Klausimas, ar nuomininkas privalo mokėti už bendro naudojimo patalpų remontą, yra dažnas ginčų objektas tarp nuomininkų ir nuomotojų. Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas apibrėžia nuomininko atsakomybę, kokie įstatymai tai reglamentuoja ir kaip išvengti nesusipratimų.
Nuomininko atsakomybės apibrėžimas
Nuomininko atsakomybės apibrėžiamos nuomos sutartyje. Dažniausiai būsto savininkas atsakingas už kaupimo lėšas (remonto ir atnaujinimo fondą) bei šilumos punkto ar kitų techninių įrenginių priežiūrą, nebent sutartyje būtų nurodyta kitaip. Nuomininkas paprastai moka tik už komunalines paslaugas, kurių reikia kasdieniniam būsto naudojimui (pvz., elektra, vanduo, šildymas pagal skaitliuką).
Jei sutartis numato kitus įsipareigojimus, būtina tai atidžiai peržiūrėti ir tartis su savininku dėl konkrečių sąlygų. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartyse praktikoje sutarties šalys gali susitarti labai įvairiai, todėl reikia vertinti nuomos sutarties sąlygas, t. y. kas konkrečiai jose susitarta.
Jeigu nebuvo susitarta, tuomet nuomotojas privalo užtikrinti tinkamą gyvenamojo namo, kuriame yra išnuomota gyvenamoji patalpa, naudojimą, teikti nuomininkui už mokestį sutartyje numatytas būtinas komunalines paslaugas arba užtikrinti jų teikimą, užtikrinti daugiabučio namo bendro turto ir komunalinių paslaugų teikimo įrangos, esančios name, remontą.
Kas yra komunalinės paslaugos?
Manytina, kad visos Jūsų išvardytos paslaugos būtų priskirtinos komunalinėms paslaugoms, išskyrus tokios įrangos remontą. Mes ir paaiškinome, kad įrangos remontas nepateks į komunalines paslaugas. Jūs tik išplėtėte mintį ir detaliau paaiškinote, kad kaupiamosios lėšos priskirtinos remonto išlaidoms, kurias dengia būsto savininkas.
Kaip savininkai gali išvengti ginčų dėl nuomos išlaidų? - Nuomos nekilnojamojo turto guru
Įstatyminė bazė
Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2015 m. balandžio 15 d. priėmė nutarimą Nr., kuriame numatyta, kad kaupiamosios lėšos - tai gyventojų sutaupyti (sukaupti) pinigai planuojamiems namo atnaujinimo (remonto) darbams. Vyriausybės nutarimas yra tik įstatymų lydimasis aktas, kuris privalo atitikti įstatymą ir, juo labiau, kodifikuotą įstatymą.
Vadovaujantis LR Civiliniu kodekso 4.82 straipsniu, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Šio straipsnio 3 dalyje akcentuojama butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos). Balkonai yra priskiriami bendrajai namo inžinerinei konstrukcijai, už kurios remonto darbus turi mokėti visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pagal turimą plotą.
Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir (bendrų patalpų) radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus). Vandentiekio stovai, nuotekų stovai yra bendra inžinerinė sistema, už kurios remonto darbus turi mokėti visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pagal turimą plotą. Keičiant stovus buvo nuimami klozetai, o vėliau uždėti atgal, kad būtų galim prieiti prie bendro naudojimo vamzdynų ir juos pakeisti.
Dažniausios situacijos ir jų sprendimo būdai
Smulkūs remonto darbai
Visos išlaidos už smulkius remonto darbus moka visi gyventojai. Už ką turi susimokėti visi daugiabučio gyventojai, o kas yra individualus butų savininkų reikalas, atskirti nėra lengva. Kartais tam, kad gyventojų ginčai būtų išaiškinti, kreipiamasi net į teisininkus.
Balkonų remontas
Balkonų išorinės konstrukcijos - balkono pagrindas ir turėklai. Tačiau į kovo mėn. sąskaitą įtrauktas mokestis už papildomus darbus (kovo mėn. - balkono plokštės betonavimas, laštakių montavimas, turėklų virinimas, dažymas, atraminės tvorelės montavimas specialiosios technikos.
Vamzdynų remontas
Nuotekų tinklai nuo patalpų nuotekų tinklų įsijungimo į stovo trišakį iki pirmo nuotekų šulinio už pastato sienos. Tačiau į sausio mėn. sąskaitą įtrauktas mokestis už papildomus darbus (Sausio mėn. palei 67-70-73-76 butus, iš rūsio iki 4a. pakeisti nuotekų, šalto, karšto ir cirkuliac. vandens stovai, pajungti gyvatukai, nuimti WC klozetai ir pastatyti atgal, kapotos 4 angos betono perdangose ir 4 užtaisytos. Rūsyje pakeisti 3 drenažo ventiliai. Pravalytas ir praplautas nuotekų vamzdynas rūsyje.
Kapitalinis remontas
Pirmiausia, aš bent jau negirdėjau, kad gyventojai būtų apskritai apklausti, ar sutinka, kad jų laiptinėje būtų daromi tokie kapitaliniai remonto darbai. Antra, verslininkai remontuoja butą, jį perstato, parduos arba nuomos ir gaus pelną, o mes iš kaupiamųjų lėšų mokame už jame atliktus darbus? Ar tikrai tokiais atvejais turime mokėti? Kas per verslininkų įžūlumas?
Kaip išvengti ginčų
Svarbu sutartyje numatyti aiškias ir suprantamas sąlygas, vengiant skirtingo jų interpretavimo ar galimo vienos iš šalių piktnaudžiavimo. Sutarties turinio aiškumas ir sąlygų išsamumas perspektyvoje padeda išvengti ginčų, nesusipratimų ir nuostolių.
Jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.
Bendrijos klausimai
Bendrijų įstatymas neįgaliųjų materialinės padėties garantijų klausimo nesprendžia. Manytume, kad bendrija neturi teisinio pagrindo nepriskaityti vienam.
Bendrija pirmiausiai rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui, t.y. darbams, kuriais siekiama užtikrinti, kad tie objektai atitiktų jiems keliamus techninius reikalavimus, tinkamai funkcionuotų, nekeltų grėsmės ir pan.
Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.
Lentelė: Atsakomybės už remonto darbus pasiskirstymas
| Remonto darbai | Atsakingas |
|---|---|
| Kaupiamosios lėšos (namo atnaujinimas) | Būsto savininkas |
| Šilumos punkto priežiūra | Būsto savininkas |
| Komunalinės paslaugos (elektra, vanduo, šildymas) | Nuomininkas |
| Smulkūs remonto darbai | Visi gyventojai (proporcingai) |
| Balkonų remontas (išorinės konstrukcijos) | Visi butų ir patalpų savininkai (pagal plotą) |
| Vamzdynų remontas (bendros inžinerinės sistemos) | Visi butų ir patalpų savininkai (pagal plotą) |