Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl bendro naudojimo objektų, jų priežiūros, remonto ir administravimo.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su bendro naudojimo objektais daugiabučiuose namuose, remiantis teisės aktais ir specialistų rekomendacijomis.
Kas Yra Bendro Naudojimo Objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra:
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
- Bendrosios pastato konstrukcijos: pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
Bendriją steigia pastato savininkai, o to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Pavyzdžiui:
- Laiptinė: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, tai ji laikoma bendro naudojimo objektu.
- Namo išorinė siena: Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), laikoma bendro naudojimo objektu. Pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo.
- Balkonai: Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos yra bendro naudojimo objektai.
Žemės Sklypo Administravimas
Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, o bendrija yra įsteigta, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę, o žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą.
Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta.
Sandėliukai ir Bendro Naudojimo Patalpos
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Finansavimas ir Mokesčiai
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo priežiūros.
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
| Objektas | Ar tai bendro naudojimo objektas? | Kas atsakingas už priežiūrą ir remontą? |
|---|---|---|
| Laiptinė (naudojasi vienas butas iš penkių) | Taip, jei nurodyta bendrojo naudojimo objektų apraše | Bendrija arba administratorius |
| Namo išorinė siena (stiklinė) | Taip | Bendrija arba administratorius |
| Balkonų laikančiosios konstrukcijos | Taip | Bendrija arba administratorius |
| Liftas (pirmo aukšto gyventojai nesinaudoja) | Taip | Visi savininkai (išskyrus naudojimosi išlaidas) |
| Namo stogas | Taip | Visi savininkai |
| Nuotekų vamzdynai (bendro naudojimo) | Taip | Visi savininkai |
Balkonų Remontas
Balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Tokiu atveju, bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos) yra bendro naudojimo objektai, todėl remontuoti ir padengti išlaidas turi bendrija.
Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas? Ne, toks sprendimas nebūtų teisėtas.
Terasos Įrengimas Ant Stogo
Norint įsirengti terasą ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, reikia gauti kitų butų savininkų pritarimą. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja, kad terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas.
Šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu arba balsuojant raštu.
Daiktų Laikymas Bendrose Patalpose
Daugelis daugiabučių namų gyventojų dviračius, vaikiškus vežimėlius, roges laiko laiptinėse ar kitose bendrosiose patalpose. Praėjimuose laikomi daiktai ne tik piktina kaimynus, bet ir kelia riziką gyventojų saugumui, nes užkrauna takus, reikalingus sklandžiai evakuacijai gaisro atveju.
Pasak „Civinity Namai“ atstovo G. „Neretai sulaukiame klientų klausimų, ar toks kaimynų elgesys yra leistinas, tačiau vienareikšmio atsakymo nėra. Vertinant, ar kaimynų dviračiai ar kiti daiktai bendrosiose patalpose laikomi tinkamai, reikia įvertinti, ar jie netrukdo žmonėms lengvai praeiti. Bet koks daiktų palikimas, kuris užkrauna praėjimo takus ir trukdo žmonėms saugiai evakuotis, pažeidžia priešgaisrinės saugos reikalavimus ir tokie daiktai turi būti nedelsiant pašalinti,“ - sako G.
Laikantiems daiktus sandėliukuose derėtų atkreipti dėmesį į rūsio patalpose esančią drėgmę ir žemesnę temperatūrą. Čia puikiai išsilaikys konservuotos daržovės ar uogos, tačiau tokie daiktai kaip knygos, drabužiai ar mediniai daiktai ilgainiui ims pelyti.