Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra vienas reikšmingiausių finansinių sandorių daugeliui žmonių ir įmonių Lietuvoje. Tačiau šis procesas dažnai sukelia klausimų dėl taikomų mokesčių. Pagrindinė dilema, su kuria susiduriama, yra: kada taikomas Gyventojų pajamų mokestis (GPM) ir kada - Pelno mokestis?
Šiame straipsnyje panagrinėsime, ar pajamos gautos už parduotą nekilnojamąjį turtą mažina neapmokestinamąjį pajamų dydį (NPD).
Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis šias sritis, yra Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (toliau - GPMĮ).
Svarbu atminti, kad pajamų mokesčio tarifas gali skirtis priklausomai nuo to, su kokiais santykiais susijusios pajamos (pvz., iš darbo santykių, investicijų ar individualios veiklos) ar t.t.
Mokesčio Mokėtojai ir Objektas
Pajamų mokestį turi mokėti pajamų gavę:
- Nuolatiniai Lietuvos gyventojai
- Nenuolatiniai Lietuvos gyventojai, pajamų mokestį mokantys nuo pajamų, kurių šaltinis yra Lietuvoje
Mokestinis laikotarpis - kalendoriniai metai.
Mokesčio objektas:
- Visos nuolatinio Lietuvos gyventojo pajamos, kurių šaltinis yra Lietuvoje ir ne Lietuvoje.
- Šios nenuolatinio Lietuvos gyventojo pajamos:
- per nuolatinę bazę vykdomos individualios veiklos pajamos ir užsienio valstybėse gautos arba uždirbtos pajamos, priskiriamos tai nuolatinei bazei Lietuvoje tuo atveju, kai tos pajamos susijusios su nenuolatinio Lietuvos gyventojo veikla per nuolatinę bazę Lietuvoje, taip pat šios ne per nuolatinę bazę gautos pajamos, kurių šaltinis yra Lietuvoje:
- palūkanos, išskyrus palūkanas už Vyriausybės ne nuosavybės vertybinius popierius;
- pajamos iš paskirstytojo pelno ir išmokos valdybos ir stebėtojų tarybos nariams;
- pajamos už nekilnojamojo pagal prigimtį daikto, esančio Lietuvoje, nuomą;
- honorarai;
- su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais susijusios pajamos;
- sporto veiklos pajamos, įskaitant pajamas, tiesiogiai ar netiesiogiai susijusias su šia veikla, nesvarbu, ar jos išmokamos tiesiogiai sportininkui ar trečiajam asmeniui, veikiančiam sportininko vardu;
- atlikėjų veiklos pajamos, įskaitant pajamas, tiesiogiai ar netiesiogiai susijusias su šia veikla, nesvarbu, ar jos išmokamos tiesiogiai atlikėjui ar trečiajam asmeniui, veikiančiam atlikėjo vardu;
- pajamos, gautos už parduotą ar kitokiu būdu perleistą nuosavybėn kilnojamąjį daiktą, jeigu šios rūšies daiktui pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus privaloma teisinė registracija ir šis daiktas yra (ar privalo būti) įregistruotas Lietuvoje, taip pat nekilnojamąjį daiktą, esantį Lietuvoje;
- kompensacijos už autorių arba gretutinių teisių pažeidimus.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra pagrindinis mokestis, taikomas fizinių asmenų gautoms pajamoms, įskaitant ir pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Lietuvos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ) numato, kad pajamos iš nekilnojamojo turto pardavimo yra apmokestinamos 15% GPM tarifu.
Pajamų Mokesčio Tarifai
Pajamų mokesčio tarifai Lietuvoje skirstomi pagal pajamų rūšį ir dydį. Štai pagrindiniai tarifai:
- 20 % - Su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais susijusių metinių pajamų (neįskaitant apskaičiuotų 2018 m. ar anksčiau) dalis, neviršijanti 60 VDU (2024 m., 2023 m., 2022 m., 2021m.).
- 32 % - Su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais susijusių metinių pajamų (neįskaitant apskaičiuotų 2018 m. ar anksčiau) dalis, viršijanti 60 VDU (2024 m., 2023 m., 2022 m, 2021 m.).
