Blokuoti Gyvenamieji Namai Lietuvoje: Teisiniai Aspektai ir Projektavimo Ypatumai

Sublokuoti (dvibučiai) gyvenamieji namai Lietuvoje tampa vis populiaresni, ypač tarp šeimų, ieškančių ekonomiško ir funkcionalaus būsto miesto teritorijoje ar užmiestyje. Sublokuotas namas - puikus pasirinkimas šeimoms, norinčioms gyventi šalia gamtos, bet nenutolti nuo miesto patogumų. Tačiau prieš pradedant tokio namo statybą ar įsigijimą, svarbu išsiaiškinti teisinius aspektus ir projektavimo ypatumus. Šiame straipsnyje aptarsime, kada statybai reikalingas projektas ir leidimas, kokie yra statinių klasifikavimo ypatumai ir kaip viskas reglamentuojama Lietuvoje.

Sklypo Paskirtis ir Teritorijų Planavimas

Pirmiausia reikėtų išsiaiškinti, kokia yra sklypo paskirtis ir ar jame leidžiama dvibučių pastatų statyba. Sklypo paskirties keitimas gali būti būtinas norint statyti blokuotą namą. 2021 metais pasikeitė Teritorijų planavimo įstatymas, kuris numato, kad viename sklype gali būti statomas vienas vieno buto gyvenamasis namas arba vienas dviejų butų gyvenamasis namas, išskyrus atvejus, kai teritorijų planavimo dokumentuose nurodyta kitaip.

Taigi, labai svarbu patikrinti, ar perkamo sklypo teritorijų planavimo dokumente nėra nurodyta apribojimų dėl statybos. Jei perkamo sklypo teritorijų planavimo dokumente nėra nurodyta, kad sklype gali būti statomi daugiau nei vienas dviejų butų gyvenamasis namas, tai jums nebus leista statyti daugiau nei vieną dviejų butų gyvenamąjį namą. Jei norima sklypą padalinti, reikėtų atlikti detalaus plano procedūras arba jau galiojančio detalaus plano pakeitimo procedūras. Tačiau savivaldybė ne visada leidžia atlikti šias procedūras.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija kovo 19 d. priėmė nutartį dėl statinio projekto atitikties teritorijų planavimo dokumentams, žemės sklypų naudojimosi būdo, sodybinio užstatymo pobūdžio. Ieškovė Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija teismo prašė pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos statytojai UAB „2A Invest“ išduotą 2014 m. birželio 5 d. leidimą statyti naują statinį. Ieškovė nurodė, kad atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija, pagal kompetenciją patikrinusi statinio projektą ir jam pritarusi, netinkamai vykdė teisės aktuose nustatytas funkcijas, todėl buvo išduotas neteisėtas statybą leidžiantis dokumentas.

Pagal ginčo teritorijos detaliojo plano sprendinius žemės sklype galima vieno pastato - vienbučio ar dvibučio gyvenamojo namo - statyba. Dėl to statinio projekte nurodyti du blokuoti ne ant sklypo ribos gyvenamieji namai neatitinka detaliajame plane nustatyto žemės naudojimo pobūdžio ir gyvenamųjų teritorijų vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų būdo. LAT teisėjų kolegija nusprendė, kad yra pagrindas panaikinti skundžiamą apeliacinės instancijos teismo procesinį sprendimą ir bylą grąžinti šiam teismui nagrinėti iš naujo.

Bylą apeliacinės instancijos teisme nagrinėjant iš naujo, spręstina, kokie buvo teisinio reglamentavimo pasikeitimai ir su jais susijusi statytojo teisės apimtis pagal Detaliajame plane nustatytą ginčo žemės sklypo sodybinio užstatymo pobūdį statyti išduotame statybos leidime nurodytą statinį, t. y. Pabrežta, kad Teritorijų planavimo normos, kuriomis rėmėsi apeliacinės instancijos teismas, buvo priimtos 2014 m. sausio 2 d. ir yra taikomos rengiant teritorijų planavimo dokumentus, t. y. jomis yra vadovaujamasi rengiant savivaldybės ir vietovės lygmens kompleksinio teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius planus).

Šiomis normomis turėtų būti vadovaujamasi rengiant naujus teritorijų planavimo dokumentus po šių normų įsigaliojimo, t. y. po 2014 m. sausio 2 d., tačiau jomis negali būti aiškinami 2003 m. vasario 26 d. Nekilnojamojo turto registre 2006 m. rugsėjo 4 d. buvo nustatytas ginčo žemės sklypo naudojimo pobūdis - „mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos“. Ši aplinkybė bylą nagrinėjusių teismų nebuvo įvertinta, nesiaiškinta, kokiu pagrindu buvo atlikta ši registracija ir kokius teisinius padarinius tai sukelia.

Statybos Leidimas ir Projektas: Kada Jie Reikalingi?

Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti? Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius. Statybos leidimas - būtinas dokumentas norint legaliai statyti namą. Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys.

