Ar Nuomotojas Turi Kompensuoti Nuomininkui Patirtą Žalą?

Nuomos sutartys, nesvarbu ar tai būtų automobilio, ar patalpų nuoma, yra reglamentuojamos įvairių sąlygų, kurios apibrėžia abiejų šalių - nuomotojo ir nuomininko - teises bei pareigas. Vienas iš dažnai kylančių klausimų - ar nuomotojas privalo kompensuoti nuomininko patirtas išlaidas.

Šiame straipsnyje panagrinėsime, kada tokia kompensacija yra numatyta, kokios yra nuomininko ir nuomotojo atsakomybės, ir kokie veiksniai gali turėti įtakos sprendimui dėl kompensacijos išmokėjimo.

Būsto Nuomos Sutarties Aspektai

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.

Svarbu:

• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
• Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Būsto nuomos rinkoje jau seniai susiformavo praktika, kai vos įsikėlus į namus tenka sumokėti ir nuomos mokestį, ir tokio paties dydžio užstatą. „95% visų nuomos atvejų yra mokamas vieno mėnesio nuomos kainos užstatas. Tas užstatas dažniausiai paliekamas nuomotojui iki nuomos pabaigos. Užstatas grąžinamas, jei būstui nėra padaroma kokia nors žala.

Vienas dažniausiai kylančių klausimų - kaip traktuojamas užstato susigrąžinimas. „Būna įvairiai, bet aš nuomotojams visuomet siūlau užstatą pasilikti iki nuomos pabaigos. Jei nuomojamas labai gražiai tik ką suremontuotas ar įrengtas butas, į kurio įrengimą įdėta daug meilės, prašoma ir dviejų mėnesių užstato“, - kalba T. Užstatas įprastai grąžinamas pasirašius būsto perdavimo aktą.

„Buvo nutarta, kad teks perdažyti visą kambarį, bet dalį su tuo susijusių sąnaudų padengė ir nuomotojas. Nuomininkas gali būti neteisus, bet taip - jis padarė sienoje skylę. Tokių dažų jau neberasime, o jei ir rasime, sienos jau yra pasidėvėjusios, nublukusios nuo saulės, tad akivaizdu, kad jei reikės perdažyti vieną sieną, reikės ir kitą. Bet kuriuo atveju nutraukiant būsto nuomos sutartį reikia padėti tašką, pasirašyti perdavimo aktą, kad vėliau dėl kokių nors priežasčių nekiltų nesutarimų.

„Dažniausiai pats nuomotojas brokeriui paskambina, pasako, kad reikia ieškoti naujo nuomininko. Brokeriai tiesiog nusiunčia turto perdavimo aktą ir nuomotojas su nuomotoju jį užpildo. Bet tai galima padaryti ir laisva forma“, - teigia T. „Jei jau sienoje skylė ar kažkas sugriauta, kalbama, kaip žala turi būti atlyginta. Dažnai nusidėvėjimo klausimai nurodomi ir sutartyse.

Automobilio Nuoma

Automobilio nuomos atveju, nuomos terminas apibrėžiamas kaip laikotarpis, kuomet nuomininkui suteikiama teisė laikinai valdyti ir naudoti automobilį už nuomos mokestį. Nuomininkas, sudaręs sutartį, turi teisę atlikti su automobilio rezervavimu susijusias operacijas mobiliojoje programoje arba tinklapyje. Prieš pradedant naudotis automobiliu, nuomininkas įsipareigoja automobilį apžiūrėti, padaryti nuotraukas ir, nustatęs, kad yra akivaizdžių išoriškai matomų automobilio pažeidimų arba trūksta tam tikrų priedų, turi apie tai pranešti nuomotojui.

Pasibaigus automobilio nuomos terminui, nuomininkas įsipareigoja grąžinti automobilį į nurodytą vietą tokios būklės, kokios nuomininkas jį pasiėmė, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.

Nuomotojo Atsakomybė

Jeigu nuomotojas neužtikrina nuomininko rezervuoto automobilio nuomos, t. y. nuomotojas atsako už sutartyje nustatytų įsipareigojimų vykdymą ir privalo atlyginti dėl netinkamo savo įsipareigojimų vykdymo nuomininkui padarytus tiesioginius nuostolius. Tačiau nuomotojas neatsako už vietos savivaldos institucijų, kitų automobilių naudotojų, taip pat kitų trečiųjų asmenų veiksmus ar neveikimą.

Nuomotojas taip pat neatsako už nuostolius, kuriuos nuomininkas patiria ar gali patirti dėl automobilio neefektyvaus naudojimo, gedimo, ir už nuostolius, atsiradusius dėl to, kad automobilis neatitiko nuomininko lūkesčių.

