Pastaruoju metu Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka išgyvena aktyvų laikotarpį, o augantys būsto paskolų portfeliai lemia pokyčius ne tik būsto įsigijimo kainose, bet ir nuomos rinkoje. Nors vieni analitikai teigia, kad būsto įperkamumo indeksas sostinėje pasiekė istorines aukštumas, kiti pastebi ir prastėjančias tendencijas. Lietuvos bankas atidžiai stebi situaciją ir neslepia, kad rinka kaista, tačiau kai kurie analitikai mano, jog dabar yra palankus metas įsigyti būstą.
Štai ką apie rizikos vertinimą vz.lt straipsnyje Kaip sutelktinio finansavimo platforma „Röntgen“ vertina investicijų riziką? „Röntgen“ platformoje pirmiausia yra vertinamas užstatas, vystytojo patirtis ir verslo planas konkrečioje ekonominėje situacijoje. Teisininkai vertina sutartis ir įsipareigojimus. Kaip ir bankai, darome vadinamąjį streso testą - skaičiuojame galimybes realizuoti užstatą smarkiai nukritus jo vertei. Anot jos, jeigu šį patikrinimo etapą plėtotojas praeina, tuomet kuriamas „atsarginis planas atsarginiam planui“ - rengiamos sutartys, kuriose aiškiai nurodoma, kur ir kaip gali būti naudojami investuotojų sutelkti pinigai. Pinigų judėjimas NT vystymo objektuose nuolat prižiūrimas. Jeigu plėtotojas nuo sutarties nukrypsta ar ją pažeidžia, „Röntgen“ gali sustabdyti finansavimą ir pradėti išieškojimo procesą iš įkeisto turto - siekiant investuotojams grąžinti investicijas bei palūkanas.
Apžvelgus pastarojo pusmečio rezultatus matyti, jog Lietuvos būsto rinkoje atsiranda ne tik daugiau stabilumo, bet ir pirmųjų atsigavimo požymių, skelbia nekilnojamojo turto vystytojai „Ober-Haus“. Finansų analitikai sako, kad būstų rinka pamažu atsigauna. Per pirmąjį šių metų pusmetį sudaryta daugiau nei 10 tūkst. būsto pirkimo-pardavimo sutarčių. Pernai per tą patį laikotarpį parduota apie 7 tūkst. butų.
Būsto paieškos šiuo metu aktualios daugeliui: vieni ieško tinkamo varianto įsigyti savo būstą, kiti domisi patraukliais nuomos pasiūlymais. Pasak daugumos nekilnojamojo turto tarpininkų, padedančių parduoti ar įsigyti nekilnojamojo turto, šiuo metu beveik pusė būsto ieškančiųjų norėtų įsigyti savo būstą, apie 40 proc. Apie penktadalį būsto ieškančiųjų nori gyventi nuosavame name, todėl šiuo metu aktyviai domisi įsigyti jau pastatytą namą arba sklypą, kuriame namą galėtų statytis.
NT Paskolos: Rizikos ir Galimybės
NT paskolų atveju paskolų grąžinimas užtikrinamas operatoriaus vardu, investuotojų naudai, įkeičiamu NT turtu.
Nepasirašyk kol neperžiūrėsi! Pirma būsto paskola
Dauguma Lietuviškų P2P platformų lėšų judėjimo klausimą sprendžia dviem būdais: pačios turi el. pinigų įstaigos licenciją (Finbee, Paskolų Klubas) arba naudojasi kitų el. pinigų įstaigų paslaugomis (Wise, Paysera). Bet kuriuo atveju, pinigai esantys el. pinigų sąskaitoje yra saugomi atskirai nuo P2P operatoriaus pinigų. Tokios lėšos, kaip suprantu, bent jau didžioji dalis jų, saugoma Lietuvos banke, klientų vardu atidarytose IBAN sąskaitose (Lemonway atveju - ne, nesu tikras ir kaip Finbee tą daro, nes ir pas juos lyg ir nėra klientų vardu atidarytų sąskaitų) arba saugiuose vertybiniuose popieriuose (pavyzdžiui Paskolų klubas iš ~20 mln. klientų pinigų, ~15 mln. saugo Lietuvos Banke, likę ~5 mln. investuoja į valstybės obligacijas).
Pabandykime panagrinėti, kokios yra pagrindinės NT paskolų rūšys:
- Mortgage loans (liet. “paskola su įkeitimu”): Paskola išduodama vienu mokėjimu pagal esamą įkeičiamo turto vertę. Duodama paskola nekontroliuojant kas bus daroma su gautais pinigais. Kadangi nežiūrima ar pinigai bus skirti vertės kūrimui tai belieka LTV skaičiuoti pagal “appraised value”.
