Nuomos pajamų deklaravimas Lietuvoje - tema, kuri daugelį priverčia susiraukti antakius ir atidėlioti sprendimus iki paskutinės minutės. Tačiau šis procesas nebūtinai turi būti sudėtingas ar bauginantis. Lietuvoje nuomos pajamų apmokestinimas turi savo specifiką, kurią svarbu suprasti ne tik norint išvengti nemalonumų su mokesčių administratoriais, bet ir siekiant optimaliai planuoti savo finansus.
Pirmiausia reikia suprasti, kad ne visos pajamos iš nuomos yra vienodos mokesčių sistemos akimis. Nekilnojamojo turto nuoma fiziniams asmenims paprastai priskiriama individualios veiklos pajamoms, jei ji vykdoma reguliariai ir siekiant pelno. Ypač svarbu atskirti trumpalaikę nuomą (pvz., per „Airbnb”) nuo ilgalaikės. Trumpalaikė nuoma dažniau traktuojama kaip individuali veikla, nes reikalauja aktyvesnio dalyvavimo - svečių aptarnavimo, valymo, reklamos.
Išlaidos, Susijusios su Nuoma
Vienas svarbiausių aspektų, kurį dažnai ignoruoja pradedantieji nuomotojai, yra galimybė nurašyti su nuoma susijusias išlaidas. Pirmiausia, jei nuomos pajamos apmokestinamos kaip individualios veiklos pajamos, galite rinktis tarp dviejų variantų: mokėti mokestį nuo visos pajamų sumos arba atskaityti faktines išlaidas. Sąrašas gana platus: komunaliniai mokesčiai (jei juos mokate jūs), remonto ir priežiūros darbai, nekilnojamojo turto mokestis, draudimas, reklamos išlaidos ieškant nuomininkų, net kelionės išlaidos iki nuomojamo objekto.
Yra ir dar viena subtilybė - nusidėvėjimo skaičiavimas. Jei nuomojate butą ar namą, galite kasmet nurašyti dalį jo vertės kaip nusidėvėjimą. Gyvenamojo nekilnojamojo turto nusidėvėjimo norma Lietuvoje - 2,5 proc. per metus.
Mokesčių Skaičiavimas
Mokesčių skaičiavimas priklauso nuo to, kaip klasifikuojamos jūsų nuomos pajamos. 2024 metais IVPMP norma sudaro 15 proc., o socialinio draudimo įmokos - 12,52 proc. (6,98 proc. pensijų draudimui ir 5,54 proc. sveikatos draudimui). Iš viso mokesčių našta siekia 27,52 proc. Tačiau yra ir lengvatų. Jei jūsų metinės pajamos iš individualios veiklos neviršija 45 000 eurų, galite taikyti 25 proc. lengvatą IVPMP.
Skaičiuokime konkrečiu pavyzdžiu. Tarkime, per metus gavote 8 000 eurų nuomos pajamų, o jūsų išlaidos sudarė 2 000 eurų. Apmokestinamos pajamos: 8 000 - 2 000 = 6 000 eurų. IVPMP su lengvata: 6 000 × 15% × 0,75 = 675 eurai. Socialinio draudimo įmokų mokėti nereikia, nes pajamos neviršija 15 000 eurų.
Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) perspėja sulaukianti ir pačių gyventojų pranešimų apie galimai nelegaliai nuomojamus būstus, tikrina skelbiamą informaciją viešojoje erdvėje ir atlieka savarankišką veiklą vykdančių gyventojų kontrolę. Atliekant savarankiškai dirbančių gyventojų kontrolę per 2020-2021 m., anot VMI atstovo, atlikti 2,8 tūkst. kontrolės veiksmų, per kuriuos nustatyti į biudžetą papildomai mokėtini beveik 3 mln.
„VMI bendradarbiauja su kitų valstybių mokesčių administratoriais siekdama gauti duomenis iš platformų tam, kad galėtų įvertinti, ar Lietuvos gyventojai ir ūkio subjektai tinkamai vykdo mokestines pareigas bei nustatyta tvarka deklaruoja gautas pajamas iš trumpalaikės nuomos“, - komentuoja R. Pavyzdžiui, šiais metais gauta informacija iš Airijos mokesčių administratoriaus apie 3,7 tūkst.
Siekiant užtikrinti, kad visos gaunamos pajamos, įskaitant patalpų nuomos, per dalijimosi platformas būtų apskaitytos ir nuo jų sumokėti privalomi mokesčiai, anot R., numatoma, kad duomenys apie 2023 m. gautas pajamas bus gauti 2024 m.
Vis dėlto, anot R., tiek nuomininkai, tiek nuomotojai turėtų atkreipti dėmesį, kad būtų pasirašoma nuomos sutartis, nuomos mokestis atitiktų sutartyje numatytą sumą ir pan. Itin vertingi gyventojų pranešimai apie galimai vykdomą nelegalią veiklą. Šiemet dėl nelegalios NT nuomos iš gyventojų gauti 188 pranešimai.
