Įsivėlus į teisinius ginčus Lietuvoje, populiarėja ne tik butų, bet ir sodybų, nuosavų namų, kotedžų nuoma. Kai kuriais atvejais NT nuoma reikalinga gyventojams, kurie domisi to turto įsigijimu, tačiau nėra dėl to visiškai tikri. Tuomet būsto savininkas gali kuriam laikui jį legaliai išnuomoti, gauti pajamų, o potencialus pirkėjas - įsitikinti, ar šis turtas tikrai yra tinkamas.
Tačiau net ir pasirašius nuomos sutartį, konfliktų tarp nuomininkų ir nuomotojų gali kilti ir vienašališkas nuomos sutarties nutraukimas, akivaizdu, ne visada veda į ginčų pabaigą. Ypač tais atvejais, kai nuomininkai iš tikrųjų nepagrįstai atsisako išsikelti iš nuomojamo būsto.
Konfliktinė situacija: nuomos sutarties nutraukimas ir areštas
Apie tokią situaciją pasakoja ir vilnietė Greta (tikrasis vardas ir pavardė redakcijai žinomi). Moters teigimu, praėjusiais metais ji ėmė pardavinėti iš tėčio paveldėtą sodybos kompleksą vienoje gražiausių Lietuvos vietų. Greta pasakoja, kad sodybos kompleksą šiandien sudaro ne tik pagrindinis, gyvenamasis pastatas, bet ir vandens malūnas, užtvanka ir kt. Tačiau šio sodybos komplekso įrengimas truko apie ketverius metus, ji įrengta moderniai, tačiau nevengta ir autentikos elementų.
Ji tęsia, kad jos šeimoje kilo mintis pirmiausia potencialiam sodybos pirkėjui suteikti galimybę ją išsinuomoti, jeigu jis jaustų tokį poreikį, ir įsitikinti, kad toks turtas jam tinka. Netrukus, Gretos teigimu, buvo rastas potencialus pirkėjas, kuris sutiko pirmiausia sodybą nuomoti.
Vilnietė pasakoja, kad nuomos sutartis su nuomininku buvo pasirašyta praėjus keliems mėnesiams nuo faktinio nuomininko įsikėlimo į sodybą, nes užtruko nuomos sutarties koregavimas. Gretos teigimu, tuo pačiu metu buvo derinama sodybos pirkimo-pardavimo sutartis, tačiau tuomet prasidėjo nesutarimai. Ji sako, kad nuomininkai nesilaikė nuomos mokėjimo grafiko, ėmė savivaliauti ir atlikti tam tikrus sodybos pastatų remonto darbus.
Nepaisant to, moteris pasakoja, kad preliminari sodybos pirkimo-pardavimo sutartis buvo paruošta, bet nuomininkas nesutiko jos pasirašyti, o ji, kaip sodybos šeimininkė, netrukus vienašališkai nutraukė su juo nuomos sutartį. Greta tikina, kad to priežastis - nereguliarūs mokėjimai už nuomą. Nuomininkas kreipėsi į teisininkus ir tikina, kad į sodybą yra investavęs pinigų.
Tuo tarpu Tomas tikina, kad prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį sužinota, jog sodyba yra areštuota už skolas. Sodybos savininkės patvirtino, kad skolų turi ir jos yra 3-4 kartus mažesnės nei sodybos vertė. Sodybą išsinuomojęs vyras tęsia, kad prieš pasirašant sutartį savininkės buvo prašoma panaikinti areštą, jis nesutiko mokėti pirkimo-pardavimo avanso ir tuomet, jo teigimu, nuomos sutartis buvo nutraukta.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad jei nuomos santykiai atsiranda pirmiau nei nekilnojamojo turto areštas, tuomet aktualus yra CPK 686 str. Jame yra numatyta, kad išnuomoto nekilnojamojo turto nuomos (panaudos) sutarties šio turto areštas nekeičia, tačiau antstolis gali reikalauti nutraukti nuomos (panaudos) sutartį Civiliniame kodekse numatytais pagrindais.
Tačiau paprastai, esant nustatytam turto areštui su disponavimo teisės apribojimu, tokio turto nuoma negalima, nebent teismas yra išaiškinęs kitaip.
Teisiniai aspektai ir rekomendacijos
Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos (LJAA) narės, advokato padėjėjos Snieguolės Miceikaitės teigimu, pirmiausia, nuomotojas ir nuomininkas turi pasirašyti aiškią, išsamią ir profesionalią nuomos sutartį, kuri abiem pusėms gali padėti konflikto metu. Galiojantis teisinis reguliavimas numato nuomotojų teisių gynimo būdus ir žalos kompensavimo mechanizmą, kurie gali būti pritaikyti šioje situacijoje.
