Bendrosios Nuosavybės Teisės Įgyvendinimas Lietuvoje

Praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams. Neretai tarp bendraturčių kyla įtampos ir ginčai, kaip tą turtą valdyti ir juo naudotis. Konfliktuojantiems bendraturčiams patiems nusistatyti minėtą naudojimosi turtu tvarką yra sudėtinga, todėl ginčai dažnai persikelia į teismą, kuriame situacija nebūtinai yra išsprendžiama. Pavyzdžiui, kai norima atlikti bendrai naudojamo turto pagerinimus ar perleisti jį, būtina bendraturčių išreikšta valia.

Nuosavybės teisės įgyvendinimas skiriasi priklausomai nuo to, ar turtas priklauso vienam asmeniui, ar keliems asmenims vienu metu, t. y. nuosavybė yra asmeninė ar bendroji. Kai į tą patį daiktą nuosavybės teisę turi du ar daugiau asmenų, laikoma, kad bendras daiktas valdomas, naudojamas ir juo disponuojama bendrosios nuosavybės teise.

Geriausias sprendimas besipykstantiems bendraturčiams - turto atidalijimas. Tačiau, anot Eimanto Čepo, jau esant konfliktui, susitarti tarpusavyje dėl atidalijimo būdo nepavyks, todėl išeitis viena - kreiptis į teismą.

Kas Yra Bendroji Dalinė Nuosavybė?

Skiriamos dvi bendrosios nuosavybės teisės rūšys: bendroji dalinė ir bendroji jungtinė. Bendrosios nuosavybės teisės rūšys skiriamos pagal tai, ar nustatytos savininkų dalys bendrosios nuosavybės teisėje. Jei dalys nustatytos, bendrosios nuosavybės teisė laikoma daline, jei nenustatytos - bendrosios jungtinės nuosavybės teise.

Bendroji jungtinė nuosavybės pavyzdys - santuokos metu sutuoktinių įgytas namas (santuokiniams nesudarius jokių vedybinių sutarčių).

Bendrosios dalinės nuosavybės pavyzdys - palikimu sūnui ir dukrai palikta po 1/2 dalis žemės sklypo.

Dalys bendrosios dalinės nuosavybės teisėje nenusako, kokia daikto dalis kam priklauso ir apibūdinamos tik matematine išraiška (pvz. 1/2, 3/7, 58/178). Pavyzdžiui, dviems bendraturčiams dalinės nuosavybes teise valdant po 1/2 žemės sklypo laikoma, jog jie yra lygiateisiai daikto savininkai, tačiau konkreti žemės sklypo dalis bendraturčiui nėra priskirta, todėl tokį daiktą valdyti ir naudoti bendraturčiai gali tik bendru susitarimu. Susitarimą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo bendraturčiai turėtų pasiekti bendradarbiaudami, kooperuodamiesi, laisva valia derindami savo interesus, veikdami pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus, ieškodami priimtiniausio jiems visiems sprendimo būdo ir nesiekdami savo teisių įgyvendinimo kitų bendraturčių teisių sąskaita.

Kita vertus, bendrą daiktą valdyti derinant skirtingų bendraturčių interesus gali būti itin sudėtinga - ypač tokiose situacijose, kai skirtingų bendraturčių daikto valdymo vizijos iš esmės skiriasi. Atsižvelgiant į tai, jog bendrojoje dalinėje nuosavybėje dalys yra nustatytos į bendrą turtą, bet ne pačiame bendrame turte (t. y. ne į konkrečią daikto dalį), tarp bendraturčių neretai kyla ginčai, pavyzdžiui, ar vienas iš bendraturčių nesinaudoja didense daikto dalimi nei kiti bendraturčiai. Teisėje tokia problematika sprendžiama pagal LR CK 4.75 str. 1 d., kuriame nustatyta, jog kai bendraturčiai nepasiekia bendro susitarimo, bendrosios nuosavybės valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarką nustato teismas.

Egzistuoja du būdai išspręsti kilusį bendraturčių ginčą ir palengvinti turto valdymą - atidalijimas iš bendrosios nuosavybės ir daikto naudojimosi tvarkos nustatymas.

Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės, nes taip palengvinamas ir supaprastinamas savininko teisių turinį sudarančių teisių įgyvendinimas ir išvengiama ginčų, galinčių kilti tarp bendraturčių.

Apibendrindamas advokatas pažymi, kad esant situacijai, kai turtas valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise ir bendraturčiai nesutaria dėl tokio turto valdymo aplinkybių, naudojimosi tvarkos turtu nustatymas įprastai galutinai neišsprendžia konfliktinių situacijų, kurios linkusios vis kartotis.

