Viešojoje erdvėje vis dažniau pasirodo antraštės apie būsto rinkos atsigavimą, būsto paskolų grįžimą į „sveiką lygmenį“ ir kitus teigiamus pokyčius. Tačiau, ar šis entuziazmas pagrįstas? Panagrinėkime, kaip iš tikrųjų klostosi nekilnojamojo turto (NT) sandorių istorija Lietuvoje.
Būsto Paskolos ir Sandorių Skaičius
Lietuvos banko duomenimis, kredito įstaigų gyventojams išduotų būsto paskolų portfelis atsitiesė 0,2 proc. per balandžio-birželio mėnesius. Teigiamas buvo pastaruosius trejetą mėn. ir paskolų srautas, tai reiškia, kad paskolų gyvenamajam nekilnojamam turtui įsigyti yra išduodama šiek tiek daugiau, nei jų yra grąžinama. Ir nors ilgesnio laikotarpio apibendrinimus daryti dar ankstoka, ženklų, kad tendencijos lūžis artėja, atsiranda vis daugiau. Bankų asociacijos skelbiama statistika byloja, kad per pirmąjį pusmetį šiemet naujai išduotų būsto paskolų nominali vertė buvo 40,6 proc. didesnė nei atitinkamu laikotarpiu pernai.
Užuominas apie didesnį būsto rinkos judrumą teikia Registrų centro skelbiamas gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių skaičius. Pirmąjį šių metų pusmetį, palyginti su atitinkamu laikotarpiu prieš metus, būsto pirkimo-pardavimo atvejų užregistruota 15,5 proc. daugiau.
Būsto Kainos
Tačiau vidutinė būsto kaina kol kas šliaužia dugnu ir pasikeitusios tendencijos nerodo. Statistikos departamento duomenimis, šių metų pirmąjį ketvirtį ji buvo 0,2 proc. mažesnė, nei prieš metus. Šiek tiek aktyviau domėtasi naujos statybos būstų ir nuosavų namų kategorijomis, kuriose kainos nežymiai pakilo.
Vertėtų akcentuoti, kad nekilnojamojo turto burbulą išgyvenę rinkos žaidėjai iš klaidų pasimokė ir nei artimiausiu, nei vidutiniuoju laikotarpiu neturėtų užlipti ant to paties grėblio. Spartaus būsto brangimo, ar dviženklių būsto paskolų portfelio augimo tempų tikėtis neverta.
Kas Domisi Būsto Paskolomis?
Bankai pastebi pirmuosius ryškesnius būsto kreditavimo atsigavimo židinius, kuriuos kursto tik tam tikri visuomenės segmentai:
- Jauni ir nuo krizės nenukentėję profesionalai, sukaupę solidų pradinį įnašą.
- Asmenys, keičiantys būstą į didesnį, kuriems reikalingas tik dalinis būsto kreditavimas.
- Finansinį stabilumą užsitikrinusios vyresnio amžiaus šeimos, siekiančios pasikeisti būstą, ar įsigyti antruosius namus.
- Neretas pasiturintis asmuo pasirenka būstą patrauklioje vietoje investicijai, nes šiuo metu kitos turto klasės siūlo ypač žemą grąžą.
Toks naujų paskolų pavidalas išties gali būti krikštijamas „sveiku“, nes aukščiau išvardinti besikredituojantys asmenys neša mažą nemokumo riziką.
Be viso to, palyginus bankų skelbiamus kredito rinkos rodiklius ir būsto įsigijimo sandorių skaičių, akivaizdu, kad nemažai sandorių sudaroma be kredito įstaigų įsikišimo.
Ekonominiai Veiksniai
Nekilnojamojo turto rinkos aktyvumo svyravimai yra natūralus reiškinys, akomponuojantis ekonominio šalies verslo ciklo fazių kaitai. Tačiau, nors Lietuva ir vėl rikiuojasi pagal BVP augimą tarp ES lyderių, iš sąstingio išsikapstė dar toli gražu ne visi ūkio segmentai. Kol kas Lietuvos ekonomikos augimą lemia stiprus eksporto impulsas.
Tuo tarpu į vidaus paklausą orientuotos veiklos vis dar atsilieka. Pavyzdžiui, mažmeninės prekybos apyvarta šių metų pirmąjį pusmetį, palyginti su pernai, išaugo tik 4,1 proc. Statybos sektoriuje sukurta pridėtinė vertė pernai krito 5,3 proc., o šių metų pirmąjį ketvirtį buvo 5,8 proc. mažesnė nei prieš metus.
Kad įsibėgėtų naujas nekilnojamojo turto rinkos ciklas ir namų ūkiai drąsiau imtų dalyvauti būsto rinkoje, turi pasikeisti kertiniai ekonominiai vektoriai šalies viduje. Gyventojų nerimą dėl ateities rodo dar vis neigiami vartotojų pasitikėjimo rodikliai. Darbo rinkos situacija taipogi išlieka pažeidžiama: dviženklis nedarbo lygis, didelis emigracijos srautas, praktiškai nekylantis realus darbo užmokestis riboja namų ūkių galimybes įsigyti būstą.
