Daugiabučio Namo Stogo Remonto Techninis Prižiūrėtojas: Viskas, Ką Turite Žinoti

Kiekvienas būstas kartas nuo karto reikalauja remonto. Nuosavų namų gyventojams darbus atlikti paprasčiau, o butų savininkams, norint atlikti remontą, gali reikėti prieš tai gerokai pasidomėti, ką galima daryti, o ko ne. Aptarkime, kada reikalingas daugiabučio namo gyventojų sutikimas buto remontui, kokie remonto darbai laikomi kapitaliniais ar paprastaisiais, ir kokie dokumentai reikalingi teisėtam remontui įforminti.

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Statybos inspekcija) dažnai sulaukia gyventojų klausimų, susijusių su stogo keitimu daugiabučiame gyvenamajame name. Daugiabučio gyvenamojo namo stogo dangos keitimas priskiriamas prie statinio paprastojo remonto darbų.

Pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos, o daugiabučio gyvenamojo namo stogo dangos priežiūrą, įvertinimą, ar danga tinkama eksploatuoti, nustato paskirtas statinio techninis prižiūrėtojas, kurį skiria administratorius, bendrija ar namo savininkų jungtinės veiklos sutartimi paskirtas asmuo.

Kada Reikalingas Statybą Leidžiantis Dokumentas (SLD)?

Paprastojo remonto darbams statybą leidžiantis dokumentas (SLD) būtų reikalingas:

• Keičiant ypatingojo ar neypatingojo daugiabučio gyvenamojo namo, esančio mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, stogo dangą, kai keičiasi pastato išvaizda.
• Keičiant daugiabučio gyvenamojo namo, kuris yra kultūros paveldo statinys, stogo dangą, kai keičiasi pastato išvaizda.

Kitais atvejais norint keisti daugiabučio namo stogo dangą, SLD gauti neprivaloma.

Pastato išvaizdos keitimu, keičiant stogo dangą, laikytini šie darbai: šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, stoglangių keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą).

Žinotina, kad tais atvejais, kai daugiabučio gyvenamojo namo stogo dangos keitimui SLD privalomas, reikia parengti statinio projektą ir kreiptis į savivaldybės merą ar jo įgaliotą savivaldybės administracijos valstybės tarnautoją dėl SLD išdavimo.

Daugiabučio gyvenamojo namo stogas yra pastato bendrojo naudojimo objektas ir norint keisti stogo dangą (atlikti paprastąjį remontą), vadovaujantis Civilinio kodekso 4.85 straipsnio nuostatomis, visada turi būti gaunamas butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimas dėl stogo remonto darbų atlikimo, nepriklausomai nuo to, ar statybos darbams privalomas SLD.

Jei paprastojo remonto darbai nepatenka į šiuos atvejus, tai statybą leidžiančio dokumento tokio pastato paprastojo remonto darbams nereikia.

Atitinkamus statinio projektus kapitalinio remonto ar paprastojo remonto atlikimui rengia statinio projektuotojai, turintys teisę užsiimti šia veikla. Konkrečiu atveju dėl projekto parengimo reikia kreiptis į projektuotoją.

Statybą leidžiančius dokumentus daugiabučio gyvenamojo namo kapitalinio remonto ar paprastojo remonto atlikimui išduoda savivaldybių administracijos. Konkrečiu atveju, parengus atitinkamą statinio projektą, dėl statybą leidžiančio dokumento reikėtų kreiptis į savivaldybės, kurios teritorijoje yra pastatas, administraciją.

Dėl leidimo atlikti daugiabučio gyvenamojo namo (kai jis yra mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje) kapitalinį ar paprastąjį remontą išdavimo į savivaldybę reikia kreiptis tuo atveju, jeigu dėl remonto pasikeis daugiabučio namo išvaizda. Jeigu kapitalinis arba paprastasis remontas atliekamas daugiabučio namo viduje ir pastato išvaizda nesikeičia, leidimo atlikti pastato kapitalinį ar paprastąjį remontą, t. y. dėl SLD išdavimo, į savivaldybę kreiptis nereikia.

