Kiekvienam žmogui būstas yra labai reikalingas. Be jo žmogus negalėtų atgauti išeikvotos fizinės dvasinės energijos, negalėtų sukurti šeimos, aklėti vaikų. Buto poreikius žmonės tenkina įvairiai: stato nuosavus gyvenamuosius namus, nuomoja gyvenamąsias patalpas ir panašiai.
Būsto nuoma baugina daugelį Lietuvos gyventojų. Baimės priežastis - neapibrėžti nuomotojo ir nuomininko santykiai. Normaliais ir civilizuotais šiuos santykius paverčia gerai parengta nuomos sutartis. Lietuvoje galioja daug įstatymų visiems gyvenimo atvejams - nuomai taip pat.
Taigi bendro pobūdžio piliečių teisė, kurią atitinka valstybės pareiga imtis konkrečių ekonominių juridinių priemonių jai įgyvendinti. Ši teisė yra piliečio teisinio statuso elementas, todėl dalyvaudamas vien konstitucijos reguliuojamuose santykiuose, teisės naudotis konkrečia gyvenamąja patalpa pilietis negali įgyti.
Piliečio teisės į gyvenamąjį plotą, kaip konstitucinės teisės, negalima sutapatinti su civiline teise naudotis konkrečia gyvenamąja patalpa. Piliečio teisė į gyvenamąjį plotą kaip konstitucinė teisė, yra valstybinio teisinio santykio tarp valstybės ir piliečio elementas.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį. Šalys įsipareigoja vykdyti ir kitas nuomos sutartyje numatytas sąlygas (prievoles).
Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo to, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esantys patogumai, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatomos ir kitos sąlygos. Gyvenamosios patalpos nuoma gali neterminuota ir terminuota.
Rašytinė nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo, o žodinė - nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos. Terminuota sutartis, kurios terminas apibrėžtas įvyko, tampa neterminuota, jei tas įvykis neįvyksta.
Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą nuomos sutarties, sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. Nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją.
Įstatymas nereikalauja gyvenamosios nuomos sutartį patvirtinti notariškai. Ši sutartis laikoma sudaryta nuo to momento, kai šalys ją pasirašo. Valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos remiantis valstybės ar savivaldybės institucijos sprendimu.
Įmonių, įstaigų ar organizacijų savo sutartyje, o jeigu tokia sutartis nesudaroma, - administracijos ir darbuotojų susitarimu numatytais pagrindais ir tvarka. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotas pareigūnas ir nuomininkas.
Tačiau nuomininkas neturi teisės reikalauti nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį vien tuo pagrindu, kad nuomotojas jam neperdavė šio dokumento kopijos. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik tinkamas gyventi gyvenamasis namas ar jo dalis, atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų.
Savarankiškos nuomos sutarties dalyku negali būti kambario dalis arba kambarys, susijęs su kitu kambariu bendru įėjimu (pereinamieji kambariai), taip pat pagalbinės patalpos (virtuvės, koridoriai, sandėliukai ir pan.).
Gyvenamosios patalpos viršpločiu yra laikomas nuomininko faktiškai naudojamo gyvenamojo ploto perviršis, lyginant su gyvenamuoju plotu, proklausančiu nuomininkui ir jo šeimos nariams pagal sanitarinę normą bei įstatymą. Gyvenamuoju plotu nelaikomos tamsios, be langų patalpos, nes nuomos sutarties dalykas gali būti tik tinkamos gyventi patalpos. Todėl tokios patalpos neįskaitomos ir į viršplotį.
Nuomos sutarties šalys
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas. Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu. Nuomotoju gali būti gyvenamųjų patalpų nuomininkas, kuris įstatymų nustatyta tvarka surado subnuomos sutartį.
Nuomininkas yra fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Jeigu gyvenamojoje patalpoje liko nepilnametis, neturintis tėvų arba negalintis gyventi kartu su jais, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį jo vardu gali sudaryti įstatymų įgaliotas asmuo.
Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su asmeniu, ją pratęsti arba nustatyti labiau nuomininką suvaržančias sąlygas vien todėl, kad tas asmuo yra nėsčia moteris arba tas asmuo turi nepilnamečių vaikų, išskyrus atvejus, kai tokį atsisakymą pateisina gyvenamosios patalpos dydis arba jos areštas.
Juridiniams asmenims gyvenamoji patalpa gali būti suteikta valdymui ir ( arba ) naudojimui nuomos ar kitokios sutarties pagrindu. Tokią gyvenamąją patalpą juridinis asmuo gali naudoti tik fiziniams asmenims apgyvendinti.
Nuomininko šeimos nariai
Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis ( sugyventinis ) jų nepilnamečiai vaikai, nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai.
Pilnamečiai vaikai, jų sutuoktiniai ( sugyventiniai ) ir nuomininko vaikaičiai priskiriami prie šeimos narių, jei jie su nuomininku turi bendrą ūkį. Globėjai ir globotiniai, apsigyvenę globėjo arba globotinio gyvenamojoje patalpoje, neįgyja globėjo ar globotinio šeimos narių teisių.
Jeigu globai pasibaigus jie toliau kartu gyvena ir bendrai tvarko namų ūkį, tai bet kurio iš jų reikalavimu šeimos nariu gali būti pripažinti teismo tvarka. Artimieji giminaičiai, kiti išlaikytiniai, kartu su nuomininku, jo šeimos nariais ar vienu iš jų išgyvenę nemažiau kaip vienerius metus ir su jais bendrai tvarkę namų ūkį, teismo tvarka gali būti pripažinti nuomininko šeimos nariais.
Tėvai, pilnamečiai vaikai ir jų sutuoktiniai ( sugyventiniai ), apsigyvendami nuomojamoje patalpoje, įgyja šeimos narių teises, jei jie su nuomininku turi bendrą ūkį ir jei nuomininkas bei jo šeimos nariai su tuo sutinka.
Už nuomininko šeimos narių veiksmus, pažeidžiančius nuomos sutartį, nuomotojui atsako nuomininkas ir pilnamečiai jo šeimos nariai. Gyvenamojoje patalpoje gyventi asmenų turi tiek, kad kiekvienas jų galėtų turėti normalias sanitarines sąlygas ir naudotis normaliais patogumais.
Nuomininko ir jo šeimos narių teisių lygybė pasireiškia tuo, kad, nesant visų šeimos narių sutikimo, negali būti keičiama naudojimosi patalpa tvarka bei sąlygos: butas negali būti keičiamas, perplanuojamas, įkeldinami nauji gyventojai ir pan. Nuomininko teisės į butą netekimas neturi reikšmės jo šeimos narių teisėms.
Tokiu atveju nuomos sutartis sudaroma su vienu iš pilnamečių šeimos narių. Pilnamečiai nuomininko šeimos nariai taip pat lygiai su juo atsako turtu pagal prievoles, kylančias iš tos sutarties.
Nuomininko teisės ir pareigos
Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Nuomotojo pareigos ir atsakomybės: Nusprendus išnuomoti būstą, viena svarbiausių užduočių nuomotojui - nusiteikti bendradarbiauti su nuomininku pritaikant būstą jo poreikiams. Natūralu, kad kiekvienas naujas gyventojas savo gyvenamąją erdvę mato ir supranta skirtingai. Dėl to, siekiant malonaus ir sėkmingo būsto nuomos proceso, svarbu lankstus požiūris į pagrindinių nuomininko poreikių patenkinimą.
Užtikrinus, jog nuomojamame bute nuomininkas jaučiasi patogiai, bus užtikrintas ir pagrindinis nuomotojo tikslas - pasiekta ilgalaikė nuoma. Išlaikant nuomininką būste ilgą laiką, nuomotojas sutaupys daug laiko ir jėgų resursų.
Kaip nustatyti turto vertę | Būsto vertinimas kaip profesionalui
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Subnuoma
Nuomininkas turi teisę subnuomoti gyvenamąją patalpą, gavęs kartu su juo gyvenančių šeimos narių ir nuomotojo sutikimą. Pasibaigus subnuomos terminui, subnuomininkas neturi pirmumo teisės atnaujinti sutartį ir nuomininko reikalavimu turi atituštinti pagal nuomos sutartį turėtą patalpą.
