Ar vertintojai vertina nebaigtą statybą: ką svarbu žinoti?

Perkant nebaigtą statyti namą ar butą, dažnai nurodomas baigtumo procentas. Paprastai tai yra 80-85 proc. Tačiau ką iš tiesų reiškia šie skaičiai ir kokie darbai turi būti atlikti, kad būstas atitiktų nurodytą baigtumo lygį? Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, ką reiškia būsto baigtumo procentas, kokios rizikos kyla pirkėjams ir kaip apsaugoti savo investicijas.

Ką reiškia būsto baigtumo procentas?

Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnai potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumų. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.

Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą. Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.

Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.

Teisinis reglamentavimas

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Ką sudaro 80 procentų baigtumas?

Pagal įprastą praktiką, 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.

Rizikos perkantiems nebaigtą būstą

Perkant nebaigtą būstą, svarbu įvertinti galimas rizikas:

• Finansinės rizikos: Jei vystytojas bankrutuoja, pirkėjai gali prarasti sumokėtą avansą ir investicijas į būsto įrengimą.
• Teisinės rizikos: Notarinės sutarties pasirašymas ir nuosavybės teisės perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
• Kokybės rizikos: Matininko ir turto vertintojo pateikti baigtumo procentai gali skirtis, todėl svarbu pasisamdyti nepriklausomą turto vertintoją.

Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.

Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc., bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, t. y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.

Filejevų šeimos patirtis Vilniuje

Filejevų šeima, pirkdama kotedžą Vilniuje, susidūrė su situacija, kai Registrų centre nurodytas 80 proc. būsto baigtumas neatitiko realios situacijos. Bankas išdavė paskolą remdamasis Registrų centro duomenimis, tačiau vėliau, kreipiantis dėl paskolos būstui įsirengti, vertintojai nustatė tik 60 proc. baigtumą. Ši istorija parodo, kaip svarbu atlikti nepriklausomą turto vertinimą prieš perkant nebaigtą būstą.

Esminis skirtumas tas, kad turto vertintojas komentuoja ne objekto baigtumą, o užbaigimą. Realiai tai tas pats, bet skaičiavimas tikslesnis. Pavyzdžiui, matininko skaičiavimu pastatytos sienos sudaro 7-8 proc. baigtumo. O vertintojas atsižvelgia į tai, kad dvi sienos stovi, kitos dvi - ar nepastatytos, todėl procentinė dalis yra ne 7 proc., o 3,5 procento. Jei bus išlietos grindys, matininko vertinimu, grindys jau yra. Tuo metu NT vertintojas atsižvelgs į tai, kad tam, jog grindys būtų visiškai baigtos, joms dar reikės investicijų. Dėl tokių skirtumų matininko ir turto vertintojo pateikti procentai skiriasi.

Todėl, kai žmogus perka būstą, bankas vertina tą, ką parduoda vystytojas - esą NT objekto baigtumas 80 procentų. Bet vėliau bankas, atskaitos tašku paėmus buvusį baigtumą, jau vertina, kiek klientas įdėjo į apdailą. Mat faktinis, o ne matininko nustatytas teorinis baigtumas prieš tai buvo ne 80, o 60 procentų.

Todėl siūloma netaupyti ir prieš sudarant sutartį, pasisamdyti turto vertintoją. Tąsyk būtų užfiksuota, kokios būklės namus perkate, o bankui galėtumėte įrodyti, kad investavote lėšų būsto būklei pagerinti - vertinimas akivaizdžiai atvaizduotų pokytį.

Statybos darbų skaičiuoklė

Skaičiuoklėje pateikiamas rezultatas yra orientacinio pobūdžio. Skaičiavimams naudojami tipinio vienbučio namo, kuris pastatytas iš dažniausiai Lietuvoje naudojamų medžiagų duomenys.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję LR Statybos įstatymo pakeitimai

Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o nauji įstatymai ir reglamentai daro įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris nustato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.

Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.

Kas yra 100 procentų baigtumas?

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Tai apima:

• Durys butuose (jei numatyta projekte)
• Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
• Pertvaros
• Rozetės
• Kriauklė
• Klozetas san. mazge
• Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
• Apšvietimas (bent jau lemputė)
• Šviesos jungikliai

A.Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.

„Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys“, - teigia jis.

Turto vertinimas

Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:

• Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
• Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
• Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.

Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.

Pirkimo žingsniai

Perkant būstą, svarbu kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti dabartinę buto pirkimo eigą. Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai:

1. Išsiaiškinkite, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
2. Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui: vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
3. Apsvarstykite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos.
4. Pasitarkite su NT brokeriu.
5. Nustatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
6. Nuspręskite, kiek laiko ieškosite. Ar norite statyti patys?
7. Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
8. Įvertinkite kainas. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
9. Patikrinkite, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
10. Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų: areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
11. Išsiaiškinkite, kokio dydžio paskolą galite gauti. Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
12. Aptarkite galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus, persikraustymo terminus, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertinti kainą ir kitus kriterijus?
13. Pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį.
14. Suderinkite su banku visas sąlygas, gaukite teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
15. Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

Statybos darbų baigtumo lygių palyginimas

Šioje lentelėje pateikiama statybos darbų baigtumo lygių palyginimas:

Pasak A.Šešplaukio, kartais pasitaiko situacijų, kuomet rengiant buto dokumentus matininkai butą, esantį su daline apdaila ir dar iki galo neįrengtą, jau pažymi kaip baigtą 100 proc. ir tokį baigtumą registruoja Registrų centre.

Tačiau turto vertintojai žiūri į realią situaciją ir vertina tai, kas yra bute, o ne tik dokumentuose.

„Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis. Vertindami būstą vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.), bei pagal tai nustatyto baigtumo procentą“, - aiškina „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas.

A.Šešplaukis atkreipia dėmesį, kad su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra visiškai įrengtas, ar su daline apdaila. Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas.

Pirkėjas turi patikrinti, ar visi darbai, kurie yra nurodyti sutartyje, tikrai atlikti.

„Pavyzdžiui, vienas pardavėjas gali parduoti butą su tik pastatytomis sienomis, kitas - su pastatytomis ir nutinkuotomis sienomis, kurias pirkėjui tereikės nusidažyti norima spalva ir t.t. Visa tai turi būti aprašyta su pardavėju pasirašomoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Pirkėjas, prieš pasirašydamas darbų perdavimo-priėmimo aktą, turėtų įsitikinti, kad visi sutartyje nurodyti darbai tikrai yra atlikti“, - paaiškino jis.

Be to, anot A.Šešplaukio, svarbu suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais. Taigi, naujakuriui tiesiog gražiai paprašius, vertės padidinti tikrai negalės.

„Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrengiantys meistrai. Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę. Tarkime, statant gyvenamąjį namą langų sumontavimas turto vertę padidina 5 proc., o durų įstatymas - 3 proc. Taigi, žiūrint iš turto vertinimo perspektyvos, labiau apsimoka pirma pasirūpinti langais, o duris įsistatyti vėliau.

Tačiau šis eiliškumas nebūtinai atitiks savininkų planus, nes galbūt jie laukia, kol bus pagaminti specialūs langai, o duris turi jau dabar? Arba statybininkai yra pasiruošę įstatyti duris, bet ne montuoti langus. Tokiu atveju atliekami tie darbai, kuriuos diktuoja natūrali statybų eiga, o ne skaičiukai vertintojo ataskaitoje“, - sakė jis.

Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia, aiškino „Inreal“ atstovas.

Vertintojas gali nematyti skirtumo tarp to, kokios įmonės laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas ar natūralaus medžio parketas.

„Dar vienas niuansas - tarkime, nusipirkote butą už 100 tūkst. eurų ir dar 20 tūkst. eurų investavote į jo įrengimą. Dažnai savininkui atrodo, kad baigus visus darbus, buto vertė turėtų būti 120 tūkst. eurų, tačiau taip yra tikrai ne visada. Vertinant turtą labai daug priklauso ne tik nuo naudojamų medžiagų ir paties objekto savybių, bet ir nuo vietos. Statant namą Vilniaus mieste, jo vertė bus žymiai didesnė negu tokio paties namo užmiestyje“, - sakė A.Šešplaukis.

Jis taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad būstas gali būti vertinamas tiek, kiek nori savininkas, tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t.

Pavyzdžiui, jeigu grindys tik pradėtos dėti, bet nebaigtos - vertintojas pasižymės, kokia grindų dalis jau sudėta ir pagal tai apskaičiuos būsto vertės pokytį.

„Pasitaiko, kad savininkai įsigiję butą iš karto susiperka visas reikalingas medžiagas ir darbams nebelieka lėšų. Tuomet kviečia turto vertintoją, rodo įsigytas medžiagas ir prašo pagal tai padidinti būsto vertę. Tačiau dar nesudėtos medžiagos - kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos. Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams. Pabaigus dalį darbų - kviesti turto vertintoją, kuris galėtų paskaičiuoti turto vertę ir parengti ataskaitą bankui atsižvelgdamas į jau padarytus darbus“, - kalbėjo jis.

