Gyvenimo patirtis rodo, kad žmonėms labiau rūpi jų teisės ir mažiau - pareigos. Tai ypač aktualu butų privatizavimo kontekste, kur nuosavybės teisė suteikia galimybę įgytą turtą naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Tačiau, pagal Civilinį kodeksą, naudojantis šia teise negali būti pažeidžiami įstatymai ir kitų žmonių teisės bei interesai.
Sudėtingiau yra su daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektais, kurie buto įsigijimo dokumentuose neįvardinti. Pagal Civilinį kodeksą, jie bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų savininkams, kurie turi teisę naudotis šiais objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdami kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų. Taip pat turi teisę reikalauti, kad bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias visų savininkų teises ir teisėtus interesus.
Pažymėtina, kad praėjus beveik trimsdešimčiai metų po butų privatizavimo, dar nemaža dalis butų savininkų neidentifikavo savęs pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai su tuo susijusių teisių ir pareigų.
Bendrijų steigimas ir valdymas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Nemažai skundų dėl daugiabučių namų savininkų bendrijų veiklos gauna viešieji subjektai, vyksta diskusijos viešojo informavimo priemonėse. Tai parodo, kad gyventojai nėra įsisavinę savo teisių ir pareigų bendrosios nuosavybės valdyme. Pagal Civilinį kodeksą ir Bendrijų įstatymą jie turi teisę reikalauti, kad bendrijos pirmininkas atstovautu jų teises ir teisėtus interesus. Bendrijoje turi būti sudaryta revizijos komisija ar išrinktas revizorius, kuris kontroliuotu bendrijos pirmininko veiklą. Sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip ¼ butų ir kitų patalpų savininkų. Jeigu pirmininkas per vieną mėnesį susirinkimo nesušaukia, susirinkimą šaukia ¼ butų ir kitų patalpų savininkų.
Pagal Lenkijos įstatymus butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento. Taigi ji susiformuoja savaime, įgytos nuosavybės išdavoje, ir nėra pagrindo namo patalpų savininkams priiminėti sprendimo dėl bendrijos steigimo.
Pagal LR Civilinį kodeksą daugiabučio namo ar kitos paskirtis pastato bendruomenė (bendrija) taipogi susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais.
Pagal LR Civilinį kodeksą butų ir kitų patalpų savininkai, bendrojo naudojimo objektams valdyti neįsteigę bendrijos ar nesudarę jungtinės veiklos sutarties, turi teisę šio kodekso nustatyta tvarka pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Pagal nurodytą tvarką patalpų savininkų pasirinktą administratorių skiria ir jo pasirinkimą organizuoja savivaldybės administracija, o administratorių atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė. Be to, pagal minėtą tvarką savivaldybės įpareigotos atlikti ne tik jų paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių, bet ir bendrijų valdymo organų bei jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų veiklos priežiūrą ir kontrolę.
Kas priklauso bendrojo naudojimo objektams?
Bendrojo naudojimo objektai yra bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams priskiriamos:
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga, įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Jie turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
VIDEO: Advokatas paaiškina nuomininkų teises ir pareigas
Draudimai ir apribojimai
- Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
- Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
- Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
- Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.
- Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
Butų savininkai, nuomuojantys butus, privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis. Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
Administratoriaus skyrimas ir atšaukimas
Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.
Jeigu, vertinant administratoriaus administravimo veiklą konkrečiame name, tris kartus per metus šiam administratoriui - fiziniam asmeniui arba juridinio asmens vadovui buvo paskirta administracinė nuobauda, savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl paskirto šio namo administratoriaus atšaukimo priėmimą Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkų sprendimui priimti nesusirenka pakankamai butų ir kitų patalpų savininkų, administratorių atšaukia savivaldybės vykdomoji institucija.
Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams. Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, pradedama procedūra, jeigu bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareiškia pageidavimą spręsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija yra gavusi šio namo butų ir kitų patalpų savininkų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos. Nesant tokio pageidavimo ir nusiskundimų, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimas šiam daugiabučiam namui pratęsiamas penkerių metų laikotarpiui.
Administratoriaus funkcijos ir apribojimai
Bendrojo naudojimo objektų administratorius turtą administruoja šio kodekso 4.240 straipsnio pagrindu. Bendrojo naudojimo objektų administratoriais negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamojo vandens tiekėjai, asmenys, teikiantys atliekų vežimo paslaugas, liftų nuolatinės priežiūros paslaugas (išskyrus namus, kuriuose nėra liftų), jeigu jie dirba tos pačios savivaldybės teritorijoje, ūkio subjektai, kurie su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriai administruoja bendrojo naudojimo objektus pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus. Bendrojo naudojimo objektų administratorius, kuris yra perkančioji organizacija, su administruojamu namu susijusias paslaugas, prekes ir darbus perka vadovaudamasis šiuo įstatymu.
Maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarką nustato savivaldybės taryba.
Savivaldybių vaidmuo
Manau, kad įgaliojimas savivaldybėms vykdyti privataus juridinio asmens veiklos ir privačių fizinių ar juridinių asmenų sutartinių įsipareigojimų vykdymo priežiūrą ir kontrolę nesiderina su Civilinio kodekso apibrėžtais civilinių teisių įgyvendinimo principais ir jų gynimo būdais. Tokios praktikos nėra pastebėta jokioje demokratinėje šalyje. Dėl to, tikslinga minėtos teisinės normos atsisakyti, paliekant savivaldybėms teisę prižiūrėti ir kontroliuoti tik jų paskirtų administratorių veiklą, suteikiant joms teisę parinkti ir atšaukti paskirtą administratorių.
2022 m. birželio 30 d. įstatymu Nr. XIV-1356 nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektų administratorių iki įstatymo Nr. XIV-1356 įsigaliojimo (2023 m. sausio 1 d.) pradėtos su administruojamu namu susijusių prekių, paslaugų ir darbų pirkimo procedūros baigiamos pagal iki įstatymo Nr.
Naujas Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas
Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi.
tags: #bendrojo #naudojimo #objektu #valdytojas