Prioritetinis atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės taikymas kartu sudaro sąlygas užtikrinti efektyvesnį vieno iš pagrindinių civilinio proceso tikslų - kuo greičiau atkurti teisinę taiką tarp ginčo šalių - įgyvendinimą.

Praktikoje daugeliui nežinant apie tokią galimybę, įprastai tiesiog siekiama nustatyti bendrąja daline nuosavybe valdomo turto naudojimosi tvarką. Kaip jau minėta, pastarasis būdas gali sureguliuoti ginčus trumpuoju periodu, tačiau pagrindas konfliktams ateityje išlieka - bendraturčiai vis tiek lieka priklausomi vienas nuo kito valdant turtą.

Turto atidalijimas iš bendrosios nuosavybės išmokant kompensaciją bendraturčiui

CK nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai. Šiuo būdu įgyvendinus bendraturčio, kaip savininko, teises, pasibaigia jo su kitais bendraturčiais turima bendroji dalinė nuosavybė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra.

Nagrinėjant tokio pobūdžio ginčus prioritetas yra teikiamas turto atidalijimui natūra, t. y. kiekvienas atsiskiria jam priklausančia turto dalį, kuria gali naudotis be apribojimų. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, atidalijant daiktą natūra pagal šalių sutartą arba teismo patvirtintą atidalijimo variantą, atskiriamos, atribojamos bendro daikto dalys.

Geriausiai bendraturčių nuosavybės teisių įgyvendinimas užtikrinamas, kai bendraturtis visiškai atidalijamas iš bendrosios dalinės nuosavybės, nepaliekant bendrai naudojamų daikto dalių, todėl būtent tokio atidalijimo turi būti siekiama.

Tačiau natūra atskirti turtą ne visada yra realiai įmanoma, pavyzdžiui dėl nedidelės jo dalies, ar dėl to, kad bendrai valdomas turtas, kaip visuma, gali būti naudingiau panaudojamas. Negalint atskirti turto natūra, sprendžiama dėl turto atidalijimo vienam iš bendraturčių sumokant kompensaciją pinigais.

Padarius išvadą, kad bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomą turtą tikslingiau perduoti vienam ar keliams bendraturčiams, taip pat turi būti nuspręsta kokia piniginė kompensacija išmokėtina bendraturčiams, iš kurių atidalijama jiems priklausanti turto dalis, t. y. paprastai tariant, kurie netenka teisių į turtą.

Teismų praktikoje nurodoma, jog atidalijimas priteisiant piniginę kompensaciją yra teisėtas ir nepažeidžia bendraturčių teisių tik tuo atveju, kai kompensacija atitinka tikrąją atidalijamos dalies vertę. Paprastai kompensacija pripažįstama teisinga, jeigu ji atitinka daikto dalies rinkos vertę.

Daikto Naudojimosi Tvarkos Nustatymas

Daikto naudojimosi tvarką bendraturčiai gali nustatyti tarpusavio susitarimu. Ši nuostata dėl nekilnojamųjų daiktų detalizuota LR CK 4.81 str. 1 d. - nekilnojamojo daikto bendraturčiai tarpusavio susitarimu gali nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgiant į dalis, turimas bendrosios dalinės nuosavybės teise. Susitarimas gali būti sudarytas tiek žodžiu, tiek raštu, tiek notariniu būdu - nepriklausomai nuo susitarimo formos, toks susitarimas privalomas susitariantiems bendraturčiams.

Kita vertus, susitarimą patvirtinus notariškai ir įregistravus viešame registre, naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis. Savininko teisių užtikrinimą geriausiai atitinka tokia naudojimosi tvarka, kai kiekvienam bendraturčiui paskiriama naudotis realioji daikto dalis atitinka jo idealiąją dalį bendrosios dalinės nuosavybės teisėje ir visiems bendraturčiams tenka pagal savo naudingąsias savybes vienodo vertingumo daikto dalys. Praktikoje toks naudojimosi tvarkos nustatymas ne visada yra galimas, todėl leistini tam tikri nukrypimai nuo šio modelio ir tai nelaikytina netinkama naudojimosi tvarka.

Neteisėtu naudojimosi bendru daiktu tvarkos nustatymu gali būti pripažinti tokie atvejai, kai šia tvarka nepagrįstai suteikiamas prioritetas vienam iš bendraturčių; paskirtos naudotis dalys labai skiriasi nuo bendraturčiams tenkančių idealiųjų dalių dydžių ir už tai nekompensuojama; kai tvarka objektyviai įtvirtina prielaidas kilti konfliktams dėl bendro daikto naudojimo; kai tvarka neracionali, nustato neefektyvų, neekonomišką daikto naudojimą; kai tvarka pažeidžia teisės aktų reikalavimus ar trečiųjų asmenų teises.