- 15 % - 2018 m. ar ankstesniais metais apskaičiuotos su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais susijusios pajamos, išmokėtos 2019 m. ir vėliau (neatsižvelgiant į metinių pajamų sumą). Taip pat ligos išmokos, motinystės, tėvystės, vaiko priežiūros ir ilgalaikio darbo išmokos ir pajamos iš paskirstytojo pelno (dividendai).
- 5 % - Ne individualios veiklos pajamų, gautų už parduotas ar kitaip perleistas nuosavybėn atliekas, dalis, neviršijanti 120 VDU (nuo 2019 m.).
- 20 % - Ne individualios veiklos pajamų, gautų už parduotas ar kitaip perleistas nuosavybėn atliekas, dalis, viršijanti 120 VDU (nuo 2019 m.). Taip pat nesusijusių su darbo santykiais pajamų dalis, neviršijanti 120 VDU (nuo 2019 m.): palūkanų, autorinių atlyginimų ne iš darbdavio, iš turto pardavimo, iš turto nuomos, honorarų, azartinių lošimų laimėjimų, dovanų, prizų ne iš darbdavio, ir kt.
- 32% - Tokių nesusijusių su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais metinių pajamų dalis, neviršijanti 60 VDU (2024 m., 2023 m., 2022 m., 2021 m.): tantjemų ar atlygio už veiklą stebėtojų taryboje ar valdyboje, paskolų komitete, mokamo vietoj tantjemų arba kartu su jomis, iš asmens, susijusio su gyventoju darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais, gautų autorinių atlyginimų, mažųjų bendrijų vadovų, kurie nėra tų mažųjų bendrijų nariai, pagal civilinę (paslaugų) sutartį už vadovavimo veiklą gautų pajamų.
- 15 % - Tokių nesusijusių su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais metinių pajamų dalis, viršijanti 60 VDU (2024 m., 2023 m., 2022 m., 2021 m.): tantjemų ar atlygio už veiklą stebėtojų taryboje ar valdyboje, paskolų komitete, mokamo vietoj tantjemų arba kartu su jomis, iš asmens, susijusio su gyventoju darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais, gautų pajamų pagal autorines sutartis, mažųjų bendrijų vadovų, kurie nėra tų mažųjų bendrijų nariai, pagal civilinę (paslaugų) sutartį už vadovavimo veiklą gautų pajamų.
Vidutinis darbo užmokestis (VDU)
VDU - vidutinis darbo užmokestis, taikomas apdraustųjų asmenų valstybinio socialinio draudimo įmokų bazei skaičiuoti:
- 2025 m. 1 VDU - 2 108,88 Eur; 60 VDU - 126 532,80 Eur; 120 VDU-253 065,60 Eur.
- 2024 m. 1 VDU - 1 902,70 Eur; 60 VDU - 114 162 Eur; 120 VDU - 228 324 Eur.
- 2023 m. 1 VDU - 1 684,90 Eur ; 60 VDU - 101 094 Eur; 120 VDU - 202 188 Eur.
- 2022 m. 1 VDU - 1 504,10 Eur; 60 VDU - 90 246 Eur; 120 VDU - 180 492 Eur.
- 2021 m. 1 VDU - 1 352,70 Eur; 60 VDU - 81 162 Eur; 120 VDU - 162 324 Eur.
- 2020 m.: 1 VDU - 1 241,40 Eur; 84 VDU - 104 277,60 Eur; 120 VDU - 148 968 Eur.
- 2019 m.: 1 VDU - 1 136,20 Eur; 120 VDU - 136 344 Eur.
Neapmokestinamasis Pajamų Dydis (NPD)
NPD taikomas tik su darbo santykiais susijusioms pajamoms. 2025 metais NPD priklauso nuo gyventojo mėnesinio bruto atlyginimo:
- Gyventojams, kurių su darbo santykiais susijusios pajamos per mėnesį neviršija MMA (1 038 Eur), taikomas mėnesio NPD - 747 Eur.