- Pliusai: turi stabilų nekintantį LTV, išieškojimo sėkmė nepriklauso nuo projekto, kuriam bus skirto lėšos, sėkmės.
- Minusai: neaišku kur bus panaudoti pinigai; negali pritraukti stambių vystymo projektų (ką ir matom - daugiausiai pavieniai namukai arba visai ne vystymas); visus pinigus išmoka iškart.
- Development loan (liet. vystymo paskola): Lėšos išmokamos etapais vykstant turto vertės didinimui. Kad išlaikyti LTV ir valdyti riziką turi būti aktyvi lėšų išmokėjimo kontrolė užtikrinant naudojimą pagal paskirtį - didinti įkeisto turto vertę. Šituo modeliu dirba bankai teikiantys vystymo paskolas.
NT bendrovės vertinimu, šiuo metu pardavimo pasiūloje esančių būstų, kuriuos savininkai parduoda dėl finansinių sunkumų, yra apie 20-25 proc. Pernai vasaros pradžioje dėl finansinių problemų būstą pardavinėjo 40-45 proc.
Kaip Bankai Vertina Būstą?
Bankai skirsto būstus į A, B ir C kategorijas, atsižvelgdami į šiuos kriterijus: būsto amžių, jo būklę ir vietą. Atitinkamai nustatomos finansavimo sąlygos.
- A kategorijai specialistai priskiria būstą, kuris buvo pastatytas ne vėliau kaip prieš 5 metus. Jis beveik be išlygų yra vertinamas kaip gera investicija, nes naujojo būsto rinkos vertė išsilaikys pakankamai ilgą laiką. Be to, toks būstas suteikia žymiai aukštesnę gyvenimo kokybę, nes yra šiuolaikiškai suplanuotas, taupus, šiltas ir patogus.
- B kategorijos būstas - tai mūriniai, tačiau senesni nei 10 metų namai arba pokario metų statybos ir senamiesčiuose esantys senoviniai namai, kuriuose kapitalinis remontas buvo atliktas ne seniau kaip prieš 10 metų. Toks būstas yra vertinamas kaip perspektyvi investicija, nes atsipirkimą ir vertę padeda išlaikyti prestižinė vieta bei ilgaamžė ir patikima pastato kokybė. Visais atvejais tokiems pirkiniams papildomos vertės suteikia gražus pro langus matomas vaizdas. Specialistai prognozuoja, kad geri butai ir namai artimiausius 20 metų gali kasmet brangti net iki 5 - 10 proc.
- C kategorijai yra priskiriami prastesni būstai, esantys monolitiniuose, blokiniuose namuose, kurie senesni nei 10 metų. Tokį indeksą specialistai linkę suteikti ir individualios statybos namams, kuomet statybos vykdomos savarankiškai, t.y. be rangovo, todėl nėra garantijų, jog buvo paisyta įvairių technologinių statybos reikalavimų ir standartų. Toks būstas dažniausiai traktuojamas kaip trumpalaikė investicija, kaip priemonė išspręsti gyvenamosios vietos problemą.
Žemiau esančioje lentelėje apibendrinamos pagrindinės būsto kategorijos ir jų finansavimo sąlygos:
| Kategorija | Būsto Amžius | Finansavimo Sąlygos |
|---|---|---|
| A | Pastatytas ne vėliau kaip prieš 5 metus | Paskola gali siekti nuo 85 proc. būsto vertės (iki 95 proc. apdraudus paskolą) |
| B | Mūriniai, senesni nei 10 metų arba senoviniai namai po kapitalinio remonto | Paskola gali siekti nuo 85 proc. būsto vertės (iki 95 proc. apdraudus paskolą) |
| C | Monolitiniai, blokininiai namai, senesni nei 10 metų | Paskola siekia apie 70 proc. būsto vertės (iki 85 proc. apdraudus paskolą), terminas ne ilgesnis nei 10 metų |
Specialistai prognozuoja, kad geri butai ir namai artimiausius 20 metų gali kasmet brangti net iki 5 - 10 proc. Tikėtina, kad jei bendras kainų lygis kils, tuomet labiausiai brangs naujesnės statybos butai. Jei kainų lygis mažės, pirmiausia atpigs senesnės statybos ir prastesnės kokybės butai.
Todėl, prieš priimant sprendimą, verta konsultuotis su nekilnojamojo turto prekybos specialistais arba bankininkais. Nekilnojamojo turto ekspertai teigia, kad įsigijus C kategorijai priskiriamą būstą reikia itin gerai pasverti ir paprastai tokiais atvejais neišvengiamo remonto ar rekonstrukcijos apimtis.
tags: #bankai #finansuoja #tik #pastatyta #buta