Nekilnojamojo turto pardavimas - svarbus finansinis sprendimas, reikalaujantis atidumo ir žinių. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto pardavimu Lietuvoje, įskaitant reikalingus dokumentus, mokesčius ir pirkimo-pardavimo proceso etapus.
Reikalingi dokumentai
Parduodant nekilnojamąjį turtą, būtina paruošti reikiamus dokumentus. Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos. Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai. Sekantis žingsnis yra nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas.
Kitas reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla. Ji perduodama keičiantis savininkams. Tačiau jei jos neturite, galite kreiptis į Registrų centrą ir gauti dublikatą. Jeigu patalpose buvo daryti išplanavimo pakeitimai, tokie kaip sienų griovimas ar pastatymas, bus reikalinga nauja kadastrinė byla ir galbūt projektas.
Pagrindiniai dokumentai:
- Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas
- Nuosavybės teises įrodantis dokumentas
- Nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką būtina žinoti?
Pirkimo-pardavimo sutartis
Svarbiausi pirkimo pardavimo sutarties aspektai yra tikslumas, esminės sąlygos, kaina ir mokėjimo terminai, trečiosios šalys, šalių pareiškimai ir garantijos, baldai ir daiktai, patalpų fotofiksacijos bei terminai.
Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10 proc. perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30 proc. ar netgi daugiau perkamo turto kainos.
Preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai šalys jas pasidalina pusiau. Tačiau tai nėra taisyklė, o veikiau derybų objektas.
Svarbiausi pirkimo-pardavimo sutarties aspektai:
- Tikslumas
- Esminės sąlygos (kaina, terminai, atsiskaitymo būdas)
- Trečiųjų šalių interesai
- Šalių pareiškimai ir garantijos
- Baldų ir daiktų sąrašas
- Patalpų fotofiksacijos
- Terminai
Mokesčiai
Parduodant ilgalaikį turtą apskaitoje registruojamas tik perleidimo rezultatas - pelnas arba nuostoliai. Yra ne vienas būdas užregistruoti pardavimą. Dažniausiai tai daroma dviem įrašais.
Bet kokio ilgalaikio turto perleidimas, kai turtą perleidžia PVM mokėtojas, apmokestinamas PVM. Parduodant pasigamintą IMT, įmonė turėtų skaičiuoti pardavimo PVM. Pasigamintas IMT būtų parduotas su PVM, t. y. PVM apskaičiavimo tikslais toks transformatorinės perdavimas už atlygį bus laikomas PVM objektu.
Tačiau, PVMĮ nustato išimtį PVM mokėtojui parduoti IT be PVM tik keliais atvejais: 1) IT ne mažiau kaip 99 proc.
Parduodant nekilnojamąjį turtą be PVM, kurio pirkimo PVM buvo atskaitytas, pirkimo PVM atskaita yra tikslinama. Parduodant ne PVM mokėtojui nekilnojamąjį turtą, kuris nėra laikomas nauju, PVM neskaičiuojamas. Seno pastato pardavimo pajamos PVM neapmokestinamos ir į 45 000 Eur sumą neįtraukiamos.
Jeigu automobilis būtų parduotas pelningai, pelnas būtų priskiriamas pelno mokesčiu apmokestinamosioms pajamoms. Turto perkainojimas pelno mokesčio apskaičiavimo tikslais nepripažįstamas.
Jeigu patalpas ...
Būsto pirkimo etapai
Norint sėkmingai įsigyti būstą, svarbu žinoti pagrindinius etapus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
- Turto išsirinkimas ir apžiūra
- Finansinės galimybės
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai
- Sandorio šalys
- Preliminarioji sutartis
- Pagrindinė sutartis
- Hipotekos sutartis
- Galutinis atsiskaitymas
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas
Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Iki pasirašymo reikės: sumokėti avansą, atlikti turto vertinimą, jei tai nebuvo padaryta anksčiau (vertinimo reikalaus kredito įstaiga), gauti kredito įstaigos raštą dėl paskolos suteikimo.
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti.
Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Nuosavybės forma
Kalbant apie fizinius asmenis, nekilnojamąjį turtą jie gali įgyti arba asmeninės nuosavybės teise, arba bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. Pavyzdžiui, perkamas būstas. Šiuo atveju nuosavybės formą nulemia pirkėjo ar pirkėjų šeimyninė padėtis bei piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu.
Jei pirkėjas ar pirkėja nėra sudarę santuokos, tačiau perka dviese, būstą abu įgyja asmeninės nuosavybės teise, proporcingai kiekvieno pirkėjo mokamos kainos daliai.
Jei pirkėjai yra santuokoje, bet nėra sudarę vedybų sutarties, o būstą perka iš bendrų lėšų, būstas priklausys abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu.
Teisininkė išskiria galimą išimtį: net jei būsto pirkėjai yra santuokoje, nėra sudarę vedybų sutarties, bet jo įsigijimui naudoja lėšas, vieno iš sutuoktinių gautas, pvz., dovanojimo sutarties pagrindu arba pardavus paveldėtą ar asmeninės nuosavybės teise priklausiusį turtą, tuomet būstą tas sutuoktinis gali įsigyti ir asmeninės nuosavybės teise, tik tam reikalingas kito sutuoktinio sutikimas.
Nuosavybės formos:
- Asmeninė nuosavybė
- Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
- Bendroji dalinė nuosavybė
Būsto pirkimo procesas
Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje
Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje pastaruoju metu sparčiai auga.
Vidutinės kvadratinio metro kainos įvairiuose miestuose, remiantis 2024 metų liepos mėnesio duomenimis, gali skirtis net kelis kartus:
| Miestas | Vidutinė kaina už kv. m (EUR) |
|---|---|
| Vilniaus centras | 2 100 - 7 000 |
| Kauno centras | 1 600 - 3 700 |
| Klaipėdos centras | 1 200 - 3 300 |