Paskola su nekilnojamojo turto įkeitimu: viskas, ką reikia žinoti

Paskolos jau seniai nebėra tabu mūsų gyvenimuose. Vieni paskolas ima pirkiniams finansuoti, tenkinti specialiems poreikiams, kiti naudojasi paskola kaip ramsčiu pradėti naują gyvenimo etapą. Nepriklausomai nuo priežasties, kuri pastūmėjo Jus kreiptis dėl paskolos, pirmiausia ieškote patikimo kreditoriaus.

Tačiau, didesnės paskolos kreditorius verčia kiek pasisaugoti. Tad, kartais jie ima ieškoti išeičių, kaip gali užtikrinti, jog asmuo pinigus tikrai atiduos laiku. Vienas iš sprendimo būdų - tai turto įkeitimas, dar kitaip vadinamas hipoteka. Svarbu atsiminti, jog apie pastarąją svarstyti nereikia tuomet, jeigu imate smulkesnę paskolą. Visgi, pradėkime nuo pat pradžių.

Kreditas su nekilnojamojo turto įkeitimu - tai finansavimas fiziniam asmeniui, kuris veikia ne komerciniais tikslais. Šio finansavimo įsipareigojimų įvykdymas užtikrinamas nekilnojamojo turto hipoteka arba su NT susijusia teise. Tai lankstus finansavimo sprendimas, kai paskola užtikrinama įkeičiant nekilnojamąjį turtą (butą, namą, žemės sklypą, komercines patalpas ar kt.). Už nekilnojamo turto kreditą yra įkeičiamas skolininkui perkamas nekilnojamas turtas (namas, butas, žemė, ūkiniai ar komercinės paskirties statiniai ir pan.). Kreditai su NT teikiami fiziniams asmenims jų asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, o ne verslo ar profesinei veiklai.

Kas yra hipoteka?

Trumpai tariant, hipoteka yra paskola įkeičiant turtą. Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku. Tačiau, svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti. Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku. Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse.

Hipoteka yra nekilnojamojo turto užstatas, kuris naudojamas kaip garantija paskolai gauti. Tai reiškia, kad jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti skolos, bankas ar kitas finansinis įstaiga turi teisę parduoti užstatą, kad padengtų nuostolius. Hipotekos reikšmė yra labai svarbi tiek paskolos davėjams, tiek gavėjams, nes ji užtikrina abiejų pusių saugumą.

Pagal Lietuvos teisės aktus, hipoteka gali būti įregistruota ne tik ant būsto, bet ir ant kitų nekilnojamojo turto objektų, pavyzdžiui, žemės sklypų ar komercinių patalpų.

Iš esmės, šia sąvoka apibūdinamas turto įkeitimas, kuris užtikrintų finansinių įsipareigojimų vykdymą. Paprasčiau tariant, imant didesnę paskolą, kreditoriams reikia garantijų, jog iš tiesų galėsite ją atiduoti. Tačiau, čia vyrauja vienas itin svarbus niuansas. Įkeistas turtas neatitenka kreditoriui, todėl vis dar išlaikote teisę juo naudotis.

Bet kokiu atveju, imant kiek didesnę paskolą, kartais vienintele išeitimi tampa būtent hipoteka.

Svarbu paminėti, jog su hipoteka susijusius reikalus neretai tvarko notaras. Dažniausiai, jeigu įkeičiamo turto vertė yra iki 220 000 eurų, pastarasis gauna iki 0,25% nuo objekto vertės, tačiau ne daugiau nei 120 eurų. Be to, reikėtų nepamiršti pridėti 21% PVM.