Patarimai pirkėjams

Apsaugoti savo interesus įsigyjant nekilnojamąjį daiktą:

• Patikrinti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintumėte, jog daiktas nuosavybės teise priklauso perleidėjui.
• Labai įdėmiai pažiūrėti tiek nuosavybės dokumentus, tiek Kadastro duomenų bylą, kad pasitikrintumėte, ar faktinis nekilnojamojo daikto planas atitinka įregistruotą planą, ar faktinis baigtumas atitinka deklaruojamą ir ar nėra kitų pirkėjo teises neatitinkančių faktų.
• Pasitikrinti daikto paskirtį - gyvenamosios, poilsio ar komercinės paskirties.
• Pasitikrinti, ar nekilnojamojo daikto faktinė būklė (išplanavimas, plotai, kitos sąlygos) ir dokumentuose nurodyti duomenys atitinka statinio projektą.
• Pasitikrinti žemės sklypo dokumentus, kad įsitikintumėte, jog žemės sklypo klausimas atitinka pirkėjui deklaruotus faktus.
• Įsitikinti, ar daikto pardavėjas ir sąskaitos, į kurią turi būti pervesti pinigai, savininkas sutampa.
• Nekilnojamąjį daiktą perimti faktiškai, apžiūrint jį vietoje ir patikrinant faktinę daikto būklę bei jo atitikimą deklaruotai ir dokumentuose nurodytai. Galima net fiksuoti foto nuotraukomis ar video įrašais.

Rekomendacijos

Jei planuojate įsigyti būstą, rekomenduojama atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriu.
• Atidžiai patikrinkite visus dokumentus.
• Įsitikinkite, kad būstas atitinka jūsų poreikius ir reikalavimus.
• Pasirašykite pirkimo-pardavimo sutartį tik tada, kai esate visiškai tikri, kad įsigyjate tinkamą turtą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. Kas nerizikuoja, tas negeria šampano. Turbūt tokia logika linkę vadovautis nekilnojamojo turto žinovai užsienyje. Interneto portalo "World-Estate" projektų vadovas Simonas Rudaminas mato daug pranašumų perkant butus nebaigtuose statyti namuose. "Namų statytojai suinteresuoti namą parduoti dar neprasidėjus statyboms. Jo nuomone, nebaigtos statybos būstas gali būti perkamas kaip investicija - įsigijus per krizę pigiau, pasibaigus sunkmečiui galima tikėtis parduoti brangiau. "Word-Estate" atstovų nuomone, iš anksto įsigyto nekilnojamojo turto kainos ima kilti jau prasidėjus statyboms. Dar kaip vienas pranašumas perkant butą nebaigtame statyti name įvardijama tai, kad iš karto nereikia mokėti visos pinigų sumos. Sumokamas tik pradinis įnašas, galintis siekti 20-40 proc. "Word-Estate" specialistų nuomone, dar vienas nebaigtų statybų pranašumas - iš anksto galima išsirinkti norimo dydžio būstą ir jo vietą name, o perkant jau pastatytą namą tenka rinktis iš likusių butų. S.Rudamino nuomone, nusipirkus butą nebaigtame statyti name ir sugalvojus jį netrukus parduoti, sunkumų irgi neturėtų kilti.

Lietuvoje dirbantys nekilnojamojo turto ekspertai skeptiškai vertina patarimus pirkti nebaigtus statyti butus ir tikėtis iš to uždirbti. Nekilnojamojo turto agentūros "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis teigė, kad šiuo metu būsto ieškantys žmonės yra išrankūs ir ieško priimtiniausio pasiūlymo. Jie nebepriversti skubėti, nes būsto pasiūla išties didelė. "Aiškiai matyti, kad tokie patarimai - užsienio šalių, kuriose ekonomika kur kas stabilesnė, gyventojams. Vis dėlto jis pripažino, jog yra ir pasiūlymų, ir besidominčių pirkti būstą nebaigtuose statyti pastatuose. Žmonėms dar labai svarbi kaina. "Nesakau, kad neapsimoka sudaryti tokių sandorių. Tik reikia labai gerai įvertinti riziką. Jo nuomone, jeigu šiuo metu daugiabutis stovi nebaigtas statyti, yra tikimybė, jog projekto plėtotojai susidūrė su finansinėmis bėdomis. Tai reiškia, kad pastatas gali būti ir nepastatytas. Arba jį užbaigs statyti kita bendrovė, tik nežinia kada. Kita vertus, nelygu, kiek liko pastatą užbaigti. Jeigu liko tik gerovę sutvarkyti ir darbai bus baigti po mėnesio, rizika minimali.

tags: #ar #vertintojai #vertina #busta #jei #jis