Ar Nuomos Mokesčiais Gali Būti Kambario Pagerinimai: Viskas, Ką Turite Žinoti

Norėtumėte verstis gyvenamųjų patalpų nuoma? O gal ja jau verčiatės? Lietuvoje nemaža dalis gyventojų, įskaitant studentus ir laikinai į kitus miestus išvykusius asmenis, gyvena nuomotuose butuose. Norint išvengti nesklandumų, būtina žinoti savo teises ir pareigas.

Gyvenamųjų patalpų nuoma: ką svarbu žinoti?

Paprasčiausia, jeigu nuomojate visą butą ar namą. Galima nuomoti ir atskirus kambarius (pvz. studentams), tačiau čia yra apribojimų. Negalima nuomoti tik pagalbinių patalpų (tualeto, virtuvės, sandėliuko ir pan.) - jomis dalinsis visi žmonės, kuriems bus išnuomoti kambariai. Tačiau šiuos draudimus galima apeiti, jei nuomojate butą ar namą keliems žmonėms pasirašydamas vieną nuomos sutartį. Pavyzdžiui, galite išnuomoti vieną kambarį dviems draugams, kurie kartu ir susitars su jumis dėl sąlygų.

Atsižvelgiant į tai, kad Lietuvos teisė neproporcingai gina nuomininkus, dažnai jokios nuomos sutartys nepasirašomos. Tokiu atveju ir nuomotojui, ir nuomininkui bus sunku įrodyti, kad nuomos sutartis sudaryta. Nuomotojas šiuo atveju galės paprasčiau neteisėtai “išprašyti” nuomininką (kaip antai - pakeisdamas spyną), bet ir nuomininkas galės pabėgti neteisėtai nesusimokėjęs ar ką nors sugadinęs.

Nuomotojas, norėdamas verstis gyvenamųjų patalpų nuoma Lietuvoje, privalo atitinkamiems mokestiniams metams įsigyti verslo liudijimą, kuriame būtų nurodyta verslo rūšis - gyvenamosios paskirties patalpų nuoma neteikiant apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos). Šiame verslo liudijime bus išvardyti visi butai, kurių nuoma bus verčiamasi, veiklos vykdymo laikotarpiai.

Jei verčiatės tik gyvenamųjų patalpų nuoma ir neturite kitokiai veiklai reikiamų verslo liudijimų, o privalomuoju sveikatos draudimu esate draudžiamas valstybės lėšomis ir/ar gaunate darbo užmokestį, už atitinkamą vertimąsi nuoma papildomų privalomojo sveikatos draudimo įmokų mokėti nereikia. Tačiau jei privalomuoju sveikatos draudimu nesate draudžiamas ir negaunate darbo ar kito jam prilyginto užmokesčio, kas mėnesį privalote valstybei mokėti 9 proc. nuo minimalios mėnesinės algos (MMA) dydžio įmokas, kas šiuo metu, MMA esant 300 EUR, sudaro 27 EUR.

Be šeimininko sutikimo nuomininkas negali pasikviesti ten gyventi kitų žmonių (tarkime, draugų). Įstatymai gina nuomininkus, todėl juos “išprašyti” ar pakelti nuomos kainą labai sunku. Nors nuomos sutartis gali pasibaigti suėjus numatytam laikui, ji nesibaigia automatiškai!

Neturite teisės “išprašyti” esamo nuomininko vien tam, kad susirastumėte naują, kuris nemokės daugiau, nei būtų mokėjęs senasis nuomininkas. Tuo tarpu jeigu nuomininkas norės išsikraustyti, jis tik privalės pranešti jums prieš 1 mėnesį. Nesvarbu, kad buvo numatyta, kad sutartis galios 1 metus - vis tiek galės išsikraustyti po mėnesio ir nuo tada nebemokėti nuomos.

Jeigu nuomininkas elgiasi netinkamai, galite nustoti jam nuomoti butą, be to, nebeprivalote pratęsti sutarties, net jei nuomininkas norėtų likti jūsų bute.

Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui. Pavyzdžiui, jei nuomininkas pakabino naują šviestuvą, gali jį nusiimti ir išsivežti (ir vėl užkabinti seną šviestuvą), bet jei uždažė atsilupusią sieną tai, aišku, dažų neatsiims.

Keli procentai visų Lietuvos žmonių gyvena nuomotuose butuose: studentai, laikinai į kitą miestą išvykusieji. Kaip išvengti dažnų problemų, ar pasirašyti sutartį ir ką ten rašyti?

Nuomos sutarties sudarymas ir svarba

Sutartis būtina raštu, jeigu susitariama dėl konkretaus nuomos termino (pavyzdžiui, "nuoma vieneriems metams"). Tačiau, jei dėl trukmės nesitariama ir nuomojamasi ne iš įmonės ar valstybės, galima susitarti ir žodžiu.