Nuomininko Įsipareigojimai

Nuomininkas prisiima visišką atsakomybę už teisės aktų pažeidimus bei žalą, padarytą tretiesiems asmenims automobilio naudojimo terminu. Jeigu nuomininkas netinkamai eksploatuos automobilį ar kitaip pažeis šią sutartį ir dėl to nuomotojas patirs nuostolių (pvz., mokesčių ar baudų valstybinėms institucijoms ar tretiesiems asmenims ir kt.), nuomininkas įsipareigoja juos atlyginti nuomotojui.

Nuomininkas privalo vykdyti automobilį apdraudusios draudimo bendrovės nustatytų draudimo taisyklių reikalavimus.

Kada Nuomotojas Gali Pareikalauti Papildomų Išlaidų?

• Nuomininkui pakartotinai pažeidus įsipareigojimą naudoti automobilio akceleravimui ne daugiau kaip 2/3 variklio apsukų, nuomotojas gali pareikalauti apmokėti papildomai iki 50 proc. nuomos mokesčio bei atlyginti kitas automobilio susidėvėjimo išlaidas (tepalų keitimas, variklio remontas, padangų keitimas ir pan.).
• Nuomininkui automobilį grąžinus nešvarų automobilį (išorė purvina, aplipusi musėmis, viduje nevalyti kilimėliai ir pan.), lyginant su nuomos pradžia, prašoma kompensuoti nuomotojo patirtas salono valymo išlaidas.
• Nuomininkui negrąžinus Automobilio ir/arba pratęsus Automobilio nuomą ir už ją nesumokėjus Nuomotojui, Nuomotojas gali blokuoti Automobilio degimą ir atsiimti Automobilį bet kurioje vietoje, kur tuo metu Automobilis būtų, net jeigu ir Automobilis tuo metu būtų Nuomininko privačioje teritorijoje.

Patalpų Nuoma

Patalpų nuomos sutartis apibrėžia nuomotojo įsipareigojimus išnuomoti patalpas nuomininkui (t. y. suteikti laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį), o nuomininkas įsipareigoja išsinuomoti iš nuomotojo. Patalpos išnuomojamos ir nuomininkas įsipareigoja naudoti patalpas išimtinai veiklai, atitinkančiai leidžiamą naudojimą. Nuomininkas privalo rūpestingai naudotis patalpomis ir daiktais bei užtikrinti, kad šių reikalavimų tinkamai laikytųsi visi jo svečiai ar kiti asmenys, kurie yra patalpose.

Nuomininko Atsakomybė

Nuomininkas įsipareigoja savo sąskaita likviduoti patalpose, pastate ar jų inžinerinėse sistemose įvykusias avarijas ar gedimus, inžinerinių sistemų funkcionavimo sutrikimus, taip pat tokių avarijų, gedimų ar sutrikimų pasekmes (įskaitant, bet neapsiribojant tretiesiems asmenims padarytą žalą) bei atstatyti patalpų, pastato ir (ar) jų inžinerinių sistemų ar kitos juose esančios įrangos ar įrengimų būklės pablogėjimą, jeigu tai įvyko dėl nuomininko, jo šeimos narių, lankytojų ar pan. Nuomininkas pilnai atsako už padarytų nuostolių atlyginimą.

Nuomininkas privalo savo sąskaita užtikrinti patalpų ir jose esančio turto apsaugą nuo pradžios dienos iki patalpų grąžinimo nuomotojui pagal grąžinimo aktą dienos.

Nuomotojo Teisės

Nuomotojas nėra atsakingas ir, jeigu šalys aiškiai raštu nesusitars kitaip, visą sutarties galiojimo laikotarpį nebus atsakingas už jokių patalpų įrengimo, atnaujinimo, pakeitimo ir/ar pritaikymo nuomininkui darbų atlikimą. Visus ir bet kokius patalpų remonto, įrengimo, apdailos, pagerinimo, pakeitimo ar kitokio patalpų pritaikymo nuomininkui darbus nuomininkas atlieka savo sąskaita bei rizika ir tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo sutikimą.

Pasibaigus sutarčiai nuomininkas turi teisę pasiimti tik tuos nuomininko atliktus patalpų pagerinimus ir/ar pakeitimus, įskaitant jų rezultatus, kurie gali būti atskirti be žalos patalpoms ir nebloginant patalpų būklės. Nuomotojas su savo pasirinkta draudimo bendrove sudarys patalpų ir jose esančių daiktų draudimo sutartį.

Nuomos Mokesčio Kompensavimas

Šalys susitaria, kad nuomos mokestis taip pat vienašališkai nuomotojo gali būti padidintas (perskaičiuotas), informavus nuomininką prieš 10 (dešimt) darbo dienų, siekiant kompensuoti jo išlaidas, susijusias su valstybei mokamais mokesčiais, kurie skaičiuojami patalpoms ar yra su jomis tiesiogiai susiję bei išlaidas, susijusias su nuomotojo mokama Europos tarpbankinės rinkos palūkanų norma (EURIBOR).