Nuomos pajamų deklaravimas ir mokesčiai
Nuomojant būstą ir gaunant už tai pajamas, būtina deklaruoti pajamas ir mokėti mokesčius. Yra du pagrindiniai būdai tai padaryti:
- Pagal verslo liudijimą: Tai yra fiksuotas metinis mokestis, kurio dydis priklauso nuo savivaldybės.
- 15 proc. GPM (Gyventojų pajamų mokestis): Tai yra 15 proc. mokestis nuo gautų pajamų.
Mokesčių palyginimas: Kas labiau apsimoka? Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.
Pavyzdžiui: Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas.
Pavyzdiniai mokesčių dydžiai skirtingose savivaldybėse
| Savivaldybė | Verslo liudijimo kaina (metams) |
|---|---|
| Vilnius | 684 € |
| Kaunas | 520 € |
| Klaipėda | 209 € |
| Vilniaus rajonas | 130 € |
| Kauno rajonas | 35 € |
| Klaipėdos rajonas | 1 € |
Būsto paruošimas nuomai
Priešingai, nei pardavimo atveju, nuomoti ruošiamas būstas turi būti apstatytas būtiniausiais baldais ir įranga. Kitaip tariant, paruoštas nuomininkams įsikelti ir gyventi. Didžiąja dalimi atvejų, būsto nuomotis ieškantys žmonės neturi priemonių, kuriomis galėtų būstą apstatyti patys. O ir investuoti į nuomojamas patalpas nėra linkę. Todėl patraukliausi objektai yra tie, kuriuose nuomininkas gali rasti visus jam reikalingiausius dalykus.
Prieš išnuomojant butą verta jį atnaujinti. Svarbiausia, kad san.mazgas ir virtuvė būtų idealios būklės. Patartina virtuvėje įrengti kokybišką buitinę techniką - ne tik šaldytuvą ir viryklę, bet ir indaplovę, kavos aparatą, tosterį. Pagal galimybes vonioje turėtų būti ne tik skalbino mašina, bet ir džiovyklė. Jeigu vietos mažai, rinkitės skalbimo mašiną su džiovinimo funkciją. Numatykite daiktų saugojimo vietas.
Baldus rinkitės neutralių spalvų - jokio kičo, baroko ar rokoko. Šiais laikais madingas minimalizmas, ergonomiškumas, universalumas ir santūrumas. Kitas svarbus dalykas - užpildykite erdvę jaukiomis smulkmenomis. Tai žali augalai, saikingai sustatyti ar pakabinti erdvėje. Žinote, kurie butai nuomojami brangiausiai? Tie, kurie prikausto žvilgsnį ir kur norisi pasilikti ilgam.
Būsto reklama
Viena svarbiausių greito ir sėkmingo nuomininkų paieškos proceso sąlygų, yra tinkama būsto reklama. Aukštos kokybės nuotraukos, detalus ir patraukliai suformuluotas aprašymas, tinkamai parinkti informacijos sklaidos kanalai. Visa tai yra pagrindinės priemonės pasiekti ir pritraukti potencialaus nuomininko dėmesį.
Nepagailėkite pinigų reklamai. Neįmanoma nuvertinti reklamos ir skelbimo svarbos, juk nuo to priklauso kaip greitai surasite nuomininką. Geram skelbimui reikalingos profesionalios nuotraukos, išsamus aprašymas, kartais neapseinama be 3D planų ar vaizdo klipo.
Pagalvokite apie savo tikslinę auditoriją - kam jūs norite išnuomoti butą, kam jis labiausiai tinka? Jeigu tai šeimos būstas, papasakokite apie rajono privalumus šeimoms, darželių ir mokyklų artumą, vaikų žaidimų aikšteles ir vietas pasivaikščiojimui. Jeigu tai butas jaunimui - svarbu paminėti patogų susisiekimą, kavines ir restoranus, esančius netoliese.