Pirkdami butą daugiabučiame name, įgyjame ne tik teisę į bendrojo naudojimo objektus, bet ir pareigą juos prižiūrėti. Civilinis kodeksas paaiškina, kas yra bendrojo naudojimo objektai: bendro naudojimo patalpos, namo konstrukcijos, mechaninė, elektros, sanitarinė bei techninė įranga.
Reikėtų suprasti, kad visi bendrojo naudojimo objektai yra visų butų savininkų nuosavybė, todėl jie privalo juos techniškai prižiūrėti. Vienos bendrojo naudojimo objekto dalies nepriežiūra gali daryti įtaką viso pastato konstrukcijoms, kelti grėsmę pastatui, turtui, žmonėms ir aplinkai.
Kas Atsakingas Už Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūrą?
Už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą atsakingi bendrijos pirmininkas, administratorius arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo. Jei kyla klausimų dėl bendrojo naudojimo išlaidų, reikėtų kreiptis į bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Bendriją steigia pastato savininkai, o bendrija rūpinasi pastato savininkų bendraisiais interesais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Bendrijos Valdymas ir Atstovavimas
Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Šiuo aspektu tiktų Estijos praktika, kur butų ir kitų patalpų savininkai sudaro namo tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja sutarčių vykdymą.
Kitas variantas - sudaryti bendrijos valdybą iš trijų asmenų ir išrinkti bendrijos pirmininką, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautų. Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją.
Administratoriaus Skyrimas
Butų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms. Pasirinkus administratorių, privalu sudaryti paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu gali būti skiriamas, kai butų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus, t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą.
Kaip Pasidalinamos Išlaidos?
Nors techninė priežiūra privaloma visiems, naudojimosi išlaidos objektais nesinaudojantiems gyventojams neturėtų būti priskaitomos. Jei kuriuo nors bendrojo naudojimo objektu naudojasi ne visi, o tik dalis savininkų, naudojimosi išlaidos turi būti priskaitomos tik tiems, kurie naudojasi. Pavyzdžiui, už lifto valymą ir elektrą turėtų mokėti tik tie, kurie liftu naudojasi.
Aukščiausiasis teismas nurodė, kad gali būti sudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas. Jei nustatyta, kad objektas tikrai atskiras, turėtų būti sudarytas atskiras aprašas. Vadinasi, viename bendrojo naudojimo objektų apraše turėtų būti surašyti visi bendrojo naudojimo objektai, priskirti visiems butų savininkams, bet gali atsirasti ir toks aprašas, kuris bus visiškai atskiras, tai bus tik dalies savininkų bendrojo naudojimo objektas. Jei toks aprašas sudaromas, tą bendrojo naudojimo objektą techniškai prižiūrės ir mokesčius už jo priežiūrą mokės tik tie savininkai.
Pavyzdžiai
- Liftas: Pirmo aukšto gyventojai, nesinaudojantys liftu, gali nemokėti už lifto naudojimą, bet turi prisidėti prie techninės priežiūros.
- Rūsys: Jei neturite sandėliuko rūsyje, neturėtų būti priskaitomos išlaidos už rūsio patalpų elektrą ir valymą.
- Stogas: Net jei nelipate ant stogo, turite prisidėti prie jo priežiūros.
Ginčų Sprendimas Dėl Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūros
Mūsų Advokatų profesinė bendrija atstovavo vieną iš daugiabučio namo butų savininkių, kuri nesutiko su administratoriaus pateiktomis sąskaitomis ir jų neapmokėjo. Tarp buto savininkės ir administratoriaus kilo ginčas dėl skolos už tariamai suteiktas paslaugas priteisimo.
Vilniaus miesto apylinkės teismas ir Vilniaus apygardos teismas, nagrinėjant civilinę bylą dėl skolos iš buto savininko priteisimo, pasisakė dėl teisės rinkti rinkliavas, mokesčius už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą (Vilniaus apygardos teismas civilinė byla Nr. e2A-935-603/2020).
Teismų Išvados
Teismai konstatavo, kad ieškovas negali būti priskirtas prie teisėtai paskirto bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, nes nėra Vilniaus miesto savivaldybės administracijos paskirtas administratoriumi, daugiabučio namo butų savininkai nėra įsteigę bendrijos, nesudaryta Jungtinės veiklos sutartis.
Teismai pasisakė ne tik dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus teikiamų paslaugų pagrįstumo, teisės reikalauti sumokėti už suteiktas paslaugas, tačiau ir nurodė argumentus dėl papildomų paslaugų, kurios nėra susijusios su nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Teismai konstatavo, kad nėra teisinio pagrindo reikalauti iš butų savininkų mokėti už papildomas paslaugas, dėl kurių butų savininkai nebuvo priėmę sprendimo (sutikimo) LR CK 4.85 straipsnio nustatyta tvarka.
Svarbu Naujų Daugiabučių Gyventojams
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo administravimo paslaugų teikimo pagrįstumas itin turi būti aktualus naujų daugiabučio namo butų savininkams.
Kokie Objektai Gali Būti Bendrojo Naudojimo?
Bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato. Tai gali būti:
- Bendro naudojimo patalpos
- Namo konstrukcijos (sienos, stogas, pamatai)
- Inžinerinės sistemos (elektra, šildymas, vandentiekis)
- Žemės sklypas (jei priklauso bendrijai)
- Balkonai, lodžijos, terasos
- Sandėliukai (jei neįregistruoti kaip atskira nuosavybė)
Konkretūs Pavyzdžiai
- Kiemo sklypas: Jei bendrija turi teisę administruoti kiemo sklypą (nuosavybės teise arba nuomos pagrindais), ji turi teisę jį prižiūrėti.
- Sandėliukai: Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi tvarką.
- Laiptinė: Jeigu laiptinė naudojasi vienas butas iš penkių, ji gali būti bendro naudojimo objektas, jei taip nurodyta pastato bendrojo naudojimo objektų apraše.
- Namo išorinė siena: Išorinės sienos yra bendrojo naudojimo objektas.
- Balkono konstrukcijos: Balkonų laikančiosios konstrukcijos yra bendrojo naudojimo objektas, todėl jų remontas turėtų būti bendrijos rūpestis.
Klausimai-Atsakymai
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Ar gali bendrija finansuoti įkrovos stotelių įrengimą? | Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo, sprendimą turėtų patvirtinti dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. |
| Kas atsakingas už lodžijos sienos remontą, jei ji yra namo fasado dalis? | Jei siena yra namo fasado dalis, jos remontas turėtų būti tvarkomas iš bendrijos lėšų. |
| Kaip gauti leidimą įsirengti terasą ant namo stogo? | Reikia gauti kitų butų savininkų pritarimą, vadovaujantis Civilinio kodekso 4.85 straipsniu. |
| Ar galima rinkti mokesčius už teritorijos valymą, jei bendrija neturi žemės sklypo? | Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu sklypas bendrijai nepriklauso, galbūt ir prižiūrėti neprivalote. |
| Kas yra termostatų ir elektroninių sistemų savininkas daugiabutyje po renovacijos? | „bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus" |
Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra, ir aktyviai dalyvauti bendrijos veikloje, kad būtų užtikrintas tinkamas pastato valdymas ir priežiūra.
tags: #bendrojo #naudojimo #objektu #islaikymas