Bendrojo Naudojimo Konstrukcijų Priežiūra Teismų Praktikoje Lietuvoje

Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir valdymo. Siekiant išvengti nesutarimų tarp valdytojo ir gyventojų, svarbu žinoti, kokia yra pareigos išlaikyti bendrojo naudojimo objektus apimtis.

Kas yra bendrojo naudojimo objektai?

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.

Bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys objektai detalizuojami Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje:

• Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos);
• Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus);
• Pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys - pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams;
• Vietiniai inžineriniai tinklai - inžineriniai tinklai (statinio statybos sklype (išskyrus statinio vidų) ir už jo ribų nutiesti komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, naftos, dujų ar kito kuro, technologiniai vamzdynai, elektros perdavimo, energijos ir elektroninių ryšių tinklai kartu su maitinimo šaltiniais ir įrenginiais) kartu su maitinimo šaltiniais, skirti vieno vartotojo ar grupės vartotojų poreikiams tenkinti.
• Bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.

Nors įstatyme yra pateiktas išsamus bendrojo naudojimo objektų sąrašas, kilus ginčui, kiekvienu atveju yra sprendžiama, ar pareiga išlaikyti konkretų objektą yra visų butų savininkų pareiga.

Pavyzdžiui, terasa, įrengta ant daugiabučio namo stogo, kuria naudotis gali tik kelių butų savininkai, yra bendrojo naudojimo objektas tada, kai pagal namo projektą terasos konstrukcijos yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis.

Jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas, pareiga apmokėti terasos priežiūros ir remonto išlaidas tenka turinčių teisę ja naudotis butų ir kitų patalpų savininkams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-3-403/2024).

Tuo tarpu liftas, nepriklausomai nuo to, ar juo naudojasi visi daugiabučio gyvenamojo namo gyventojai, yra statinio inžinerinės sistemos dalis, t. y. bendrojo naudojimo objektas. Kasdienis lifto naudojimas, lygiai taip pat kaip ir kurios nors gyvenamojo namo laiptinės laiptų naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiais objektais, poreikiams tenkinti, todėl ir šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto elektros energijos sąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių.

Tačiau, jei išlaidos yra susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, tai jos paskirstytinos proporcingai visiems bendraturčiams, nepriklausomai nuo to, ar jie tiesiogiai naudojasi šiais objektais, jeigu nėra sudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-79-378/2016).

Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų priėmimas

CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma (50 proc. + 1). Tačiau ši taisyklė turi išimčių, kurios numatytos Statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“.

Įtvirtintas teisinis reguliavimas leidžia bendrojo naudojimo objektų valdytojui priimti sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų statybos darbų, reikalingų avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti. Taigi, jeigu ekspertizės akte pateikiama išvada, kad daugiabučio namo stogas yra avarinės būklės, remontas turi būti atliktas nedelsiant, todėl sprendimą tai daryti priima pats bendrojo naudojimo objektų valdytojas, nelaukdamas gyventojų sutikimo.

Vadinasi, butų savininkas turi teisę atsisakyti apmokėti bendrojo naudojimo objektų išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka.

Išlaidos - proporcingai buto savininkui priklausančiai daliai

Butų savininkai už bendrojo naudojimo objektų išlaikymo išlaidas privalo mokėti proporcingai jam priklausiančiai daliai. CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.

Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.

Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir panašiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009).

Taigi, pareiga išlaikyti bendrojo naudojimo objektus priklauso ne tik nuo to, ar konkretus objektas yra bendrojo naudojimo, bet ir priimamų sprendimų teisėtumo, paties savininko dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje.