- Gyventojams, kurių su darbo santykiais susijusios pajamos per mėnesį yra didesnės nei 1 MMA, tačiau neviršija 2 387,27 Eur sumos, taikytinas mėnesio NPD apskaičiuojamas pagal formulę: Mėnesio NPD = 747 - 0,49 × (gyventojo mėnesio su darbo santykiais susijusios pajamos -1 038 Eur).
- Gyventojams, kurių su darbo santykiais susijusios pajamos per mėnesį yra didesnės nei 2 387,29 Eur suma, taikytinas mėnesio NPD apskaičiuojamas pagal formulę: Mėnesio NPD = 400 - 0,18 × (gyventojo mėnesio su darbo santykiais susijusios pajamos - 642 Eur).
Taip pat yra NPD dydžiai, taikomi gyventojams su negalia.
Metinis 8 964 Eur NPD taikomas gyventojams, kurių metinės pajamos (GMP) neviršija 12 MMA (12 456 Eur) sumos.
Gyventojams, kurių metinės pajamos (GMP) yra didesnės nei 12 MMA (12 456Eur), bet neviršija 28 647,48 Eur sumos, metinis NPD apskaičiuojamas pagal formulę: Metinis NPD = 8 964 - 0,49× (GMP - 12 456 Eur (12 MMA dydžių)).
Gyventojams, kurių metinės pajamos yra didesnės nei 28 647,48 Eur, metinis NPD apskaičiuojamas pagal formulę: Metinis NPD = 4 800 - 0,18 × (GMP - 7 704 Eur (12 x 642)).
Nekilnojamojo turto nuoma - ką reikia žinoti norint išnuomoti turtą? | Teisinėkonsultacija.lt
Mokesčio Lengvatos
Be NPD, yra ir kitų mokesčio lengvatų, kurios gali sumažinti apmokestinamąsias pajamas:
- Neapmokestinamosios pajamos (GPMĮ 17 straipsnis).
- Iš pajamų atimamos išlaidos (GPMĮ 21 straipsnis).
Iš Pajamų Atimamos Išlaidos
Iš pajamų gali būti atimamos šios išlaidos:
- Savo, sutuoktinio arba savo nepilnamečių vaikų naudai sumokėtos gyvybės draudimo įmokos pagal iki 2024 m. gruodžio 31 d. sudarytas gyvybės draudimo sutartis.
- Savo, sutuoktinio, vaikų su negalia naudai sumokėtos pensijų įmokos į pensijų fondus pagal iki 2024 m. gruodžio 31 d. sudarytas pensijų kaupimo sutartis.
- Pensijų įmokos į pensijų fondus, kurias Lietuvos nuolatinis gyventojas moka kaip papildomas kaupiamąsias pensijų įmokas pagal Pensijų kaupimo įstatymo 8 straipsnio 4 dalies nuostatas ir kurios yra didesnės negu 3 procentai šio gyventojo pajamų, nuo kurių skaičiuojamos valstybinio socialinio draudimo įmokos.
- Už profesinį mokymą pagal formaliojo profesinio mokymo programą, kurią baigus įgyjama atitinkama kvalifikacija, formaliojo profesinio mokymo programos modulį, kurį baigus įgyjama atitinkama kompetencija (kompetencijos), ir (ar) už studijas, kurias baigus įgyjama aukštojo mokslo kvalifikacija, nuolatinių Lietuvos gyventojų, kurie mokosi ar studijuoja, sumokėtos sumos.
- Palūkanas už vieną iki 2009 m. sausio 1 d. paimtą kreditą gyvenamajam būstui statyti ar jam įsigyti, jeigu rašytinis susitarimas dėl gyvenamojo būsto įsigijimo ar finansinės nuomos (lizingo) sutartis sudaryta iki 2009 m. sausio 1 dienos.
Apribojimai
Iš pajamų gali būti atimama iki 1 500 Eur suma, sumokėta kaip:
- papildomos gyventojų įmokos į II pakopos pensijų kaupimo fondą, kurios yra didesnės nei 3 procentai šio gyventojo pajamų, nuo kurių skaičiuojamos valstybinio socialinio draudimo įmokos;
- įmokos į III pakopos pensijų kaupimo fondą;
- gyvybės draudimo įmokos;
Bendra visų atimamų išlaidų suma neturi viršyti 25 procentų visų apmokestinamųjų pajamų sumos.
