Renkantis būstą Lietuvoje, dažnai susiduriame su dilema - butas ar apartamentai? Nors iš pirmo žvilgsnio šie du terminai gali atrodyti sinonimai, tačiau iš tiesų tarp jų yra esminių skirtumų, kurie gali turėti įtakos jūsų pasirinkimui ir finansinei situacijai. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kuo skiriasi butai nuo apartamentų, kokie yra jų privalumai ir trūkumai, bei į ką atkreipti dėmesį prieš perkant.
Namas. Šaltinis: aruodas.lt
Sąvokų Apibrėžimas
Pirmiausia, svarbu suprasti, kad teisinėje bazėje sąvoka "apartamentai" nėra griežtai apibrėžta. Dažniausiai ji taikoma poilsio paskirties patalpoms, tuo tarpu butas įvardijamas kaip gyvenamosios paskirties patalpa. Tačiau, kaip pastebi Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius, "apartamentais galima pavadinti net loftus".
Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu - negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos.
Taigi, būtina atkreipti dėmesį į patalpų paskirtį Registrų centro (RC) duomenų bazėje, nes tai gali turėti įtakos mokesčiams, finansavimo sąlygoms ir net galimybei deklaruoti gyvenamąją vietą.
Nekilnojamojo Turto Paskirties Ypatumai
Neretai asmenims, įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, kuriose planuojama nuolat gyventi, kyla klausimas, ar bus galima tose patalpose deklaruoti gyvenamąją vietą ir pretenduoti į vietą darželyje ar mokykloje savo vaikams. Negyvenamosios paskirties butų likvidumas yra prastesnis nei gyvenamosios paskirties.
Gyvenamoji, poilsio, kūrybinės dirbtuvės, svečių namai, administracinės - tokios paskirties parduodamas patalpas kaip butus galima rasti populiariuose nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos svetainėse. Neretai gyvenamoji būsto naudojimo paskirtis nurodoma didžiosiomis raidėmis, kartais su šauktukais, tai pabrėžiant kaip privalumą.
Iš maždaug 5000 neparduotų butų Vilniuje, apie 600 arba 12 proc. yra negyvenamosios paskirties - maždaug kas dešimtas laisvas butas. Iš jų apie 200 butų yra pastatyti, o 400 - dar statomi. Daugiausia negyvenamosios paskirties butų yra Markučiuose, Baltupiuose ir Naujamiestyje.
Gyvenamasis pastatas (namas) - pastatas, kurio visas naudingasis plotas, didžioji jo dalis ar bent pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios patalpos. Namo naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų Namo patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) bendrasis grindų plotas.
Pagrindinis Kriterijus - Sklypas
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Pavyzdžiui, nėra kur įrengti vaikų žaidimų aikštelių, nepakanka vietų automobiliams, aukštesni užstatomo ploto ir intensyvumo reikalavimai. Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai.
Tokiu atveju nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
Bankų Finansavimo Sąlygos
Viena pagrindinių priežasčių yra bankų finansavimo sąlygos - perkant negyvenamosios paskirties butą reikia turėti daugiau nuosavų lėšų. Paprastai įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, bankai finansuoja iki 70 proc. tokio NT vertės (kainos), o perkant gyvenamosios paskirties butą - iki 85 proc.
Apskritai bankų kreditavimo sąlygos priklauso nuo to, kokiame projekte perkamas negyvenamosios paskirties būstas, kokias sąlygas savo klientams su banku suderėjęs NT plėtotojas.
Nekilnojamojo Turto Mokestis
Už vienus negyvenamosios paskirties butus reikės mokėti NT mokestį, o už kitus - ne. Tai priklauso nuo konkrečios NT paskirties - ar negyvenamosios paskirties būstas yra poilsio, ar viešbučių (tame tarpe ir svečių namų) ar gamybinės/administracinės (tame tarpe ir kūrybinių dirbtuvių) paskirties.
Fiziniam asmeniui nereikia mokėti NT mokesčio už poilsio paskirties patalpas ar statinius - kaip ir už gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių NT, jei visas toks valdomas NT neviršija 220 000 EUR.
Viešbučių ir kitokios paskirties negyvenamosios patalpos yra apmokestinamos NT mokesčiu, mokesčio tarifus kasmet nustato savivaldybės. Vilniaus savivaldybėje šiuo metu galioja 0,7 proc. NT mokesčio tarifas viešbučių paskirties patalpoms ir 1 proc. NT mokesčio tarifas kūrybinėms dirbtuvėms/gamybinės bei administracinės paskirties patalpoms.