Teismų praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija nutartyje dėl baudos skyrimo už antstolio patvarkymo dėl duomenų išreikalavimo nevykdymą pabrėžė, kad CPK 585 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad antstolio reikalavimo privalomumo išimtis gali nustatyti įstatymai. Tai reiškia, kad įstatymais gali būti apribota ir nustatyta, jog konkretus asmuo neprivalo teikti informacijos, jog apie tam tikrą turtą negali būti teikiama informacija, ar kitokie ribojimai ar draudimai teikti informaciją antstoliui, arba įstatymo pagrindu dėl to gali būti nuspręsta teismo. Pavyzdžiui, antstolio reikalavimo privalomumo išimtis nustatyta Lietuvos Respublikos baudžiamojo proceso kodekso 177 straipsnio 1 dalyje, įtvirtinančioje ikiteisminio tyrimo duomenų neskelbtinumą.

Byloje dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos teisės pasirinkti pažeistų teisių gynimo būdą, dėl negatorinio ieškinio tenkinimo sąlygų aiškinimo ir taikymo nurodyta, kad ieškovė, kaip daugiabučio gyvenamojo namo bendrija, yra įstatymo įpareigota naudoti, valdyti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus (šiuo atveju inžinerines daugiabučio gyvenamojo namo sistemas) ir įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų (namo inžinerinių sistemų) valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Nutartyje dėl daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigos apmokėti išlaidas bendrojo naudojimo objektams tvarkyti konstatuota, kad atsakovams, kaip namo bendrojo naudojimo objektų (nagrinėjamu atveju - pagrindinių namo konstrukcijų (išorinių namo sienų (fasado)) bendraturčiams, kilo pareiga proporcingai savo turimos nuosavybės daliai apmokėti išlaidas, susijusias šios bendrosios dalinės nuosavybės remontu.

Nagrinėjamu atveju toks susitarimas nėra nuginčytas, todėl bendraturčiams jis yra privalomas. Ieškovė, vykdama daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų, kurie yra šio namo bendrojo naudojimo objektų (nagrinėjamu atveju namo išorinių sienų (fasado)) bendraturčiai, pavedimą atlikti šių objektų remontą, šio pavedimo pagrindu atstovaudama bendraturčiams santykiuose su rangovu ir dėl bendraturčių neteisėtų veiksmų patyrusi žalos, įgijo teisę reikalauti iš jų padarytos žalos atlyginimo.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į EŽTT ir kasacinio teismo praktiką dėl neturtinės žalos dydžio, į tai, kad ieškovės veiksmai turėjo įtakos neturtinei žalai atsirasti, konstatavo, kad yra pagrindas padidinti teismų nustatytą ieškovei iš atsakovės priteistiną neturtinės žalos atlyginimo dydį iki 6000 Eur.

Teisėjų kolegija nurodė, kad vien tai, jog sandoris apmokėtas atsakovo, negali būti pakankama faktinė aplinkybė, nulemianti teisinių santykių kvalifikaciją. Konstatuota, kad kai šalis sieja daugiau nei vienas teisinis santykis, vien tai, kad pirmasis santykis (sandoris) yra komercinis, savaime nelemia išvados, kad ir vėliau sudaryti sandoriai yra komercinio pobūdžio.

Pažymėtina, kad bylą nagrinėję teismai nepagrįstai hipotekos kreditoriaus neįtraukimą į bylą susiejo su galimai netinkamai atsakovės vykdytomis procesinėmis pareigomis. Pagal CPK 47 straipsnio 1 dalį, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, dalyvauja byloje vienos iš ginčo šalių pusėje ir gali būti įtraukiami dalyvauti byloje: 1) savo pačių iniciatyva, 2) motyvuotu šalių prašymu arba 3) teismo iniciatyva.

LAT išplėstinė teisėjų kolegija nurodė, kad neįvykdyta mokestinė prievolė gali būti vertinama kaip žala civilinės atsakomybės požiūriu, jeigu būtų nustatyta, kad ją lėmė nusikalstami veiksmai ir dėl to nėra galimybės ją įvykdyti mokesčio įstatymo nustatyta tvarka ir pagrindais. Tokiais atvejais valstybei atstovaujanti institucija turi teisę dėl žalos atlyginimo baudžiamojoje byloje pareikšti civilinį ieškinį.

