Planuojant būsimas statybas, kyla daug klausimų: kieno rizika bus statomas statinys ir atliekami statybos darbai, ar būtina sudaryti statybos rangos sutartį, ar bus naudojama tik statytojo (užsakovo) darbo jėga, ar reikalingas civilinės atsakomybės privalomasis draudimas, ar reikės skirti statinio statybos techninį prižiūrėtoją.
Šių aspektų visuma statybų procese ir statybų teisėje vadinama statybų organizavimo būdais, kuriems būdingos atitinkamos savybės. Šiuo metu galiojantis reglamentavimas nustato tris statybų organizavimo būdus - rangos, ūkio bei mišrų.
Pagal Statybos įstatymą statyba gali būti vykdoma trimis būdais:
- Sudarant rangos sutartį;
- Ūkio būdu;
- Mišriu būdu (dalį darbų atliekant rangos, o dalį - ūkio būdu).
Aptarkime kiekvieną iš jų detaliau.
Statyba rangos būdu
Statyba rangos būdu - vienas populiariausių statybos darbų organizavimo būdų, kai statytojas (užsakovas) pasirenka rangovą ir sudaro statybų rangos sutartį.
Kai statyba vykdoma rangos būdu, statytojas (užsakovas) privalo paskirti vieną už visų statinių statybą atsakingą rangovą, kuris turi atitikti šiame įstatyme nustatytus kvalifikacinius reikalavimus ir vykdyti šiame straipsnyje nustatytas rangovo pareigas.
Statybos įstatyme (2 straipsnyje) apibrėžiama, kad statinio statybos rangovas - Lietuvos ar užsienio valstybės fizinis asmuo, juridinis asmuo ar kita užsienio organizacija arba jų padalinys, turintys šio įstatymo nustatytą teisę užsiimti statyba ir vykdantys statybą rangos sutarties pagrindu.
Vadovaujantis Statybos įstatymu (18 straipsnio 7 dalies 1 punktu), rangovas privalo įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka paskirti (pasamdyti) statinio statybos vadovą.
Taigi (pagal Statybos įstatymo 14 straipsnio 2 dalies 2 punktą) statytojas (užsakovas) turi teisę pasirinkti statybos organizavimo būdą: rangos, ūkio ar mišrų (dalį darbų atliekant rangos, dalį - ūkio būdu), kuris neprieštarautų šiam įstatymui ir jo įgyvendinamiesiems teisės aktams.
Svarbu! Statytojas - juridinis asmuo, statybą organizuoti gali tik rangos būdu. Jis privalo paskirti statybos techninį prižiūrėtoją. Kai statytojas yra juridinis asmuo, neturintis teisės būti rangovu, jis turi sudaryti sutartį su vienu ar keliais rangovais statybos darbams atlikti. Statytojo pasamdytas statybos rangovas privalo paskirti statinio statybos vadovą.
Statyba ūkio būdu
Statyba ūkio būdu - statybos organizavimo būdas, kai rangos statybų rangos sutartis nėra sudaroma, yra naudojama tik statytojo (užsakovo) darbo jėga (tokia darbo jėga yra laikoma ir artimų asmenų darbo jėga), o patys statybos darbai ir statinys yra sukuriamas statytojo (užsakovo) rizika. Šis statybos darbų organizavimo būdas išsiskiria tuo, kad statytojas atlieka tiek statytojo, tiek rangovo pareigas, t. y. statytojas pats tampa rangovu.
Individualių namų statybai ūkio būdu galima naudoti statytojo ar jo artimųjų darbo jėgą, nesamdant kitų fizinių ar juridinių asmenų. Statytojams nebūtina samdyti atestuotų statybos ir techninės priežiūros vadovų, tačiau būtina turėti statinio projektą, statybos leidimą, informuoti apie statybos pradžią ir kt.
Atkreipiame dėmesį, kad nuo 2023 m. gegužės 1 d. įsigaliojo statybos įstatymo pakeitimai, sugriežtinantys statybos organizavimą ūkio būdu. Šiuo apribojimu yra siekiama padidinti statinių statybos kokybę bei užtikrinti statytojo atsakomybę už pastatytą statinį.
Reikia atkreipti dėmesį ir į civilinės atsakomybės privalomąjį draudimą - priešingai, nei statant statinį rangos būdu, statybos darbų, organizuojamų ūkio būdu, statybų draudimas neprivalomas.
Svarbu! Statybą ūkio ar mišriu būdu turi teisę pasirinkti tik statytojas - fizinis asmuo. Jei statytojas - fizinis asmuo, vykdo statybą ūkio būdu, jis turi statytojo (užsakovo) ir rangovo pareigas, išskyrus pareigą paskirti statinio statybos vadovą.
Apibendrinant teigtina, kad šiuo metu statyba ūkio būdu galima tik fizinio asmens, statančio naują, rekonstruojančio, remontuojančio ar griaunančio vieną vieno buto iki 300 m2 statinio projekte nurodyto statinio bendrojo ploto gyvenamąjį namą ar nesudėtingąjį statinį ir jų priklausinius viename žemės sklype.
Vykdant statybą ūkio būdu neprivaloma skirti (pasamdyti) statybos vadovą bei techninės priežiūros vadovą.
Nuo 2023 m. gegužės 1 d. įsigalios Statybos įstatymo pokyčiai, susiję su galimybe statyti ūkio būdu. Pagal įsigaliojančias Statybos įstatymo nuostatas, be rangovo bus leidžiama statyti mažesnius nei 300 kvadratinių metrų ploto gyvenamuosius namus ir kitus nesudėtingus statinius fiziniams asmenims ar vykdant paprastąjį remontą. Kitais atvejais bus privaloma samdyti rangovą.
Tačiau statant šiuo būdu yra tam tikrų išimčių. Pasak viceministrės, gyventojai, statantys ūkio būdu turi suprasti, kad asmuo pats savo rizika ir jėgomis stato, bet visi reikalavimai, numatyti Statybos įstatyme ir kituose teisės aktuose, galioja.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija yra pažymėjusi, jog vykdant statybas šiuo būdu įprasta samdyti pavienius statybininkus ar jų brigadas, taip pat - nesudaryti sutarčių, atsiskaityti grynaisiais. Be to, už nekokybiškas statybas tokiu atveju riziką prisiima pats statytojas, defektus taiso savo lėšomis.
Statyba mišriu būdu
Statyba mišriu būdu - statybos organizavimo būdas, kai dalis darbų atliekama rangos, o dalis ūkio būdu, kitaip tariant, yra derinami šie du statybos būdai.
Statant mišriu statybos būdu, kai ūkio būdas derinamas su ranga, statytojas gali atskiriems statybos darbams papildomai samdyti atskirus rangovus, fizinius ar juridinius asmenis. Statant didesnį nei 300 kvadratinių metrų ploto gyvenamąjį namą reikėtų samdyti rangovą.
Statybos darbų organizavimas mišriu būdu suteikia galimybę optimizuoti statybų procesą - dalį darbų patikėti specialistams, o kitus darbus atlikti savarankiškai, taip sumažinant išlaidas. Tokiu atveju svarbu tinkamai valdyti statybos eigą, o tam gali prireikti skirti atsakingus asmenis už atskirų darbų vykdymą.
Statytojas - fizinis asmuo, mišriu būdu statantis vienbutį gyvenamąjį namą iki 300 m2, turi pasamdyti atestuotą statinio statybos vadovą (jei pats statytojas neturi teisės juo būti), o kiekvienas rangovas turi paskirti pagal rangos sutartį atliekamų statybos darbų vadovą. Statant mišriuoju būdu statinio statybos techninė priežiūra yra privaloma, tad pasamdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją yra statytojo pareiga.
Rangovo teisė būti statybos rangovu
Būti ypatingųjų statinių statybos rangovu turi teisę šio straipsnio 1 dalies 1 ir 2 punktuose nurodyti atestuoti juridiniai asmenys ir kitos užsienio organizacijos, juridinio asmens ar kitos užsienio organizacijos padaliniai.
Šio straipsnio 1 dalies 2 punkte nurodyti Europos Sąjungos valstybės narės, Šveicarijos Konfederacijos arba valstybės, pasirašiusios Europos ekonominės erdvės sutartį, juridiniai asmenys ar kitos užsienio organizacijos, juridinio asmens ar kitos užsienio organizacijos padaliniai turi teisę būti ypatingųjų statinių statybos rangovais, pripažinus jų kilmės valstybėje turimą teisę užsiimti analogiškų statinių statybos veikla.
Rangovas, siekiantis turėti teisę atlikti visus bendruosius statybos darbus, privalo turėti ne mažesnę kaip 2 metų veiklos patirtį statybos srityje, kiti rangovai - ne mažesnę kaip vienų metų veiklos patirtį statybos srityje.
Šio straipsnio 2 dalyje nurodytiems juridiniams asmenims, kitoms užsienio organizacijoms ir jų padaliniams taikomą kvalifikacijos atestatų ir kilmės valstybėje turimos teisės pripažinimo dokumentų išdavimo, keitimo, galiojimo sustabdymo, galiojimo sustabdymo panaikinimo, kvalifikacijos atestatų ir kilmės valstybėje turimos teisės pripažinimo dokumentų galiojimo panaikinimo tvarką nustato aplinkos ministras, laikydamasis šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytų reikalavimų.
Būti branduolinės energetikos objekto statinių statybos rangovais gali juridiniai asmenys, turintys teisę būti ypatingųjų statinių statybos rangovu. Branduolinės energetikos objekto statinių statybos rangovams taikomus kvalifikacinius reikalavimus, kvalifikacijos atestatų ir kilmės valstybėje turimos teisės pripažinimo dokumentų išdavimo, keitimo, galiojimo sustabdymo, galiojimo sustabdymo panaikinimo, kvalifikacijos atestatų ir kilmės valstybėje turimos teisės pripažinimo dokumentų galiojimo panaikinimo tvarką, suderinusi su Valstybine atominės energetikos saugos inspekcija, nustato Vyriausybės įgaliota institucija, laikydamasi šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytų reikalavimų.
Būti ypatingųjų ar neypatingųjų statinių, esančių kultūros paveldo objekto teritorijoje, jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, statybos rangovu gali juridiniai asmenys, turintys teisę būti ypatingųjų statinių statybos rangovu. Ypatingųjų ar neypatingųjų statinių, esančių kultūros paveldo objekto teritorijoje, jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, statybos rangovų kvalifikacijos atestatų išdavimo ir kilmės valstybėje turimos teisės pripažinimo tvarką, išduoto kvalifikacijos atestato ir teisės pripažinimo dokumento keitimo, galiojimo sustabdymo, galiojimo sustabdymo panaikinimo ir galiojimo panaikinimo tvarką, suderinęs su kultūros ministru, nustato aplinkos ministras, laikydamasis šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytų reikalavimų.
Statybos techninė priežiūra
Statybos įstatyme (35 straipsnio 1 dalyje) nurodoma, kad statinio statybos techninė priežiūra privaloma (išskyrus atvejus, kai statinių statyba vykdoma ūkio būdu), kai statybos darbai turi būti vykdomi vadovaujantis šiais dokumentais: statybos projektu, rekonstravimo projektu, pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektu, kapitalinio remonto projektu, griovimo projektu, griovimo aprašu.
Jeigu statinio projekto tipas nepatenka tarp nurodytųjų, statinio statybos techninė priežiūra nėra būtina. Taigi, paskirti statinio statybos techninį prižiūrėtoją nebūtina, jeigu naujas statinys statomas pagal supaprastintą statybos projektą, pavyzdžiui, statant naują gyvenamąjį namą, priskiriamą nesudėtingiems statiniams (gyvenamieji pastatai iki 50 kv. m.), pagalbinio ūkio pastatą (iki 80 kv. m.) ir kt.