Tiesa, NT mokesčiu neapmokestinamas turtas, kurį meno kūrėjo statusą turintis fizinis asmuo naudoja kaip kūrybines dirbtuves (studiją) individualiai kūrybinei veiklai.
Nustatant prievolę deklaruoti ir sumokėti NT mokestį, Valstybinė mokesčių inspekcija remiasi ir vadovaujasi Nekilnojamojo turto registro duomenimis, kuriuose yra nurodyta nekilnojamojo turto paskirtis.
Komunaliniai Mokesčiai
Komunalinių paslaugų tiekėjams įrodžius, kad patalpose faktiškai yra gyvenama - taikomi tokie pat mokesčių tarifai, kaip ir gyvenamosios paskirties būstams. Pakankamas įrodymas - gyvenamosios vietos deklaracijos pažyma. Nedeklaravus gyvenamosios vietos, nebūtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM šildymui.
Kitų paslaugų kainų skirtumai priklausytų nuo konkrečių aplinkybių, bet jie nėra ženklūs. Deklaruoti gyvenamąją vietą negyvenamosios paskirties būste galima.
Pagal Civilinį kodeksą, asmens gyvenamąja vieta laikoma ta, kurioje jis faktiškai daugiausia praleidžia laiko ar su kuria yra labiausiai susijęs - pavyzdžiui, vieta, kurioje yra asmens turtas.
Beje, komunalinių paslaugų tiekėjai visai ne formaliai vertina, ar žmogus naudoja patalpas komercinei veiklai, ar jose gyvena. Jei patikrinimų metu objekte fiksuojama komercinė veikla, laikoma, kad asmuo ten elektros energiją naudoja ne asmeniniams ir šeimos poreikiams, bet verslo, nevertinant, kurią dalį patalpų ploto užima komercinė veikla.
Automobilių Parkavimas
Svarstant įsigyti negyvenamosios paskirties butą, svarbu įvertinti automobilių parkavimo galimybes. Jeigu buto pirkėjas turi vieną ar kelis automobilius, o projekte automobilių stovėjimo vietų įrengta nepakankamai - tai gali tapti rimtu nepatogumu.
Jeigu negyvenamosios paskirties patalpa įregistruota iki 2017 m. gruodžio 31 d. ir šiame būste yra deklaruota gyvenamoji vieta, galima įsigyti gyventojo leidimą statyti automobilį gatvėje. Pirmam automobiliui už 7,2- 43 Eur/metams, o antram automobiliui - 104-624 Eur/metams, priklausomai nuo rinkliavos zonos.
Tačiau jei poilsio, svečių ar viešbučio apartamentai įregistruoti nuo 2018 m. pradžios - neišduodamas gyventojo leidimas statyti automobilį gatvėje.
Komercinių patalpų savininko leidimą gali įsigyti asmenys, valdantys negyvenamosios paskirties patalpą bei vykdantys joje komercinę veiklą. Toks leidimas išduodamas tik apmokestintoje daugiabučio gyvenamojo namo vidinėje teritorijoje.
Šiuo metu Vilniuje apmokestintos šios daugiabučio namo vidinės teritorijos: Vokiečių g. kiemas, Karmelitų g. kiemas bei Vasario 16-osios g. kiemas. Leidimo kaina, priklausomai nuo zonos, svyruoja tar 104-624 Eur/metams.
Kaina
Negyvenamosios paskirties butai dažniausiai kainuoja mažiau nei gyvenamosios paskirties. Tačiau plėtotojų kainodara skiriasi - vieni mėgina „žaisti“ su plotu, kad pasiūlytų mažesnę galutinę kainą, o kiti statytojai negyvenamosios paskirties butams iš tiesų taiko apčiuopiamai mažesnes kainas už kv. m.
Objektyviai palyginti skirtinguose projektuose esančių butų kainų be išsamaus turto vertinimo nepavyks. Tačiau lyginant gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties butų kainas tame pačiame projekte galima matyti daugiau mažiau teisingą vaizdą.
