Buto Perplanavimas: Leidimai, Kainos ir Svarbūs Aspektai Lietuvoje

Planuojate buto remontą? Būsto remontas - smagus, tačiau kartu ir daug iššūkių keliantis projektas, kurio metu gyventojams tenka susidurti su įvairiausiais techniniais bei teisiniais klausimais. Planuojant rekonstruoti seną butą, svarbu žinoti, kokie leidimai reikalingi ir kaip teisingai įforminti visus dokumentus. Šiame straipsnyje aptarsime visus svarbiausius aspektus, susijusius su seno buto perplanavimo leidimais Lietuvoje.

Kada Reikalingas Leidimas Būto Perplanavimui?

Prieš pradedant bet kokius būsto remonto darbus pirmiausia rekomenduojama nuspręsti, kokie darbai bus atliekami. Prieš pradedant bet kokius remonto darbus, būtina nuspręsti, kokie darbai bus atliekami. Pirmiausia reikia išsiaiškinti, ar norima išgriauti siena yra ne laikančioji. Prieš atliekant demontavimo darbus reikia turėti naują buto planą, kad žinoti kurias sienas griauti ir ką demontuoti, o ką palikti.

Paprastasis remontas apima darbus, kai nekeičiamos, nestiprinamos ir nesilpninamos bei nestatomos laikančiosios konstrukcijos, kai nekeičiamos ir neremontuojamos bendrosios inžinerinės namo sistemos, ir visi statybos darbai atliekami buto viduje, nekeičiant pastato išorės. Statybos leidimo nereikia, kai statybos darbai, išskyrus bendrųjų pastato inžinerinių sistemų keitimą, atliekami buto viduje.

Tačiau, jei planuojate keisti laikančiąsias konstrukcijas, būtinas kapitalinis remontas, kuriam reikalingas projektas ir leidimai. Taip pat, jei norite keisti langus ar balkonus, reikalingas leidimas, nes daugiabučio laikančiosios konstrukcijos yra bendra visų savininkų nuosavybė.

Jei visgi labai norima buto išplanavimą pakeisti, prieš tai turi būti įvertinama esama pastato būklė, planuojamų atlikti darbų įtaka kitoms pastato konstrukcijoms, parengtas techninis darbo projektas.

Kaip Nustatyti, Ar Siena Yra Laikančioji?

Kuri daugiabučio gyvenamojo namo siena ar kita konstrukcija yra statinio laikančioji ar nelaikančioji konstrukcija, gali spręsti tik kvalifikuoti specialistai, t. y. projektuotojai arba statinio ekspertai. Konkrečiu atveju gali būti išimčių, todėl visada verta kreiptis į specialistą. Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai.

Nuo Ko Pradėti Perplanavimo Procesą?

Pirmiausia, atliekant remonto darbus, būtina atsižvelgti į miesto savivaldybėje galiojančias triukšmo prevencijos taisykles. Prieš atliekant demontavimo darbus reikia turėti naują buto planą, kad žinoti kurias sienas griauti ir ką demontuoti, o ką palikti.

Svarbūs žingsniai:

• Kreipkitės į architektą arba projektuotoją, kad parengtų perplanavimo projektą.
• Gaukite kaimynų sutikimą (jei reikalinga).
• Kreipkitės į savivaldybę dėl leidimo.
• Atlikite kadastrinius matavimus po remonto.
• Įregistruokite pakeitimus Registrų centre.

Seno buto remontas. Nuo ko pradėti nuo A-Ž.

Dokumentai, Reikalingi Perplanavimui

Norint įteisinti perplanavimą, reikės šių dokumentų:

• Perplanavimo projektas.
• Kaimynų sutikimas (jei reikalinga).
• Savivaldybės leidimas (jei reikalinga).
• Kadastrinių matavimų byla.
• Statybos užbaigimo deklaracija.
• Registrų centro pažymėjimas.