Dokumentų Tvarkymas
Tinkamas dokumentų tvarkymas - ne tik teisinis reikalavimas, bet ir praktinė būtinybė, kuri gali sutaupyti daug laiko ir pinigų. Pirmiausia, būtinai saugokite visas nuomos sutartis. Jose turi būti aiškiai nurodytos nuomos sąlygos, mokėjimo tvarka, šalių teisės ir pareigos. Pajamų apskaita taip pat reikalauja dėmesingumo. Rekomenduojama vesti pajamų žurnalą, kuriame fiksuojami visi gauti mokėjimai su datomis ir sumomis. Jei nuomininkas moka grynaisiais, prašykite pasirašyti kvitą.
Išlaidų dokumentai - atskira tema. Visos sąskaitos, čekiai, kvitai turi būti saugomi ne mažiau kaip 5 metus. Šiuolaikiniame pasaulyje vis populiarėja skaitmeninė apskaita. Yra nemažai programėlių ir internetinių platformų, skirtų pajamų ir išlaidų apskaitai.
Metinės Pajamų Deklaracijos Pateikimas
Metinės pajamų deklaracijos pateikimas - tai momentas, kai visa metų apskaita susikristalizuoja į konkrečius skaičius ir mokesčių įsipareigojimus. Šiandien dauguma žmonių renkasi elektroninį deklaravimą per VMI elektroninių paslaugų sistemą (EPS). Tai patogiau, greičiau ir sumažina klaidų tikimybę.
Pildant deklaraciją, ypač svarbu teisingai nurodyti pajamų rūšį. Jei nuomos pajamos klasifikuojamos kaip individualios veiklos pajamos, jos deklaruojamos atitinkamoje deklaracijos dalyje. Jei kaip kitos pajamos - kitoje vietoje. Išlaidų nurodymas taip pat reikalauja tikslumo. Kiekviena išlaidų kategorija turi savo lauką deklaracijoje. Svarbu nepamiršti nurodyti visų išlaidų - nuo komunalinių mokesčių iki nusidėvėjimo.
Praktika rodo, kad nuomos pajamų deklaravime kartojasi panašios klaidos. Viena dažniausių klaidų - pajamų slėpimas ar jų dalies nenurodimas. Kai kurie žmonės mano, kad jei nuomininkas moka grynaisiais, VMI to nesužinos. Kita problema - neteisingas išlaidų nurašymas. Kartais žmonės bando nurašyti išlaidas, kurios nesusijusios su nuoma, arba nurašo tas pačias išlaidas kelis kartus.
Terminų praleidimas - dar viena dažna problema. Jei nepateiksite deklaracijos laiku, gresia baudos. Be to, vėluojant mokėti mokesčius, skaičiuojami delspinigiai. Dokumentų netvarkymas taip pat gali sukelti problemų.
Mokesčių Optimizavimas
Mokesčių optimizavimas - tai ne mokesčių vengimas, o protingas jų planavimas naudojantis įstatymų suteiktomis galimybėmis. Pirmiausia, kruopščiai fiksuokite visas su nuoma susijusias išlaidas. Dažnai žmonės pamiršta nurašyti smulkias išlaidas - elektros lempučių keitimą, smulkų remontą, valymo priemones. Jei planuojate didesnį remontą, apsvarstykite jo atlikimo laiką.
Nuomos sutarties sudarymas taip pat gali turėti mokestinių pasekmių. Jei nuomininkas sutinka pats mokėti komunalinius mokesčius, jūsų pajamos sumažėja, bet kartu sumažėja ir galimybė nurašyti šias išlaidas. Jei turite keletą nuomojamų objektų, apsvarstykite individualios veiklos pažymos išėmimą.
Nors nuomos pajamų deklaravimas gali atrodyti paprastas, realybėje jis dažnai slepia nemažai niuansų. Jei jūsų nuomos pajamos viršija 20 000 eurų per metus arba turite kelis nuomojamus objektus, tikrai verta pasikonsultuoti su mokesčių konsultantu ar buhalteriu. Taip pat specialisto pagalba reikalinga, jei VMI atliko patikrinimą ir nustatė pažeidimų, arba jei gavote reikalavimą pateikti papildomus dokumentus.
Ateities planavimas - ne mažiau svarbus aspektas. Mokesčių teisė keičiasi, atsiranda naujų lengvatų ar, priešingai, sugriežtėja reikalavimai. Jei planuojate plėsti nuomos veiklą, iš anksto apsvarstykite mokestinius aspektus. Galbūt verta registruoti individualią veiklą ar net steigti įmonę.
Technologijų plėtra taip pat keičia nuomos rinką. Trumpalaikės nuomos platformos, automatizuoti mokėjimo sprendimai, skaitmeninė apskaita - visa tai formuoja naują nuomos verslo kraštovaizdį. Nuomos pajamų deklaravimas nebūtinai turi būti sudėtingas ar bauginantis procesas. Su tinkamomis žiniomis, kruopščia apskaita ir, prireikus, specialistų pagalba, jis tampa rutinine procedūra, kuri leidžia mėgautis nuomos pajamomis be nereikalingo streso. Svarbiausia - pradėti tvarkyti dokumentus nuo pat pirmosios nuomos dienos ir niekada neatidėlioti mokesčių klausimų sprendimo.
NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių. „Sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentavo NT brokeris.
Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas. „Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas - grynaisiais pinigais ar pavedimu. Dar svarbu susitarti dėl turto naudojimo, jo perdavimo, grąžinimo sąlygų“, - patarė NT brokeris.
Du būdai susimokėti mokesčius VMI
VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas. „Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentavo VMI atstovė.
Patalpų nuoma su verslo liudijimu
R. Virvilienė sakė, kad gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“.
„Atkreipiame dėmesį, kad tokiu atveju gyventojai papildomų paslaugų neteikia, pvz., kaimo turizmo paslaugos arba pusryčių paslaugos. Gyventojas, įsigydamas VL, turi iš karto sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį VMI. Fiksuotus pajamų mokesčio dydžius kiekvienai veiklos rūšiai bei galimas taikyti lengvatas nustato kiekviena savivaldybės taryba atskirai“, - komentavo VMI atstovė.
Ji pažymėjo, kad per kalendorinius metus iš verslo liudijime nurodytos vykdytos veiklos gautos ne didesnės nei 45 tūkst. eurų pajamos (kai vykdoma kelių rūšių veikla pajamos sumuojamos), apmokestinamos, sumokant savivaldybių tarybų patalpų nuomai nustatytą fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.
R. Virvilienės teigimu, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga gali būti teikiama tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims. „Jeigu NT nuomojamas įmonei ar gyventojams, vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems tą turtą veiklai vykdyti, tuomet nuo išmokamos nuomos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo įmonė ar minėtas gyventojas. Jeigu NT nuomojamas gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, bet nuomojamą turtą naudojantiems asmeninėms reikmėms), tuomet 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų turi sumokėti NT nuoma užsiimantis asmuo. T. y. metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį“, - aiškino VMI atstovė.
Mokesčių pakeitimai
Finansų ministerija atkreipė dėmesį, kad šiuo metu vienodos rūšies nuomos pajamos apmokestinamos skirtingai. Anot jos, gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pataisų projekte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto nuomos pajamos būtų apmokestinamos vienu būdu, kaip ir kitos investicinės pajamos t.y. taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.
„Atsisakoma galimybės nuo šių pajamų mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį, nes patalpų nuoma nėra individuali veikla. Tačiau kartu, įvertinant tai, kad skirtingai nei kitais, savo esme iš kapitalo investicijų gaunamų pasyvių pajamų atvejais (pvz. dividendai, palūkanos), nuomojant nekilnojamąjį turtą patiriamos išlaidos, į kurias šiuo metu neatsižvelgiama, siūloma apmokestinant pajamas iš turto nuomos kitiems gyventojams (išskyrus žemę), jas mažinti 20 proc. gautų pajamų dydžio suma, kas lemtų, kad efektyvus mokesčio tarifas nuomos pajamų atveju būtų mažesnis ir sudarytų 12 proc.“ - komentavo ministerija.
Anot jos, pajamų gautų už patalpų nuomą gyventojams mokesčio tarifas mažėja - nuo 15 proc. iki 12 proc. „Fiksuotas pajamų mokestis, kuris sumokamas įsigyjant verslo liudijimą, buvo patrauklus gyventojams, kurie nuomavo didesnės vertės turtą. Todėl mokesčio našta daugiausiai kils tiems, kurie nuomoja brangesnius būstus ir jų sumokamas fiksuoto dydžio mokestis yra sąlyginai labai mažas. Vilniuje 2023 metams nustatytas fiksuoto dydžio mokestis vienam gyvenamosios paskirties objektui - 684 eurai“, - skaičiavo ministerija.
Anot jos, jeigu gyventojas nuomoja būstą už 400 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 576 eurus mokesčių. „Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 720 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus. Taip pat jeigu gyventojas nuomoja būstą už 1000 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 1440 eurus mokesčių. Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 1800 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus“, - skaičiavo ministerija.
| Pavyzdys | Nuoma per mėnesį | 12% tarifas | Dabartinis 15% tarifas | Verslo liudijimas |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 400 Eur | 576 Eur | 720 Eur | 684 Eur |
| 2 | 1000 Eur | 1440 Eur | 1800 Eur | 684 Eur |
Nuomos pajamų deklaravimas nebūtinai turi būti sudėtingas ar bauginantis procesas. Su tinkamomis žiniomis, kruopščia apskaita ir, prireikus, specialistų pagalba, jis tampa rutinine procedūra, kuri leidžia mėgautis nuomos pajamomis be nereikalingo streso. Svarbiausia - pradėti tvarkyti dokumentus nuo pat pirmosios nuomos dienos ir niekada neatidėlioti mokesčių klausimų sprendimo.
Svarbu! Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Patarimas! Jei planuojate didesnį remontą, apsvarstykite jo atlikimo laiką.
Atminkite! Visos sąskaitos, čekiai, kvitai turi būti saugomi ne mažiau kaip 5 metus.