Žemės Sklypo Įregistravimas Be Bendraturčio Sutikimo: Teisiniai Aspektai Ir Pavyzdžiai

Šiame straipsnyje išnagrinėsime situaciją, kai vienas iš bendraturčių siekia įregistruoti žemės sklypą, tačiau neturi kitų bendraturčių sutikimo. Aptarsime, kokiais atvejais toks ieškinys gali būti pateikiamas teismui ir kokie svarbūs aspektai turi būti įvertinti.

Bendraturčių Teisės Ir Pareigos

Atliekant keliems bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo kadastrinius matavimus, būtinas visų bendraturčių sutikimas. Iniciatyvą atlikti tokius kadastrinius matavimus gali išreikšti ir vienas iš bendraturčių, tačiau įregistruoti juos viešame registre, nesant kitų bendraturčių sutikimo, jis negali. Toks kadastrinių matavimų atlikimas pagal LKS-94, jeigu iki šiol pagal šią sistemą nebuvo atliktas, yra reikalingas prieš atliekant bet kokius tolimesnius teisinius veiksmus.

Tačiau bendraturčių be teisinio pagrindo neduodamas sutikimas atlikti kadastrinius matavimus gali būti vertinamas kaip to siekiančio bendraturčio nuosavybės teisės įgyvendinimo nepagrįstas suvaržymas.

Kreipimasis Į Teismą

Siekiant išvengti tokio ribojimo, bendraturčiams be teisėto pagrindo neduodant sutikimo atlikti žemės sklypo kadastrinius matavimus, šiuos matavimus siekiantis atlikti bendraturtis turi teisę kreiptis į teismą dėl leidimo atlikti tokius matavimus be kitų bendraturčių sutikimo.

Reikalavimai Ieškiniui

Kai reiškiamas reikalavimas atidalyti iš bendrosios nuosavybės žemės sklypo dalį, atsidalyti prašantis bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą žemės sklypą prašo suformuoti.

Be to:

• Bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turi būti suformuotas kaip nekilnojamojo turto objektas su pažymėtomis posūkių taškų koordinatėmis pagal LKS-94.
• Parengtas žemės sklypų formavimo projektas turi atitikti tokiam projektui keliamus teisės aktų reikalavimus ir patikrintas Nacionalinės žemės tarnybos.
• Atidalijant žemės sklypus tarp bendraturčių, turi būti atsižvelgiama į šių bendraturčių turimus statinius šiuose žemės sklypuose, kad nebūtų neproporcingai apsunkintas jų naudojimas.

Teismo Sprendimas

Kai tarp bendraturčių kyla ginčas dėl atidalijimo būdų, teismas atidalija atidalijimo siekiančio bendraturčio dalį iš bendrosios nuosavybės, įvertinęs jam pateiktą atidalijimo projektą pagal kasacinio teismo praktikoje suformuotus kriterijus.

Teismas negali leisti atsidalijimo siekiančiam bendraturčiui pačiam rengti atidalijimo projektą ateityje be bendraturčių sutikimo, kadangi tokio atsidalijimo siekiančio bendraturčio teisių gynybos būdo nenustato CK 4.80 straipsnio norma.

Apibendrinant, ieškinys dėl leidimo įregistruoti žemės sklypą be bendraturčio sutikimo yra galimas, tačiau būtina laikytis teisinio proceso ir pateikti teismui visus reikiamus dokumentus bei įrodymus. Svarbu atsižvelgti į bendraturčių teises ir siekti teisingo sprendimo, kuris užtikrintų nuosavybės teisės įgyvendinimą.

Reikalavimai Žemės Sklypo Atidalijimo Projektui

Ši lentelė apibendrina pagrindinius reikalavimus, kuriuos turi atitikti žemės sklypo atidalijimo projektas:

Kaip Parduoti Turtą, Kai Esu Bendraturtis?

Bendro turto pardavimas dažnai pasitaikantis atvejis. Ką reikia žinoti ir kokios dažniausiai pasitaikančios situacijos? (Apžvelgsiu atvejį, kai bendraturtis nėra jūsų sutuoktinis.)