Pagrindiniai principai/kriterijai, į kuriuos atsižvelgia teismas nagrinėdamas bendraturčių ginčus dėl daikto naudojimosi tvarkos nustatymo:

• teisėtumo kriterijus - bendraturčiai negali nustatyti tokios naudojimosi bendru daiktu tvarkos, kuri yra neteisėta, nesuderinama su teisės aktuose nustatytais reikalavimais;
• adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus - nustatant naudojimosi daiktu tvarką - paskirti naudotis daikto dalis, atitinkančias dalis bendrosios nuosavybės teisėje, jei tokia galimybė realiai egzistuoja;
• socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus - turi būti atsižvelgta į ginčo šalių turimas dalis bendrojoje nuosavybėje, siūloma naudojimosi tvarka turi būti patogi visiems bendraturčiams ir užtikrinanti jiems galimybę naudojant daiktą pagal paskirtį gauti maksimalią naudą;
• naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus - stengiamasi užtikrinti kiek įmanoma efektyvesnį ir racionalesnį daikto naudojimą;
• faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus - siekiama kuo labiau atsižvelgti į susiklosčiusius faktinius bendro daikto naudojimo santykius.

Naudojimosi tvarka patvirtinama, kuriomis nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis naudosis bendraturčiai, o šią dalį reikia tiksliai atriboti, nustatant jos dydį ir lokalizaciją.

Atidalijimas Iš Bendros Nuosavybės

LR CK 4.80 str. prasme atidalijimas reiškia daikto teisinio režimo ir (arba) bendraturčio statuso pasikeitimus - atidalijus iš bendrosios nuosavybės pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė su kitu (kitais) bendraturčiais. Atidalijant nuo bendrosios nuosavybės atskiriama konkretaus bendraturčio dalis. Atidalijimo institutu siekiama sumažinti bendraturčių skaičių ir bendrosios nuosavybės apimtį bei atitinkamai išplėsti asmeninės nuosavybės apimtį. Mažesnis bendraturčių skaičius ir mažesnė bendrosios nuosavybės apimtis leidžia išvengti potencialių konfliktų ir leidžia operatyviau ir pigiau valdyti konkretų objektą.

Atidalijimas galimas bendraturčių tarpusavio sutarimu arba teismo sprendimu pagal bendraturčio ieškinį dėl atidalijimo. Atidalijimo iniciatyvos teisė priklauso ne tik bendraturčiams, bet ir bendraturčių kreditoriams, kad iš atidalytos dalies būtų galima išieškoti. Teismų praktika pripažįsta ir santykinį atidalijimą - atskyrus vieno bendraturčio dalį, sumažėja bendraturčių skaičius, tačiau daiktas išlieka bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu, kiti bendraturčiai tarp savęs lieka neatidalyti.

Asmeniui, norinčiam įgyvendinti LR CK 4.80 str. 1 d. suteiktą teisę atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės, kitų bendraturčių sutikimo dėl atidalijimo nereikia, reikalaujama suderinti tik atidalijimo būdą - tai vadinama atidalijimo teisės absoliutumu. Vienam iš bendraturčių išreiškus valią atidalyti, turi būti svarstoma, ar atidalijimas yra įmanomas ir kaip teisingai atidalinti bendrą turtą. Teismas prioritetą skiria atidalijimui natūra, o nesant atidalijimo natūra galimybės, atidalijama, paskiriant kompensaciją pinigais.

LR CK 4.80 str. 2 d. įtvirtinta nuostata, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais.

Kai teisme gaunamas ieškinys dėl atidalijimo iš bendrosios nuosavybės, bei kito bendraturčio priešieškinys, t. y. teismui pateikiami keli atidalijimo variantai - teismas parenka optimaliausią iš jų, kuris sudarytų galimybę geriausiai įgyvendinti bendraturčių teises, taip pat nepaneigtų nė vieno bendraturčio teisės į jam priklausančią dalį.

Teismas yra konstatavęs, kad bendraturtis, siekdamas atidalyti jam tenkančią dalį, turi įrodyti, jog jo siūlomas bendrosios dalinės nuosavybės nutraukimo būdas yra priimtiniausias, o kiti bendraturčiai turi teisę įstatymų nustatyta tvarka pateikti kitokius atidalijimo iš bendrosios nuosavybės variantus ir privalo juos pagrįsti.