Pavyzdžiui, viename ekonominės klasės būsto projekte mažesnių nei 50 kv. m poilsio/svečių apartamentų pasiūlos kaina yra apie 2,6 proc. už kv. m mažesnė (apie 1570 Eur/kv. m), nei tokio paties ploto gyvenamosios paskirties butų. Didesni nei 50 kv. m ploto poilsio/svečių apartamentai kainuoja 0,8 proc. už kv. m pigiau (apie 1530 Eur/kv. m). Net ir didesnių poilsio apartamentų plotas yra apie 10 kv. m mažesnis nei gyvenamosios paskirties butų, tad apartamentus galima įsigyti 17,5 tūkst. eurų pigiau, bet mažesnė kaina pasiekiama ploto sąskaita.
Kitame tos pačios klasės projekte poilsio/svečių apartamentai yra 10,2 proc. už kv. m pigesni ( apie 1700 Eur/kv. m) nei gyvenamosios paskirties butai. Šiame projekte pasirinkus maždaug 27 kv. m ploto negyvenamosios paskirties butą galima sutaupyti apie 4600 eurų.
Brangesniame vidutinės klasės NT projekte negyvenamosios paskirties mažesnių butų kaina yra apie 7,5 proc. už kv. m mažesnė (apie 1950 Eur/kv. m), vidutinis plotas - apie 6 kv. m mažesnis, tad galutinė kaina yra apie 17,6 tūkst. eurų mažesnė nei gyvenamosios paskirties butų. Perkant didesnį nei 50 kv. m butą, galima sutaupyti beveik 12 tūkst. eurų - 1 kv. m yra 6,9 proc. pigesnis, o vidutinis plotas yra 1,3 kv. m mažesnis.
Pavyzdys: Kainų skirtumai skirtinguose projektuose
| Projektas | Paskirtis | Plotas (kv. m) | Kaina (Eur/kv. m) | Skirtumas (%) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonominė klasė (mažesni nei 50 kv. m) | Poilsio/svečių apartamentai | < 50 | 1570 | -2.6% |
| Ekonominė klasė (mažesni nei 50 kv. m) | Gyvenamosios paskirties butas | < 50 | 1612 | |
| Ekonominė klasė (didesni nei 50 kv. m) | Poilsio/svečių apartamentai | > 50 | 1530 | -0.8% |
| Ekonominė klasė (didesni nei 50 kv. m) | Gyvenamosios paskirties butas | > 50 | 1542 | |
| Ekonominė klasė (kitas projektas) | Poilsio/svečių apartamentai | ~27 | 1700 | -10.2% |
| Ekonominė klasė (kitas projektas) | Gyvenamosios paskirties butas | ~27 | 1873 | |
| Vidutinė klasė (mažesni butai) | Negyvenamosios paskirties | 1950 | -7.5% | |
| Vidutinė klasė (mažesni butai) | Gyvenamosios paskirties | 2108 |
Teisiniai Aspektai
Prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, teisininkai pataria apdairiai įvertinti visus negyvenamosios patalpos kaip būsto įsigijimo pliusus ir minusus ir tik tuomet priimti gerai pasvertą sprendimą.
Konkurencijos taryba pranešė, jog bendrovė „Kauno būstai“ klaidino vartotojus, kuomet Palangoje statomas poilsio paskirties patalpas svečių namuose reklamavo kaip butus.
Apartamentai - Poilsio Erdvė
Jei pastebėjote dailų būstą, pavadintą „apartamentais“, vadinasi, šis žodis yra vartojamas kaip aukštos klasės būsto sinonimas arba jis gali apibrėžti teisinę tokių patalpų paskirtį.
„Nors teisiškai apartamentų formuluotė nėra griežtai apibrėžta, ji dažniau taikoma poilsio paskirties patalpomis, tuo tarpu paprastas butas įvardijamas gyvenamosios paskirties patalpomis“, - aiškino „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto įmonės Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka.
Renkantis būstą, kuris įvardijamas kaip apartamentai ir šių patalpų paskirtis yra poilsinė, reikėtų atkreipti dėmesį į jo tikslią vertę. „Jei šeima turi poilsio paskirties patalpas ir kito nekilnojamojo turto, kurio vertė viršija 220 tūkst. eurų, tokiu atveju 0,5 proc. tarifu apmokestinama šią sumą viršijanti dalis - šis mokestis galioja visoje Lietuvoje“, - teigė A.Šapoka.
Vertinamas šeimos nekilnojamasis turtas gali būti ne tik poilsinės paskirties, jo paskirtys gali būti įvairios: gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės.