Pasitaiko atvejų, kai nuomotojai vengia pasirašyti sutartis, net ir nustatant konkretų terminą, siekdami nuslėpti mokesčius. Tokiu atveju nuomininkas prisiima riziką būti bet kada "išprašytas".

Vis dėlto, net ir pasirašius sutartį, galimas atvejis, kai nuomininkas gali būti paprašytas išsikelti anksčiau laiko, pavyzdžiui, jei nuomotojas parduoda ar dovanoja butą. Tokiu atveju nuomininkas galėtų reikalauti nuostolių atlyginimo iš nuomotojo.

Kaip apsidrausti?

Vienas iš būdų apsisaugoti - įregistruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre. Tuomet net ir naujasis buto savininkas privalės toliau nuomoti butą nuomininkui.

Būtina informacija nuomos sutartyje

Nuomos sutartyje turėtų būti nurodyti šie pagrindiniai dalykai:

• Adresas
• Kambarių/patalpų skaičius
• Plotas
• Inžinerinė/techninė įranga
• Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
• Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai
• Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka

Sąlygos, kurių negalima keisti

Kai kurių dalykų sutartyje nurodyti neprivaloma, o jei jie bus nenurodyti, bus privalu vadovautis įstatymų "rekomendacijomis". Taip pat atkreipkite dėmesį į sąlygas, kurios negali būti keičiamos vienašališkai:

• Atsakomybė be kaltės (pvz., kad nuomininkas atsakys, jei butas sudegs, nors gaisras kiltų nuo kaimynų).
• Nuomotojo vienašališkas sąlygų keitimas.
• Nuomininko teisių keitimas pagal jo šeimos narių skaičių, jei butas nėra per mažas.
• Riboti nuomininko teisę rinktis iš ko pirkti daiktus/paslaugas.

Atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.

Nuomininko atsakomybė ir teisės

Nuomodamasis butą, nuomininkas (ir jo šeimos nariai) atsako už žalą, padarytą dėl jo kaltės (arba kaltės įsileistų žmonių), bet neatsako už žalą iš kitur.

Be savęs ir savo šeimos narių (dėl kurių sutarta), nuomininkas gali pakviesti kitų laikinų gyventojų (pvz., draugą), bet tik su nuomotojo sutikimu.

Sutarties nutraukimas

Jeigu nuomojantis buvo tartasi iki kada nuomojama (terminuota sutartis), tai atėjus tam laikui sutartis ir baigiasi, jei nuomotojas ar nuomininkas to nori. Jei niekas neišreiškia tokio noro, sutartis lieka galioti tarsi būtų sudaryta nesitariant dėl pabaigos laiko. Pasibaigus terminui gali pasikeisti ir sąlygos.

Jeigu dėl pabaigos laiko nesitarta (neterminuota sutartis), sutartis baigiasi po to, kai nuomotojas parašo nuomininkui pranešimą apie nutraukimą. Nuomininkas visada (nesvarbu, tartasi ar ne dėl pabaigos laiko) gali nutraukti sutartį parašęs pranešimą nuomotojui prieš 1 mėnesį.

Patalpų pagerinimas ir pabloginimas

Jei nuomininkas kažką pablogino, jis privalo atlyginti nuomotojui nuostolius.

Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui.

Ką daryti, jei reikia iškeldinti nuomininką?

Norint tinkamai išspręsti nuomininko iškeldinimo problemą, svarbu laikytis aiškaus proceso: pirmiausia - rašytinis įspėjimas, tada - šaukimas į teismą ir teismo procesas, ir galiausiai - priverstinis iškeldinimas, jei problemos neišspręstos taikiai. Tinkama nuomos sutartis ir aiškūs atsakomybės punktai padės išvengti sudėtingų situacijų ateityje.

Procesas: Kaip elgtis, jei reikia iškeldinti nuomininką?

1. Rašytinis įspėjimas

   Pradėkite nuo oficialaus rašytinio įspėjimo. Įspėjime turite nurodyti:

   • Kokių nuomos sutarties sąlygų nesilaikoma (pvz., nuomos nemokėjimas, turto gadinimas, triukšmas).
   • Konkretų terminą, per kurį nuomininkas turi ištaisyti padėtį. Pagal civilinį kodeksą, minimalus terminas yra 30 dienų, todėl rekomenduojama tokį terminą ir duoti, nebent nuomininkas gražiuoju sutinka su trumpesniu iškeldinimo terminu.
   • Galimas pasekmes, jei situacija nebus išspręsta (sutarties nutraukimas, teisinės priemonės).
2. Kreipimasis į teismą

   Jei nuomininkas nereaguoja į įspėjimus arba pažeidimai kartojasi, būtina kreiptis į teismą. Teismui reikės pateikti:

   • Nuomos sutartį.
   • Įspėjimo kopiją.
   • Įrodymus apie sutarties pažeidimus (pvz., nuomos mokėjimų trūkumą ar kaimynų skundus).
3. Priverstinis iškeldinimas

   Gavus teismo sprendimą, galite kreiptis į antstolį dėl priverstinio nuomininko iškeldinimo. Antstolis pasirūpins, kad procesas būtų įgyvendintas teisėtai ir efektyviai.