Išlaidos atimamos iš nuolatinio Lietuvos gyventojo metinėje pajamų mokesčio deklaracijoje deklaruotų pajamų, apmokestinamų taikant 15, 20 ar 32 (2019 m. - 27) procentų pajamų mokesčio tarifą.
NT Pardavimo Mokesčiai: GPM ar Pelno Mokestis?
Pagrindinis dilema, su kuria susiduriama parduodant nekilnojamąjį turtą, yra: kada taikomas Gyventojų pajamų mokestis (GPM) ir kada - Pelno mokestis?
GPM: Fiziniams asmenims.
Pelno mokestis: Juridiniams asmenims (įmonės, viešosios įstaigos ir pan.).
GPM: Apmokestinamosios pajamos dažniausiai nustatomos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., notaro, tarpininkų mokesčiai, turto pagerinimo išlaidos) iš pardavimo kainos.
Pelno mokestis: Apmokestinamasis pelnas nustatomas atėmus turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus sukauptas nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas iš pardavimo kainos.
Pelno mokestis: Nėra tokių tiesioginių lengvatų, susijusių su valdymo trukme ar nuosavybės pobūdžiu.
GPM: Deklaruojama metinėje GPM deklaracijoje (forma GPM311), kuri teikiama VMI iki gegužės 1 d.
Pelno mokestis: Deklaruojama Pelno mokesčio deklaracijoje (forma PLN204), kuri teikiama VMI iki birželio 15 d. kitais metais po finansinių metų pabaigos.
Apibendrinant, fiziniams asmenims naudingiau pasinaudoti GPM lengvatomis, susijusiomis su NT valdymo trukme ar vieninteliu būstu, siekiant visiškai išvengti mokesčių.
Atskaitymai Mažinantys Apmokestinamąją Bazę
Nepriklausomai nuo to, ar esate fizinis, ar juridinis asmuo, parduodant nekilnojamąjį turtą, yra tam tikrų išlaidų, kurias galima atimti iš gautų pajamų, taip sumažinant apmokestinamąją bazę ir mokesčių naštą.
- Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina: Tai yra pagrindinė atimama suma. Svarbu turėti pirkimo-pardavimo sutartį, kad būtų galima patvirtinti pradinę įsigijimo kainą.
- Išlaidos NT pagerinimui ar rekonstravimui: Jei atlikote kapitalinį remontą, rekonstravimą ar pagerinote turtą (pvz., įdiegėte naujas inžinerines sistemas, pastatėte priestatą), šios išlaidos gali būti atimamos. Būtina turėti visus išlaidas patvirtinančius dokumentus (sąskaitas-faktūras, apmokėjimo kvitus, rangos sutartis).
Visais atvejais, norint pasinaudoti atskaitymais, būtina turėti visus pirminius apskaitos dokumentus (sąskaitas faktūras, mokėjimo nurodymus, kasos pajamų orderius ir pan.), kurie įrodo patirtas išlaidas.
Specialūs atvejai ir dažniausiai užduodami klausimai
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių taisyklės turi daug niuansų, priklausomai nuo individualios situacijos:
- Svarbu atkreipti dėmesį, kad įsigijimo kaina tokiu atveju laikoma nulinė arba inventorinė vertė, nurodyta paveldėjimo teisės liudijime ar dovanojimo sutartyje.
- Jei turtas įsigytas dalimis arba dalis buvo paveldėta/dovanota, o dalis nupirkta, GPM atleidimo taisyklė (10 metų) taikoma atskirai kiekvienai turto daliai.
- Jei fizinis asmuo įsteigia įmonę ir perleidžia jai NT, tai yra turto perleidimas ir gali būti apmokestinamas GPM fiziniam asmeniui, jei nepatenka į GPM atleidimo sąlygas.
- Užsieniečiui, parduodančiam NT Lietuvoje, taip pat taikomos tos pačios GPM taisyklės ir lengvatos.
- Jei fizinis asmuo NT parduoda reguliariai ar kitaip jo veikla atitinka individualios veiklos požymius (pvz., perka-parduoda NT su tikslu uždirbti pelną), Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali tokią veiklą pripažinti individualia veikla. Tai ypač aktualu “vystytojams”, kurie įsigyja NT, jį atnaujina ir parduoda per trumpą laikotarpį.
