Arnoldo Antanavičiaus Apžvalga apie Nekilnojamojo Turto Rinką Lietuvoje

Nekilnojamojo turto rinkos dinamika nuolat kinta, o ekspertai pateikia įvairių įžvalgų, padedančių suprasti dabartinę situaciją ir numatyti ateities tendencijas. Šiame straipsnyje apžvelgiamos Arnoldo Antanavičiaus, nekilnojamojo turto analitiko ir VŠĮ „Realdata“ vadovo, nuomonės apie nekilnojamojo turto rinką Lietuvoje.

Būsto Rinkos Pokyčiai ir Tendencijos

Individualių Namų Populiarumas

Įstaigos „Real data" vadovas Arnoldas Antanavičius sako, kad rinkoje pastebima vis didesnė individualių namų ir kotedžų įtaka. Jis prognozuoja, kad 2020 metais jo dalis rinkoje toliau didės ir sudarys vis didesnę konkurenciją butams. „Kadangi namų ir kotedžų segmente kainos beveik nesikeičia jau ne vienerius metus, o gyventojų pajamos didėja, tai šio segmento įperkamumas nuolat auga daug sparčiau nei butų. Be to, jų plėtotojai nuolat ieško sprendimų, kad turtas būtų likvidesnis ir patrauklesnis pirkėjui“, - sako jis.

Anot A.Antanavičiaus, pastaruoju metu didėja nedidelių 60-80 kv. m ploto namų bei kotedžų pasiūla. Jie Vilniuje kainuoja iki 80-100 tūkst. eurų, todėl, analitiko teigimu, konkuruoja su butais. „Tokio tipo būstą gana noriai perka, todėl tikėtina, kad kitais metais jo plėtra bus ne mažiau intensyvi. Kartu tai nekokios naujienos butų, ypač ekonominiame segmente, statytojams, nes jie tikisi didesnių kainų ir atitinkamai - pelno. Bet vis daugiau pirkėjų vilios kotedžai ir namai už racionalią kainą“, - sako jis.

Mažesnių Būstų Populiarumas

Pasak T.S.Kvainicko, vis dažniau plėtotojai imasi mažesnių butų statybų, nes jie aktyviai perkami nuomai. Anot jo, mažus butus gyventojai perka, nes jie yra likvidūs, bet ir dėl to, kad negali įpirkti didesnio būsto. Įvardyti priežastis, kodėl mažėja vidutinis būsto plotas, sudėtinga, sako nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ analitikas Tomas Sovijus Kvainickas.

Kadangi statomuose daugiabučiuose siūloma vis daugiau mažesnių butų, galintys įsigyti didesnį būstą pirkėjai vis dažniau žvalgosi į individualius namus, sako nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis. „Nors mažesnio ploto butai yra ekonomiškai pagrįstas sprendimas, tačiau pirkėjai, ieškantys erdvesnio būsto, susiduria su pakankamai skurdžiu pasirinkimu. Jau nekalbant apie tokius sprendimus daugiabučiuose kaip atskira virtuvė. Tai tiesiog verčia tuos pirkėjus nukreipti savo žvilgsnį į namų segmentą, kuris išgyvena aukščiausio aktyvumo laikotarpį per visą istoriją“, - sako jis.

Kainų Lūkesčiai ir Konkurencija

Pasak R.Reginio, ir toliau didėjant konkurencijai tarp būstų statytojų tiek Vilniuje, tiek Kaune, neišvengiamai augs ir nepamatuotas kai kurių jų optimizmas ir lūkesčiai dėl kainų. „Ir tas kainų lygis nėra konkurencingas rinkoje. Ypač tai aktualu kalbant apie naujus plėtotojus, kurie tikisi parduoti būstą tokiomis pačiomis ar net aukštesnėmis kainomis nei rinkoje žinomi plėtotojai. Dažniausiai tokie bandymai baigiasi sumažintomis kainomis arba itin ilgu pardavimo laikotarpiu“, - sako jis.

T.S.Kvainicko teigimu, pastaruoju metu didėjo ekonominės klasės ir mažėjo vidutinės klasės būsto kainos. „Paskutinius kelerius metus auga ne tik ekonominio būsto kvadratinio metro, bet ir suminė būsto kaina, tačiau šio segmento vieno kvadratinio metro kaina išsiskiria tolygesne dinamika, nei kitų segmentų, greičiausiai, plėtotojai nenori atbaidyti finansiškai jautriausių pirkėjų“, - sako jis.

A. Antanavičius krentančių kainų 2023 m. nemato. „Šiemet kainos gali šiek tiek padidėti. Galbūt vienaženkliu dydžiu, tačiau padidės.