Jei visi dokumentai tvarkingi: turite nuomos sutartį, kaimynų įspėjimus, dokumentus apie žalą turtui, teismas paprastai viską išsprendžia greitai - per kelis mėnesius. Jei dokumentų trūksta, priklausomai nuo bylos sudėtingumo, teismas gali užsitęsti 6 mėnesius ar ilgiau.

Jei nėra sunkinančių aplinkybių, įprastai teismas duoda nuomininkui 30 dienų terminą išsikelti iš nuomojamo turto. Jei nuomininkas turi nepilnamečių vaikų, terminas gali būti ilgesnis - iki 90 dienų.

Nors aprašytas procesas varginantis ir ilgai užtrunkantis, džiugina tai, kad dažnai tokie atvejai tikrai nepasitaiko. Absoliuti dauguma nuomininkų palieka turtą po rašytinio įspėjimo.

Netinkamai vykdant iškeldinimą galite susidurti su papildomomis problemomis, tokiomis kaip nuomininko teisės pažeidimai ir dėl to ilgiau trunkantis teismo procesas bei baudos.

Kaip pasiruošti iš anksto?

Aiškiai sudaryta nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, padedantis išvengti nesusipratimų. Joje turėtų būti nurodyti:

• Nuomininko ir nuomotojo atsakomybės.
• Terminas, per kurį turi būti ištaisomi pažeidimai.
• Sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta.

Užtikrinkite depozitą, kuris padengtų galimus nuostolius, jei nuomininkas sugadintų būstą ar paliktų neapmokėtas sąskaitas.

Sutartyje numatykite periodines būsto patikras. Tai padės pastebėti problemas dar joms nesukeliant rimtų nuostolių.

Dažniausios problemos su nuomininkais

• Nuomos nemokėjimas: Dažnai pasitaiko situacijos, kai nuomininkai vėluoja atlikti mokėjimus arba jų visai neatlieka. Tokiais atvejais būtina rinkti įrodymus (mokėjimų išrašus) ir laikytis aiškaus įspėjimo proceso.
• Fiziniai pažeidimai: Sugadinti baldai, sienos ar buitinė technika. Šios žalos padengimui dažnai panaudojamas depozitas. Jei žalos dydis viršija depozitą, galima paduoti į teismą dėl pilno žalos atlyginimo.
• Netinkamas elgesys: Triukšmas, kaimynų skundai ar net nelegalios veiklos vykdymas. Reguliari patikra ir aiškios sutarties sąlygos, jog po kelių kaimynų skundų ar policijos iškvietimų Nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį.

Kokie dokumentai reikalingi rengiant ieškinį?

Kreipdamiesi į teismą privalėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus:

• Nuosavybės teisę įrodančius dokumentus - VĮ „Registrų centras“ išrašą apie turto savininką (-us).
• Pretenzijos dėl iškeldinimo kopiją ir jos įteikimą arba išsiuntimą registruotu paštu patvirtinančius dokumentus.
• Antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą arba kitus duomenis (nuotraukas, vaizdo medžiagą), patvirtinančius, kad patalpa neteisėtai užimta ir kad reikalingas teismo sprendimas iškeldinti.
• Neteisėtai patalpoje gyvenančių asmenų duomenis (vardus, pavardes, gimimo datas ar asmens kodus), jei tokie yra žinomi.
• Kitus dokumentus, galinčius turėti reikšmės iškeldinimo bylos nagrinėjimui.

Išlaidos procese

Iškeldinimo procese patirsite tam tikrų išlaidų, o konkrečiai:

• Išlaidos advokatui už procesinių dokumentų parengimą ir atstovavimą teisme.
• Žyminis mokestis.

Patenkinus ieškinį dėl iškeldinimo visos Jūsų procese patirtos išlaidos įtraukiamos į bendrą skolos sumą ir išieškomos iš atsakovų.

Proceso trukmė

Apie 2 savaites nuo visų reikalingų dokumentų gavimo užtrunka parengti procesinius dokumentus.

Proceso trukmė iš esmės priklauso nuo to, kaip aktyviai atsakovas ginčys iškeldinimą. Paprastai ieškinio atveju procesas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėn. nesudėtingose bylose, kur nėra prieštaravimų arba jie aiškiai nepagrįsti. Sudėtingose bylose bylinėjimosi trukmę sunku prognozuoti, ji priklauso dažniausiai nuo proceso šalių noro išspręsti ginčą ir gali trukti nuo 6 mėn. iki 1,5 metų ir daugiau.

