekretoriui. Kiekvienam egzaminuojamajam už kiekvieną atsakymą Komisijos narių skirti balai sumuojami ir padalijami iš atsakymą vertinusių Komisijos narių skaičiaus.
Komisijos sekretorius, gavęs Komisijos narių egzamino žodžiu individualaus vertinimo lenteles, užpildo egzamino žodžiu vertinimo suvestinę lentelę, kuri yra sudedamoji advokatų kvalifikacinio egzamino protokolo dalis, ir ją pasirašo. Komisijos narių balų vidurkį Komisijos sekretorius suapvalina šia tvarka: gauto skaičiaus dalis iki 0,50 atmetama, o nuo 0,50 suapvalinama ir padidinama iki sveikojo skaičiaus. Išlaikiusiu egzaminą žodžiu laikomas egzaminuojamasis, įvertintas 7 ir daugiau balų.
Komisijos pirmininkas, o jo nesant - Komisijos narys, kuriam pavesta atlikti Komisijos pirmininko funkcijas, pasibaigus egzaminui žodžiu, perskaito visų egzaminuojamųjų egzamino žodžiu rezultatus, nurodydamas egzaminuojamojo šifrą ir gautą balą.
Egzamino raštu ir egzamino žodžiu įvertinimai įrašomi į nustatytos formos Komisijos nutarimą dėl advokatų kvalifikacinio egzamino rezultatų (3 priedas). Išlaikiusiu advokatų kvalifikacinį egzaminą laikomas asmuo, išlaikęs abi šio egzamino dalis.
Egzaminuojamojo, neišlaikiusio egzamino žodžiu, egzamino raštu įvertinimas galioja 1 metus nuo Komisijos nutarimo dėl advokatų kvalifikacinio egzamino rezultatų priėmimo dienos. Egzaminuojamasis turi teisę ne anksčiau kaip po 6 mėnesių nuo Komisijos nutarimo dėl advokatų kvalifikacinio egzamino rezultatų priėmimo dienos iki egzamino raštu įvertinimo galiojimo pabaigos egzaminą žodžiu vieną kartą laikyti pakartotinai.
Asmuo, kuris dėl svarbių priežasčių per 1 metus nuo Komisijos nutarimo priėmimo dienos negalėjo advokatų kvalifikacinio egzamino žodžiu dalies laikyti pakartotinai, turi teisę prašyti leisti pasinaudoti šia galimybe.
Advokatų kvalifikacinio egzamino eiga fiksuojama nustatytos formos advokatų kvalifikacinio egzamino protokole (4 priedas).