Gyventojų iki 25 m. padėtis apskritai nepavydėtina - kas penktas jaunas žmogus šiuo metu neturi darbo, o pradinio kapitalo namų židiniui įžiebti taipogi dažnai nėra iš kur gauti. Visa tai riboja norą ir galimybes skolintis būstui, nepaisant to, kad šiuo metu palūkanų normos yra ypač patrauklios.
Palūkanų Normos
Lietuvos banko duomenimis, suteiktų naujų būsto paskolų eurais palūkanų norma gegužę fiksavo žemiausią lygį per visą šios statistikos skelbimo istoriją ir sudarė 2,34 proc., ne ką didesnė ji buvo ir birželį (2,39 proc.). O pakeitus VILIBOR skaičiavimo metodiką, 6 mėn. ši palūkanų norma litais liepą smuktelėjo apie pusę proc. punkto ir priartėjo prie atitinkamo EURIBOR lygio.
Regioniniai Skirtumai
Vertinant gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos perspektyvas, situacija sostinėje stipriai skiriasi nuo likusios Lietuvos dalies. Į Vilnių suplaukia didžioji dalis vidinės migracijos srautų ir čia, nepaisant vis dar ryškios emigracijos tendencijos, gyventojų skaičius pernai net išaugo. Jei naujo būsto bus pastatoma nedaug, didėjantis jo poreikis nebus patenkintas. Dėl to ir vėl gali pradėti skėstis pasiūlos ir paklausos žirklės ir imti didėti kainos.
Būsto Kainos Didmiesčiuose
Gerėjantys ekonominiai rodikliai ir didėjantys statybos sąnaudų elementų kaštai būstų kainas Lietuvos didmiesčiuose pasiutusiu tempu augino ir pernai.
„Atrodytų, būstai dėvisi ir sensta, tačiau svarbu tai, kad jų lokacija - pirkėjo išanalizuota, nesikeičianti, dažniausiai - patogi susisiekti su miesto centru, senesnių objektų vertę kelia ir įsisiūbavusi renovacija. Be to, specialistai žino, kaip būstą atnaujinti ir padaryti patrauklų rinkai. Dėl šių priežasčių senesnės statybos butas dažnai kainuoja netgi brangiau už naujutėlį“, - pastebi NT agentūros „Urban estate“ vadovas A.
Vilnius
„Brangiausias“ sostinės mikrorajonas - istorinė miesto dalis. Joje vieno kambario būstas vidutiniškai kainuoja 102 tūkst., dviejų - 161 tūkst. Įsigyti būstą Neries upės liūliuojamame Žvėryno mikrorajone taip pat nėra pigus malonumas. Jame vieno kambario buto kaina svyruoja ties 82 tūkst. Mažiausi skaičiai Aruodas.lt skelbimų apie parduodamus butus kainų grafose - ties Naujininkų mikrorajono objektais: vieno kambario bute apsigyventi įmanoma ir už 36,5 tūkst., dviejų - už 50,6 tūkst. eurų.
Kaunas
Vieta, vieta ir... Laikinojoje sostinėje susiklosčiusi panaši situacija. Brangiausi laikinosios sostinės butai - senojoje miesto dalyje. Vieno kambario buto kaina jame vidutiniškai siekia 40,5 tūkst., dviejų - 121 tūkst. Pigiausiai - už 23 tūkst. eurų - vieno kambario butą įsigyti įmanoma Kalniečių mikrorajone, o dviejų kambarių už 45 tūkst. eurų nusipirktumėte Dainavoje arba Žemuosiuose Šančiuose.
Kauno regiono topuose - mažos kvadratūros, vieno ar dviejų kambarių butai sovietinės statybos daugiabučiuose.
Klaipėda
Pigiausia apsigyventi... Kone perpus lėtesniu tempu nei Vilniuje ir Kaune NT kainos kilo uostamiestyje. Vieno kambario buto kaina didžiausia Klaipėdos senamiestyje - vidutiniškai 40 tūkst. eurų. Dviejų kambarių būstas daugiausia atsieis Mažojo Kaimelio mikrorajone, šiaurinėje miesto dalyje - 86 tūkst. eurų. Pigiausiai vieno kambario butą už 19,5 tūkst., dviejų - už 42 tūkst. eurų įsigyti galima Žvejybos uoste.
