Balkonas Buto Priklausinys: Teisiniai Aspektai Lietuvoje

Privalomas visų mokesčių skaičiavimas pagal buto plotą kartais piktina daugiabučių namų gyventojus. Jų manymu, bent už kai kurias paslaugas, pavyzdžiui, laiptinės remontą ar durų keitimą, turėtų būti leidžiama mokėti kiekvienam butui po lygiai. Aptarkime, kaip turėtų būti skirstomi mokesčiai bendrijoje pagal Civilinį kodeksą.

Civilinio Kodekso Nuostatos

Civilinio kodekso 4.76 straipsnis nustato: "Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms." Taigi, pagal įstatymą, mokesčiai turi būti skaičiuojami proporcingai buto plotui.

Naudingas ir Bendras Plotas: Skirtumai

Renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į tai, kas įeina į bendrą ir naudingą plotą. Šie du rodikliai yra skirtingi ir gali turėti įtakos mokesčiams bei pačios gyvenamosios erdvės suvokimui. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kuo skiriasi bendras ir naudingas buto plotas, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir reglamentais.

Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktį:

Pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.

Tuo tarpu, 6.11 papunktis apibrėžia:

Pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.

Apibendrinant, galima teigti, kad į bendrą plotą įeina visos buto patalpos ir jų priklausiniai, o į naudingą - tik tos patalpos, kurios yra apšildomos ir atitvertos.

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą:

Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.

Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės nustato, kad:

• Gyvenamosios patalpos plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
• Pagrindinį plotą sudaro visos patalpos, išskyrus patalpas, kurios įskaitomos į pagalbinį plotą.
• Pagalbinis plotas - visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
• Naudingasis plotas - tai bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ar kitų pagalbinių patalpų) grindų plotas.

Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m, o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad. m.

Pavyzdinis buto planas, kuriame matomas patalpų išdėstymas ir plotai.

Praktiniai Pavyzdžiai ir Problemos

Vienos uostamiesčio devynių aukštų namo laiptinės gyventojai apsisprendė pagerinti gyvenimo sąlygas ir atlikti remontą. Pirminiais duomenimis, remontas gyventojams atsieitų apie 3,2 tūkst. eurų. Gyventojai norėjo pasidalinti išlaidas po lygiai, tačiau viena gyventoja nesutiko, remdamasi įstatymu, kad mokesčiai turi būti skaičiuojami pagal buto kvadratūrą.

Tokia situacija atspindi dažną problemą, kai gyventojai, gyvenantys didesniuose butuose, mano, kad mokesčių skaičiavimas pagal plotą yra neteisingas, ypač kai kalbama apie bendro naudojimo patalpas. Jie teigia, kad už bendro naudojimo patalpų remontą, laiptinės durų keitimą turėtų būti leidžiama skaičiuoti mokesčius butui, o ne pagal plotą.

Tačiau, jei nėra 100 proc. gyventojų pritarimo, mokesčius privaloma skaičiuoti pagal buto plotą. Taip pat negalima visiems savininkams skaičiuoti mokestį už laiptinės remontą gyventojams pagal butą, o vienai - pagal buto plotą. Tai prieštarauja Civiliniam kodeksui.

Dažniausiai su mokesčių už tam tikras paslaugas dalijimu ne pagal buto plotą, o kiekvienam po lygiai nesutinka kelių mažo ploto būstų savininkai. Neretai mažų butų savininkai sutinka su tokia mokesčio skaičiavimo tvarka, nes patiria didesnių butų, kurių yra daugiau, spaudimą.

Parkavimo Vietų Įrengimas

Esant suformuotam daugiabučio sklypui ir norint kieme įrengti parkavimo vietas, kyla klausimas, kaip teisingai surinkti lėšas. Kadangi buto plotai nėra vienodi, kaupiamosiomis lėšomis atlikti tokius darbus nėra teisinga, nes vieni butai mokėtų dvigubai daugiau nei kiti. Reikia galvoti apie bendrojo naudojimo objektų aprašą, kurį turite turėti ir pasikeitus aplinkybėms pasitvirtinti atnaujintą. Jeigu bendrojo naudojimo aprašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams, visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų.