Teismas priėmė sprendimą iškeldinti, kas toliau?

Teismui priėmus sprendimą iškeldinti nustatomas 30 d. terminas sprendimo įsiteisėjimui. Įsiteisėjus sprendimui reikia pateikti prašymą dėl vykdomojo rašto išdavimo. Vykdomąjį raštą įprastai per 7 dienas išduoda teismas. Su vykdomuoju raštu galima nedelsiant kreiptis į antstolį dėl priverstinio iškeldinimo.

Neteisėtai užimant Jums priklausančias patalpas kiekvieną dieną yra daroma žala todėl verta apsvarstyti galimybę prisiteisti žalą už uždelstą išsikelti laiką tame pačiame iškeldinimo procese. Padarytą žalą galima pagrįsti analogiškų patalpų nuomos mokesčio dydžiu bei kitais įrodymais. Toks reikalavimas skatina neteisėtai patalpą užėmusius asmenis išsikraustyti kuo operatyviau.

Svarbu: Net savavališkai gyvenančius galima iškeldinti tik teismo sprendimu. Jei elgsitės kaip pasiūlė - pakeisite spynas, atjungsite elektrą, šildymą ir pan. - Jums gali būti iškelta administracinė ar netgi baudžiamoji byla.

Veiksmas Aprašymas

Rašytinis įspėjimas Oficialus pranešimas nuomininkui apie sutarties pažeidimus.

Kreipimasis į teismą Jei įspėjimas nepadeda, kreipiamasi į teismą su reikiamais dokumentais.

Priverstinis iškeldinimas Teismo sprendimu antstolis įgyvendina iškeldinimą.

Gyvenamosios vietos deklaravimas

Europos Sąjungos valstybių narių ar Europos laisvosios prekybos asociacijos valstybių narių piliečiai ir jų šeimos nariai, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką ilgiau kaip 3 mėnesiams per pusę metų ir Lietuvos Respublikos įstatymo „Dėl užsieniečių teisinės padėties“ nustatyta tvarka įgiję teisę gyventi Lietuvos Respublikoje ar keičiantys gyvenamąją vietą Lietuvos Respublikoje.

Užsienio valstybių piliečiai ir asmenys be pilietybės, kuriems Lietuvos Respublikos įstatymo „Dėl užsieniečių teisinės padėties“ nustatyta tvarka yra išduotas dokumentas, suteikiantis teisę gyventi Lietuvos Respublikoje, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką ar keičiantys gyvenamąją vietą Lietuvos Respublikoje.

Nepilnamečių gyvenamąją vietą deklaruoja jų tėvai, įtėviai, globėjai (rūpintojai) arba kiti teisėti atstovai. Nepilnamečiai, kuriems sukako 16 metų, gyvenamąją vietą deklaruoja patys, jeigu negyvena kartu su tėvais, įtėviais, globėjais (rūpintojais) arba kitais atstovais teisės aktų nustatyta tvarka ir pastarieji jų gyvenamosios vietos nedeklaravo.

Deklaruojantis gyvenamąją vietą asmuo nėra patalpos savininkas (bendraturtis), savininko (bendraturčio) sutikimas turi būti patvirtintas taip pat elektroniniu būdu.

Atskiras gyvenamosios patalpos savininko (bendraturčių) parašu patvirtintas teisiškai galiojantis sutikimas, kad asmuo deklaruotų gyvenamąją vietą savininkui (bendraturčiams) priklausančioje patalpoje, jeigu asmeniui deklaruojant gyvenamąją vietą savininkas (bendraturčiai) kartu su juo į seniūniją neatvyksta.

Atmintinė

• Sutartys turi būti sudaromos raštiškai.
• Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
• Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.

Mokesčiai už nuomą

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais.

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

Yra du būdai mokėti mokesčius už nuomą:

• Pagal verslo liudijimą
• 15 proc. GPM (Gyventojų pajamų mokestis)

Pagal verslo liudijimą tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras.

15 proc. GPM - tai yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.

Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Žemiau pateikiama lentelė su pavyzdžiais, kiek kainuoja verslo liudijimas skirtinguose Lietuvos miestuose:

Nuomos sutartis: svarbiausi aspektai

Daugiausia problemų su nuoma kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Kai jose neaiškiai apibrėžta, kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, konfliktai ir delspinigiai - tik laiko klausimas.

Dažnai žmonės, prieš pasirašant nuomos sutartį, jos nepaskaito, o dėl to susiduria su problemomis, iš kurių viena - negrąžintas nuomos depozitas. Visada, prieš pasirašant nuomos sutartį, neskubėkite ir perskaitykite sutartį atidžiai.

tags: #ar #nuomos #mokesciu #gali #buti #kambario