Vis dažniau Lietuvos gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Tačiau nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Todėl svarbu žinoti pagrindines nuomininko teises ir pareigas, kurios padės išvengti nesusipratimų ir užtikrins sklandų nuomos procesą.
Šiame straipsnyje aptarsime nuomininko teises ir pareigas, nuomos sutarties nutraukimo sąlygas ir iškeldinimo procesą. Taip pat pabrėšime, ką svarbu žinoti sudarant nuomos sutartį, kad būtų užtikrintos abiejų šalių teisės.
Pagrindinės nuomininko pareigos
Nuomininkas privalo:
- Naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį.
- Laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas.
- Savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis.
- Laiku mokėti nuomos mokestį.
Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja. Nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis.
Atsakomybė už daikto praradimą ar sugadinimą
Nuomininkas atsako už daikto praradimą, jeigu neįrodo, kad taip atsitiko ne dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.
Tačiau nuomininkas neatsako už nekilnojamojo daikto žuvimą dėl gaisro, jeigu neįrodoma, kad gaisras kilo dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.
Nuomininko teisės nustačius daikto trūkumus
Jeigu paaiškėja išnuomoto daikto trūkumų, nuomininkas turi teisę savo pasirinkimu:
- Reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas.
- Išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui.
- Reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Svarbu pažymėti, kad įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Terminuotos ir neterminuotos nuomos sutartys
Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas.
Iškeldinimo procedūra
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.
Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą.
Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Svarbūs aspektai sudarant nuomos sutartį
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti.
Sutarties forma
Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino.
Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu.
Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu.
Sutarties turinys
Pasak advokato, nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą - išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, bendras plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Remontas: kapitalinis ir einamasis
Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai.
Būtent šių darbų atlikimo nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo. Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.
Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip.
Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai. Tai yra nuomininko atsakomybė.
Depozitas
Įprasta praktika, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.
Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.
Būsto apdraudimas
Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.
Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos. Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui yra reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė.
Nuomos sutarties pratęsimas
Nuomos sutartis - svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Pasibaigus sutarties terminui, kyla klausimas, kaip ją pratęsti. CK 6.607 straipsnis įtvirtina nuomininko pirmenybės teisę pratęsti nuomos sutartį.
Kaip pratęsti nuomos sutartį?
- Šalių susitarimas: Jei nuomotojas ir nuomininkas susitaria dėl naujo nuomos laikotarpio, toks susitarimas turi būti sudarytas raštu, jei pradinė sutartis buvo rašytinė.
- Faktinis naudojimasis patalpomis (CK 6.481 str.): Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau faktiškai naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis yra pratęsta neterminuotam laikui (CK 6.481 str.).
- Pratęsimas dėl nuomotojo nepranešimo (CK 6.607 str. 2 d.): Jei nuomotojas laiku (prieš tris mėnesius) nepraneša nuomininkui apie ketinimą nepratęsti sutarties, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutarties, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pačiam terminui tomis pačiomis sąlygomis (bet ne ilgiau kaip 12 mėnesių, pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką).
Nors įstatymas numato automatinį pratęsimą tam tikrais atvejais, labai rekomenduojama sudaryti rašytinį priedą prie nuomos sutarties. Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, sutartis laikoma pratęsta neterminuotam laikui pagal CK 6.481 str. Ši taisyklė galioja net ir tais atvejais, kai galėtų būti taikomas automatinis pratęsimas pagal 6.607 str. 2 d.
Rekomendacijos:
- Nuomotojams: Laiku informuokite nuomininkus apie savo ketinimus dėl sutarties pratęsimo (prieš tris mėnesius).
- Nuomininkams: Jei norite pratęsti nuomos sutartį, aktyviai bendraukite su nuomotoju.
Inventoriaus nuomos sąlygos
Be patalpų nuomos, svarbu paminėti ir inventoriaus nuomos sąlygas, kurios taip pat reglamentuoja nuomininko teises ir pareigas. Štai keletas pagrindinių aspektų, kuriuos verta žinoti:
- Inventoriaus būklė: Nuomininkas patvirtina, kad nuomojamas inventorius yra tinkamas eksploatavimui, nėra jokių pretenzijų dėl nuomojamo inventorius būklės, kad inventorius buvo perduotas nuomininkui tvarkingas, veikiantis ir pilnos komplektacijos.
- Informacija apie naudojimąsi: Nuomininkas patvirtina, kad nuomotojas suteikė visą reikiamą informaciją nuomininkui apie nuomojamo inventoriaus naudojimosi ypatumus.
- Fizinė būklė: Nuomininkas patvirtina, kad yra fiziškai sveikas ir galintis naudotis išnuomotu inventoriumi, turi praktikos ir visus tam reikalingus įgūdžius.