Pagrindinės hipotekos rūšys

Yra keletas pagrindinių hipotekos rūšių, kurios skiriasi pagal paskirtį ir sąlygas:

• Nekilnojamojo turto hipoteka: Tai specifinė hipotekos ršis, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas. Tai gali būti butas, namas, komercinės patalpos ar žemės sklypas. Ji dažnai naudojama būsto paskoloms, kai pats būstas tampa užstatu. Ši rūšis ypač populiari tarp asmenų, kurie planuoja įsigyti būstą arba refinansuoti esamą paskolą.
• Maksimali hipoteka: Leidžia kreditoriui reikalauti visos skolos padengimo, jei skolininkas nesilaiko sutarties sąlygų. Ji naudinga kreditoriui, nes suteikia daugiau garantijų. Pavyzdžiui, jeigu skolininkas susiduria su finansiniais sunkumais ir negali vykdyti savo įsipareigojimų, maksimalioji hipoteka suteikia galimybę kreditoriui lengviau susigrąžinti suteiktus pinigus.
• Sutartinė hipoteka: Tai populiariausia hipotekos forma. Sutartinė hipoteka yra sudaroma tarp dviejų šalių (dažniausiai privataus asmens ir įmonės), kuomet skolininkas ir kreditorius sudaro susitarimą dėl turto įkeitimo be banko dalyvavimo. Ši hipotekos forma yra mažiau reguliuojama, todėl reikalauja didesnio pasitikėjimo tarp šalių. Sutartinė hipoteka paprastai naudojama perkant nekilnojamąjį turtą ar skolinantis didesnes sumas.

Kaip jau minėjome kiek anksčiau, esminis hipotekos tikslas yra apsaugoti įsipareigojimo vykdymą. Pastaroji gali būti sutartinė arba priverstinė. Pirmasis variantas tinka apibūdinti susitarimams su banku arba tarp dviejų fizinių asmenų. Tuo tarpu, priverstinė hipoteka atsiranda dėl įstatymų ar teismo sprendimo. Kaip pavyzdį galima pateikti alimentų mokėjimą.

Be to, svarbu paminėti, kad egzistuoja ir maksimalioji hipoteka. Pastarosios dėka bankas išvengia nuostolių dėl netesybų. Tad, jeigu nevykdote hipotekos įsipareigojimų - galite susidurti su papildomomis išlaidomis. Pavyzdžiui, bankas greičiausiai priskaičiuos pinigus, kuriuos išleido notarui, o sąskaitas apmokėsite Jūs.

Hipotekos kaina: Kas įeina?

Labai dažnai yra užduodamas klausimas: “Kiek kainuoja hipoteka?”. Į hipotekos kainą įeina:

• Palūkanos
• Valstybiniai mokesčiai
• Sutarties keitimo mokestis
• Palūkanų išlaidos
• Baudos už vėlavimą
• Refinansavimo mokesčiai

Vidutiniškai, hipotekos sudarymo kaina gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų, priklausomai nuo konkrečios situacijos.

Pavyzdžiui, jei norite įsigyti būstą, kurio vertė yra 100 000 EUR, bankas gali suteikti iki 80% šios sumos, t.y. 80 000 EUR.

Hipotekos privalumai ir trūkumai

Hipoteka pasižymi didele privalumų gausa, tačiau taip pat turi keletą trūkumų.

Privalumai:

• Galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą.
• Ilgas grąžinimo terminas.
• Teisinė apsauga.
• Galimybė refinansuoti paskolą.
• Savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu.
• Įkeistą daiktą visuomet galite perleisti.

Trūkumai:

• Hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises.
• Negalite paprastai disponuoti turtu.
• Grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis.
• Mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę.

Tad, turite gerokai mažiau laisvės bei kontrolės. Be to, nebegalite paprastai disponuoti turtu. Tad, nors ir galite naudotis savo turtu, nebeturite pilnos laisvės bei kontrolės.

Visgi, svarbu paminėti, jog grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis. Tad, galiausiai, mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę. Dėl šios priežasties, pirmiausiai reikėtų gerai apsvarstyti savo finansinę padėtį ar net pasitarti su teisininkais.

Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.