Gyventojų Sutikimas

„Daugumos gyvenamojo namo butų savininkų sutikimus dėl paprastojo remonto darbų privaloma gauti, jei remontuojami bendrojo naudojimo objektai (laiptinės, stogas, fasadai ir pan.)“, - akcentuojama atsakyme.

Taigi, kai statybos darbai susiję su daugiabučio gyvenamojo pastato bendrojo naudojimo objektais, nepriklausomai nuo to, ar statybos darbams privalomas SLD, tokiems statybos darbams privaloma gauti butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą, įformintą protokolu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.

Svarbu žinoti, kad visos pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys (pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams) yra bendrojo naudojimo objektai.

Kapitalinio Remonto Įforminimas

Teisėtai vykdomam kapitaliniam remontui įforminti reikia:

• Daugumos daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų sutikimo atlikti kapitalinį remontą, įforminto protokolu.
• Kapitalinio remonto projekto (privalomas visais atvejais).
• Kapitalinio remonto projekto ekspertizės akto šiais atvejais:
  • Jei daugiabutis namas yra ypatingasis statinys.
  • Jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas.
• Statybą leidžiančio dokumento šiais atvejais:
  • Kai pastatas yra kultūros paveldo objektas.
  • Kai atliekant kapitalinį remontą kartu keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda (pvz., didinami langai), jei daugiabutis gyvenamasis namas yra mieste, konservacinio prioriteto teritorijoje, kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje.
  • Kai atliekant šių pastatų kapitalinį remontą įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos.

Senamiestyje Gyvenantiems Vilniečiams - Dar Geresnės Paramos Sąlygos

Vilniaus miesto savivaldybei atnaujinus finansavimo tvarką, nuo kitų metų sausio senamiestyje ir kitose kultūros paveldo vietovėse gyvenantys vilniečiai galės gauti dar didesnę paramą fasadų, balkonų, pamatų ir medinių elementų tvarkymui. Atnaujinus Vilniaus miesto savivaldybėje galiojančią tvarką Vilniaus senamiesčio ir kitų kultūros paveldo vietovių Vilniuje gyventojai gaus net 60 proc. paramą fasadų, 80 proc. balkonų kitų avarinės būklės fasadų elementų ir 70 proc. vertingos medinės architektūros tvarkymui. Savivaldybė taip pat dengs 70 proc. projektavimo ir kitų susijusių išlaidų.

Pasak M. Naujoko, vidutiniškai namo atnaujinimo investicija butui, atskaičius savivaldybės skiriamą paramą, siekia nuo 500 Eur iki 6000 Eur, priklausomai nuo pasirinktų remonto darbų apimties ir name esančių butų skaičiaus. Tačiau ne kiekvienas gyventojas gali sau leisti tokią pinigų sumą sumokėti iš karto.

Norint atlikti minėtus pastato atnaujinimo darbus pirmiausia reikia kreiptis į namą prižiūrintį administratorių arba bendriją tam, kad būtų suorganizuotas gyventojų susirinkimas arba balsavimus raštu, kurio metu sprendžiama dėl namo tvarkybos projekto ir rangos darbų apimties, administratorius įgaliojamas rengti projektavimo paslaugų viešąjį konkursą. Pasirinkus projektuotoją rengiamas tvarkybos projektas, o šie darbai vidutiniškai trunka apie 6 mėnesius.

Parengus projektą skelbiamas konkursas rangos darbams atlikti, gyventojai pasirenka rangovą, su juo pasirašoma sutartis, informacija pateikiama Vilniaus senamiesčio atnaujinimo agentūrai, kuri padaro sąmatos ekspertizę, įvertina finansavimo galimybes. Sutvarkius dokumentaciją prasideda rangos darbai, kurie paprastai trunka iki 4-5 mėnesius.