Apibendrinant kainų situaciją didmiesčiuose, galima sudaryti tokią lentelę:
| Miestas | Rajonas | Vieno Kambario Buto Kaina (vid.) | Dviejų Kambarių Buto Kaina (vid.) |
|---|---|---|---|
| Vilnius | Senamiestis | 102,000 € | 161,000 € |
| Vilnius | Naujininkai | 36,500 € | 50,600 € |
| Kaunas | Senamiestis | 40,500 € | 121,000 € |
| Kaunas | Kalniečiai | 23,000 € | 45,000 € (Dainava/Ž. Šančiai) |
| Klaipėda | Senamiestis | 40,000 € | 86,000 € (Mažasis Kaimelis) |
| Klaipėda | Žvejybos uostas | 19,500 € | 42,000 € |
Pirkėjų Elgsena ir Patarimai
Anot „Urban estate“ vadovo A., rinkos kaina nustatoma atlikus objekto analizę: kiek ir už kokią kainą buvo parduoti panašūs objektai kaimynystėje, kas šiuo metu rinkoje ir koks pats butas - kokios įrengimui naudotos medžiagos ir baldai. Tai atlikus, objektas parduodamas vidutiniškai per du mėnesius.
„Jeigu buto skelbimas internete „kaba“ ilgiau nei du mėnesius, tikėtina, kad su objektu yra problemų. Dažniausia - būtent tai lokacijai prašoma per didelė suma. NT sektoriuje juokaujame, kad prekę besirenkančiam pirkėjui svarbiausi faktoriai yra trys - vieta, vieta ir vieta“, - šypteli Kaune dirbantis brokeris Č.
A. Juonys, Č. Savickas ir A. iš Aruodas.lt pataria:
- Būsto ieškoti reikia įjungus šaltą protą - NT nėra vieta, kurioje galite vadovautis emocijomis ir pasiduoti pirmajam įspūdžiui, kadangi galima stipriai apsirikti ir permokėti.
- Suradus jums patinkantį būstą, gerai viską apsvarstykite, susidėliokite pliusus ir minusus, vietos, kainos, ploto, kokybės, aplinkos, infrastruktūros faktorius, apgalvokite smulkmenas.
- Esminis dalykas, pradedant rinktis nekilnojamąjį turtą, yra konkrečiai apsibrėžti, ar perkate jį visam gyvenimui, ar tik keleriems metams, kol vaikai paaugs.
- Svarbiausia - nelaukti, kada kažkas atpigs, bet vietoje to savo investicinį objektą išanalizuoti, pasitarti su specialistais, surinkti kuo daugiau informacijos ir pasidaryti išvadas: verta pirkti ar verčiau ieškoti kito objekto.
NT Rinkos Pokyčiai Karantino Metu
Prasidėjus karantinui, lankomiausiame šalies NT skelbimų portale Aruodas.lt ėmė sparčiai daugėti skelbimų, kuriuose objektai pristatomi ne tik nuotraukomis - pardavėjai integruoja vaizdo filmukus bei 3D turus. Sunkmetis neabejotinai paskatino technologijas žengti į NT rinką. Daugiau ne 1400 skelbimų būsto ieškantieji šiuo metu gali apžiūrėti nufilmuotame video arba pasivaikščioti virtualiai, naudodamiesi 3D turu. Tokių skelbimų skaičius per pastarąsias tris savaites išaugo bemaž 250.
NT agentūros „Capital Centras“ brokerė P.Bubulaitė pastebi, kad lietuviai atsigręžia į nedidelius namukus su sklypeliu, galimybę išeiti į kiemą, jame pasėdėti. Nebenori ir bendrų laiptinių - galbūt svarsto, jog šis kartas ne paskutinis, kada mus ištinka tokios epidemijos. Nuosavą žemės lopinėlį labiausiai vertinti pradeda turintys vaikų: daugiabučio namo kiemo smėlio dėžė ir žaidimų aikštelė jiems neatrodo saugi vieta vaikų laisvalaikiui, o nuosavo namo kieme galima įsirengti visą vaikų žaidimų oazę.
Stambių Sandorių Pavyzdžiai
VŽ šiandien rašo, kad Baltijos šalių skelbimų svetaines valdančios Estijos įmonės „Baltic Classifieds Group“ pardavimas, kuriame lietuviško verslo dalis sudaro reikšmingą dalį, gali tapti didžiausiu šių metų Baltijos šalių sandoriu. Pernai šiame sąraše pirmą vietą užėmė 1 mlrd.
Iš viso Baltijos šalyse buvo perleista 11 internetinių skelbimų verslų, o vien Lietuvoje savininkus pakeitė tokie skelbimų rinkos lyderiai kaip „Aruodas.lt“, „Autoplius.lt“, „Skelbiu.lt“, „Cvbankas.lt“, „Ntzemelapis.lt“, „Kainos.lt“. Estijoje ir Latvijoje savininkus pakeitė tokie portalai kaip „KV.ee“, „City24.ee“, „City24.lv“, „Osta.ee“ ir „Soov.ee“.
Estijos žiniasklaida anksčiau skaičiavo, kad parduodamas skelbimų verslas per metus generuoja apie 25-30 mln. Eur pajamų ir apie 20 mln. Eur veiklos pelno. Didžioji dalis pelno (apie 16 mln. Eur) esą atkeliauja iš Lietuvos, o apie 4 mln.