Sprendžiant dėl atidalijimo būdo teismine tvarka, reikia pasirinkti tokį atidalijimo būdą, kuris geriausiai apgintų daugelio bendraturčių interesus, taip pat nepaneigtų nė vieno iš bendraturčių teisės į jam priklausančią dalytino turto dalį. Teismo patvirtinama atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės tvarka turėtų užtikrinti tolesnį tokio turto naudojimo racionalumą.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisės ypatumai

Svarbus aspektas taikant tokį teisinį instrumentą yra tai, kad kito bendraturčio nenoras, jog būtų įvykdytas atidalijimas, nereiškia, kad toks nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas negalimas. Svarbu suprasti, kad pagal Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.80 straipsnio 1 d., kiekvienas bendraturtis gali reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės yra bendraturčio nuosavybės teisės į dalį bendrojoje nuosavybėje įgyvendinimo būdas ir vienas iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės pasibaigimo pagrindų, nes šiuo būdu bendraturčiui įgyvendinus subjektinę nuosavybės teisę, bendrosios nuosavybės teisė pasibaigia.

Vieno iš bendraturčių teisė atskirti savo dalį iš bendrosios nuosavybės, net jei tarp bendraturčių egzistuoja nesutarimas dėl atidalijimo fakto, vertintina kaip išeities pozicija, leidžianti konstatuoti, jog bendros valios, kaip esminės sąlygos egzistuoti bendrajai nuosavybei, nebėra.

Visi bendraturčiai yra teisiškai įpareigoti siekti susitarimo dėl bendro daikto valdymo, naudojimo ir disponavimo bendradarbiaujant, kooperuojantis bei aktyviai derinant savo interesus. Taip pat įgyvendinant bendrosios nuosavybės teisę bendrasavininkiai turi laikytis geros moralės, bendro gyvenimo taisyklių, nepiktnaudžiavimo teisėmis, šalių lygiateisiškumo, proporcingumo ir teisėtų lūkesčių principų.

Asmuo, atsidalinęs turtą iš bendrosios nuosavybės, jau yra įgyvendinęs savo turtines teises ir atsidalinimo būdu iš bendrosios nuosavybės sukūręs asmeninę nuosavybę. Nuo asmeninės nuosavybės teisinio įregistravimo momento jis nebėra bendrosios nuosavybės subjektas. Todėl pakartotinai reiškiant pretenzijas į dalį turto bendrojoje nuosavybėje būtų pažeistos LR CK 1.2 str., 1.137 str., 4.82 str. 1 d., 5 d., 7 d., 4.80 str., 4.75 str. Asmens sutikimas, atliekant likusių ir nepasidalintų bendro naudojimo patalpų kadastrinius matavimus ar dalių paskaičiavimus, nėra reikalingas, nes asmuo, įgyvendinęs savo turtines teises ir bendrosios nuosavybės dalį įregistravęs asmeninės nuosavybės teise, nebėra bendrosios nuosavybės subjektas.

Atidalijimo iš Bendrosios Nuosavybės Procesas

Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės yra pakankamai sudėtingas procesas. Visi tarp bendraturčių, valdančių turtą bendrosios nuosavybės teise, klausimai turi būti aptarti ir sprendžiami tariantis apie bendrų patalpų naudojimo tvarką, kaip tai nustato Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.75 straipsnio 1 d. Tik tada, nepasiekus bendro susitarimo tarp bendraturčių dėl naudojimosi tvarkos nustatymo ne teismo keliu, galima kreiptis į teismą ieškininės teisenos tvarka (Civilinio proceso kodekso 137 straipsnio 4 d.).

Pagal Civilinio Kodekso 4.81 straipsnio 1 dalį, naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje. Tokia įstatymo formuluotė reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje.

Bendraturčių dalys nuosavybės teisėje nustatomos pagal CK 4.82 straipsnio, skirto daugiabučių namų savininkų bendrajai nuosavybei reglamentuoti, 5 dalyje įtvirtintas nuostatas. Daugiabučio gyvenamojo namo buto savininko teisės į bendrąja nuosavybe esantį turtą (tokiam turtui priskiriamos namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga) grindžiamos proporcingumo principu.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad, apskaičiuojant bendrosios nuosavybės dalis po bendro daikto, esančio daugiabučio namo butų savininkų bendrąja nuosavybe (pavyzdžiui - palėpės), pertvarkymo, į bendraturčiui, padidinusiam savo nuosavybę bendrosios nuosavybės sąskaita, priklausančių patalpų naudingąjį plotą neįskaitomas patalpų, išskirtų iš bendro daikto ir perduotų konkrečiam bendraturčiui, plotas, nes būtent dėl tokio išskyrimo ir pasikeičia dalys bendrojoje nuosavybėje.

Daugiabučių Namų Bendroji Nuosavybė

Pagal Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.82 straipsnį, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos.

Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.82 straipsnio 7 d. nustato, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.

Štai elementai kurie apibrėžia kas priklauso daugiabučio namo bendrajai nuosavybei (pagal CK 4.82 str. 1 d.):

tags: #bendrosios #nuosavybes #teises #igyvendinimo #ypatumai