Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto atstovavimo paslaugų sutartis, jų ypatumus ir pateiksime pavyzdžių. Straipsnio tikslas - padėti suprasti, kaip tinkamai sudaryti tokią sutartį ir kokie aspektai yra svarbiausi.
Kas yra nekilnojamojo turto atstovavimo sutartis?
Nekilnojamojo turto atstovavimo sutartis yra susitarimas tarp nekilnojamojo turto savininko ir atstovo (dažniausiai brokerio ar agentūros), kuriuo atstovas įsipareigoja atstovauti savininko interesus parduodant ar nuomojant nekilnojamąjį turtą.
Atstovavimo sutartyje nurodomos atstovo teisės ir pareigos, atlyginimo dydis ir tvarka, sutarties galiojimo terminas ir kitos svarbios sąlygos.
Viešųjų pirkimų įstatymo (VPĮ) išimtys
Komentuojamame VPĮ 6 straipsnyje yra įtvirtintas baigtinis sąrašas atvejų, kai perkančiosios organizacijos vykdomiems pirkimams nėra taikomos VPĮ normos, t. y. netaikoma VPĮ nustatyta viešųjų pirkimų tvarka.
Jeigu įgyvendinant nurodytas išimtis prekės, paslaugos arba darbai yra perkami bet kokiu kitu teisiniu būdu (pavyzdžiui, viešuoju konkursu pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (toliau - CK), tačiau pirkimų dokumentacijoje (pavyzdžiui konkurso sąlygose) nurodyta, kad pirkimas (pavyzdžiui, konkursas), be kita ko, bus atliekamas vadovaujantis pirkimo principais, analogiškais ar tapačiais viešųjų pirkimų principams (detaliau apie viešųjų pirkimų principus žiūrėti VPĮ 17 straipsnio komentarą), perkančiosios organizacijos, net ir vykdydamos pirkimus ne pagal VPĮ, turi pagal analogiją vadovautis teismų praktika dėl viešųjų pirkimų principų aiškinimo ir taikymo ir taikyti tokios praktikos suformuluotas taisykles.
Šis reikalavimas neturi lemti konkrečios VPĮ nuostatose nustatytos tvarkos taikymo, t. y. jis nereiškia, kad perkančioji organizacija privalo vykdyti pirkimą pagal VPĮ.
VPĮ netaikomas:
- Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo, nuomos ar kitų teisių į nekilnojamąjį turtą įsigijimui.
- Atstovavimo arbitražo ar taikinimo procese paslaugoms.
- Teisinėms konsultacijoms, susijusioms su atstovavimu arbitraže, taikinime ar teisme.
- Radijo ir audiovizualinės žiniasklaidos programų pirkimams.
- Finansinėms paslaugoms (emisija, pardavimas, pirkimas, perleidimas ir kt.).
Komentuojama išimtis apima žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų, kaip jie apibrėžiami CK 1.98 straipsnio 2 dalyje, įsigijimo, nuomos ar kitų teisių į nekilnojamąjį turtą įsigijimo išimtį.
Šių sutarčių sudarymo tvarka ir procedūros reguliuojamos Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2017 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr. 1036 (toliau - Nekilnojamųjų daiktų įsigijimo aprašas).
Komentuojama išimtimi nurodoma, kad pirkimas gali būti susijęs tiek su nekilnojamojo turto įsigijimu (pavyzdžiui, CK XXIII skyriaus 8 skirsnis „Nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartys“), tiek su nuoma (pavyzdžiui, CK XXIX skyrius „Žemės nuoma“) ar teisių į nekilnojamąjį turtą įsigijimu.
Šios sąvokos turi būti aiškinamos ES mastu, todėl nėra ribojamos sandorių rūšys.
Perkančioji organizacija, siekdama pasinaudoti nustatyta išimtimi ir netaikyti VPĮ normų, privalo tinkamai įvertinti ketinamos sudaryti sutarties objektą bei reikalavimus.
