Daugiabučio namo viršutinio aukšto butų savininkai, norintys įsirengti gyvenamasias patalpas neįrengtoje pastogėje, susiduria su įvairiais teisiniais ir techniniais klausimais.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus ir procedūras, susijusias su tokia rekonstrukcija.
Patalpų Paskirties Keitimas: Bendrieji Reikalavimai
Patalpų paskirties keitimas yra svarbus procesas, kuriam reikalingas atidus planavimas ir atitinkamų reikalavimų laikymasis. Štai keletas pagrindinių aspektų, kuriuos reikia žinoti.
Gyvenamosios Paskirties Keitimas Į Administracinę
Įmonė arba bet kuris asmuo, norintis vykdyti administracinę veiklą, turi pakeisti gyvenamąją paskirtį į administracinę. Tam būtina gauti namo savininkų viešo aptarimo pritarimą pakeisti gyvenamųjų patalpų paskirtį į administracinę.
Viešo aptarimo dalyvių skaičius neribojamas.
Pagal DNSBĮ 7 str. 2 d., keičiant gyvenamųjų patalpų paskirtį, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus.
Tai reiškia, kad turės būti vykdomi rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbai.
Pagal STR "Statybos leidimas" 48 p., rekonstrukcijai ir kapitaliniam remontui atlikti reikalingas daugiau nei pusės namo savininkų sutikimas.
Negyvenamųjų Patalpų Paskirties Keitimas
Pagal Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, negyvenamųjų patalpų paskirtis gali būti: administracinė, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto ir t.t.
Tačiau pagal DNSBĮ 7 str. 4 d., viešas aptarimas bei savininkų sutikimas nereikalingas, kai kitos paskirties, negu buvo, negyvenamosioms patalpoms netaikomi griežtesni aplinkosaugos, higienos, priešgaisrinės saugos ir kiti privalomieji reikalavimai.
Taigi, keičiant iš administracinės paskirties į maitinimo (pvz., kavinė), vėl reikalingas viešasis aptarimas, nes kavinei taikomi griežtesni higienos reikalavimai.
Tuo tarpu pakeisti iš maitinimo į prekybinę paskirtį, nereikėtų viešo aptarimo ir pritarimo, jeigu netaikomi griežtesni reikalavimai.
Atsakomybė Už Patalpų Naudojimą Ne Pagal Paskirtį
Vykdyti patalpose kitos paskirties veiklą užtraukia administracinę atsakomybę. Taikomos ir kitos sankcijos.
Pastogės Įrengimas: Savininkų Sutikimas ir Bendrojo Naudojimo Objektai
Namo gyventojų - savininkų sutikimo nereikės, jei nebus liečiami (rekonstruojami, daromas kapitalinis remontas) bendrojo naudojimo objektai. Taigi, čia daugiau techniniai dalykai ir savivaldybė nusprendžia, ar įsirengiant palėpę reikės "liesti" bendrojo naudojimo objektus.
Jei vienas iš namo bendrasavininkių, turintis sutrikusį intelektą, atsisako įregistruoti savo nuosavybės teises į dalį pastogėje ar pasirašyti susitarimą dėl pastogės dalių atidalijimo ir naudojimo tvarkos, situacija tampa sudėtinga. Be tokio susitarimo negalima gauti projektavimo ir kitų sąlygų.
Savivaldybės pareigūnai teigia, kad šiuo atveju, kai minėtas kaimynas nėra įregistravęs nuosavybės teisės į pastogės dalį, ta nuosavybė yra "deklaratyvi" ir neturėtų kliudyti realizuoti savo teises.
Jų teigimu, likę pastogėje nuosavybę įteisinę bendraturčiai turėtų pasirašyti susitarimą, kaip pasidalijama tarpusavyje likusią pastogės dalį, o kadastro įmonė šio susitarimo pagrindu turėtų parengti kadastrines bylas, kad būtų galima gauti visas reikiamas sąlygas ir leidimus projektuoti.
Jei kadastre savininkai neįregistruoti (t.y., tik įregistruota palėpė kaip kadastrinis objektas), o gyventojai savo parašais tvirtina savo dalis, ir vienas asmuo nieko nedaro, reikėtų kreiptis į teismą dėl kaimyno neveikimo, dėl kurio negalite pasinaudoti teise į nuosavybę, bei prašyti įregistruoti.
Kai viskas įregistruota (idealiosios dalys), reikės realaus dalių pasidalijimo, patvirtinti jį notariškai ir pateikti savivaldybei, kad gauti statybos leidimą.
Komercinių Patalpų Įrengimas Daugiabutyje: Pirtis ir Kiti Atvejai
Kyla klausimas, ar daugiabučiame name komercinių patalpų savininkai gali įsirengti pirtį, veikiančią komerciniu pagrindu. STR 2.02.01:2004 "GYVENAMIEJI PASTATAI" 253 straipsnis nurodo, kad vienbučiuose, vienbučių namų porose, vienbučių namų blokuose, daugiabučių gyvenamųjų pastatų butuose pirtis (sauna) gali būti projektuojama savininko nuožiūra tik šeimos reikmėms.
Patalpų Paskirties Keitimo Tvarka
Norint pakeisti patalpų paskirtį iš prekybos į paslaugų, jeigu jau įsigytos patalpos su paslaugų paskirtimi ir naujas savininkas nori teikti paslaugas, gali nereikėti nieko keisti, jei paslaugų pobūdis atitinka esamą paskirtį.
Tačiau, norint pakeisti paskirtį iš negyvenamų į gyvenamas, būtina laikytis nustatytos tvarkos, kurią nustato bendrija ar namo savininkas.