Statinių techninė priežiūra

Gyvenamojo namo naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką nustato statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka” (Žin., 2002, Nr. 81-3504), kuris yra privalomas gyvenamųjų namų savininkams (bendraturčiams), daugiabučių (trijų ir daugiau butų) gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, įmonėms, vykdančioms daugiabučių gyvenamųjų namų priežiūrą pagal sutartis su šių namų savininkais (bendraturčiais) ar su daugiabučių namų savininkų bendrijomis.

Vadovaujantis šiais statybos techniniais reglamentais, statinio techninę priežiūrą sudaro nuolatinis statinio būklės stebėjimas, statinio periodinės ir specializuotos apžiūros, pastebėtų statinio būklės defektų šalinimas, taip pat remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas.

Gyvenamųjų namų ir kitų statinių priežiūros taisyklių laikymosi kontrolė yra pavesta savivaldybių administracijai.

Bendrosios dalinės nuosavybes teisės objektai yra neatskiriamai susiję su savininkams asmenine nuosavybe priklausančiais butais ir be daugelio iš jų negalėtų egzistuoti. Todėl daugiabučio gyventojai privalo prižiūrėti ne tik savo gyvenamąjį būstą, bet ir jiems priklausantį bendrą turtą.

Siekiant užtikrinti tinkamą šios pareigos vykdymą, steigiama butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, arba pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.

Vis dėlto, gyventojams neretai kyla abejonių, ar bendrojo naudojimo objektų valdytojo priimami sprendimai yra pagrįsti. Bene dažniausiai nepritariama daugiabučio name atliekamų remonto ar renovacijos darbų būtinybei ir kainai.

Svarbu prisiminti, kad nuosavybės teisė nėra absoliuti ir gali būti įstatymu ribojama, siekiant užtikrinti ne tik privačius, bet ir viešuosius interesus.

Štai pavyzdys, iliustruojantis šią problemą:

Skaitytojas rašo: „Nuo pat garažų bendrijos įsikūrimo buvau jos narys. Sąžiningai visus metus mokėjau už elektrą, mokėjau nario mokesčius, tačiau kuo toliau, tuo mažiau dėmesio sulaukdavau iš bendrijos savo realioms, apčiuopiamoms problemoms - vienais metais pradėjo drėkti stogas ir garažo sienos (garažas kampinis). Informavau apie tai pirmininkus, kurie keitėsi vienas po kito, valdybą, tačiau veiksmų niekas nesiėmė, situacija tik blogėjo. Garažo stogas vis labiau leido vandenį, drėko ir byrėjo sienos. Šiandien garažu naudotis negaliu - jis šlapias. Bandžiau parduoti, bet pirkėjai, tik pamatę vidų, pabėgdavo. Galima juos suprasti. Apie tragišką garažo padėtį pirmininkas ne kartą yra informuotas. Taip pat jis puikiai žino, kad naudotis garažu negaliu, tačiau mano prašymus imtis garažų masyvo stogų tvarkymo, ignoruoja. Man nepatinka nei bendrijos elgesys mano atžvilgiu, nei pirmininko savivalė. Ką aš tokiu atveju galiu daryti?"

Tokiais atvejais, kai bendrijos pirmininkas ignoruoja remonto reikalavimus, savininkai gali kreiptis į statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčias savivaldos institucijas. Už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą yra numatyta administracinė atsakomybė.

Sprendimų priėmimo tvarka bendrijose

Kasdieniame gyvenime bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir kartu sprendimų Bendrijos viduje priėmimas aktualus tampa tada, kai reikia spręsti išlaidų pasidalijimo ar būtinų statybos ar rekonstrukcijos darbų atlikimo klausimus.

