Daugiabučių Namų Bendrojo Naudojimo Patalpų Tvarkymo Reikalavimai

Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas, Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ ir kiti Lietuvos Respublikos įstatymai bei teisės aktai.

Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka. Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.

Šios Daugiabučių namų gyvenamųjų ir bendrojo naudojimo patalpų, bei inžinerinių įrengimų naudojimo taisyklės (toliau - Taisyklės) nustato butų ir kitų patalpų, esančių Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijai priklausančiuose daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose (toliau - Namai), taip pat bendrojo naudojimo objektų, įskaitant Namų aplinką ir Namams priskirto(-ų) žemės sklypo(-ų), naudojimo ir priežiūros tvarką.

Taisyklės parengtos vadovaujantis šiais gyvenamųjų namų ir jų aplinkos naudojimą, priežiūrą bei nuosavybės santykius reglamentuojančiais teisės aktais ir norminiais dokumentais:

1. Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu;
2. Lietuvos Respublikos statybos įstatymu;
3. Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu;
4. Lietuvos Respublikos atliekų tvarkymo įstatymu;
5. Kelių eismo taisyklėmis;
6. Atliekų tvarkymo taisyklėmis;
7. Statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“;
8. Bendrosiomis priešgaisrinės saugos taisyklėmis;
9. Tvarkymo ir švaros taisyklėmis;
10. Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklėmis;
11. Triukšmo prevencijos viešosiose vietose taisyklėmis.

Taisyklės yra privalomos Bendrijai priklausančių Namų butų ir kitų patalpų savininkams bei naudotojams, Namų bendrojo naudojimo objektų administratoriui(-iams), fiziniams ir juridiniams asmenims, pagal sutartis vykdantiems namų bendrojo naudojimo objektų priežiūrą.

Pagrindinės sąvokos:

• Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
• Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas. Daugiabučiame name gali būti ir negyvenamųjų patalpų - prekybos, administracinės, viešojo maitinimo ir kitų.
• Butas - daugiabučio namo dalis iš vieno ar kelių gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų, atitvarų konstrukcijomis atskirta nuo bendrojo naudojimo patalpų, kitų butų ar negyvenamųjų patalpų.
• Patalpos - individualios gyvenamosios patalpos (butai, studijos, loftai) ir negyvenamosios patalpos, esančios daugiabučiame name, nustatyta tvarka įregistruotos Nekilnojamojo turto registre.

Bendrojo naudojimo objektai - tai:

• bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės, bendrojo naudojimo balkonai ir lodžijos, kitų balkonų ir lodžijų išorinės (fasado) konstrukcijos, išorės durys, laiptinių laiptų konstrukcijos, išoriniai laiptai, stogeliai);
• bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, telekomunikacijų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, ventiliacijos vamzdynus, kameras ir angas, telekomunikacijų ir rodmenų tinklus, televizijos kolektyvines antenas ir kabelius);
• pastato bendrojo naudojimo patalpos - pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai, antžeminė / požemine automobilių stovėjimo aikštelė ir kitos patalpos, jeigu tai nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams;
• vietiniai inžineriniai tinklai - inžineriniai tinklai (su jų maitinimo šaltiniais), skirti vieno vartotojo ar grupės vartotojų poreikiams tenkinti;
• bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas. Namui priskirto žemės sklypo teritorija, danga esanti sklype, apdailos medžiagos, šviestuvai, medžiai ir kt. objektai, kurie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims.

Privalomieji darbai - atskiri ar kompleksas priežiūros ir statybos darbų, kuriuos atlikus gyvenamojo namo būklė pripažįstama atitinkanti statybos techninio reglamento STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ nustatytą privalomųjų reikalavimų visumą.

Statinio kapitalinis remontas - statybos rūšis, kurios tikslas - pertvarkyti statinį (pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio ir pan.).

Statinio paprastasis remontas - statybos rūšis, kurios tikslas - atnaujinti statinį, jo nerekonstruojant ar kapitališkai neremontuojant.