Bendro Naudojimo Patalpų Užėmimas

Kyla klausimas, ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas (rūsio sandėliukus, bendras džiovyklas, buvusias atliekų surinkimo šachtas) privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas. Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas.

Liftų Priežiūra ir Remontas

Jeigu daugiabutyje yra laiptinės su liftais ir laiptinės be liftų, lifto naudojimosi (valymo, elektros, kt.) išlaidas apmoka tik tų laiptinių, kur liftai yra, gyventojai, tačiau remonto išlaidas išdalina visiems namo gyventojams net ir tiems, kurie gyvena laiptinėse be liftų. Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.

Atliekų Tvarkymo Mokestis: Už Bendrą Ar Naudingą Plotą?

Vilnietė Loreta, gavusi sąskaitą už komunalinių atliekų tvarkymą, atkreipė dėmesį, kad mokestis skaičiuojamas ne nuo naudingojo buto ploto, kaip reikalauja Civilinis kodeksas, bet nuo bendrojo. Vilniaus savivaldybės Atliekų tvarkymo programos įgyvendinimo skyriaus vedėjas Valdas Juodis patikino, kad pasirinktas apmokestinimo sprendimas neprieštarauja teisės aktams ir atitinka kitų savivaldybių praktiką apmokestinant rinkliava atliekų išvežimą ir tvarkymą. Jis teigė, kad Civilinis kodeksas tiesiogiai nereguliuoja šio klausimo ir nenumato, kad vietinė rinkliava už atliekų tvarkymą privalomai turi būti skaičiuojama pagal naudingą plotą.

Balkonai: Nuosavybė Ar Bendro Naudojimo Zona?

Tačiau būtina atkreipti dėmesį, kad balkonai nėra gyventojų nuosavybė, kurioje galima savavališkai daryti ką panorėjus, ilgainiui jie taip pat neturėtų iš jaukios poilsio oazės virsti rečiau naudojamų ar nereikalingų daiktų saugykla.

Specialistai atkreipia dėmesį, kad privačia erdve laikomi balkonai nėra gyventojų nuosavybė. Balkonuose negalima rengti vakarėlių, nederėtų kepti kepsnių, o nuo šių metų pradžios - ir rūkyti, jei tam prieštarauja bent vienas namo gyventojas.

Taip pat nerekomenduojama balkonuose kaupti ar laikyti daiktų (nenaudojamų baldų, vaikų žaislų, likusių statybinių medžiagų, automobilių padangų ir kt.), kurie gali darkyti gyvenamojo namo estetinę išvaizdą.

„Gėlės ar kiti augalai balkonuose yra labai gražu, estetiški kabantys vazonai taip pat, bet pasitaiko atveju, kai balkonų išorėje kabantys vazonai nukrinta, o laistant juose augančias gėles apliejami kaimynai. Tokių situacijų būtų galima išvengti, jei vazonai kabėtų vidinėje balkono pusėje“, - kaip sukurti saugų ir jaukų balkoną pataria J. Žalys.

Savarankiškas Balkonų Stiklinimas

Savarankiškas balkonų stiklinimas - dar viena problema, į kurią dėmesį atkreipia tiek „Realco“ pardavimų vadovė, tiek architektas.

„Savavališkas balkonų stiklinimas labai negera praktika ir tai reikia drausti. Balkono įstiklinimas yra ne tik bendrosios architektūrinės pastato išraiškos darkymas, bet ir gali būti traktuojamas kaip nelegali statyba, nes įstiklinto balkono plotas turėtų būti įtraukiamas į pastato bendrą plotą“, - pastebi architektas J.R. Meškelė atkreipia dėmesį, kad dažnas būsto pirkėjas domisi, kaip įstiklinti įsigyto būsto balkoną, tačiau retas žino, kad balkono stiklinimo projektas traktuojamas kaip paprastasis remontas, kuriam reikalingas leidimas.