Bendraturčiai pagal Lietuvos civilinio kodekso 4.79 straipsnį turi pirmenybės teisę pirkti parduodamas dalis, esančias bendrąja nuosavybe. Tarkime, kad Jūs paveldėjote dalį turto ir norite jį parduoti. Tuomet Jums reikia apie tai informuoti bendraturčius, gal jie norės tą dalį įsigyti už Jūsų siūlomą kainą. Atveju, jei jie atsisako pirkti, jie tai turi patvirtinti raštu pas notarą. Laisvos formos pasirašytas atsisakymas šioje situacijoje netinka. Turint notaro tvirtintą dokumentą, galite parduoti turtą tretiems asmenims.

Ką daryti, kai su bendraturčiais asmeninių priežasčių nebendraujate arba Jūs, jų net nepažįstate?

Jūs turite kreiptis į notarų biurą, prašyti išduoti liudijimą apie bendraturčių informavimą. Notaras išsiunčia oficialų laišką bendraturčiams, su Jūsų pasiūlymu pirkti Jums priklausančią turto dalį. Pirmu etapu išsiunčiamas registruotas laiškas bendraturčiui, jei jis jį priima tuomet per mėnesį laiko jis turi vadovaudamasis laiško informacija, pareikšti norą įsigyti turto dalį arba to atsisakyti. Jei bendraturtis priėmė registruotą laišką, tačiau nesiėmė jokių veiksmu, notaras tai traktuoja kaip atsisakymą pirkti. Ir vadovaudamasis įstatymas išduoda liudijimą, kurį Jūs turėdami galite parduoti turtą tretiems asmenims.

Atveju, kai bendraturtis nepriima laiško (jis dėl tam tikrų, jam asmeninių priežasčių, tai gali daryti specialiai arba tiesiog Jis yra pakeitęs savo gyvenamą vietą ir laiško iš tiesų negauna), tuomet reikia paskelbti informaciją laikraštyje. Šiuo atveju prisideda papildomas laukimas, kol bus galima gauti liudijimą iš notarų.

Atsiminkite, kad išduotas notaro liudijimas, galioja apie metus laiko (nors liudijime jokių terminų nėra nurodyta). Notarai vadovaujasi supratingumo principu, jei liudijimas išduotas pakankamai senai, jį gali laikyti negaliojančiu.

Dažnai paveldint turtą, siūlau iš karto pasirūpinti naudojimosi tvarkos nustatymu ir susitarimu tarp bendraturčių dėl disponavimo turtu. Tai notaro tvirtinamas dokumentas, kuriame nurodoma kaip bendraturčiai naudosis turtu, kokia dalis ir kam priklauso. Taip pat, galima įrašyti, kad atsisakoma pirmenybės teisės pirkti bendrą turtą. Taip ateityje išvengsite nesusipratimų. Tačiau, Jūs taip pat nebūsite informuotas apie bendro turto dalies pardavimą. Tad nenustebkite sužinoję apie naujus bendrasavininkus.

LAT Išaiškinimas Dėl Bendraturčių Teisių

Daug kam aktualus LAT išaiškinimas dėl sklypų bendratučių teisės statyti ar rekonstruoti statinius ant bendrosios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo (Civilinė byla Nr. e3K-3-107-248/2018). Kai bendraturtis siekia įgyvendinti savo, kaip galimo statytojo, teisę, kiti bendraturčiai gali ginčyti ne pačią teisę, bet tik jos įgyvendinimo būdą ir sąlygas. Tačiau tam, kad kiti bendraturčiai apskritai galėtų pareikšti savo poziciją dėl statybos darbus inicijuojančio bendraturčio būsimų veiksmų poveikio jų teisėms, statytojas jiems turi savo siekius atskleisti.

Pagal įstatymą reikalingas pateikti bendraturčių sutikimas reiškia ne abstraktų, o konkretizuotą bendraturčių sutikimą, t. y. sutikimas duodamas ne bendrai teisei į statybą įgyvendinti, bet konkretiems statybos darbams atlikti. Tinkamu bendraturčio - galimo statytojo - būsimos rekonstrukcijos planų atskleidimu kitiems bendraturčiams teismų praktikoje pripažįstamas projektinių pasiūlymų pateikimas.

Bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas, pagrįstas, atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį, grėsmę jo, kaip bendraturčio, teisėms ir teisėtiems interesams.

Teismų praktikoje pažymima, kad esant interesų išsiskyrimui svarbu ieškoti visoms šalims priimtino sprendimo būdo, negali būti siekiama išimtinai savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita. Interesų suderinimui būtinas bendraturčių kooperavimasis, o siekis maksimaliai patenkinti tik savo interesus, ignoruojant kitą bendraturtį, neatitinka CK 1.5 ir 4.75 straipsnių nuostatų.

Kada Reikalingi Rašytiniai Šalia Esančių Sklypų Savininkų Sutikimai Dėl Statybų?

Trumpai galima sakyti, kad beveik visada, tačiau verta atsižvelgti į kiekvieną individualų atvejį. Pavyzdžiui, dažnai tenka išgirsti svarstymų - jei pastatas ar statinys yra toliau nei 3 metrai nuo sklypo ribos, tuomet kaimyninio sklypo savininko leidimo nereikia.

Kada Reikalingas Rašytinis Kaimynų Sutikimas?

Šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų Jūsų sklype reikalingi, kai:

• Yra statomas užtvaras ant sklypo ribos.
• Statoma arčiau kaip 1 metras iki sklypo ribos.
• Kitais Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 numatytais atvejais.

Visi atvejai, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų rašytinis sutikimas dėl statybų, yra numatyti Statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas“.

Konkretus Pavyzdys

Tarkime, turite sodo namelį 6 arų sklype ir norite statyti priestatą. Koks turi būti mažiausias atstumas nuo sklypo ribos iš pietų pusės? Ar galima palikti tik 1 metrą? Ar reikalingas kaimynų sutikimas?

Jei norite palikti 1 metrą, reikalingas kaimyno notariškas sutikimas ir pastato rekonstrukcijos projektas. Privalomas pastato atstumas nuo sklypo ribos yra 3 metrai iš visų pusių. Jei kaimynas duoda raštišką sutikimą (notarinį), tuomet galima statyti arčiau tiek, kiek parašyta kaimyno sutikime.

Atstumai Nuo Sklypo Ribos: Pagrindinės Taisyklės

Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai. Bendruoju atveju, mažiausi atstumai nuo pastatų (priestatų) iki 8,5 m aukščio - ne mažesnis kaip 3,0 m iki sklypo ribos. Aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui.

Šis atstumas gali būti sumažintas, jei gautas gretimo sklypo savininko sutikimas raštu (patvirtintas notariškai). Bet kuriuo atveju turi būti išlaikomi ir priešgaisriniai atstumai tarp pastatų esančių gretimuose sklypuose.

Priešgaisrinis atstumas priklauso nuo pastatų konstrukcijų ir gali svyruoti nuo 6,0 m iki 8,0 m ar net 15,0 m. Tiksliai pasakyti atstumą galima tik įvertinus gretimuose sklypuose esančius pastatus.

Svarbu Įsidėmėti:

• Mažiausias atstumas nuo pastato iki sklypo ribos turi būti 3 metrai, kitu atveju reikalingas kaimyno notariškai patvirtintas sutikimas.
• Būtina įvertinti, ar yra išlaikomi priešgaisriniai atstumai tarp pastatų (minimum 6 metrai, jei pastatai pirmos ugniaatsparumo klasės).
• Pagal LR teisės aktus, minimalus atstumas nuo pastato stogo konstrukcijos iki sklypo ribos yra trys metrai, neišlaikant minimalaus atstumo būtinas gretimo sklypo savininko sutikimas patvirtintas seniūno ar notaro.

Moduliniai Namai: Ar Visada Reikalingas Kaimynų Leidimas?

Vis dažniau kylantis klausimas - ar modulinis namas statomas tam tikrame sklype visada yra lygiateisis tradiciniam namui? Kada jam statyti nereikia kaimynų leidimo?