Taip pat reikės parengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje. Galiausiai, patvirtintą statybos užbaigimo deklaraciją su atnaujintais duomenimis reikės pateikti į Registrų centrą per „Infostatybos“ sistemą.

Jei pas Jus yra namo bendrija - Jums reikės gauti šios bendrijos 50+1% narių raštiškus sutikimus, jeigu Jūsų namą tvarko namo administratorius - Jums reikės gauti šio administratoriaus pritarimą rekonstravimo darbams.

Viso namo kadastrinių matavimų atnaujinimas reikalingas ir norint oficialiai užbaigti renovacijos projektą. Anksčiau Registrų centrui dar tikdavo senieji daugiabučio butų matavimai, tačiau dabar butus būtina permatuoti.

Galimos Problemos Ir Kaip Jų Išvengti

Savavališkai atlikus kapitalinių konstrukcijų remontą, toks remontas bus nelegalus, o jo įteisinimas norint turtą parduoti taps problematišku - reikės ieškoti architektų, suderinti projektą, gauti kaimynų sutikimą ir kt.

Dažniausios problemos:

• Nelegalus perplanavimas be leidimų.
• Nesutarimai su kaimynais.
• Problemų parduodant butą.
• Baudos už savavališkus darbus.

Kaip išvengti problemų:

• Visada gaukite reikiamus leidimus prieš pradedant darbus.
• Informuokite kaimynus apie planuojamus darbus.
• Atnaujinkite kadastro duomenis po remonto.

Visada yra didelė tikimybė, kad dėl kokių nors priežasčių laikančiųjų sienų griovimas bute bus pastebėtas ir užfiksuotas kaip administracinis pažeidimas. Baudos neišvengsite, o kartu gausite privalomą nurodymą per konkretų terminą parengti projektą, pristatyti krūvą dokumentų arba atkurti pirminę padėtį bute. Nemaloni pasekmė- nesutarimai su kaimynais ir priežastis rašyti skundus „grioviko“ adresu, jei dėl statybų sugadintumėte bendrą turtą arba atsirastų koks įtrūkimas gretimo buto sienoje su prabangia apdaila.

Pasitaiko atvejų, kai pardavėjas ne visada pabaigia perplanuoto buto kadastro duomenų pakeitimo įregistravimo procesą. Pavyzdžiui, jis atliko darbus pagal preliminariosios sutarties aptartas sąlygas, tačiau po tokio remonto neatnaujino kadastro duomenų ir jų neįregistravo, paliko šį procesą pabaigti pirkėjui. Tokios atsakomybės pirkėjui nepatartina prisiimti. Pirkėjas gali atsidurti tokioje situacijoje, kai paaiškės, kad tokiam pertvarkymui nebuvo gauti būtini leidimai, o tai laikoma savivaliavimu.

Perplanavimo Kaina

Buto perplanavimo ir įteisinimo kaina priklauso nuo darbų apimties. Ji gali svyruoti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų. Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM.

Orientacinės kainos:

• Kadastriniai matavimai: 100-300 EUR.
• Statybos užbaigimo deklaracija: apie 100 EUR.
• Kadastro duomenų atnaujinimas Registrų centre: apie 100 EUR.
• Architekto paslaugos: nuo 300 EUR (priklauso nuo projekto sudėtingumo).

Senos statybos buto kapitalinio remonto darbų kaina dažniausiai - ~280-350 Eur už kv. m. Minimalaus paslaugų paketo kaina- 1180 eur (atnaujinta 23.01.02.). Už tai gaunate reikalingos ekspertizei ir statybai apimties buto kapitalinio remonto projektą bei būtiniausias papildomas paslaugas.

Pavyzdys: Būto Perplanavimo Kainos Skaičiavimas

Ši lentelė pateikia pavyzdinį buto perplanavimo kainos skaičiavimą:

Ar Verta Atnaujinti Kadastro Duomenis Po Remonto?

Dažniausiai dėl neįforminto remonto gyventojai susizgrimba parduodami turtą. Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais. Joks turto vertintojas nevertins buto, jei viduje išgriautos sienos, o turto reali būklė nesutampa su senuose dokumentuose nurodyta situacija.