Pirmoji grupė: Kasdienis bendro naudojimo objekto valdymas ir įprasta eksploatacinė priežiūra, t. y. įsipareigojimų trečiosioms šalims vykdymas (mokesčiai už komunalines paslaugas, draudimas), kiti veiksmai, būtini palaikyti pastato dabartinę arba pirminę būklę, tokie kaip stogo remontas, langų keitimas, koridorių dažymas, sienų tinkavimas ir pan.

Sprendimus dėl įprastos eksploatacinės priežiūros savininkai (naudotojai) privalo priimti visų savininkų balsų dauguma (50 + 1 %), net jeigu konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, kurį reikia remontuoti, naudojasi tik vienas ar keli savininkai (naudotojai). Tokių sprendimų priėmimo atveju kiekvieno buto ar patalpų savininkas turi vieną balsą (CK 4.85 str.).

Tokie sprendimai priimami savininkų susirinkimuose, kurių darbotvarkę prieš dvi savaites skelbia bendrijos pirmininkas.

Antroji grupė: Bendrojo naudojimo objektų kapitalinis remontas ar rekonstrukcija. Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos priėmimui taip pat taikomas CK 4.85 straipsnyje nurodytas balsų daugumos reikalavimas. Dažnai tokiems darbams atlikti būtina gauti statybos leidimą.

Trečioji grupė: Neatidėliotinos priemonės, tokios kaip gaisrą galinčios sukelti elektros instaliacijos taisymas ar vandentiekio avarijos šalinimas. Tokiu atveju savininkas (naudotojas) privalo imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams. Priešingai nei įprastinės eksploatacijos priežiūros ar renovacinių priemonių taikymo atveju, tokiam sprendimui priimti nėra būtinas išankstinis kitų savininkų (naudotojų) sutikimas. Ėmęsis tokių priemonių savininkas (naudotojas) turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.

Tačiau, ką daryti tuomet, kai pastato būklė nėra avarinė (t.y. nėra neatidėliotinų priemonių)? Čia reikėtų atkreipti dėmesį į bendąją CK įtvirtintą teisės normą, jog daugiabučiuose namuose patalpas turintys savininkai privalo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir jais naudotis nepažeisdami bendrųjų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir interesų (CK 4.83 str. 1 d.).

Jeigu bendrijos visuotiniame narių susirinkime priimamas nepagrįstas sprendimas (tarkime, atsisakyti atlikti konkrečius eksploatacinės priežiūros darbus, kai tokie darbai yra reikalingi, kad vienas iš savininkų ar keli savininkai galėtų tinkamai naudoti jiems priklausančias patalpas), toks sprendimas gali būti ginčijamas teismine tvarka.

Susiduriant su bendrijos pirmininko atsainiu požiūriu į remonto reikalaujančio statinio techninę priežiūrą, savininkai į jų pažeidžiamų teisių gynybą gali pasitelkti ir statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčias savivaldos institucijas.

Svarbu, kad butų ir kitų patalpų savininkai reguliariai kauptų lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė.

Sniego valymas yra vienas iš pavyzdžių, kai daugiabučio namo administratorius turi užtikrinti saugią ir tinkamą pastato eksploataciją, siekiant išvengti pavojaus žmonėms ir turtui. Jei sniegas su ledu apgadina gyventojo automobilį dėl to, kad laiku nebuvo nuvalytas sniegas bei ledas, nukentėjusiosios patirtą žalą gali tekti atlyginti administratoriui.

Esminiai aspektai, kuriuos svarbu žinoti:

• Daugiabučių namų savininkai privalo tinkamai prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus.
• Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo priimami balsų dauguma.
• Išlaidos paskirstomos proporcingai savininkams priklausančiai daliai.
• Gyventojai turi teisę ginčyti neteisėtus bendrijos sprendimus.
• Yra numatyta administracinė atsakomybė už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą.

tags: #bendrojo #naudojimo #konstrukciju #prieziura #teismu #praktika