Dažnai pastačius modulinį namuką šalia kito sklypo ribos, kyla ginčų, ar jis laikomas statiniu, kurio statybai taikomas minimalus 3 metrų atstumas nuo gretimo sklypo ribos, ar visgi nekilnojamas daiktas, kurio statybai netaikomi minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos, t.y. kuris gali būti pastatytas kad ir prie pat sklypo ribos.

Be gretimo sklypo savininko leidimo (sutikimo) statyti kilnojamą namuką galima, jeigu jis neatitinka statinio sąvokos, o tam įvertinti yra keli svarbūs kriterijai ir sąlygos.

Sąlygos, Kad Modulinis Namas Būtų Laikomas Kilnojamu Turtu:

• Laikančios konstrukcijos: Užtikrinti, jog daikto (modulinio namo) laikančios konstrukcijos nėra statomos statybos būdu žemės sklype.
• Ryšys su žeme: Daiktas nebūtų tvirtai, neatsiejamai susietas su žeme.
• Dokumentacija: Įsitikinti, kad namelio komerciniame pasiūlyme, pirkimo - pardavimo dokumente, techninėje specifikacijoje ir pan., nėra reikalavimo įrengti pamatus žemės sklype daikto naudojimo pagal paskirtį ar stabilumo užtikrinimo tikslais. Taip pat, jog būtų pažymėta, kad tai „kilnojamas“ modulis/namelis su visomis sienomis, langais ir durimis.
• Perkėlimo sąnaudos: Įsitikinti, kad namo perkėlimo sąnaudos yra palyginus mažos.
• Komunikacijos: Elektros tinklų pajungimą reikėtų padaryti lengvai atjungiamą. Vandens sistemą reikėtų įrengti taip, kad irgi būtų lengva atjungti bei perkelti į kitą vietą namą.
• Nuotekos: Jeigu namelyje bus reikalinga įrengti trapą (pvz. vandeniui nubėgti), rekomenduotina jį išleisti ant žemės sklypo, o ne į specialias nuotekų valymo sistemas (jeigu tos nuotekos netaršios).
• Apsaugos zonos: Statant namuką, reiktų įvertinti ir kaimyniniame sklype esančias apsaugos zonas: geriamojo vandens gręžinio ar šulinio vietos (jeigu toks yra), nuotekų valymo sistemos ir pan.
• Terasa: Jeigu ketinate įsirengti terasą aplink savo kilnojamą turtą, reikia žinoti, jog terasa priskiriama inžineriniam statiniui, kuriam taikomas minimalus 1 metro atstumas nuo gretimo sklypo ribos. Tam, kad modulinis namas išliktų kilnojamas turtas, rekomenduotina terasos nesujungti jungtimis (varžtais ir pan.) prie modulio taip, kad šis sujungimas trukdytų perkelti daiktą į kitą vietą (palikite bent 1 cm.).

Teisminiai ginčai dažniausiai palankiau baigsis tiems, kurie jiems yra geriau pasiruošę. Tad jeigu statydamiesi modulinį namą skirsite dėmesio visoms šioms išvardintoms detalėms, labai tikėtina, kad jūsų turtas liks stovėti ten, kur ir planavote, o gretimo sklypo savininko sutikimo jam gauti nereikės, nes daiktas nebus priskirtas statiniui, kurio statybai nustatytas minimalus 3 m.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas

Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacionalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.

Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.

Pranešimas Dėl Sprendimo Parduoti Žemės Ūkio Paskirties Žemės Sklypą

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.

Prašymas Išduoti Sutikimą Įsigyti Žemės Ūkio Paskirties Žemę

Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.

Žemės ūkio paskirties žemės kaina

Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių:

• žemės sklypo plotas;
• našumo (derlingumo) balas;
• sklypo būklė;
• reljefas;
• sklypo formos taisyklingumas;
• privažiavimas;
• panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
• sklype esančios elektros linijos atramos;
• melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Paveldėtos žemės pardavimas

Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.

Kam galiu parduoti žemės sklypą?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu;
• fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu.

tags: #bendraturcio #pasirasytas #sutikimas