„Norintys gauti paramą ir atnaujinti savo namus gyventojai turėtų suskubti, nes tai yra ilgas procesas ir norint pradėti darbus ateinančią vasarą ar rudenį, reikia pradėti ruoštis jau dabar. Taip pat jau projekto pradžioje derėtų nusiteikti, kad darbai užtruks: tvarkomi kultūros paveldo apsaugos zonoje esantys pastatai, į jų darbų kokybę ir atitiktį paveldosaugos reikalavimams žiūrima itin atidžiai.

Remiantis patirtimi rekomenduojame iš karto rengti pilną namo tvarkybos projektą, į kurį įeina stogo, fasado, balkonų, pamatų ir kitų architektūrinių detalių remontas. Turint parengtą pilną projektą gyventojai gali spręsti, ar visus darbus atlikti iš karto, ar dalimis. Pasirinkus namą tvarkyti dalimis, ateityje nebereikia grįžti prie projekto klausimo ir mokėti papildomų projektavimo darbų kainos,“ - pasakoja M.

Buto Perplanavimas ir Kadastriniai Matavimai

Perplanuojant butą svarbu žinoti, kad leidžiama keisti visas vidaus atitvaras nelaikančias konstrukcijas, jeigu naujai suplanuotos patalpos atitiks nustatytus normatyvinius minimalius patalpų dydžių reikalavimus arba naujai suplanuotos patalpos nesumažins insoliacijos, nepablogins vėdinimo, šildymo ir dirbtinės apšvietos rodiklių, garso izoliacijos. Vonios ir tualeto patalpose galima keisti sanitarinių prietaisų tipus ir vietas su sąlyga, kad šių prietaisų prijungimo vietos tilptų tarp šių patalpų ribų, o prietaisų nuotakai iki esamų stovų būtų klojami virš perdangos lygio.

Teisėtai atlikti pertvarkymai įforminami buto kadastrinių matavimų byloje, kuri pateikiama VĮ Registrų centrui kartu su statytojo (buto savininko) surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą. Jei kapitaliniam remontui buvo privalomas ir išduotas statybą leidžiantis dokumentas, deklaraciją turi patvirtinti Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija. Jei leidimas kapitaliniam remontui nebuvo privalomas arba darbai priskirtini paprastajam remontui, deklaracijos tvirtinti Statybos inspekcijoje nereikia.

Nors žodžiai „paprastasis buto remontas“ gali skambėti neįpareigojančiai, į šią sąvoką patenka ir tokie statybiniai darbai kaip sienų ardymas, mūrijimas, angų įrengimas. Apie juos gyventojai turi pranešti savivaldybei ir, baigus darbus, per 3 mėnesius atlikti naujus kadastrinius matavimus. Dažnai šių veiksmų gyventojai neatlieka, daugeliu atveju - dėl nežinojimo.

Visgi praktikoje daugybė gyventojų apie tokio tipo remontą ne tik neinformuoja savivaldybės, bet ir neatnaujina kadastro duomenų, neregistruoja jų Registrų centre.

Kodėl Po Remonto Verta Atnaujinti Kadastrinius Duomenis?

Dažniausiai dėl neįforminto remonto gyventojai susizgrimba parduodami turtą. Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais. Savininkų nusivylimui, apie tai dažnai susimąstoma pirkėjui jau „laukiant prie durų“, tad netvarkingi dokumentai skubantį pirkėją tikrai atbaidys.

Kita svarbi priežastis turėti tikslius kadastro duomenis yra kaina - tiek iš pirkėjo, tiek iš pardavėjo perspektyvos. Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau.

Dar viena problemų grupė yra susijusi su daugiabučio stogo remontu arba renovacija. Praktikoje naujai išmatuoti kiekvieną butą yra įmanoma, tačiau kaimynams nesusitariant tai padaryti vienu metu yra labai sudėtinga. Dėl to stogo remonto įforminimas įstringa. Viso namo kadastrinių matavimų atnaujinimas reikalingas ir norint oficialiai užbaigti renovacijos projektą. Anksčiau Registrų centrui dar tikdavo senieji daugiabučio butų matavimai, tačiau dabar butus būtina permatuoti.

