Norint įsigyti būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką vertėtų žinoti pirkėjui? | Teisinėkonsultacija.lt
Šiame straipsnyje aptarsime avanso mokėjimo pagal preliminarią buto pirkimo sutartį galimybes, PVM niuansus ir teisinius aspektus Lietuvoje.
Ar galimi mokėjimai pagal preliminarią sutartį?
Kiek isskaiciau auksciausio teismo byloje, tai jokie mokejimai pagal preliminariasias negali buti atliekami, nes preliminarioji s, yr tik susitarimas ateityje sudaryti pagrindine sut., ir mokejimo prievole neatsiranda.
Mano paminėtos nutartys yra prieštaringos. Pagal 3K-3-11/2005 bylą aiškiai parašyta "Tačiau viena iš esminių preliminariosios sutarties sąlygų yra ta, kad pagal preliminariąją sutartį nėra atliekami jokie piniginiai atsiskaitymai, mokėjimai." ir "Kaip matyti iš 2000 m. gruodžio 5 d. sutarčių ... ieškovas V. Basienei sumokėjo 13 000 Lt iš suderėtų 14 000 Lt ir V. Černauskytei - 9000 Lt iš suderėtų 10 000 Lt, šias sumas įvardydami avansu, kuris bus įskaitomas į žemės sklypo pirkimo-pardavimo kainą. ... Teisėjų kolegija konstatuoja, kad vien pagal šį požymį 2000 m. gruodžio 5 d.
Visgi kaip rodo 3K-3-626/2004, galima sudaryti sutartį ir atlikti dalinį mokėjimą bei numatyti baudas. Kaip tą sutartį pavadint, klausimas kitas. Juk nedraudžiama sutarčiai turėti kelių sutarčių elementų.
Jei aiškiai ir nedviprasmiškai sutartyje bus išreikšta šalių valia, kad sudaroma preliminari sutartis ir kad 90 proc. kainos dydžio pinigu suma pervedama pvz. preliminarios sutarties įvykdymui užtirkinti, teismas negalės sudarytos sutarties pripažinti ne preliminaria ir atitinkamai taikyti 6.309 str.
Jeigu pinigai buvo perduoti preliminarikosios sutarties pagrindu,pagrindine sutartis nebuvo sudaryta. pinigu gavejas teigia, kad nesant pakvitavimui - pinigu perdavimo nasta tenka pinigus reikalaujanciam asmeniui- kreditoiui. Ar teisus yra pinigu gavejas? MAno galva - ne.
Svarbu! Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
Avansas: ar tai bauda, ar užtikrinimo priemonė?
Dėl 3K-3-626/2004: teismas pasisakė, kad pervesta suma yra "bauda (netesybos) ir reiškia, kad tokiu būdu atlyginami nuostoliai", kurią sumokės šalis "nepagrįstai vengianti sutartį vykdyti". Teismas pasisakė, kad "Sudarydamos preliminariąją 2003 m. sausio 27 d. turto pirkimo-pardavimo sutartį, šalys jos užtikrinimą numatė nustatydamos atitinkamo dydžio netesybas (baudą).
Avanso samprata pagal LAT bylą Nr.3K-7-23/2000, Ž.Stankevičius v. Avansas, kaip ir rankpinigiai, atlieka mokėjimo funkciją (įskaitomas į būsimus mokėjimus), gali atlikti įrodomąją funkciją (tiek galiojančiam reikalavimui, tiek ir susitarimui sudaryti sutartį ateityje). Bet skirtingai nuo rankpinigių, avansas niekada neatliks užtikrinamosios funkcijos, t.y.
Išskyrus atvejį, kai avanso dvigubas grąžinimas yra bauda už savo sutartinių įsipareigojimų nevykdymą (tiksliau bauda - antroji, avansiniam mokėjimui lygi, avanso dalis).