Hipotekos registracija ir išregistravimas

Kaip jau minėjome kiek anksčiau, hipotekos sandoris visuomet turi būti notarinės formos. Čia dalyvauja 3 šalys - kreditorius, skolininkas bei įkaito davėjas. Sandorį patvirtinęs notaras visus duomenis pateikia viešam registrui.

Tai užtikrina oficialų hipotekos įregistravimą. Dažniausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos visos draudimo sąlygos. Be jokios abejonės, įkeistas daiktas turi būti atitinkamos vertės bei kokybės.

Sandoriui pasibaigus, hipoteka išregistruojama. Jeigu to nepadarote, oficialiai yra laikoma, kad ši vis dar egzistuoja.

Dažnai žmonėms kyla klausimas: „Per kiek laiko yra nuimama hipoteka?“. Šis klausimas yra svarbus būtent tiems, kurie planuoja parduoti savo nekilnojamąjį turtą arba refinansuoti savo turimą paskolą.

Hipotekos pabaiga priklauso nuo paskolos sutarties. Kai paskola visiškai išmokama, galima kreiptis į notarą dėl hipotekos išregistravimo.

Alternatyvos hipotekai

Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nenorite ar negalite naudotis hipoteka, verta apsvarstyti keletą alternatyvių finansavimo būdų.

• Lizingas yra populiari alternatyva hipotekai, leidžianti naudotis nekilnojamuoju turtu, tačiau jį visiškai įsigyti tik po tam tikro laikotarpio.
• Jeigu turite pakankamai santaupų arba galimybę pasiskolinti iš šeimos narių ar artimų draugų, galite finansuoti nekilnojamojo turto pirkimą be paskolų institucijų tarpininkavimo.
• Kai kuriais atvejais galima pasinaudoti kreditu arba vartojimo paskola, kurios gali suteikti finansavimą be būtinybės įkeisti nekilnojamąjį turtą.
• Vietoj individualaus nekilnojamojo turto pirkimo, galite svarstyti investavimą į nekilnojamojo turto fondus (REITs).

Būsto paskolos su NT įkeitimu privalumai

Būsto paskola su NT įkeitimu yra patogi tais atvejais, jei jūs planuojate pirkti, statyti ar remontuoti būstą, investuoti į nekilnojamą turtą ar finansuoti kitus savo poreikius. Tokios kredito unijų bei bankų paskolos taip pat suteikia galimybę pasirinkti lankstų grąžinimo grafiką, kuris atitiktų jūsų pajamas ir išlaidas.

Pagrindiniai aspektai:

• Suma ir terminas: Maksimalus terminas - iki 360 mėn. (30 metų), priklausomai nuo kredito paskirties ir individualaus vertinimo.
• Hipoteka: Kreditui su NT būtina hipoteka arba su NT susijusi teisė kaip užtikrinimo priemonė. Tai pagrindinė šio produkto sąlyga. Jei neturite įkeičiamo turto arba nenorite jo įkeisti, galima svarstyti alternatyvas (pvz., vartojimo paskolą), tačiau jos paprastai turi trumpesnį terminą ir aukštesnę kainą.
• Valiuta: Kreditai teikiami eurais. Kredito gavėjas turi teisę neatlygintinai konvertuoti kreditą į eurus arba į savo pajamų valiutą, jeigu tai numatyta kredito sutartyje.

Palūkanų normos ir jų įtaka

Priklausomai nuo to, ar būsto paskolą siekiate gauti įkeičiant jau jūsų turimą NT ar įkeičiant perkamą, palūkanų norma gali skirtis. Ją sudaro kiekvienam klientui individualiai nustatoma marža + EURIBOR. EURIBOR yra bendras Europos bankų tarpusavio skolinimosi palūkanų dydis, kuris keičiasi kas tris mėnesius pagal rinkos sąlygas. Tai yra vienas iš pagrindinių veiksnių, lemiančių mėnesinės įmokos dydį. Jei šis rodiklis kyla, jūsų įmoka didės, o jei EURIBOR KRIS, jūsų įmoka mažės.

Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendros kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.

Skaičiuodami BKKMN įtraukėme šias išlaidas: 4,3 % metinės kintamosios palūkanos; 400 Eur sutarties mokestis; 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis; 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis; 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.

Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukėme turto vertinimo išlaidų ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.

Šį BKKMN ir bendrą mokamą sumą apskaičiavome darydami prielaidą, kad: Kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną; Sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį; Sutarties sąlygas vykdote laiku.

Palūkanų rūšys

Sudarydami kredito sutartį, galite pasirinkti palūkanų rūšį - kintamąsias, fiksuotąsias arba jų derinį.

• Kintamosios palūkanos: Tai palūkanos, kurias sudaro marža ir kintamoji palūkanų dalis. Jas sudaro individualiai Jums nustatyta banko marža ir Jūsų pasirinkta 3, 6 ar 12 mėnesių tarpbankinė palūkanų norma EURIBOR.
• Fiksuotosios palūkanos: Tai palūkanos, kai individualiai Jums nustatytas konkretus fiksuotas palūkanų normos dydis sutartam kredito laikotarpiui.

Nekilnojamojo turto vertinimo procesas

Be to, galimas būsto paskolos dydis nustatomas atsižvelgiant į įkeičiamą nekilnojamą turtą. Įprastai jis siekia 85 proc. nekilnojamo turto vertės. Nekilnojamo turto vertę nustato licencijuotas nekilnojamo turto vertintojas, kurį paskiriame mes, bankas, unija arba jūs pasirinksite iš mūsų rekomenduojamų sąrašo. Kaip bebūtų, ši galimybė priklauso nuo to, iš kurio kreditoriaus bus imama būsto paskola. Vertintojas atlieka nekilnojamo turto apžiūrą ir parengia vertinimo ataskaitą, kurioje nurodo nekilnojamo turto rinkos kainą ir būklę. Vertinimo ataskaita yra vienas iš dokumentų, kuris būtinas kiekvienam klientui, kuriam reikalinga būsto paskola su NT įkeitimu.

Svarbu žinoti:

• Vertintojo pasirinkimas: Bankas arba kredito unija gali turėti savo rekomenduojamų vertintojų sąrašą.
• Vertinimo ataskaita: Joje nurodoma nekilnojamo turto rinkos kaina ir būklė.

Nekilnojamojo turto paieška ir vertinimas prieš sutarties pasirašymą

NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.

Sutarties pasirašymas ir nuosavybės registravimas

Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis. Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.

Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas. Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.

Papildomi veiksmai: gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu. jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.

Atsiskaitymas su pardavėju ir įsipareigojimų patvirtinimas

Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.

Paskolos sąlygų keitimas ir refinansavimas

Refinansavimas tiks, jei norite sumažinti mėnesio įmoką, sutrumpinti terminą arba sujungti kelias paskolas į vieną. Vertinant naudą, palyginkite ne tik palūkanas, bet ir visus kaštus: sutarties sudarymo/keitimo mokesčius, turto vertinimą, notarą ir registrus. Lyginkite bendrą likutinę kainą iki sutarties pabaigos dabar ir po refinansavimo. Jei skirtumas teigiamas (sutaupote), refinansuoti racionalu.

Paskolos sąlygų keitimo mokesčiai:

Pagrindinės kredito suteikimo sąlygos (SEB banko pavyzdys)

Reikalavimai gavėjui:

Kreditai teikiami pilnamečiams Lietuvos Respublikos piliečiams ir asmenims, turintiems leidimą nuolat gyventi Lietuvoje, gaunantiems tokias nuolatines pajamas: darbo užmokestį, pajamas pagal autorines sutartis, iš verslo veiklos, nuomos ir kitaip gaunamas reguliariąsias pajamas, patvirtintas dokumentais.

Pajamos:

Bendra mėnesio įmokų, Jūsų mokamų kredito įstaigoms, suma neturėtų viršyti 40 proc. visų per mėnesį Jūsų gaunamų grynųjų pajamų.

Nuosavas indėlis:

Jūs nuosavais (ne skolintais) pinigais turite sumokėti mažiausiai 15 proc. finansuojamam projektui įgyvendinti reikalingos sumos.

Suma ir terminas

Kredito suma ir terminas priklauso nuo įkeičiamo turto vertės - galime paskolinti iki 60 proc. įkeičiamo turto vertės sumą. Galimas kredito grąžinimo terminas iki 15 metų.

Kredito suma taip pat priklauso nuo šeimos finansinių galimybių grąžinti kreditą įvertinimo.

Valiuta

Kreditai teikiami eurais.

Užtikrinimo priemonės

Būsto kredito grąžinimas paprastai yra užtikrinamas įkeičiant įsigyjamą, remontuojamą, statomą ar rekonstruojamą būstą: įkeičiamo nekilnojamojo turto vertę turi nustatyti turto vertintojai įkeistas nekilnojamasis turtas (išskyrus žemės sklypus) turi būti apdraustas draudimo bendrovėje.

Kredito grąžinimas

Bankui išmokėjus kredito lėšas, sutartomis mokėjimo dienomis įmokos automatiškai nurašomos iš Jūsų pasirinktos sąskaitos.

Kaip gauti geriausią būsto paskolos pasiūlymą?

Geriausią būsto paskolos pasiūlymą pateikiame kruopščiai įvertinę kliento situaciją ir atsižvelgę į mūsų partnerių pateikiamas sąlygas. Jos gali skirtis priklausomai nuo jūsų kredito istorijos, pajamų, išlaidų. Taip pat ir nuo įkeičiamo nekilnojamo turto tipo ir vertės, paskolos sumos ir termino, palūkanų normos bei kitų veiksnių. Mes, paskolų brokeriai, palyginame ir analizuojame skirtingus variantus ir pasirenkame tą, kuris yra palankiausias jums. Taip pat padėsime jums suformuoti paskolos paraišką ir surinkti reikalingus dokumentus.

Tautiečiai aktyviai domisi nekilnojamuoju turtu Ispanijoje

Kaip žinia, Rusijai pradėjus plataus masto karą Ukrainoje Lietuvos gyventojai ėmė itin aktyviai domėtis nekilnojamojo turto pirkimu Ispanijoje. Būsto paskolas norintiems įsigyti būstą Ispanijoje teikia ir vietiniai bankai. „Jei norima pirkti būstą už 200 tūkst. eurų, 100 tūkst. Vis dėlto, jo teigimu, gyventojai turėtų įsivertinti tai, kad tokiais atvejais reikėtų įkeisti jiems priklausantį nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.

O štai „Swedbank“ atstovė Daiva Taučkėlaitė teigia, kad dėl paskolos užsienyje esančiam nekilnojamam turtui įsigyti šiemet kreipėsi pavieniai gyventojai. „Kaip ir visais atvejais skolinantis būstui, reikia turėti sukaupus ne mažesnį nei 15 proc. Taip pat reikėtų pateikti dokumentus, įrodančius nuosavų lėšų dalies sumokėjimą, kad būtų galima užtikrinti atsakingo skolinimo nuostatų įgyvendinimą, - atkreipia dėmesį A. Vilniaus kredito unija taip pat nurodo teikianti paskolas Lietuvos gyventojams, norintiems įsigyti būstą Ispanijoje. „Finansuojame ne daugiau nei 85 proc. O štai Eglė Dovbyšienė, SEB banko valdybos narė, Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovė sako, kad šiame banke nekilnojamajam turtui užsienyje įsigyti gali būti suteikiamas ir vartojimo kreditas (t. y. „Maksimali tokio kredito suma - 40 tūkst.

tags: #bankui #ikeiciama #nekilnojamaji #turta