Remonto darbai nuomojamame būste
Sprendžiant ginčą reikėtų analizuoti sudarytos nuomos sutarties sąlygas ir jomis remtis. Jei nuomotojas nežino apie atliekamus remonto darbus, galima daryti prielaidą, kad ir nuomos sutartyje nebuvo sutarta dėl nuomojamo daikto pagerinimo ir atlyginimo už atliktus pagerinimus.
Teisininkės teigimu, jei nuomotojas neduoda sutikimo daiktų pagerinimui ir pagerinimai nėra būtini, nuomininkas nei nuomos, nei panaudos teisinių santykių, jei tokie ir yra susiklostę, atveju negali reikalauti atlyginti atliktų pagerinimų išlaidų. Pagal Civilinį kodeksą nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti, o nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti.
Nuostolių atlyginimas
Neretai nuomotojai susiduria su situacija, kai nuomininkai nemoka nuomos ir/arba komunalinių mokesčių. S. Miceikaitės teigimu, tokiais atvejais, kadangi galioja nuomos sutartis, nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą ir reikalauti iškeldinti nuomininką bei priteisti įsiskolinimą.
Ji tęsia, kad tais atvejais, kai nuomotojai nesutinka su nuomininko padarytais savavališkais remonto darbais, jie gali reikalauti nuostolių atlyginimo iš nuomininko: prašyti atlyginti tiek turto sugadinimo nuostolius, jei bus nustatyta, kad tokie padaryti.
Patarimai nuomininkams
1. Išsiaiškinkite, kokio pobūdžio turto areštas yra nustatytas. Įvertinkite buto arešto galimas pasekmes, t.y. priverstinį turto pardavimą iš varžytynių.
2. Pasirašykite priėmimo - perdavimo aktą. Akte išvardinkite ir aprašykite ne tik bute esančius baldus, daiktus ar prietaisus, bet ir defektus, pavyzdžiui, įskilusias plyteles vonioje arba sulūžusią durų rankeną. Tuo pačiu neužmirškite užfiksuoti ir komunalinių paslaugų skaitiklių parodymų.
3. Susitarkite dėl nuomojamo būsto remonto sąlygų. Sutartyje aptarkite buto atnaujinimo, trūkstamų baldų įsigijimo ar patirtų remonto išlaidų, pavyzdžiui, sugedus vandens maišytuvui, kompensavimo sąlygas. Pasistenkite rasti abiem pusėms priimtiną variantą.
4. Susipažinkite su paslaugų teikėjais. Informuokite paslaugų tiekėją, jog buvę klientai šiuo adresu nebegyvena, o jūs už paslaugas pagal sutartį ant kurios nėra jūsų parašo neketinate mokėti. Be to, neskubėkite pratęsti sutarčių su lig šiol buvusiais paslaugų teikėjais.
5. Pasirūpinkite saugumu. Pasiteiraukite šeimininkų, kiek iš viso yra buto raktų kopijų ir kas jas turi. Todėl visais atvejais geriausias sprendimas susitarti su šeimininkais ir pakeisti bent vieną spyną.
Nuomos mokesčio deklaravimas
Norint legaliai nuomoti savo turtą yra dvi galimybės - verslo liudijimas arba pajamų deklaracija.
Jei nuoma vykdoma įsigijus verslo liudijimą, asmeniui tereikia susimokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį už verslo liudijimo įsigijimą. Tuo atveju, kai nuoma vykdoma be verslo liudijimo, gyventojai privalo kasmet iki gegužės 1 d. deklaruoti praėjusiais metais iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. dydžio gyventojų pajamų mokestį nuo gaunamų nuompinigių.
Asmenims, įstatymų nustatyta tvarka nedeklaruojantiems iš nuomos gautų pajamų, gali būti pritaikytos trejopo pobūdžio sankcijos - nuobaudos pagal LR Administracinių teisės pažeidimų kodeksą, bausmės pagal LR Baudžiamąjį kodeksą arba baudos pagal LR Mokesčių administravimo įstatymą.
Mokesčių mokėjimo būdai nuomojant būstą:
- Verslo liudijimas: Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“.
- GPM nuo faktiškai gautų pajamų: Pasibaigus metams galite tiesiog deklaruoti iš nuomos faktiškai uždirbtas pajamas neatskaičius išlaidų ir sumokėti 15 % GPM.
Išvados
Būsto nuoma yra svarbus sandoris, kuriam būtina skirti dėmesio teisiniams aspektams. Aiškiai apibrėžtos nuomos sutarties sąlygos, nuomininko ir nuomotojo teisių bei pareigų žinojimas padės išvengti nesusipratimų ir ginčų. Taip pat svarbu įvertinti galimas rizikas, susijusias su turto areštu, ir apsaugoti savo interesus pasirašant priėmimo-perdavimo aktą, apdraudžiant turtą ir deklaruojant gyvenamąją vietą nuomojamame būste.