Būtent čia ir “gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius. Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.

Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Tiesa, verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.

VTPSI komentaras apie statinius, kuriems nereikalingas statybos leidimas: SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.

Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto. SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

Žemės Klausimų Sutvarkymas Po Statybos

Parengus projektą pastatui ir pastačius pastatą, norint sutvarkyti žemės klausimą, yra keli būdai:

• Nustatyti žemės naudojimosi tvarką (A dalis, B dalis) - kreiptis pas matininkus. Tokiu atveju sklypo savininkai lieka bendrasavininkais.
• Rengti detalųjį planą, dalinti sklypą pusiau. Bet jei jau būtų rengiamas detalusis planas ir dalinamas sklypas, tuomet verčiau tai padaryti pradžioje - pasidalinti sklypą taip, kad būtų galima pastatyti tai, ką esate suplanavę.

Sublokuotų Gyvenamųjų Namų Projektai

Šiuolaikinėje rinkoje galima rasti įvairių sublokuotų gyvenamųjų namų projektų, pritaikytų skirtingiems poreikiams ir skoniams. Tai gali būti kompaktiški kartotiniai, kotedžo tipo vieno ar dviejų aukštų namai, arba prabangūs blokuoti gyvenamieji namai su klinkerio apdaila ir keturšlaičiu stogu.

Štai keletas pavyzdžių:

• Namo projektas „Justas“: Kotedžo tipo dviejų aukštų namo projektas. Galima statyti vieną korpusą arba glausti kelis vieną prie kito. Bendras plotas 163.00 m2.
• Namo projektas „Kristina“: Kotedžo tipo dviejų aukštų namo projektas. Ekonomiškas ir funkcionalus namo projektas. Bendrasis plotas 177.04 m2, garažas 22,5 m2.
• Namo projektas „Dobilas“: Tai dviejų aukštų sublokuotas namas iš dviejų butų. Su terasomis, balkonais ir garažu vienam automobiliui.
• Namo projektas „Erškėtis“: Dviejų aukštų sublokuotas namas iš dviejų butų. Abiejuose butuose yra patalpos saunai. Nomo projekte, numatyta vieta lauko terasai, jaukiam susibūrimui vakarais.

Taip pat populiarūs ekonomiški kotedžinio užstatymo blokuoti gyvenamieji namai miesto teritorijoje, kuriuose viename korpuse gali būti nuo 3 iki 6 butų. Tokie namai dažnai turi vienšlaičius arba dvišlaičius stogus, tinkuotus fasadus ir balkonus kiekvienam butui. Vilniuje, Pavilnyje, yra realizuotas dviejų aukštų sublokuotų 6-ių atskirų būstų projektas, kur kiekvienas būstas yra ~132kv.m ploto ir turi atskirus garažus automobiliams.

Pirkimo Aspektai ir Dokumentacija

Perkant būstą dvibučiame name, svarbu atkreipti dėmesį į kelis esminius dalykus. Pirmiausia, būtina reikalauti iš vystytojo visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią ir techninės priežiūros sutarties.

Jei perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.

Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc. Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių. Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją.

Prieš įsigyjant būstą sublokuotame name, svarbu atlikti viso pastato matavimus, parengti atskiras dviejų butų bylas, atlikti akustikos tyrimus tarp butų ir visa tai perduoti privačiam ekspertui per „Infostatybos“ sistemą bei registruoti Registrų centre.

Projektų Palyginimas

Žemiau esančioje lentelėje pateikiami kelių populiariausių sublokuotų namų projektų palyginimas:

Adresai, kur statomi sublokuoti namai:

• Vilniaus r. sav., Užugriovio k. Kikilių g.
• Trakų r. sav., Dobrovolės k. Ryto g. Panerių g. Klemiškės g.
• Vilniaus r. sav., Gailiūnų k. Smilgų g. Narkyčių g.
• Vilniaus r. sav., Didžiosios Riešės k. Verbų g.
• Vilniaus r. sav., Švedų k. Izabelinės g.
• Vilniaus r. sav., Avižienių k. Vaikystės g.
• Vilniaus r. sav., Balandiškių k. Gervių g.
• Klaipėdos r. sav., Radailių k. Ievų g. Meiriškių g.
• Kauno r. sav., Garliavos m. Kanų g.
• Vilniaus r. sav., Papiškių k. Adomo Mickevičiaus g. Palemono g.
• Vilniaus r. sav., Balandiškių k. Balandiškių g.
• Klaipėdos r. sav., Gindulių k. Rudens g. Sudimantų g.
• Vilniaus r. sav., Didžiųjų Gulbinų k. Tilvikų g.
• Kauno r. sav., Žemaitkiemio k. Lino g.
• Vilniaus r. sav., Kalabariškių k. Tado Kosciuškos g. Meiriškių g.
• Vilniaus r. sav., Bajorų k. Jazminų g.

tags: #blokuoti #gyvenamieji #namai