Norint įstiklinti balkoną, pirmiausia reikia gauti leidimą iš projekto architekto. Dažnu atveju NT vystytojas turi iš anksto paruoštą ir su architektu suderintą projektą, kuriame numatyta, kaip turėtų atrodyti įstiklintas balkonas.

„Balkonuose savarankiškai negalima gręžti jokių skylių, nes gali būti pažeistos pastato konstrukcijos, betonas, mūras, monolitas ar armatūra ir dėl to pradėti skilinėti viso namo sienos. Norint balkone pasikabinti šiuo metu itin populiarias sūpynes, hamakus, gimnastikos juostas ar kitus daiktus, taip pat tikriausiai į balkono lubas teks gręžti tvirtinimo elementus, o tai yra draudžiama, tad pirmiausia patarčiau apsvarstyti, ar tikrai to reikia. Daugiabučio namo balkonas nėra individualaus namo terasa, kurioje galima ir reikėtų sutalpinti viską“, - sako R. Meškelė.

Atkreipiame dėmesį, kad į klausimus apie pastato bendrojo ploto apskaičiavimą pagal teisės aktais priskirtą kompetenciją atsako Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, vadovaudamasi Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklėmis.

Taigi, renkantis būstą, svarbu išsiaiškinti, ar balkonas įskaičiuojamas į bendrą buto plotą, ir atkreipti dėmesį į tai, ar galima savavališkai stiklinti balkoną.

Svarbūs Aspektai Perkant Būstą

Renkantis naujos statybos būstą, būtina atkreipti dėmesį į tai, ką vystytojas nurodo kaip parduodamo būsto naudingąjį plotą. Visuomet rekomenduojama prašyti naudingąjį būsto plotą įrodančių dokumentų, pvz., buto plano. Buto plane svarbu pastebėti, ar jame nėra įtrauktos papildomos ar pagalbinės erdvės, tokios kaip balkonas ir terasa ar sandėliukas.

Ekspertai pabrėžia, kad būtina prašyti būsto plano. Įprastai tokiame dokumente nurodomas ne tik buto išdėstymas, bet ir judėjimo srautai. Svarbu iš anksto žinoti, kad pastačius pastatą, viduryje buto neatsiras atraminė kolona, kuri, be abejonės, mažintų buto plotą.

Visų papildomų ir pagalbinių patalpų plotai turi būti skaičiuojami atskirai ir jokiu būdu neįtraukiami į buto plotą. Pasitaiko atvejų, kai NT skelbimuose buto plotas nurodomas su balkono ar terasos plotu. Taip elgtis negalima. Todėl raginama domėtis būtent naudinguoju būsto plotu.

Statomo būsto išmatavimai kartais gali skirtis nuo tų, kai būstas jau būna pastatytas, tačiau dažniausiai skirtumai būna minimalūs, o dėl jų rekomenduojama sutarti preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje.

Jei pastatytame bute išryškėja pažeidimai dėl būsto ploto, klientas visuomet gali reikalauti sumažinti perkamo būsto kainą arba išvis atsisakyti sudaryti galutinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Visi būsto pirkimo proceso metu kylantys klausimai turi būti sprendžiami iki pagrindinės sutarties pasirašymo.

Būsto kvadrato kaina gali skirtis priklausomai nuo miesto ir rajono.

Patarimai perkant būstą

• Būsto paieška: Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose. Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose.
• Derybos: Derėdamiesi remkitės faktais. Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina.
• Užstatas: Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą.
• Dokumentai: Visuomet įsitikinkite, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas.
• Probleminės vietos: Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos.
• Žmonių faktorius: Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai.
• Poreikių įvertinimas: Gerai apgalvokite savo poreikius. Būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje.

Būstas dažnam lietuviui tampa didžiausiu pirkiniu gyvenime. Kiekvienas nori sutaupyti ir išsirinkti tokį, kuriame gyventi būtų jauku bei patogu. Tačiau kartais butą, namą ar kotedžą žmonės įsigyja pagauti momentinės emocijos. O po kiek laiko supranta, kad permokėjo arba nusipirko per mažą, per didelį, nekokybišką, nepatogioje vietoje esantį ar nepakenčiamų kaimynų apsuptą būstą.