Tai ka tu apibūdinai (avanso dvigubas grąžinimas) yra rankpinigiai. 3K-3-626/2004 byloje kasatorius bandė įrodyti, kad AVANSAS(14200Lt)+BAUDA(14200Lt)=RANKPINIGIAI ir teismas tam nepritarė "Prilyginti minėtas netesybas rankpinigiams vien dėl to, kad šalių laisva valia pasirinktas netesybų (baudos) piniginės išraiškos dydis atitinka CK 6.100 straipsnyje numatytą dvigubą rankpinigių sumą, negalima." ir t.t. Kad sumos sutampa nieko neįrodo. Avansas yra avansas ir avansas nėra rankpinigiai.
Pagal CK 6.70 str. prievolių užtikrinimas gali būti užtikrinamas ir įstatyme nenumatytomis priemonėmis. Viena iš tokių PRELIMINARIOS sutarties užtikrinimo priemonių gali būti ir tam tikros sumos pervedimas (mokėjimas).
Jei del namo pirmininko neveikimo negalime gauti notarinei sutarčiai sudaryti reikalingos pažymos (dėl jos išreikalavimo kreipsimės į teismą) ir dėl to laiku nespėsime sudaryti pagrindinės sutarties, tai kaip manot ar bus pagrindas iš mūsų reikalauti baudos.
Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos.
Atkreiptinas dėmesys, jog abiejų nutarčių atveju teisėjų kolegijas sudarė skirtingi teisėjai.
PVM aspektai sudarant preliminarią sutartį
Pasirašius preliminariąją sutartį pardavimo pajamos nėra pripažįstamos.
Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM.
Gyventojas, PVM mokėtojas, stato keletą NT objektų. Dalis objektų bus parduota.
NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas.
Parduoti namą su PVM galima ir neįsiregistravus kaip PVM mokėtojui.
08 mėn.sumokėjom avansą už auto pagal gautą PVM s.f. 08 mėn jūs gavot ne PVM sf, jūs gavot avansinį dokumentą. Dabar gavot pilną sf - 41000. Šią sąskaitą ir traukiat apskaiton. pVM (6254,22) - į atskaitą, 34745,78 - į IT.
Ar reikškia kad į atskaitą traukti negaliu, nes prekės dar nepatiektos.
Šiame kontekste svarbu paminėti, kad PVM sąskaitos faktūros gali būti nerašomos tik LRV nutarime nustatytais atvejais.
Svarbu! Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Praktiniai patarimai
Saugumas mokant avansą:
- Jeigu mokate grynais, pasirašykite dokumentus, patvirtinančius pinigų perdavimą.
- Visuomet saugiau atlikti pavedimą.
Dėl notaro:
- Preliminarioji sutartis/rankpinigių sutartis nereikalauja notaro, nors galite pasirašinėti ir su notaru.
- Jei pradinį įnašą mokėsite grynais, tuomet reikės notaro patvirtinimo, kad pinigai buvo sumokėti pardavėjui.
Banko reikalavimai:
- Pradinį įnašą galima mokėti grynais arba pavedimu.
- Jeigu mokėsite grynais, tuomet reikės notaro patvirtinimo, kad pinigai buvo sumokėti pardavėjui.
Svarbūs punktai sutartyje:
- Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys.
- Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas.
- Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina.
- Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma.
- Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti.
- Atsiskaitymas už perkamą turtą.
- Turto priėmimo - perdavimo terminas.
- Abiejų šalių atsakomybės.
- Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.
Papildomi punktai:
- Baldai ir daiktai: jei būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais, būtina pridėti paliekamų daiktų sąrašą.
- Patalpų fotofiksacijos: galima pridėti patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
Svarbu! Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.
| Aspektas | Paaiškinimas |
|---|---|
| Mokėjimai pagal preliminarią sutartį | Teoriškai nepageidautini, praktiškai - teismas nagrinės kiekvieną atvejį individualiai. |
| Avansas | Atlieka mokėjimo funkciją, bet neatlieka užtikrinamosios funkcijos kaip rankpinigiai. |
| PVM | PVM aspektai priklauso nuo konkrečios situacijos, būtina atsižvelgti į PVM įstatymo nuostatas. |
| Notaras | Nebūtinas, bet rekomenduojamas, ypač mokant grynais. |
Svarbu! Savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį.