Kai kuriems klaipėdiečiams butų nuoma yra papildomas ar net pagrindinis pajamų šaltinis. Tiek būsto šeimininkams, tiek ieškantiesiems laikinos pastogės geriausias būdas apsidrausti nuo apgaulių ir vagysčių - legali buto nuoma.
Nors tokia praktika dažna ir kitose šalyse, nelegali būsto nuoma dėl didelių baudų tokiems asmenims gali apkarsti, rašoma , advokatės R. Komentare nurodoma, kad jei nuoma vykdoma įsigijus verslo liudijimą, asmeniui tereikia susimokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį už verslo liudijimo įsigijimą.
Kasdien Lietuvoje išnuomojama šimtai butų, tačiau nuomos sutartys mūsų šalyje - vis dar gana retas reiškinys.
Ką daryti, kai nuomininkas nemoka nuomos mokesčio
Legalios buto nuomos privalumai
Vieni didžiausių rūpesčių, užklumpančių būsto nuomotojus, nesumokėti nuomos, komunalinių paslaugų mokesčiai, dingstantys ir apgadinti daiktai.
„Šiuo atveju nuomotojus galima iš dalies nuraminti, kadangi mokestinių įstatymų nevykdymas ar netinkamas vykdymas nedaro jokios įtakos nuomos sutarties galiojimui ir nuomotojas turi tokias pat galimybes apginti pažeistas nuomotojo teises kaip ir sąžiningas mokesčių mokėtojas.
Vadinasi, jis turi teisę reikalauti, kad nuomininkas atlygintų jo turtui padarytą žalą, prisiteisti nuomininko padarytus nuostolius ir t.t. Vis dėlto, pasitaiko atvejų, kai tuo naudojasi nuomos sutarties sąlygas pažeidę nuomininkai.
Žinodami, kad nuomotojai slepia iš nuomos gautas pajamas, jie dažnai tai naudoja kaip spaudimo priemonę prieš nuomotoją, kuriam tenka rinktis, ar veltis į konfliktą su nuomininku, ar susitaikyti su savo teisių pažeidimu”, - atkreipia dėmesį V.
Kaip legaliai nuomoti būstą?
Asmuo, kuris nori verstis nekilnojamojo turto nuoma, privalo įsigyti verslo liudijimą. Neįsigijus verslo liudijimo, būstą išnuomojusiam asmeniui teks mokėti gyventojų pajamų mokestį - 15 proc. Tiesa, jei nuomotojas gyvenamąsias patalpas nuomoja juridiniams asmenims, jis turi būti įregistravęs individualiąją veiklą. Tuomet 15 proc.
Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) priminė, kad šiuo metu gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ verslo liudijimą.
Gyventojas taip pat gali teikti apgyvendinimo paslaugas įsigijęs verslo liudijimus veikloms: „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“, „Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas“[1]. Nekilnojamojo turto (NT) nuoma su individualios veiklos pažyma negalima.
VMI taip pat priminė, kad nuo 2020 metų liepos 1 d. gyventojai, nuomojantys gyvenamosios paskirties patalpas su verslo liudijimu, kiekvienam nuomojamam objektui turi įsigyti atskirą verslo liudijimą ir už jį sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį.
Pažymėtina, kad, neįsigijus verslo liudijimo, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga taip pat gali būti teikiama tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims - tiesiog metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 2 d., reikia deklaruoti šias gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Gyventojas, norėdamas įsigyti verslo liudijimą, VMI turi sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį.
Verslo liudijimo kaina svyruoja nuo 300 iki 1000 litų per metus. Jei nuomotojo būstas ne didesnis nei 30 kv. Jei nuomojamos gyvenamosios patalpos yra nuo 30 iki 50 kv. metrų, tuomet patentas kainuos 500 litų - beveik 42 litus per mėnesį. Brangiausiai verstis legalia nuoma kainuotų asmeniui, kurio būstas yra daugiau nei 50 kv. metrų.
„Pavyzdžiui, norėdamas nuomoti gyvenamąsias patalpas Vilniaus mieste, nepriklausomai nuo nuomojamų butų ar patalpų skaičiaus, gyventojas turi sumokėti 585 Eur dydžio verslo liudijimo įsigijimo kainą metams, o tai sudaro 49 Eur per mėnesį.
Tik tuo atveju, jeigu gyventojas niekur nedirba ar nėra apsidraudęs privalomuoju socialiniu draudimu ir sveikatos draudimu, jis kas mėnesį turėtų papildomai mokėti 9 proc.
Tuo atveju, kai nuoma vykdoma be verslo liudijimo, gyventojai privalo kasmet iki gegužės 1 d. deklaruoti praėjusiais metais iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. dydžio gyventojų pajamų mokestį nuo gaunamų nuompinigių.
Tačiau verta atkreipti dėmesį, kad nuomoti nekilnojamąjį turtą įsigijus verslo liudijimą galima tik tuomet, kai vykdoma gyvenamosios paskirties patalpų nuoma ir gyventojo pajamos iš tokios veiklos neviršija 45 tūkst.
Atsižvelgiant į nuomos pobūdį ir trukmę, verslo liudijimą gyventojas gali įsigyti nebūtinai metams ar mėnesiui, o ir pageidaujamam dienų skaičiui (bet ne mažiau nei 5 dienoms, kurios gali eiti ir ne iš eilės), atitinkamai proporcingai apskaičiuojant mokėtiną pajamų mokestį.
Mokesčiai
Jeigu NT nuomojamas įmonei ar gyventojams, vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems tą turtą veiklai vykdyti, I. Gedminienės aiškinimu, tuomet nuo išmokamos nuomos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo įmonė ar minėtas gyventojas.
Jeigu NT nuomojamas gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, bet nuomojamą turtą naudojantiems asmeninėms reikmėms), anot VMI atstovės, tuomet 15 proc.
„T. y. metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį, jei per kalendorinius metus gautų nuomos pajamų kartu su gautomis kitomis apmokestinamosiomis pajamomis bendra suma neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių sumos.
Jei tokių pajamų suma viršija 120 VDU, viršijančioji dalis apmokestinama 20 proc. pajamų mokesčio tarifu“, - komentuoja I.
Baudos už nelegalią nuomą
Tiems, kurie gyvenamąsias patalpas nuomoja nelegaliai, gresia sumokėti ne tik metinę verslo liudijimo mokesčio sumą, bet ir baudą nuo 500 iki 1000 litų.
Nors mokesčių inspektoriai specialiai neieško asmenų, nelegaliai nuomojančių butus, apie tai dažniausiai praneša pavydūs kaimynai. Jie skambina pasitikėjimo telefonu arba rašo anoniminius skundus.
Baudos - iki 50 proc. Dažniausiai tokiais atvejais taikomos administracinės nuobaudos. Administracinės nuobaudos dydis priklauso nuo pažeidimo aplinkybių.
Asmeniui gali būti paskirtas įspėjimas arba bauda nuo 57 iki 144 Eur, tačiau jei akivaizdžiai siekiama nuslėpti mokesčius, gali tekti sumokėti jau didesnę baudą - nuo 579 iki 1158 Eur.
Pagal jį, asmeniui, nedeklaravusiam nuomos pajamų ir nuo jų nemokėjusiam privalomo gyventojų pajamų mokesčio, gali būti skiriama nuo 10 iki 50 proc. apskaičiuotos mokesčio sumos dydžio bauda.
Finansų ministerijos registruotų pataisų aiškinamajame rašte teigiama, kad šiuo metu mokesčių nuo pajamų iš gyvenamųjų patalpų nuomos nemokėjimas yra vienas iš mažiausiai matomų pažeidimų: „Dėl šios priežasties susidarė situacija, kai dalis nuomotojų nedeklaruoja pajamų, gautų iš turto nuomos, taip išvengdami mokestinių prievolių vykdymo.
Nepaisant to, kad šiai sričiai nuolat skiriama daug mokesčius administruojančių institucijų dėmesio, konstatuotina, kad vien tik įprastinės mokesčių administravimo priemonės neduoda galutinio rezultato.“
Taigi siūlomomis įstatymų pataisomis siekiama sudaryti teisines prielaidas efektyviam mokesčių nuo pajamų iš gyvenamųjų patalpų nuomos administravimui.
„Projektų uždavinys - nustatyti, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudarę, esmines šių sutarčių sąlygas pakeitę, taip pat šias sutartis nutraukę asmenys (nuomotojai) nustatyta tvarka privalomai registruotų šiuos faktus Nekilnojamojo turto registre, ir kartu numatyti ir teisinę (administracinę) atsakomybę už šios pareigos nevykdymą ar netinkamą vykdymą“, - nurodoma aiškinamajame rašte.
Atsakomybę nuomotojams (tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims) siūloma įtvirtinti nauju Administracinių nusižengimų kodekso straipsnyje.
Taigi, už būsimos nuomos sutarčių registravimo tvarkos pažeidimą gyventojams bus skiriamas įspėjimas arba bauda nuo 200 iki 400 eurų bauda.
VMI kontrolė ir gyventojų pranešimai
Nepaisant raginimų būstą nuomoti legaliai, neretai tuo vis dar užsiimama šešėlyje. Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) perspėja sulaukianti ir pačių gyventojų pranešimų apie galimai nelegaliai nuomojamus būstus, tikrina skelbiamą informaciją viešojoje erdvėje ir atlieka savarankišką veiklą vykdančių gyventojų kontrolę.
„Žinoma, VMI kontroliuoja ir paslaugų sektoriuje (įskaitant nuomos veiklą) veiklą vykdančius mokesčių mokėtojus, kurie įregistravę individualią veiklą pagal pažymą ar įsigiję verslo liudijimą“, - priduria R.
Atliekant savarankiškai dirbančių gyventojų kontrolę per 2020-2021 m., anot VMI atstovo, atlikti 2,8 tūkst. kontrolės veiksmų, per kuriuos nustatyti į biudžetą papildomai mokėtini beveik 3 mln.
Pasak R. Puncevičiaus, per minėtą laikotarpį už kontrolės veiksmų metu nustatytus nusižengimus surašyta 1,5 tūkst. R.
„VMI bendradarbiauja su kitų valstybių mokesčių administratoriais siekdama gauti duomenis iš platformų tam, kad galėtų įvertinti, ar Lietuvos gyventojai ir ūkio subjektai tinkamai vykdo mokestines pareigas bei nustatyta tvarka deklaruoja gautas pajamas iš trumpalaikės nuomos", - komentuoja R.
Pavyzdžiui, šiais metais gauta informacija iš Airijos mokesčių administratoriaus apie 3,7 tūkst.
„Gauti duomenys yra analizuojami ir vertinami, atsižvelgiant į suteiktų nakvynių skaičių ir platformai sumokėtus komisinius.
Siekiant užtikrinti, kad visos gaunamos pajamos, įskaitant patalpų nuomos, per dalijimosi platformas būtų apskaitytos ir nuo jų sumokėti privalomi mokesčiai, anot R.
„Pagal šias taisykles, skaitmeninės platformos kasmet turės pranešti informaciją apie pardavėjus, teikiančius tam tikras veiklas, tarp jų ir teikiančius nekilnojamojo turto nuomos paslaugas.
Numatoma, kad duomenys apie 2023 m. gautas pajamas bus gauti 2024 m.
Vis dėlto, anot R. „Tiek nuomininkai, tiek nuomotojai turėtų atkreipti dėmesį, kad būtų pasirašoma nuomos sutartis, nuomos mokestis atitiktų sutartyje numatytą sumą ir pan.
Itin vertingi gyventojų pranešimai apie galimai vykdomą nelegalią veiklą. Šiemet dėl nelegalios NT nuomos iš gyventojų gauti 188 pranešimai. 2021 m. gauti 423 tokie pranešimai, 2020 m.
„Atkreipiame dėmesį, jog tokiu atveju gyventojai papildomų paslaugų neteikia, pavyzdžiui, kaimo turizmo paslaugos arba pusryčių paslaugos“, - akcentuoja I.
Statistika ir tendencijos
Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos viršininko pavaduotoja Edita Cibienė teigė, kad daugėja žmonių, kurie šiuo verslu ima verstis legaliai. „Vis daugiau butų savininkų ryžtasi legaliai nuomoti būstą ir taip apsidrausti.
Būstą nuomojasi nelegaliai Lietuvoje, Registrų centro duomenimis, pastaraisiais metais per metus įregistruojama apie 6-7 tūkst. naujų būsto nuomos sutarčių, tačiau dalis jų yra išregistruojamos arba baigia galioti.
Šiuo metu visoje Lietuvoje yra įregistruota apie 30,7 tūkst. galiojančių būsto (butų ir gyvenamųjų namų) nuomos sutarčių. Prieš daugiau nei metus, t.y. 2019 m. sausio 1 d. jų buvo 26,8 tūkst., arba apie 15 proc. mažiau.
Registrų centras, Nekilnojamojo turto registre registruodamas nuomos sutartis, jas diferencijuoja pagal gyvenamosios patalpos tipą. Statistika rodo, kad populiariausios yra butų nuomos sutartys. 2018 m. jų buvo įregistruota 3487, o iš viso užregistruotos 4344 nuomos sutartys. 2017 m. jų buvo 4238, o 2016 m. dar mažiau - 3814.
Lietuvos banko duomenimis, metinis nuomos kainų augimo tempas 2022 m.
Gyventojų deklaruotos pajamos iš nuomos
Nuo 2013 m. gyventojų, nuomojančių būstą su verslo liudijimu skaičius išaugo tris kartus. „Žvelgiant į pastarųjų metų tendencijas, su verslo liudijimu veiklą vykdantys gyventojai deklaruoja didesnes pajamas iš nuomos.
2019 m. verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ įsigiję asmenys deklaravo 84 mln. eurų pajamų. Palyginimui, 2018 m. tą patį verslo liudijimą įsigiję gyventojai deklaravo beveik 85 mln. eurų pajamų, 2017 m. beveik 71 mln. eurų pajamų.
Aktyvią gyventojų veiklą rodo ir iš NT nuomos gautų deklaruojamų pajamų suma. 2019 metais apie 58 tūkst. gyventojų deklaravo 178,5 mln. eurų pajamų, 2018 m. 56 tūkst. gyventojų deklaravo 177,1 mln. eurų pajamų, 2017 m. - 56 tūkst. gyventojų deklaravo 150 mln. eurų“, - statistika dalinasi VMI.
Rizika nuomojantis nelegaliai
Nors „Delfi Būstas“ kalbinta Kristina kol kas problemų dėl nelegaliai nuomojamo būsto neturi, VŠĮ „Realdata“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad žmonės, kurie nuomojasi būstą nelegaliai, vaikšto peilio ašmenimis.
„Nuomininkui vienareikšmiškai geriau viską daryti oficialiai, nes tokiu atveju jis yra apsaugotas, kad savininkas jo lengvai neišprašys iš nuomojamo būsto, turės laikytis terminų apie įspėjimą dėl nuomos santykių nutraukimo ir nuomininkas turės gerokai daugiau laiko susirasti kitą būstą.
Taip pat, turint nuomos sutartį, galima įsiregistruoti ir gyvenamąją vietą. Tai yra privalumas, ypač šeimoms su vaikais, nes galima registruoti vaikus į darželius ir mokyklas“, - komentuoja A. Antanavičius.
NT analitikas priduria, kad legali nuoma yra naudingesnė ir pačiam nuomotojui. Oficialiai nuomodamas būstą ir mokėdamas mokesčius, NT savininkas turi daugiau galios nuomininko atžvilgiu.
„Jeigu nuomojama nelegaliai, nuomotojai rizikuoja, kad juridiškai nelabai turi kažkokių svertų prieš nuomininkus. Jeigu turtas bus sugadintas, jeigu bus paliktos skolos ir pan., teisybę surasti bus sudėtinga.
Gali tekti prisipažinti, kad buvo vykdoma nelegali veikla ir pats nuomotojas įsispraudžia save į tokią situaciją, kad nemokėdamas mokesčių ir taip bandydamas sutaupyti, padidina riziką patirti nuostolių“, - sako A. Antanavičius.
Nuomos sutarties registravimas Registrų centre
Nuomos sutartį užregistruoti Registrų centre nėra privaloma, tačiau Registrų centro komunikacijos skyrius vadovas Tadas Valančius paaiškina, kodėl tai reikėtų padaryti. „Esminis argumentas - tai galimybė šią nuomos sutartį panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Pavyzdžiui, ginant savo teises teisme. Tai įmanoma tik įregistravus sutartį viešame registre, šiuo atveju Nekilnojamojo turto registre“, - aiškino jis.
Norint įregistruoti buto nuomos sutartį Registrų centre dažniausiai pakanka pateikti asmens tapatybės dokumentą ir sudarytą nuomos sutartį. Ši paslauga kainuoja nuo 2,90 euro iki 5,80 euro - priklauso nuo registravimo skubos. Tai yra vienintelis mokestis - mėnesio ar kitokio mokesčio išskyrus vienkartį nuomos sutarties registravimo mokestį nėra.
VMI metodika nelegalios nuomos atvejams nustatyti
VMI nustatyti nelegalios nuomos atvejus padeda nekilnojamojo turto (NT) skelbimų analizė. Tai yra tik dalis metodikos, skirtos nustatyti galimai būstą nuomojančius ir nuo gautų nuomos pajamų nesumokančius GPM gyventojus.
„Metodika apima ne tik NT nuomos skelbimų skenavimą, bet ir rekomendacijas dėl teisės aktų pakeitimų bei pasiūlymus, kaip stiprinti šia veikla užsiimančių gyventojų mokestinį sąmoningumą ir skatinti savanorišką mokesčių mokėjimą.
Identifikavusi rizikas mokesčių mokėtojų veikloje, VMI visada pasirenka efektyviausias priemones toms rizikoms suvaldyti: pradedant informavimu bei konsultavimu ir baigiant kontrolės procedūromis.
Siekiama išsiaiškinti mokestines prievoles pamiršusius būsto nuomotojus, VMI prioritetą teikia komunikacijai su mokesčių mokėtojais. Jie informuojami apie VMI kilusius klausimus, kviečiami pokalbiui, prašoma pateikti paaiškinimus dėl veiklos aplinkybių. Ir tik tuo atveju, jei gyventojas atsisako bendradarbiauti su mokesčių administratoriumi, yra taikomos kitos poveikio priemones - kontrolės veiksmai ar administracinė atsakomybė,“ - tv3.lt teigė VMI prie FM Mokestinių prievolių departamento direktoriaus pavaduotojas Mindaugas Almantas.
Patarimai nuomotojams ir nuomininkams
Bene saugiausia butą išsinuomoti per nekilnojamojo turto agentūrą, nes beveik visos jos su nuomotojais sudaro sutartis, kuriose jie įpareigojami būstus išnuomoti legaliai. Nekilnojamojo turto agentūros „Termionas” direktorės Indrės Valionienės teigimu, šiuo metu Klaipėdoje netrūksta tik prabangių butų, kurių nuoma kainuoja per 3000 litų ir daugiau. Išsinuomoti ekonominės klasės butą gana sudėtinga, norinčiųjų nuomotis yra kur kas daugiau nei nuomotojų.
- Visuomet sudarykite nuomos sutartį raštu.
- Aptarkite esmines naudojimosi patalpomis sąlygas, atlyginimo dydį, atsiskaitymų tvarką, atsakomybę žalos atveju ir kitus aspektus.
- Nuomininkams patariama paprašyti savininko pateikti dokumentus, įrodančius, kad nuomą jis vykdo legaliai.