Taigi, perkančiajai organizacijai ketinant išsinuomoti pastatą, būtina tinkamai apibrėžti pagrindinį sutarties dalyką, tinkamai įvertinti, ar yra nustatyti reikalavimai statybos rangos darbams, ar perkančioji organizacija turi galimybę daryti įtaką techniniam projektui, darbų vykdymui ir pan.
Pastaruoju atveju, yra didelė tikimybė, kad perkančioji organizacija siekia įgyti darbus, ne teises į nekilnojamąjį daiktą, t. y.
Šiuo atveju taip pat būtina atskirti subjektą, kuris įsigyja nekilnojamąjį turtą, t. y. perkančioji organizacija iš tiekėjų ar atvirkščiai.
2) tuo atveju, kai perkančioji organizacija perduoda tiekėjams žemę, pastatus ar kitus nekilnojamuosius daiktus, yra taikomos Valstybės ilgalaikio materialiojo turto viešojo nuomos konkurso ir nuomos ne konkurso būdu organizavimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d.
Komentuojama išimtis apima arbitražo ir taikinimo paslaugų pirkimų išimtį. Nurodytos paslaugos yra susijusios su alternatyviu teismo procesui ginčų sprendimu.
Ši išimtis nustatyta dėl to, kad arbitražo ir taikinimo paslaugas, taip pat kitų panašių alternatyvaus ginčų sprendimo formų paslaugas paprastai teikia įstaigos ar asmenys, patvirtinti ar atrinkti tokiu būdu, kuris negali būti reglamentuojamas viešųjų pirkimų taisyklėmis.
Šių paslaugų specifika pasireiškia tuo, kad jos yra teikiamos tam tikros profesijos atstovo (pavyzdžiui, arbitras gali būti advokatas, auditorius, gydytojas ir pan.) arba asmens, kuriam būdinga konkreti profesinė kvalifikacija (pavyzdžiui, inžinierius), todėl tokių asmenų pasirinkimas siejamas ne tik su profesija bendrai, bet ir su konkrečiu asmeniu (arba institucija, pavyzdžiui, konkretus institucinis arbitražo teismas), kurį norima pasirinkti konkrečiam ginčui dėl jo kompetencijos ir, svarbiausia, pasitikėjimo juo, ko nebūtų įmanoma padaryti, taikant viešųjų pirkimų procedūras.
Kitaip tariant, tokiais atvejais įgyvendinamas intuitu personae (liet. dėl asmens) principas, kuris komentuojamais atvejais nedera su viešųjų pirkimų procedūrų esme - atrinkti tiekėją konkurencingai.
Ši išimtis iš esmės nustatyta dėl tų pačių priežasčių, dėl kurių numatyta VPĮ 6 straipsnio 3 punkte įtvirtinta išimtis dėl arbitražo ir taikinimo paslaugų (detaliau žiūrėti VPĮ 6 straipsnio 3 punkto komentarą).
Papildomai svarbu paminėti, kad nurodytos teisinės paslaugos yra fiduciarinio pobūdžio, t. y. tarp užsakovo ir teisinių paslaugų teikėjo paprastai susiklosto pasitikėjimu pagrįsti santykiai, griežto konfidencialumo reikalavimai (viešojo pirkimo procedūrų atveju perkančioji organizacija turėtų atskleisti jau vien ginčo faktą).
Šios savybės lemia, kad viešųjų pirkimų procedūra yra netinkama paslaugos teikėjo atrankai, nes jų prigimtis susijusi su asmeniniu (subjektyviu) ryšiu tarp perkančiosios organizacijos ir paslaugos teikėjo.
Teisinio atstovavimo paslauga komentuojamos normos tikslais reiškia gynybą ir atstovavimą bylų (civilinių, administracinių, mokestinių ir kt.) procese, kai tai daroma už atlyginimą.
- kitas teisininkas, kaip apibrėžta Tarybos 1977 m. kovo 22 d. direktyvos 77/249/EEB, skirtos padėti teisininkams veiksmingai naudotis laisve teikti paslaugas, 1 straipsnyje.
Valstybė narė komentuojamos išimties tikslais suprantama kaip ES valstybė narė.
Teismo ar tribunolo sąvoka turi būti aiškinama plečiamai.
Teismo ar tribunolo nustatymo kriterijai: institucija įsteigta teisės aktais, jos veikla nuolatinė, proceso metu sprendžiamas ginčas, ji taiko teisės norminius aktus ir yra nepriklausoma.
teisinės konsultacijos yra reikalingos rengiantis atstovavimui arbitražo, taikinimo, teisminiame procese, pavyzdžiui, teisinės konsultacijos dėl arbitražinės išlygos taikymo, dėl teismingumo klausimo, dėl žyminio mokesčio dydžio nustatymo, dėl civilinio, baudžiamojo, administracinio ar kitokio ginčo esmės ir pan.
Svarbu paminėti, kad, kaip nurodyta įstatyme, aptariama išimtis taikoma ne bendrai dėl konsultacijų įgijimo, o įgyjamas konsultacijas tiesiogiai siejant su jų objektu - konsultacijos dėl pasirengimo teisiniam ginčui teismo procese.
yra konkrečių požymių ar didelė tikimybė, kad klausimas bus nagrinėjamas arbitražo, taikinimo ar teisminėje institucijoje.
Vertinant, ar šios teisinės konsultacijos atitinka išimties sąlygas, būtina nustatyti konkrečius požymius dėl ikiteisminės stadijos ar didelę tikimybę, kad klausimas bus sprendžiamas teisminiu būdu.
Pavyzdžiui, perkančioji organizacija yra gavusi trečiojo asmens pretenziją dėl jo teisių ir teisėtų interesų pažeidimo, ypač, jei joje nurodyta, kad netenkinus pretenzijos bus kreipiamasi į teismą ir pan.
VPĮ nustatyta, kad tiekėjas turi pateikti pretenziją perkančiajai organizacijai ir tik po to teikti ieškinį teismui (žiūrėti VPĮ 101 straipsnio 3 dalies komentarą), pretenzijos pateikimas yra ikiteisminė ginčo stadija.
- kitas teisininkas, kaip apibrėžta Tarybos 1977 m. kovo 22 d. direktyvos 77/249/EEB, skirtos padėti teisininkams veiksmingai naudotis laisve teikti paslaugas, 1 straipsnyje.
Lietuvos Respublikos notariato įstatyme nustatyta, kad notarus skiria ir atleidžia Lietuvos Respublikos teisingumo ministras (Notariato įstatymo 2 straipsnis).
Asmenys turi laimėti konkursą, tam, kad galėtų eiti notarų pareigas (Notariato įstatymo 3 straipsnio 7 dalis).
Notarų skaičius, buveinė ir veiklos teritorija yra griežtai reguliuojamos (Notariato įstatymo 6 straipsnis), notarų darbo įkainiai taip pat yra griežtai reguliuojami (Notariato įstatymo 19 straipsnis).
Globėjai ir rūpintojai, vadovaujantis CK III knygos VII dalimi, yra savo globotinių ir rūpintinių atstovai pagal įstatymą ir gina neveiksnių tam tikroje srityje ar ribotai veiksnių tam tikroje srityje asmenų teises ir interesus be specialaus pavedimo.
Globėjas turi teisę sudaryti atstovaujamo neveiksnaus tam tikroje srityje asmens vardu ir interesais visus būtinus sandorius toje srityje (CK 3.240 straipsnis).
Rūpintojas duoda sutikimą ribotai veiksniam tam tikroje srityje asmeniui sudaryti sandorį, kurio šis negali sudaryti savarankiškai, taip pat padeda ribotai veiksniam tam tikroje srityje asmeniui įgyvendinti kitas jo teises ar įvykdyti pareigas bei saugo jo teises ir teisėtus interesus nuo trečiųjų asmenų piktnaudžiavimo toje srityje.
Globėjai ir rūpintojai paprastai veikia neatlygintinai arba atlyginami tik jų veiklos kaštai iš globotinio turto pagal teismo sprendimą (CK 3.243 straipsnis).