Nuolatinių Lietuvos gyventojų pajamų mokesčio deklaravimo ir sumokėjimo tvarka
Metinę pajamų mokesčio deklaraciją pateikti privalo nuolatinis Lietuvos gyventojas:
- kuriam atsiranda pareiga perskaičiuoti pajamų mokestį pagal GPMĮ 6 straipsnio 1¹ ir 1² dalių nuostatas (t. y. taikant progresyvų mokesčio tarifą), ir (ar) metinį NPD - GPMĮ 20 straipsnyje nustatyta tvarka;
- gavęs apmokestinamųjų pajamų, pagal pajamų mokesčio mokėjimo tvarką priskiriamų B klasės pajamoms;
- kuriam pagal Lietuvos Respublikos gyventojų turto deklaravimo įstatymą atsiranda pareiga deklaruoti turtą (išskyrus gyventojus, pageidaujančius gauti piniginę socialinę paramą ar paramą būstui įsigyti (išsinuomoti), ir jų šeimų narius, taip pat atskaitinę turto deklaraciją teikiančius asmenis);
- mokestiniu laikotarpiu įsigijęs verslo liudijimą ar įregistravęs individualią veiklą, net jei individualios veiklos pajamų negavo;
- kuris pageidauja pasinaudoti teise atimti GPMĮ 21 straipsnyje nurodytas išlaidas;
- asmuo, tapęs nuolatiniu Lietuvos gyventoju dėl Lietuvoje ištisai ar su pertraukomis išbūtų 280 ar daugiau dienų vienas paskui kitus einančiais mokestiniais laikotarpiais ir viename iš jų išbūtų 90 ar daugiau dienų;
- galutinai iš Lietuvos išvykstantis nuolatinis Lietuvos gyventojas.
2019 m. ir vėlesnių mokestinių laikotarpių pajamos ir nuo jų apskaičiuotas pajamų mokestis deklaruojami Pavyzdinėje pajamų mokesčio deklaracijoje.
MB nario turtinis įnašas reiškia MB nario turto perleidimą MB nuosavybėn, o pajamos iš jo perleidimo - ne individualios veiklos turto perleidimo nuosavybėn pajamas, kurios deklaruojamos ir apmokestinamos, atsižvelgiant į tai, kokios rūšies turtas yra perleidžiamas.
Pagal mokesčio sumokėjimo tvarką pajamos iš kito turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn yra priskiriamos B klasės pajamoms, kurias iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 d. deklaruoti, apskaičiuoti ir sumokėti GPM privalo pats MB narys - nuolatinis Lietuvos gyventojas.
Pajamomis laikoma pardavėjo (MB nario) ir pirkėjo sulygta MB nario teisių pirkimo―pardavimo kaina, įsigijimo kaina - įnašo vertė (jeigu įnešta turtu - jo vertė, nustatyta MB narių susirinkimo sprendimu).
Apmokestinamosioms pajamoms priskiriamas skirtumas, apskaičiuotas iš per kalendorinius metus gautų finansinių priemonių pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn ir išvestinių finansinių priemonių realizavimo pajamų atėmus dokumentais pagrįstas jų įsigijimo išlaidas ir su perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus.
Pagal GPM17str., pagal mokesčio sumokėjimo tvarką pajamos iš vertybinių popierių pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn yra priskiriamos B klasės pajamoms, kurias iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 d.
MB visas MB nariui per 2024 m. Deklaracijoje GPM312 (VMI pateikiama kalendoriniams metams pasibaigus, iki 2025 m. vasario 15 d.).
GPM nuo iš MB gautų pajamų (pateiktu atveju žymimų 02, 26, 77 kodais) turės apskaičiuoti ir sumokėti pats MB narys - nuolatinis Lietuvos gyventojas, pateikdamas Deklaraciją GPM311 (už 2024 m.
Nekilnojamojo turto pardavimas apima ne tik tiesioginius mokesčius, bet ir platų spektrą su turtu susijusių finansinių klausimų.