- Atsakomybė už žalą: Grąžinant inventorių nuomotojui sugadintą ar nepilnos komplektacijos, padarytą žalą nuomotojui pilnai atlygina nuomininkas pagal nuomotojo nustatytus įkainius.
- Grąžinimo laikas: Inventorius turi būti grąžintas nuomotojui sutartu laiku. Grąžinus inventorių vėliau negu buvo susitarta, už pavėlavimą nuomininkas primoka pagal nuomotojo nustatytus įkainius.
Nuomininko teisės ir pareigos inventoriaus nuomos atveju
- Nuomininkas privalo saugoti ir tausoti išnuomotą inventorių, naudotis juo pagal inventoriaus paskirtį.
- Nuomininkas privalo mokėti už suteiktas paslaugas remiantis nuomotojo pateiktais įkainiais.
- Nuomininkas privalo kuo skubiau pranešti nuomotojui apie inventoriaus praradimą, sugadinimą, bet kokią kitą patirtą žalą, bei jo grąžinimo termino pratęsimą.
- Nuomininkas turi teisę palikti užstatą už inventorių kurį nuomoja pats ar jo šeimos nariai ar kiti asmenys už kuriuos nuomotojas sutinka laiduoti savo užstatu.
- Nuomininko pareiga užtikrinti, kad išnuomotu inventoriumi nesinaudotų tretieji asmenys, ypač neblaivūs, apsvaigę nuo narkotinių medžiagų ar kitokių stipraus poveikio medikamentų.
- Nuomininkui draudžiama palikti nuomojamą inventorių be priežiūros net trumpam laiko tarpui.
- Nuomininkas turi teisę vieną išnuomotą inventorių pakeisti kitu, jei įvykdo visas sąlygas, nurodytas nuomos sutartyje.
- Nuomininko pareiga yra sekti išnuomoto inventoriaus nuomos laiką, žinoti už kokį laikotarpį jis sumokėjo, žinoti kelintą valandą jam reikia sugrįžti į nuomą ir grąžinti inventorių nuomotojui.
Nuomotojo teisės ir pareigos inventoriaus nuomos atveju
- Nuomotojas turi teisę nenuomoti inventoriaus asmenims, kurie atsisako palikti užstatą, yra apsvaigę, elgiasi ...
Nuomininko ir nuomotojo atsakomybė už priežiūros darbus
Svarbu išsiaiškinti, kas atsakingas už įvairius priežiūros darbus nuomojamame būste. Paprastai, einamasis remontas tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui. Tačiau šios sąlygos gali būti keičiamos sutartyje.
Nuomininko priežiūros darbai:
- Smulkūs remonto darbai (elektros lempučių keitimas, smulkūs santechnikos gedimai).
- Patalpų valymas ir tvarkymas.
- Sodo ar kiemo priežiūra (jei numatyta sutartyje).
Nuomotojo priežiūros darbai:
- Kapitalinis remontas.
- Svarbių inžinerinių sistemų gedimų šalinimas.
- Nekilnojamojo turto draudimas.
Teisės aktai, reglamentuojantys nuomininko teises ir pareigas
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK) yra pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis nuomos santykius. Štai keletas svarbiausių CK straipsnių, kuriuos verta žinoti:
- CK 6.477 straipsnis: Nekilnojamojo turto nuomos sutarties forma.
- CK 6.478 straipsnis: Patalpų naudojimo paskirtis.
- CK 6.482 straipsnis: Nuomos sutarties terminas.
- CK 6.483 straipsnis: Nuomotojo pareigos.
- CK 6.487 straipsnis: Nuomos mokesčio koregavimas.
- CK 6.491-6.494 straipsniai: Nuomininko teisės ir pareigos.
- CK 6.492 straipsnis: Subnuoma ir nuomos teisių perleidimas.
- CK 6.494 straipsnis: Sutarties nutraukimas.
Nuomininko atsakomybė už daiktų sugadinimą
Įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.
Dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.
Kada moka nuomininkas?
Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, A. Bertulio teigimu, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.
Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė (pvz.: netyčia pragręžtas vandentiekio vamzdis).
Apibendrinant, galima pasakyti, kad nuomos sutartis turėtų išgelbėti nuomininką ir nuomotoją nuo konfliktų, tačiau net kilus dideliems ginčams, A. Bertulio teigimu, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų. Būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje.
Jei nuomos sutartyje tai nėra detaliai aptarta ar ginčas greičiausiai vis dėl to kils, tuomet būtina nedelsiant surinkti kuo daugiau įrodymų apie patį gedimą (sugadinimą), kad jam persikėlus į teismą, šalis galėtų įrodyti savo tiesą.
Nuomininkas turės įrodinėti, kad išnuomotas daiktas buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas (t. y. nesugadintas). Todėl nuomotojas vengdamas pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, rizikuoja netekti galimybės prisiteisti jam padarytus nuostolius.
tags: #atsakomybe #del #isnuomoto #turto #sugadinimo