Beje, dalis žmonių gali sąmoningai vengti atnaujinti kadastro duomenis dėl šildymo, kuris daugiabutyje paskirstomas ir apskaitomas pagal plotą. Dėl to teoriškai galima šiek tiek sutaupyti, tačiau praktikoje tai lemia konfliktus su bendrija ir kaimynais.

Todėl namų bendrijų pirmininkai ar administratoriai turėtų priminti gyventojams apie pareigą atnaujinti kadastro duomenis po remonto, nes dėl to keičiasi viso namo kadastro duomenys - bendras ir naudingas plotas. Tačiau ne kiekvienas pirmininkas to aktyviai imasi.

Dar daugiau rūpesčių kils savavališkai atlikus kapitalinių konstrukcijų remontą.

Kiek Kainuoja ir Ką Daryti?

Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM. Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat reikės parengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje.

Visa tai įmanoma atlikti savarankiškai, tačiau nesusidūrusiems su „Infostatyba“ gali prireikti laiko šiai sistemai perprasti - paraiškos atmetamos dėl menkiausios klaidos ir jas tenka teikti iš naujo.

Visgi jei ryšitės investuoti laiko ar pinigų į šią procedūrą, ji anksčiau ar vėliau atsipirks daug sklandesne pardavimo procedūra ar geresne kaina.

Savavališka Statyba

„Statybą leidžiančius dokumentus išduoda savivaldybių administracijos. Statyba be statybą leidžiančio dokumento, kai jis yra privalomas, laikoma savavališka. Už savavališkai atliktus statybos darbus yra numatyta administracinė atsakomybė. Nustačiusi savavališkos statybos atvejį, Statybos inspekcija statytojui surašo savavališkos statybos aktą ir privalomąjį nurodymą išardyti savavališkai pastatytas (įrengtas, sumontuotas ir pan.) ar perstatytas statinio dalis“, - paaiškina VTPSI.

Atsakant į klausimą, ar gali daugiabučio namo buto gyventojas pasidaręs projektą buto remontui ir gavęs savivaldybės leidimą to buto remontui, t.y., 3 kambarių butą padalinęs į 2 atskirus butus, negriaunant buto nešančiųjų sienų, įregistruoti Registrų centre kaip 2 atskirus kadastrinius vienetus-butus neturėdamas namo gyventojų ir valdybos pritarimo/sutikimo ir savavališkai didinti daugiabučiame name butų skaičių, reikia atsižvelgti į tai, kad siekimas padalinti butą į kelis turbūt siejasi ir su bendrojo naudojimo objektų (galbūt inžinerinių sistemų ar pastato konstrukcijų) griovimu, keitimu, naudojimu, o Civlinio kodekso 4.85 str. 1 dalyje sakoma: "Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.

Pagrindiniai Punktai Prieš Pradedant Remontą

Apibendrinant, prieš pradedant remonto darbus daugiabutyje, būtina išsiaiškinti, kokie darbai priskiriami kapitaliniam, o kokie - paprastajam remontui, ar reikalingas statybos leidimas ir kada būtinas daugiabučio gyventojų sutikimas. Tik tinkamai įforminus visus dokumentus, galima išvengti nemalonumų ir užtikrinti, kad remontas bus atliktas teisėtai.

Svarbiausi Žingsniai Link Tobulos Renovacijos

Įsigijusiems naują būstą ar nusprendusiems perplanuoti esamą, norintiems didesnės ir šviesesnės erdvės bei kuo mažiau nenaudingo ploto, neretai iškyla poreikis išgriauti patalpas skiriančias sienas. Statybos inspekcija įspėja, kad būtų išvengta skaudžių nelaimių, prieš pradedant sienos griovimo darbus būtina pasitarti su ekspertais ir įvertinti, ar siena yra laikančioji konstrukcija. Statybos inspekcija primena, kad laikančiųjų sienų pertvarkymas daugiabučiame name, nekeičiant pastato išorės matmenų, yra priskiriamas statinio kapitalinio remonto darbams, nelaikančiųjų sienų pertvarkymas - statinio paprastojo remonto darbams.