Ši išimtis nustatyta, atsižvelgiant į Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo (SESV) 51 straipsnio reguliavimą, kuriame įtvirtinta: veiklai, kuri bet kurioje valstybėje yra susijusi, nors ir laikinai, su viešosios valdžios funkcijų vykdymu, šio skyriaus nuostatos netaikomos.
1) kitos, nenurodytos VPĮ 6 straipsnio 4 punkto a-d papunkčiuose, teisinės paslaugos turi būti susijusios su viešosios valdžios funkcijų atlikimu, t. y.
Išimtis nustatyta atsižvelgiant į tai, kad nacionalinė finansų politika yra griežtai reguliuojama ir leidžiama ribotam skaičiui kvalifikuotų ir registruotų subjektų.
2) teikiamos konkrečios finansinės paslaugos: emisija - vertybinių popierių išleidimas; pardavimas; pirkimas; perleidimas; kt.
Tačiau VPĮ 6 straipsnio 5 punkte įtvirtintos finansinės paslaugos aiškinamos siaurai, t. y.
Perkančioji organizacija turi lėšų, kurias buvo nuspręsta investuoti į konkretaus rinkoje veikiančio juridinio asmens akcijas.
Perkančioji organizacija taip pat tiksliai žino, kiek akcijų ar už kokią sumą nori įsigyti.
Perkančioji organizacija turi vertybinių popierių sąskaitą konkrečiame banke, todėl būtent per šį banką siekia įsigyti šias akcijas.
Perkančioji organizacija turi lėšų, kurias buvo nuspręsta investuoti.
Perkančiajai organizacijai yra reikalinga konsultacija, t. y. siekiama gauti finansinį, investicinį ...
Sutarties pavyzdžiai ir šablonai
Yra įvairių sutarčių pavyzdžių ir šablonų, kuriuos galima naudoti sudarant nekilnojamojo turto atstovavimo sutartį. Štai keletas iš jų:
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutartis
- Automobilio nuomos sutartis
- Darbų atlikimo sutartis
- Paslaugų teikimo sutartis
- Patalpų nuomos sutartis
- Statybos rangos sutartis
Šie šablonai gali būti pritaikyti pagal konkrečius poreikius ir situaciją.
Kaip parduoti nekilnojamąjį turtą greitai ir už didžiausią kainą?
Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti sudėtingas procesas, tačiau yra keletas strategijų, kurios gali padėti pasiekti geriausių rezultatų.
Patarimai ir rekomendacijos, kurias turi žinoti kiekvienas naujas nekilnojamojo turto agentas
- Strategijos apgalvojimas: Apgalvokite strategiją, kaip pateiksite parduodamą objektą rinkai.
- Reklama: Naudokite įvairias reklamos priemones, įskaitant skelbimus internete ir profesionalias nuotraukas.
- Turto paruošimas: Paruoškite turtą pardavimui ir profesionaliai fotosesijai.
- Stebėjimas: Nuolat stebėkite skelbimų peržiūras ir rinkos reakciją į reklaminę kampaniją.
- Lankstumas: Būkite pasiruošę dirbti savaitgaliais, švenčių dienomis ir vakarais.
- Derybos: Atsiradus pirkėjui, siekite gauti didžiausius įmanomus rankpinigius ir kuo daugiau laiko pardavėjui likti turte.
- Konsultacijos: Teikite nemokamas konsultacijas bet kokiais klausimais, susijusiais su nekilnojamuoju turtu.
Statistika
Statistika rodo, kad savininkai, bandantys parduoti nekilnojamąjį turtą savarankiškai, dažnai susiduria su sunkumais. Per pirmuosius 3 mėnesius parduodami tik 4 iš 100 naujai patalpintų skelbimų. Tuo tarpu, profesionalūs brokeriai per tą patį laikotarpį parduoda 71-79% naujai rinkai pateiktų objektų.
Statistika:
| Rodiklis | Savininkai | Brokeriai |
|---|---|---|
| Parduota per 3 mėnesius | 4% | 71-79% |
tags: #atstovavimo #paslaugu #parduodant #nekilnojamaji #turta #teikimo