Kita svarbi priežastis turėti tikslius kadastro duomenis yra kaina - tiek iš pirkėjo, tiek iš pardavėjo perspektyvos. Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau. Tai tarsi neatrodo didelis plotas, tačiau tai vis tiek reiškia keturženklį, o ypatingais atvejais ir penkiaženklį kainos skirtumą.

Todėl namų bendrijų pirmininkai turėtų priminti gyventojams apie pareigą atnaujinti kadastro duomenis po remontų, nes dėl to keičiasi viso namo kadastro duomenys - bendras ir naudingas plotas.

Remonto darbus atliekant vidaus patalpose atrodo, kad šie darbai gali būti atliekami bet kuriuo metų sezonu. Vienas iš jų - radiatorių keitimas ar taisymas. Tokius darbus reikėtų planuoti pavasarį po šildymo sezono pabaigos arba ankstyvą rudenį, prieš šildymo sezono pradžią.

„Senuose daugiabučiuose keičiant radiatorius šildymo sezono metu reikia atjungti visą pastato šildymo sistemą, iš radiatorių išleisti termofikatą, pabaigus darbus vėl juo užpildyti, atlikti papildomus nuorinimo darbus. Šie darbai ne tik papildomai kainuoja, bet ir sukelia didelių nepatogumų viso namo gyventojams. Naujos statybos namuose šildymo sistema užsukama tik butui, tad šildymo sezono metu pakeisti radiatorių tokie bute yra paprasčiau,“ - sako E.

Kitas svarbus niuansas - bendrųjų daugiabučio namo patalpų tvarka. „Būsto remontą atliekantys turėtų patys pasirūpinti laiptinių, liftų ir kitų bendrųjų patalpų, švara.

Atliekant remonto darbus neturint iš anksto išduoto leidimo gresia baudos. Jau kelerius metus „Germis“ ir konstruktorė R. Kilbauskienė siūlome specifinę paslaugą daugiabučių gyventojams, kuriems iškyla poreikis demontuoti laikančiąsias sienas sovietlaikio daugiabutyje sujungiant patalpas. Tokiu atveju, dauguma butų savininkų kelia panašius klausimus, tad nusprendžiau populiariausius surašyti ir atsakyti į juos čia (dėl kainų ir terminų žr.

Paprastuoju remontu laikomi darbai, kai nekeičiamos, nestiprinamos ir nesilpninamos bei nestatomos laikančiosios konstrukcijos, kai nekeičiamos ir neremontuojamos bendrosios inžinerinės namo sistemos, ir visi statybos darbai atliekami buto viduje, nekeičiant pastato išorės. Statybos leidimo nereikia, kai statybos darbai, išskyrus bendrųjų pastato inžinerinių sistemų keitimą, atliekami buto viduje.

Stovai, vamzdžiai, kabeliai ir kita daugiabučio namo inžinerinių sistemų įranga esanti iki buto skaitiklio. Jos išmontavimui ar perkėlimui reikalingas prižiūrinčių įstaigų (atitinkamai šilumos, vandens, dujų ir kt.

Pažymėtina, kad keitimai, susiję su langais ir balkonais nėra tokie jau parasti, kaip kartais gali atrodyti. Daugiabučio laikančiosios konstrukcijos yra bendra visų savininkų nuosavybė, tai nurodyta civiliniame kodekse. Konstrukcijų visiškas ar dalinis išardymas (angų kirtimas jose) tiesiogiai atsiliepia pastato stabilumui. Teisės aktai numato, kad prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50proc. namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.

Nelaikančiomis pertvaromis blokinių daugiabučių butuose paprastai būna atitverti tik sanitariniai mazgai, o visos kitos (kambarių) sienos dirba kaip laikančiosios konstrukcijos. Konkrečiu atveju gali būti išimčių, todėl visada verta kreiptis į specialistą. Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas- lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra.