Skolinimosi Sąlygos

A.Antanavičiaus teigimu, 2020 metais bus svarbu, ar išliks palankios skolinimosi sąlygos būstui. „Pastaruosius metus gyventojų lūkesčiai ir palankios skolinimosi sąlygos kaitina būsto rinką: didina sandorių apimtis bei kainas. Nors gyventojų skola nuolat auga, tačiau kartu didėja ir pinigų kiekis ekonomikoje, todėl gyventojams susidaro įspūdis, kad gyvenimas gerėja, jie linkę dar labiau skolintis ir investuoti. Užsisuka pozityvus ciklas“, - aiškina jis.

T.S.Kvainickas taip pat sako, jog palankios skolinimosi sąlygos būsto rinkai yra itin svarbios. „Kol kas nėra ryškių ženklų, kad jos galėtų reikšmingai pabrangti, nes, tikėtina, žemos bazinės palūkanų normos išsilaikys. Kita vertus, jas padidinus, gali padidėti alternatyvių investicijų pelningumas, kas perviliotų būsto nuomotojus ir suduotų dvigubą smūgį nekilnojamojo turto rinkai“, - sako jis.

NT Kainų Pokyčiai 2022-2023 m.

Nors paskutinį 2022 m. ketvirtį didesnė dalis Europos valstybių fiksavo nekilnojamojo turto (NT) kainų smukimą, Lietuva panoro išsiskirti iš minios ir jas augino. Priešingai, duomenys iš pirminės rinkos (nauja statyba) Vilniuje rodo, kad penkis mėnesius stagnavusios NT kainos per kovą palypėjo aukštyn, o vidutinė 1 kv. Į viršų, nors ir nedaug, kilo kainos ir antrinėje rinkoje.

Bendras butų kainų lygis per kovo mėn. Vilniuje padidėjo 0,7 proc. iki 1971 eurų / kv. m, Kaune - padidėjo 0,1 proc. iki 1308 eurų / kv. m., o Klaipėdoje 0,4 proc. Naujai pateikti „Eurostat“ duomenys taip pat rodo, kad Lietuvoje nepavaldi Europos tendencijoms.

Antroji priežastis - vartojimo įpročiai. M. Kulbokas akcentuoja, jog lietuviai nori turėti nuosavą būstą, kai Vakarų Europoje vyrauja aktyvi nuomos rinka. Trečioji priežastis nemažėjančių kainų - augantis gyventojų skaičius Lietuvoje. Savo ruožtu NT analitikas Arnoldas Antanavičius mano, kad Lietuvoje paprasčiausiai nebuvo būtinybės drastiškai mažinti kainas, nes žmonės būstą įpirko ir įperka. „Taip pat pas mus įsiskolinimas yra vienas mažiausių Europoje. Padidėjusios įmokos nėra smagu, tačiau tai paveikė ne tokią jau ir didelę rinkos dalį. Tai ir yra viena iš priežasčių, kodėl pas mus kainos nekrito“, - priduria A.

Nors NT kainos nekrito, ekonomistas Aleksandras Izgorodinas įsitikinęs, kad 2023 m. „Tikrai šuoliuosime žemyn. Šie metai ir kitų pirmas pusmetis bus nurašytas dėl palūkanų. 88 proc. naujų būsto paskolų praėjusiais metais Lietuvoje išduota su kintančiomis palūkanomis, todėl būsto pirkėjai yra jautrūs jų padidėjimui. Tikrai šuoliuosime žemyn. Šie metai ir kitų pirmas pusmetis bus nurašytas dėl palūkanų.A. Anot jo, labiausiai tikėtina, kad kaina mažės senos statybos būsto rinkoje, kur pasiūla yra didelė.

NT vystytojai turės, arba apsišarvuoti kantrybe, laukiant savo pirkėjų, arba turės prisitaikyti prie rinkos ir koreguoti kainas. Metų gale tikrai matau ne pliusą, o minusą. Jis nebus didelis ir NT griūties mes nepamatysime. Indėliai bankuose vis dar siekia 20 mlrd. eurų, o infliacinis spaudimas nemažins paklausos“, - sako M.

Vis dėlto ji neatmeta galimybės, kad kai kurie vystytojai gali daryti nuolaidas. „Kiekvienas vystytojas tai vertina individualiai. Dažniausiai kainų korekcijos būna antrinėje rinkoje. Mūsų kainodara yra atsakinga ir realistiška, todėl nuolaidų nedarome“, - teigia V.

Nors NT vystytojai nusiteikę optimistiškai, ekonomistas A. „Tie, kas galvoja pirkti būstą, palaukčiau kitų metų pirmojo ketvirčio. Tuomet, tikėtina, ekonominis spaudimas NT kainoms bus pasiekęs piką. Kitų metų pavasaris bus geriausias metas pirkti nekilnojamąjį turtą. Jei tau gyvenimui reikia būsto, o būstas patinka, tai nėra reikalo ieškoti palankaus momento. Jei radote butą, kuris jums patinka, tuomet rekomendacija yra pirkti. Tačiau nepatarčiau pirkti tiems, kurie tai daro spekuliaciniais tikslais - nori įsigyti būstą tikintis, kad jis pabrangs ir po metų jį bus galima parduoti“, - pataria M.