Tikrinkite dokumentus. A.Fridmanas pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų. Būsto pirkimo procesas gali užsitęsti net kelis mėnesius, jeigu paaiškėja, kad nesutvarkyti paveldėjimo dokumentai, turtiniai reikalai po skyrybų ar būste gyvena nepilnamečių.

Gali tekti pasiaiškinti ir dėl tokių, iš pirmo žvilgsnio, atrodytų, smulkmenų, kaip teisė į sandėliuką ar rūsį. Savininką būtina išklausti ir apie planuojamą namo bendrijos įkūrimą ar renovaciją - tam ateityje reikės papildomų investicijų, kurių pirkėjas galbūt nesitiki. Nepatyrusi pirkėjo akis gali nepastebėti ir įtrūkimų sienose.

Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. Dauguma šį etapą praleidžia, nors nereikėtų. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos. Jeigu jos dar kvepia dažais arba yra įtempiamos, gali būti, kad namo stogas kiauras, tad vertėtų apžiūrėti ir jį. Jeigu dažyti tik sienų kampai, tai reiškia, kad būste keroja pelėsis. Nepatyrusi pirkėjo akis gali nepastebėti ir įtrūkimų sienose. A.Fridmanas primena, kad nesutvarkyta virtuvė ir vonios kambarys - signalas, kad jūsų laukia didelės investicijos, jeigu norėsite juos atnaujinti. Jeigu šios būsto zonos suremontuotos, tačiau gyvenamųjų kambarių sienos ar grindys apšiurusios, nerimauti neverta - jų remontas per kišenę smarkiai nekirs.

Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai. „Kartą vienai klientei taip patiko butas Justiniškėse, kad ji buvo pasiruošusi už jį netgi permokėti. Man nuolaidos išsiderėti nepavyko, tačiau įtikinau palaukti ir po poros savaičių radau labai panašų butą gretimoje gatvėje, kuris buvo septyniais tūkstančiais eurų pigesnis“, - prisimena A.Fridmanas.

Pirkėjai kartais nepagalvoja, kad reikėtų pabendrauti ir su būsimais kaimynais arba nedrįsta pasibelsti į nepažįstamųjų duris. „Reikia apžiūrėti ne tik laiptinę, bet ir kaimynų lauko duris bei langus - tai gali suteikti daug naudingos informacijos apie namo gyventojus, jų požiūrį į bendrą turtą. Juk niekas nenori konfliktuoti su kaimynais“, - sakė A.Fridmanas.

Gerai apgalvokite savo poreikius. Pasak A.Fridmano, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje. „Kartą dirbau su jauna šeima. Jie norėjo pirkti 2 kambarių butą. Bekalbėdamas su jais supratau, kad toks būstas jiems tiks tik kokiems ateinantiems 2-3 metams. Vėliau šeima pagausės ir reikės daugiau erdvės. Pora dėkojo už tokią įžvalgą, nes patys pagauti euforijos dėl pirmojo būsto įsigijimo apie tai nepagalvojo“, - prisiminė A.Fridmanas.

Jis paskaičiavo, kad pastaruoju metu pirkėjai Vilniuje būstui skiria vidutiniškai 70 tūkst. eurų.

Už tokią sumą galima nusipirkti 1-2 kambarių butą naujame daugiabutyje arba erdvesnį, 2-3 kambarių butą senesnės statybos name.

Tiesa, reikėtų atsargiai vertinti brokerius, kurie padėti nusipirkti būstą siūlo be atlygio. Pasak A.Fridmano, tokiu atveju jie komisinį atlygį dalijasi su kitu brokeriu, atstovaujančiu pardavėjui - tad ir derėtis dėl pirkėjui palankesnės kainos nelabai gali.

Apibendrinant, renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį į daugelį teisinių ir praktinių aspektų, kad būtų užtikrintas saugus ir patogus gyvenimas naujuose namuose.

tags: #balkonas #buto #priklausinys