Statybos techninis prižiūrėtojas turi būti paskirtas ne vėliau kaip prieš 1 darbo dieną iki statybos darbų pradžios. Prieš statybos darbų pradžią, būtinas atitinkamas viešas pranešimas, per Infostatyba interneto tinklalapį www.planuojustatau.lt. Pildant šį pranešimą, pateikiama informacija ir apie statybos techninį prižiūrėtoją.
Svarbu! Svarbu nepamiršti pareigos paskirti statybos techninį prižiūrėtoją, jeigu eigoje pasikeičia statinio statybos būdas, pavyzdžiui, iš ūkio būdo į mišrų būdą (kai tam tikriems darbams sudaroma rangos sutartis).
Kitos neigiamos pasekmės nepaskyrus statybos techninio prižiūrėtojo - problemos statybos užbaigimo procedūrose. Statybos užbaigimą įforminant statybos užbaigimo aktu ar deklaracija apie statybos užbaigimą, aktas neišduodamas, o deklaracija netvirtinama (kai yra reikalingas jos tvirtinimas), jei statytojas nepranešė apie statybos pradžią arba pranešdamas nepateikė visų privalomų dokumentų.
Galiausiai, statybos techninės priežiūros neorganizavimas gali sukelti problemų ginče su statybos rangovu, jeigu būtų nustatyti darbų trukumai, kiltų žala ir panašiai. Šios pareigos nevykdymas visiškai nepašalina rangovo atsakomybės, bet sprendžiant tokį ginčą teisme, atsakomybė būtų paskirstyta abiem - tiek rangovui, tiek ir pačiam užsakovui.
Nauji apribojimai statyboms ūkio būdu
Nauji apribojai padės užkardyti piktnaudžiavimo atvejus Lietuvos statybininkų asociacijos (LSA) prezidento Daliaus Gedvilo teigimu, įsigaliojantys pakeitimai yra logiški bei teisingi, artina Lietuvos statybos reglamentavimą prie vakarietiškų standartų.
Pasak LSA vadovo, iki šiol statyba ūkio būdu būdavo piktnaudžiaujama statant, pavyzdžiui, daugiabučius gyvenamuosius pastatus. Taip, pažymi D. Gedvilas, būsto pardavėjai galėdavo išvengti atsakomybės už statybos broką.
Pokytis yra vienas iš pernai gruodį priimto Statybos įstatymo pataisų paketo. Naujieji reikalavimai negalios jau pradėtiems statiniams.
Statybos įstatymo 57 straipsnyje numatyta bauda juridiniam asmeniui už pranešimo apie statybos pradžią nepateikimą siekia nuo 600 iki 10 000 Eur, o juridiniam asmeniui pažeidžiant teisės aktų reikalavimus dėl statinio statybos techninės priežiūros skiriama bauda nuo 600 iki 14 000 Eur (baudos dydžiai taikomi, kai statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 05 01). Fiziniam asmeniui baudos mažesnės, bet pagal Administracinių nusižengimų kodekso 357 ir 361 straipsnius vis tiek gali siekti kelis šimtus eurų.
Visų kitų neypatingos ir ypatingos kategorijos statinių statybą privaloma vykdyti rangos būdu.
Jei statinys neypatingas, rangovas neprivalo turėti kvalifikacijos atestato, tačiau privalo skirti atestuotą statinio statybos vadovą. Statytojas turės samdyti statinio statybos techninės priežiūros vadovą. Be to, statant rangos būdu statybos darbai privalo būti apdrausti.
Turėti rangovą arba patiems tapti rangovais ir vykdyti susijusias pareigas bus privaloma statant didesnės rizikos statinius.
tags: #ar #gali #pats #statytojas #buti