Patarimai Būsto Pirkėjams

Jei radote butą, kuris jums patinka, tuomet rekomendacija yra pirkti. Tačiau nepatarčiau pirkti tiems, kurie tai daro spekuliaciniais tikslais - nori įsigyti būstą tikintis, kad jis pabrangs ir po metų jį bus galima parduoti“, - pataria M.

Ekonomistas A. pataria: „Tie, kas galvoja pirkti būstą, palaukčiau kitų metų pirmojo ketvirčio. Tuomet, tikėtina, ekonominis spaudimas NT kainoms bus pasiekęs piką. Kitų metų pavasaris bus geriausias metas pirkti nekilnojamąjį turtą.

NT ekspertas M. teigia: „Atsakymas labai paprastas - jei tau gyvenimui reikia būsto, o būstas patinka, tai nėra reikalo ieškoti palankaus momento.

Demografinė Situacija ir NT Rinka

Pastaruoju metu nekilnojamojo turto ekspertai vis dažniau šneka, kad artėja demografinė duobė, kuri gali daryti įtaką būsto kainoms. Iki šiol buvo kalbama, kad Lietuvoje - demografinis pakilimas, kuris nekilnojamojo turto paklausą išlaikė aukštame lygyje. Tai rodo, kad demografiniai iššūkiai yra svarbūs nekilnojamojo turto rinką.

Duomenys, aišku, ne mano, o statistikos departamento, tik aš juos išgarsinau ir išviešinau. Apie tai užsimena ir kiti rinkos dalyviai, kad demografiniai iššūkiai visada yra svarbūs būsto rinkai, o didmiesčių ir Vilniaus atveju, tai yra toks momentas, kad dabartinis pakilimas, kuris dabar buvo, palydėtas rekordiniu skaičiu jaunų žmonių. Apie 1990-uosius metus gimstamumas buvo rekordinis, tai dabar jie atėję į rinką perka būstą.

Kelių metų perspektyvoje, jau atslenka tas laikas, kada šeimos prieš 2000-uosius metus gimdė beveik dvigubai mažiau vaikų ir skaičiai, kurie ateina, tai jie rodo, kad jaunimo nuo 25 iki 39 metų, kuris būstą perka aktyviausiai, turėtų sumažėti maždaug perpus.

Maždaug prieš 8 metus, prasidėjus pakilimo ciklui, jų nuo 25 iki 39 metų buvo apie 100 tūkst. Vilniaus mieste. Dabar tas skaičius pakilęs iki 130 tūkst., o ateinanti duobė rodo, kad bus mažiau, negu 100 tūkst. Sumažės ryškus procentas tų gyventojų, kuriems išvis reikės būsto.

Apie kainas dar nėra galima iškart pasakyti, nes yra daugiau dedamųjų. Mes kalbame apie vietinę mūsų gyventojų situaciją. Yra minčių, kad galbūt žmonės atvyks iš užsienio, nes mes jau daugiau uždirbame ir geriau gyvename. Tai jau matome, kad gyventojai atvyksta iš Lenkijos, iš Ukrainos. Kita dalis, yra tikimasi, kad emigrantai grįš į Lietuvą. Vienareikšmiškai pasakyti, kad ateinanti duobė reiškia katastrofą ir bus kažkas blogai - negalima.

Kaip faktą, kad prasidės iššūkiai ir tai bus ne į gerą, tai tikrai galima taip pasakyti. Manau, Lietuvoje būstas bus toks turtas, kuris nebūtinai privalo visiems būti lengvai įperkamas, kaip bandelės parduotuvėje. Nebus taip, kad užsinorėjau ir nusipirkau, reikės pasistengti.

Būsto kainų dinamika Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje 2023 m. kovo mėn.

Arnoldas Antanavičius - nekilnojamojo turto analitikas, nepriklausomas NT rinkos ekspertas, VŠĮ „Realdata“ vadovas.

Apibendrinant, nekilnojamojo turto rinkoje Lietuvoje vyksta nuolatiniai pokyčiai, kuriuos lemia įvairūs veiksniai: demografinės tendencijos, ekonominė situacija, skolinimosi sąlygos ir pirkėjų lūkesčiai. Stebint ekspertų nuomones ir rinkos rodiklius, galima geriau suprasti šią sudėtingą sritį ir priimti pagrįstus sprendimus.

tags: #arnoldas #nekilnojamo #turto #ekspertas