Skaudžiausia pasekmė būtų sukelti grėsmę viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui, kaip nutiko daugiabutyje Kaune . Visada yra didelė tikimybė, kad dėl kokių nors priežasčių laikančiųjų sienų griovimas bute bus pastebėtas ir užfiksuotas kaip administracinis pažeidimas. Baudos neišvengsite, o kartu gausite privalomą nurodymą per konkretų terminą parengti projektą, pristatyti krūvą dokumentų arba atkurti pirminę padėtį bute.

Nemaloni pasekmė- nesutarimai su kaimynais ir priežastis rašyti skundus „grioviko“ adresu, jei dėl statybų sugadintumėte bendrą turtą arba atsirastų koks įtrūkimas gretimo buto sienoje su prabangia apdaila. Prireikus parduoti butą, tikrai susidursite su gaišatimi ir išlaidomis. Išsiaiškinkite, ar demontuojamos sienos yra laikančiosios, ar darbai vykdomi pagal projektą, kas atsakingas už griovimus.

Kvalifikuoti projektuotojai negali prisiimti atsakomybės už butų savininkų padarytus pakeitimus, jei pastatyta pažeidžiant konstrukcijų stabilumą (kad ir teoriškai). Projektas su tokiais sprendimais negautų teigiamos ekspertų išvados. Jei virš ir po Jūsų butu kaimynai sienas demontavo legaliai ir tai įteisino, skaičiavimų metu gali paaiškėti, kad „projektuojama“ (t. y. nauja siena) konstrukcija turi būti stipresnė.

Kvalifikuoti statybininkai laikančiąsias konstrukcijas imsis griauti tik turėdami projektą. Pasitelkę architektą buto perplanavimui, iš anksto žinosite, kad kertamos angos numatytos tinkamo dydžio, teisingoje vietoje, be reikalo neišlaidausite statybinėms medžiagoms (metalas sąramoms kainuoja!), dar projektavimo stadijoje įsitikinsite, kad visi svarbūs daiktai ir prietaisai bute sutilps, nes gausite naujų buto erdvių planą su baldais. Šiame etape žmonės nustemba, koks patogus ir talpus gali tapti jų butas, kai jį planuoja specialistas.

Kartu su projektu, galėsite užsisakyti medžiagą, t. y. architektas parinks Jums tinkamiausius gaminius (pvz., sąramas), kurių parduotuvėje gali nebūti.

Svarbūs etapai planuojant sienų pertvarkymą

1. I etapas.
   • Architekto paslaugos.
   • Konstruktoriaus paslaugos.
2. II etapas.
   • Namo gyventojų sutikimo gavimas (daugiau nei 50 proc.).
   • Kapitalinio remonto projekto parengimas.

DĖMESIO! Projekto ekspertizės užsakymas ir ekspertų paslaugų apmokėjimas yra įstatymais numatyta statytojo prievolė planuojant konstrukcijų demontavimą butuose. Projekto ekspertizė- tai projektuotojo darbų kontrolė, todėl mes negalime jos užsisakyti ar už ją susimokėti (t. y. negalime kontroliuoti patys savęs).

Minimalaus paslaugų paketo kaina- 1180 eur (atnaujinta 23.01.02.). Už tai gaunate reikalingos ekspertizei ir statybai apimties buto kapitalinio remonto projektą bei būtiniausias papildomas paslaugas. Projektas su galimų išplanavimo variantų paieška- 20-30 proc. brangesnis. Papildomai galite užsisakyti buto 3D modelį, kad aiškiau įsivaizduotumėte, ar erdvė Jums tinka.

• Paslaugos
• Architekto konsultacija.
• Projektiniai pasiūlymai.
• Techninis projektas.
• Autorinė priežiūra.
• Statybos leidimo gavimas.

Statybos darbų pridavimo procedūros nėra, jei darbai buvo suplanuoti ir atliekami tik buto viduje, nekeičiant namo išorės.

tags: #architektas #buto #perplanavimui