Statybos inspekcijos specialistai informuoja, kad ruošiantis kapitalinio remonto darbams daugiabučiame name, būtina turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas.

Civiliniame kodekse nurodyta, kad daugiabučio namo laikančiosios konstrukcijos (sienos) yra bendra visų savininkų nuosavybė, tad prieš pradedant darbus, būtina pasirūpinti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų protokoliniu sprendimu (51 proc. namo kaimynų sutikimu) dėl kapitalinio remonto projekto įgyvendinimo (bendrojo naudojimo objektų pertvarkymo).

Žinotina, kad savavališkai išgriovus laikančiąsias sienas gresia didelės baudos. Baudą galima užsitraukti tais atvejais, kai paprastasis arba kapitalinis remontas atlikti savavališkai, t. y. be SLD (kai jis yra privalomas) arba turint SLD, bet statybos darbai atlikti ne pagal projektą, pagal kurį išduotas SLD, bei jei griaunamos sienos be projekto, kuris yra privalomas, nors SLD nereikalingas.

Didžiausia, be projekto vykdomų statybų rizika, - galima grėsmė viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui. Tad jei pastebėjote kaimynus vykdančius remonto darbus ir nerimaujate, ar darbai vykdomi saugiai, pagal projektą, galite kreiptis į namo administratorių, kuris išsiaiškins atsakingus, remontą vykdančius subjektus, arba informuoti Statybos inspekciją.

Daugiabučio gyvenamojo namo kapitalinis remontas yra užbaigiamas statytojui surašant deklaraciją apie statybos užbaigimą. Jei SLD buvo neprivalomas, tuomet deklaracijos Statybos inspekcijoje tvirtinti nereikia. Jei SLD buvo privalomas, deklaracija apie statybos užbaigimą tvirtinama ir registruojama Statybos inspekcijoje (išskyrus atvejus, kai nustatyta tvarka atlikta statinio ekspertizė kaip alternatyva statybos užbaigimo procedūroms Statybos inspekcijoje).

Paprastasis remontas yra iš dalies atkurti statinio ar jo dalies savybes, pablogėjusias dėl statinio naudojimo, arba jas pagerinant. Į šią statybos rūšį patenka visi statybos darbai, nesusiję su statinio rekonstrukcija ir kapitaliniu remontu.

Statybos inspekcija akcentuoja - kai daugiabutyje ardoma vidinė, arba nelaikančioji, siena, SLD nereikia; paprastojo remonto aprašas taip pat yra neprivalomas, tačiau gali būti rengiamas statytojo pageidavimu. Visiems, sumaniusiems įgyvendinti erdvių transformaciją, vertėtų nepamiršti, kad triukšmą skleidžiančius įrankius naudoti ir statybos darbus vykdyti galima tik tam tikromis darbo ir poilsio dienų valandomis, kad remonto keliamas triukšmas nekeltų nepatogumų ir netrikdytų aplinkinių ramybės. institucijoms informaciją apie triukšmo šaltinių naudojimo vietą, planuojamą triukšmo lygį ir jo trukmę per parą, triukšmo mažinimo priemones.

Apibendrinant - prieš pradėdami bet kokio tipo remonto darbus, pirmiausia pasirūpinkite visais reikalingais dokumentais ir tik gavę leidimą (kai privaloma) ar parengę projektą imkitės veiksmų.

Svarbu įsiminti:

• Prieš pradedant remonto darbus, būtina išsiaiškinti, kokie darbai priskiriami kapitaliniam, o kokie - paprastajam remontui.
• Išsiaiškinkite, ar reikalingas statybos leidimas.
• Gaukite daugiabučio gyventojų sutikimą, kai tai būtina.
• Tinkamai įforminkite visus dokumentus.

tags: #ar #reikalinga #stechninis #priziuretojas #atliekant #daugiabucio