Jei įsteigta VšĮ nuomoja butą, kuris yra gyvenamosios paskirties, o namo savininkas yra vienas asmuo, gali reikėti keisti patalpų naudojimo paskirtį.
Situacijos Daugiabučiuose Namuose
Gyvenamajame daugiabutyje įrengta parduotuvė, kuri savavališkai pasidarė asfaltą krovininėms mašinoms vesti prekes. Jei atstumas nuo lango iki krovininių automobilių yra mažesnis nei 1 metras, reikėtų kreiptis į atitinkamas institucijas.
Daugiabutyje (4 butai) kaimynas jam priklausančiame pusrusyje atidarė studiją, kurioje vyksta įvairios paskaitos, mokymai, užsiėmimai, žaidimai. Tokiu atveju turėjo būti gautas namo gyventojų sutikimas.
Reikalavimai ir Sutikimai
Kai name yra 5 savininkai (bendrijos nėra), vienam verslininkui suagitavus likusius 3 savininkus, ir šie nesutinka su paskirties pakeitimu, procesas gali būti sudėtingas.
Reikėtų išsiaiškinti, kokie yra teisiniai pagrindai ir ar galima apeiti nesutinkančių savininkų nuomonę.
Komercinio Pastato Rekonstrukcija Blokuotame Name
Jei gyvenamasis namas blokuotas (turi bendrą sieną) su kitu pastatu, kurio paskirtis komercinė, ir naujasis komercinio pastato savininkas ėmėsi rekonstrukcijų (keičia stogo dangą, langus, duris ir ruošiasi įrengti restoraną ar klubą), būtina išsiaiškinti, ar reikalingas blokuoto namo gyventojų sutikimas.
Jei bendra siena yra labai laidi garsui, o triukšmingiausia restorano patalpa planuojama už tos sienos, gyventojai turėtų reikalauti, kad būtų laikomasi triukšmo normų ir gautas jų sutikimas.
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir kiekvienu konkrečiu atveju būtina konsultuotis su teisininkais ir savivaldybės specialistais.
Posakis „mano namai - mano tvirtovė“ daugiabutyje galioja tik iš dalies. Nors butas yra jūsų nuosavybė, sienos, vamzdynai ir net balkonas dažnai yra bendra viso namo inžinerinė ir konstrukcinė dalis. Daugelis naujakurių ar senbuvių, nusprendę griauti sieną ar keisti radiatorius, vis dar nustemba sužinoję, kad be kaimynų sutikimo jų veiksmai yra nelegalūs. Kada užtenka tik informuoti kaimynus, o kada privaloma rinkti parašus? Tai viena dažniausių klaidų.
Norint sujungti virtuvę su svetaine arba padidinti vonios kambarį, dažnai kėsinamasi į sienas. Privalote parengti kapitalinio remonto projektą, gauti savivaldybės statybą leidžiantį dokumentą (SLD) ir turėti daugumos (50 proc. + 1) namo savininkų sutikimą.
Pagal LR Civilinį kodeksą ir Šilumos ūkio įstatymą, daugiabučio šildymo sistema yra bendroji inžinerinė sistema. Būtina parengti paprastojo remonto aprašą (projektą) ir gauti daugumos (50 proc. + 1) namo savininkų sutikimą.
Daugiabučio išorinės sienos (fasadas) yra bendra visų savininkų nuosavybė. Jei išorinį bloką kabinate ant fasado, tai yra bendrosios nuosavybės naudojimas. Reikalingas daugumos kaimynų sutikimas.
Jei stiklinate balkoną kitaip, nei numatyta namo projekte (pvz., kitokia rėmų spalva, skaidymas), tai laikoma paprastuoju remontu keičiant pastato išvaizdą. Privalote gauti daugumos namo gyventojų sutikimą.
Koridorius yra bendra dalinė nuosavybė. Norint prijungti bendro naudojimo patalpą prie savo buto (tai jau laikoma rekonstrukcija), dažniausiai reikia 100 proc. namo savininkų sutikimo, nes keičiasi visų savininkų bendrosios nuosavybės dalys.
Remonto darbus (triukšmingus) dažniausiai galima atlikti darbo dienomis nuo 7:00 iki 19:00 val.
Inspekcija surašys privalomąjį nurodymą pašalinti savavališkos statybos padarinius. Pasitarkite su namo administratoriumi ar pirmininku. Organizuokite balsavimą.
Svarbu atminti: Šis straipsnis skirtas tik informaciniams tikslams ir neturėtų būti laikomas teisine konsultacija. Prieš imantis bet kokių veiksmų, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais.
Statybą Leidžiantys Dokumentai
Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti? Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius. Tai yra daugiabučiai, visuomeniniai pastatai, degalinės, užtvankos ir kiti rimti statiniai.
Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą. Neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsim į šią kategoriją.
Būtent čia ir „gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius.
Taigi, jau žinome kokios kategorijos statinį norime statyti. Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.
Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei.Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.
Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog „bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
| Statinio Tipas | Reikalingas Leidimas | Papildoma Informacija |
|---|---|---|
| Gyvenamasis namas (nuo 2017 m.) | Taip | Projektas ir derinimo tvarka paprastesnė |
| Sodo namas (iki 80m²) | Ne | Aukštis iki 8,5m, būtina laikytis atstumų |
| Sodo namas (virš 80m²) | Taip | Reikalingas leidimas |
| Šiltnamis (iki 80m²) | Ne | Būtinas kaimyno sutikimas, jei nesilaikoma atstumo |
| Pirtelė (iki 80m²) žemės ūkio sklype | Ne | Reikalingas sklypo adresas ir užstatymo teritorija |
| Garažas/priestatas (iki 50m²) mieste | Ne | Jei didesnis, reikalingas leidimas |