Patalpų Paskirties Nenurodo
Patalpų paskirtis išties yra vienas svarbiausių aspektų renkantis būstą, tačiau dažniausiai ji NT skelbimuose nenurodoma. Pardavėjai mano, jog tokia detalė gali būti nepatraukli pirkėjui, tad ją renkasi atskleisti susitikimo metu arba tada, kai klientas parodo didesnį susidomėjimą ir rimtai svarsto būstą pirkti.
„Esant didesniam susidomėjimui brokeris ar tiesioginis būsto savininkas privalo atskleisti šią informaciją. Jei žmogus susiduria su nesąžiningu pardavėju, informaciją apie turto paskirtį jis gali pamatyti prieš būsto pirkimą - ketinimo protokole arba išankstinėje pirkimo sutartyje“, - kalbėjo A.Šapoka.
Prie šių dokumentų visada pridedamas Registrų centro išrašas, kuriame aiškiai nurodyta objekto paskirtis.
Kartais apartamentais įvardijamos ne tik gyvenamosios ar poilsio paskirties patalpos, toks terminas gali būti taikomas ir komercinės paskirties patalpoms. Įsigijus objektą, kuris yra įrengtas kaip gyvenamasis būstas, tačiau yra komercinės paskirties, jis apmokestinamas 1 proc. NT mokesčiu per metus, nepaisant jo piniginės vertės. Tokių erdvių galima rasti rinkoje, vis dėlto jos laikomos retenybe.
„Butai tame pačiame name gali įgauti skirtingą statusą, kai pastatas yra statomas komercinės ar rekreacinės paskirties sklypuose. Tuomet teisiškai ne mažiau kaip 51 proc. namo turi užimti komercinės patalpos, likusius 49 proc. - gyvenamosios patalpos“, - aiškino NT specialistas.
Prabangaus Būstas - Ne Tik Stilingas
Kitas dažnai pasitaikantis ir neretai klaidinamas NT apibūdinimas - prabangus ar prestižinis būstas, kuris taip pat turi savo konkrečią reikšmę ir negali būti taikomas vietai, kuri pasižymi tik stilingu interjeru.
„Prabangiu būstu galima vadinti tokį, kuris yra prestižinėje miesto vietoje, turi labai gerą reputaciją, išplėtotą infrastruktūrą. Pavyzdžiui, Vilniuje tai būtų Žvėrynas, senamiestis, Valakampiai“, - vardijo A.Šapoka. Prabangi erdvė turi būti įrengta iš kokybiškų, aukštos klasės medžiagų, aprūpinta buitine technika ir baldais.
Dažniausiai prestižinis nekilnojamasis turtas yra erdvesnis, be to, jis turi tam tikrus įprastam butui nepriklausančius atributus: parkavimo vietą, liftą, kartais fizinę apsaugą, dailius vaizdus pro būsto langus.
„Toks turtas vienareikšmiškai yra gerokai brangesnis už įprastą. Pavyzdžiui, nedidelį prabangų 2 kambarių butą tik su retomis išimtimis galima įsigyti už mažesnę nei 150 tūkst. eurų kainą“, - kalbėjo A.Šapoka.
Pardavėjai Linkę Manipuliuoti
Dažnai žmonės painioja buto ir apartamentų sąvokas, kita vertus, šį skirtumą sunku suvokti. „Šis skirtumas tėra teisinio statuso apibrėžimas, ir nieko daugiau. Juk vienokio ar kitokio statuso turtas naudojamas taip pat“, - teigė A. Šapoka.
Vis dėlto papildomos painiavos gali sukelti pardavėjai, neteisingai vartodami būsto terminus. Tam tikra NT specialistų ar būsto savininkų dalis manipuliuodama terminais „prabangus būstas“ ar „apartamentai“ siekia išprovokuoti didesnį klientų susidomėjimą.
„Statuso neatitinkantį būstą galima vadinti kaip panorėjus, tačiau pirkėjas, pamatęs objekto būklę, daro atitinkamas išvadas“, - pažymėjo A.Šapoka. Pasak specialisto, būstą besirenkantys žmonės niekada nepriima tokio sprendimo impulsyviai, dažniausiai jie apžiūri 5-10 skirtingų variantų, tad supranta, jog, nors būstas ir pavadintas „apartamentais“, jo kaina yra per didelė.
tags: #apartamentai #ir #butas #kuo #skiriasi