Perskaičiuoti nuomos mokestį dėl padidėjusio arba sumažėjusio EURIBOR nuomotojas turi teisę ne dažniau kaip 1 kartą per 6 mėnesius, pirmąjį perskaičiavimą atliekant praėjus 6 mėnesiams nuo sutarties pasirašymo dienos, taikant 6 mėnesių EURIBOR.

Nuomininkui vėluojant mokėti nuomos mokestį ar kitus mokėjimus pagal sutartį, nuomininkas privalo mokėti 0,06 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos. Jeigu nuomininkas vėluoja sumokėti nuomos mokestį ir kitus mokėjimus pagal sutartį ilgiau kaip 30 (trisdešimt) dienų, tuomet nuomininkas įsipareigoja mokėti 0,12 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą mokėti dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos.

Nelaimingi Atsitikimai Nuomojame Būste

Nelaimingi atsitikimai nuomojame būste paprastai perauga į nemalonias, sudėtingai sprendžiamas situacijas. Patirtą žalą seka diskusijos ir ginčai - kas turėtų atsakyti už nuostolį ir kam reikėtų atlyginti žalą? Draudikų skaičiavimai parodo, jog daugiausiai nuostolių namuose sukuria gaisras ar kitos gamtos jėgos, taip pat - užliejimas vandeniu.

Užliejimai įvyksta prakiurus vamzdžiams, trūkus skalbimo mašinos žarnelei ar dėl kitokių santechnikos gedimų. Užliejimas vandeniu - tai viena dažniausiai pasitaikančių, be to, viena nuostolingiausių nelaimių, galinčių padaryti žalą būstui.

Draudimo bendrovės ERGO atstovė, turto draudimo vyriausioji ekspertė Inga Žvirblytė pateikia pavyzdį - nuomininkas užliejo butą ir kaimynus apačioje. Jeigu nelaimė įvyko ne dėl nuomininko veiksmų, draudikai, dėl kaimyno patirtos žalos kompensavimo kreipsis į buto savininką. Kitu atveju, jeigu dėl nelaimės kaltas nuomininkas - bus kreipiamasi tiesiogiai į jį.

Specialistė norintiems išnuomoti būstą rekomenduoja įsivertinti esamą objekto būklę. Taip pat, pravartu būtų susitarti, jog nuomininkai, pastebėję galimą gedimą, apie tai kuo greičiau informuotų savininką.

Reikėtų įsidėmėti, jog jeigu dėl savininko nepastabumo apgadinamas nuomininko turtas - remiantis teisės normomis, nuomotojas privalo kompensuoti nuomininko patirtą žalą.

Ginčų dėl padarytos žalos galima išvengti išsamiai pasirašyta nuomos sutartis, apibrėžianti abiejų pusių atsakomybes. Specialistė pataria sudarant sutartį dokumentuoti būste esančius objektus, įvardyti baldų ir buitinės technikos būklę ir vertę, apibrėžti defektus ir trūkumus. Geriausia tai pateikti kartu su nuotraukomis, kurios nurodo kaip objektas atrodė sutarties pasirašymo dieną.

I. Pelėdaitė priduria, jog nuomotojai užsitikrina galimos žalos kompensaciją imdami iš nuomininkų užstatą. Užstatas padeda nuomotojui išvengti galimų nuostolių. Specialistė atkreipia dėmesį, jog kai kurios sutartys užstato ir neprašo - tačiau tai reti atvejai, paprastai užtikrintumo norintys nuomotojai sutaria dėl vieno mėnesio nuomos kainos užstato.

Specialistė pateikia pavyzdį - šiek tiek užliejęs butą ir taip apgadinęs parketą nuomininkas nedrįsta apie nelaimingą atsitikimą informuoti savininko ir situaciją bando išspręsti savarankiškai arba palieka nesutvarkytą. Tik išsikraustydamas nuomininkas papasakoja apie nutikimą savininkui, tačiau dėl patirtos žalos kreiptis į draudiką būna jau per vėlu - išmoks nuostoliams padengti skiriama nebebus.

Draudikų atstovė I. Žvirblytė priduria, jog draudimo bendrovės būstą, kuriame gyvena nuomininkai laiko padidintos rizikos objektu. Specialistė paaiškina - svetimo turto žmonės paprastai nevertina taip, kaip nuosavo, todėl nuomininkams neretai tenka pasirūpinti civilinės atsakomybės draudimu.

Bendrosios Nuostatos

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad kiekviena nuomos sutartis yra unikali ir joje gali būti numatytos specifinės sąlygos dėl kompensacijų. Todėl, kilus ginčams, būtina atidžiai išnagrinėti sutarties tekstą ir, jei reikia, kreiptis į teisininką.

Kiekvienas ginčas, nesutarimas ar reikalavimas, kylantis iš šios sutarties ar susijęs su šia sutartimi, jos pažeidimu, nutraukimu ir/arba galiojimu, pirmiausia turi būti sprendžiamas dvišalių derybų būdu, remiantis sąžiningumo, protingumo, teisingumo principais.

Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.

tags: #ar #nuomotojas #turi #kompensuoti