Statinio techninė priežiūra - statinio naudotojo organizuojama Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų įstatymų bei kitų teisės aktų nustatytų techninių, organizacinių priemonių visuma, užtikrinanti Lietuvos Respublikos statybos įstatyme nustatytus statinio esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę.

Atliekos - medžiaga ar daiktas, kurių turėtojas atsikrato, ketina ar privalo atsikratyti.

Atliekų turėtojas - atliekų darytojas arba asmuo, turintis atliekų.

Gyvūnai - visų rūšių laukiniai gyvūnai, taip pat gyvūnai, kurių auginimu ir laikymu rūpinasi žmogus.

Naminiai gyvūnai - visi istoriškai prijaukinti gyvūnai.

Pavojingi gyvūnai - gyvūnai, kurie dėl biologinių savybių nuolat kelia pavojų žmonių, kitų gyvūnų gyvybei ar sveikatai.

Gyvūno savininkas - kiekvienas sukakęs 16 metų fizinis asmuo ar juridinis asmuo, kuris nuolat ar laikinai augina gyvūną.

Triukšmas - nepageidaujami arba žmogui kenksmingi išoriniai garsai, kuriuos sukuria žmonių veikla.

Buitinis triukšmas - gyvenamosiose patalpose keliamas triukšmas, sklindantis į kaimyninius butus bei viešąsias vietas.

Diena - laikas nuo 8.00 val. iki 18.00 val.

Vakaras - laikas nuo 18.00 iki 22.00 val.

Naktis - laikas nuo 22.00 iki 8.00 val.

Naudojimasis Daugiabučio Namo Gyvenamosiomis Patalpomis ir Bendrojo Naudojimo Objektais

Visi Namų bendrojo naudojimo objektai butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kiekvienam patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir viso namo patalpų naudingojo ploto santykiui.

Namų konstrukcijos, patalpos, inžinerinė įranga turi būti naudojama pagal jų tiesioginę paskirtį. Keisti Namų patalpų paskirtį, pertvarkyti inžinerines sistemas ir įrenginius galima tik Lietuvos Respublikos civilinio kodekso, Šilumos ūkio įstatymo, Statybos įstatymo, Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka.

Namų priežiūrą organizuoja Bendrija ir/ar įstaiga, įmonė ar organizacija, sutarties pagrindu teikianti pastatų priežiūros administravimo paslaugas arba Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas Namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorius.

Patalpų savininkai ir nuomininkai, naudodamiesi gyvenamosiomis ir kitomis patalpomis, taip pat Namų bendrojo naudojimo objektais, turi nepažeisti kitų patalpų savininkų ir nuomininkų teisių ir teisėtų interesų.

Patalpų savininkų ir nuomininkų pareigos:

• Butų (komercinių patalpų) savininkai, per 30 dienų nuo šių Taisyklių paskelbimo, Bendrijos valdybos pirmininkui raštu privalo pateikti duomenis apie asmenis, kurie naudojasi jiems priklausančiu butu (komercinėmis patalpomis), jeigu šiomis patalpomis naudojasi ne patys savininkai.
• Tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą, tinkamai ją naudoti.
• Taupiai vartoti vandenį, šilumos ir elektros ir energiją namo bendrosioms reikmėms.
• Apmokėti Namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas.
• Apmokėti patalpų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas, tinkamai ir sąžiningai vykdyti asmeninius sutartinius įsipareigojimus kaip tai yra nustatyta Lietuvos Respublikos teisės aktuose.
• Pastebėjus bendrojo naudojimo patalpose esančių sistemų ir/ar prietaisų gedimus, pastatui ar gyventojų saugumui pavojų keliančius požymius, kuo skubiau informuoti Bendrijos pirmininką ar įgaliotinius ir atitinkamas specialiąsias ir/ar avarines tarnybas.
• Sutrikus antžeminės automobilių stovėjimo aikštelės atidarymo-uždarymo sistemai (šlagbaumui), tai yra joms tinkamai neatsidarant / neužsidarant, būtina kuo skubiau pranešti atsakingam asmeniui ar Bendrijos valdybos pirmininkui. Griežtai draudžiama šlagbaumą atidarinėti patiems.
• Sutrikus požeminės automobilių stovėjimo aikštelės (PSA) atidarymo-uždarymo sistemai (pakeliamiems vartams) tai yra jiems tinkamai neatsidarant / neužsidarant, būtina kuo skubiau pranešti atsakingam asmeniui ar Bendrijos valdybos pirmininkui. Giežtai draudžiama PSA pakeliamus vartus atidarinėti patiems, be Bendrijos valdybos pirmininko leidimo.
• Inžinerinės įrangos avarijų atvejais leisti avarinių tarnybų darbuotojams, pateikusiems tarnybinius pažymėjimus, bet kuriuo paros metu patekti į butą ir kitas savo patalpas avarijai likviduoti, o nuo 8 val. iki 20 val. ir Bendrijos pirmininkui, jo nesant įgaliotiniams, Namų priežiūros administratoriui, vandens, šiluminės ir elektros energijos tiekimo įmonių darbuotojams, pateikusiems tarnybinius pažymėjimus.
• Leisti bute ir kitose patalpose iš anksto patogiu, su savininku ar nuomininku suderintu, laiku atlikti inžinerinės įrangos apžiūrą bei patikrinti individualios apskaitos prietaisų rodmenis (jei tokie prietaisai yra įrengti bute ir kitose patalpose).
• Išeinant iš bendro naudojimo patalpos ar rūsio, jeigu tuo metu ten nėra kito asmens, privaloma užrakinti/užtrenkti duris ir išjungti apšvietimą. Imtis visų priemonių, kad pašaliniai asmenys nepatektų į pastatą.
• Asmuo (-ys), pažeidęs (-ę) taisyklių nuostatas, privalo nedelsiant nutraukti pažeidimą ir kiek įmanoma pašalinti kilusius neigiamus padarinius.
• Asmuo (-ys), turintis (-ys) duomenų, kad nesilaikoma šių taisyklių įpareigojančių ar draudžiančių nuostatų, nedelsiant privalo informuoti kompetentingas institucijas, Bendriją.

Pareigos, susijusios su atliekų tvarkymu:

• Atliekų turėtojas, prieš išmesdamas komunalines atliekas į joms skirtą konteinerį, privalo jas tvarkingai sudėti į plastmasinius (polietileninius) maišelius.
• Visi atliekų turėtojai turi pasirūpinti, kad konteinerius aptarnaujantis autotransportas netrukdomai galėtų privažiuoti prie atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteinerių, pastatytų Namų teritorijose.
• Gyventojai privalo rūšiuoti buitines atliekas pagal atliekų tvarkymo paslaugas teikiančios įmonės rekomendacijas.
• Komunalinių atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteineriai turi būti naudojami pagal paskirtį.

Pareigos, susijusios su gyvūnų laikymu:

• Namuose ir jų aplinkoje laikyti gyvūnus tik Gyvūnų auginimo ir laikymo taisyklių nustatyta tvarka.
• Vesdami, vedžiodami ar būdami su gyvūnais bendrojo naudojimo patalpose ir Namų teritorijose, turėti reikiamas priemones (maišelius, semtuvus ar kitas tinkamas priemones) ekskrementams surinkti, o gyvūnui priteršus Namų teritorijose, bendrojo naudojimo patalpose ar kito asmens teritorijoje, nedelsiant surinkti ekskrementus ir kitus gyvūno paliktus teršalus.
• Užtikrinti, kad gyvūnai nekeltų grėsmės, nedarytų žalos asmenų sveikatai, gyvybei, nuosavybei, aplinkai, nepažeistų kitų asmenų teisių ar teisėtų interesų, nesužeistų kitų gyvūnų.
• Užtikrinti, kad bendrojo naudojimo patalpose ir Namų teritorijose gyvūnai nebūtų palikti be priežiūros.
• Gyvūno laikymo vietoje užtikrinti švarą ir tvarką, laikytis sanitarijos ir higienos reikalavimų.
• Įgyvendindami nuosavybės teisę į gyvūną, laikytis gyvūnų apsaugą ir jų laikymą reglamentuojančių įstatymų, kitų teisės aktų reikalavimų, o Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka atlyginti gyvūnų padarytą žalą.
• Iš buto į koridorių, laiptinę ir kitas bendrojo naudojimo patalpas ir Namų teritorijas šunis būtina vesti su pavadėliu ir antsnukiu, išskyrus Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklių 25 punkte numatytus atvejus.
• Nesveiki gyvūnai turi būti nedelsiant gydomi veterinarijos gydytojo.
• Laikytis kitų Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklėse ir kituose Lietuvos Respublikos teisės aktuose nustatytų gyvūnų laikymo reikalavimų.

Kitos pareigos:

• Šalinant sniegą iš butų balkonų ar terasų laikytis visų įmanomų saugumo priemonių.
• Išvalyti užterštas bendrąsias patalpas atlikus patalpų remonto darbus.
• Garsinės transporto priemonių ir patalpų apsaugos ir signalizacijos priemonių savininkai privalo užtikrinti, kad jų įranga būtų tvarkinga, netrikdytų viešosios rimties, o esant šių priemonių gedimui nedelsiant užtikrinti jų remontą, ar kitokį pašalinimą.
• Saugoti Namų teritorijose esamas vejas, gėlynus ir medžius bei krūmus.
• Laikytis šių Taisyklių 2 punkte nurodytų ir kitų Lietuvos Respublikos teisės aktų ir norminių dokumentų reikalavimų.
• Iš šalia buto į koridorių, laiptinę ir kitas bendrojo naudojimo patalpas draudžiama laikyti kilnojamus ar kitokius objektus - stambiagabarites atliekas (baldus, buitinę techniką, padangas ir kitus stambius daiktus), statybos -remonto atliekas, chemines medžiagas, skystas, degančias ar karštas atliekas, želdynų ir želdinių tvarkymo atliekas bei pavojingas atliekas galvaninius elementus, baterijas, akumuliatorius ir kt.

Be to, daugiabučių namų savininkai turi pasirinkti vieną iš bendrojo turto valdymo formų. Tai gali būti:

• Daugiabučių namų savininkų bendrija
• Jungtinės veiklos sutartis
• Administratoriaus skyrimas

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai.

Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis. Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.

Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.

Administratorius, įgyvendindamas pagrindinį uždavinį, nustatęs arba gavęs informaciją, kad namas, jo konstrukcijos ar inžinerinė įranga neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, privalo minėto reglamento nustatyta tvarka imtis priemonių (veiksmų) apsaugančių pastatą nuo galimų pasekmių.

Administratorius bei namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pakeičiami, jeigu tokį reikalavimą raštu pateikia daugiau kaip ½ visų butų ir kitų patalpų savininkų.

Reikalavimui keliamo sąlygos yra nurodytos Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriaus atrinkimo, skyrimo ir keitimo tvarkos apraše.

Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.

Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.

Buto ir kitų patalpų savininkas - fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.

Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.

Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.

Kitos patalpos - daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.

Bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.

Pastato bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas įgyvendinant statinių naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus (toliau - bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas) - statybos darbai, kuriais užtikrinamas pastato ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinių ir energinių savybių atkūrimas.

Patalpa - kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.

Daugiabučių namų renovacija Vilniuje

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius reikalavimus ir pareigas, susijusias su daugiabučių namų bendrojo naudojimo patalpų tvarkymu:

Daugiabučio namo priežiūra

tags: #bendro #naudojimo #patalpu #tvarkymo #suskirstymas