Būsto Pirkimas: Rezervacija Ir Svarbios Sąlygos

Būsto pirkimas yra svarbus žingsnis, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir dėmesio detalėms. Šiame straipsnyje aptarsime esmines sąlygas, susijusias su būsto pirkimo rezervacija, avanso mokėjimu ir kitais svarbiais aspektais, padėsiančiais užtikrinti sklandų ir saugų procesą.

Avanso Mokėjimas Ir Brokerio Atsakomybė

Į situaciją patekęs pirkėjas papasakojo, kad pinigus padavė brokeriui. Specialistai įspėja to nedaryti, mat avansas turi būti duodamas ne grynaisiais ir ne brokeriui, o pervedamas tiesiai nekilnojamojo turto (NT) savininkui. Todėl jis padavė brokeriui 2 tūkst. eurų avansą. Vėliau bankas, pamatęs turto vertinimą, pranešė, kad buto dokumentai - netvarkingi. Ir tol, kol jie nebus tvarkingi, neduos paskolos šiam būstui įsigyti.

„Paprašius brokerio grąžinti pinigus, šis nesutinka atiduoti. <...> Teigia, kad negrąžins ir viskas. Ką tokiu atveju daryti?“ - teiravosi įrašo autorius. Viena palangiškė komentaruose tikino, kad tokiu atveju brokeris be jokių kalbų pinigus turėtų grąžinti. Ji nurodė, kad, jei jis nesutinka grąžinti avanso, reikėtų kreiptis į advokatą, kuris padėtų surašyti ieškinį. Dėl ko neva teisminiu keliu brokeris turėtų grąžinti dvigubą sumą ir dar padengtų advokato išlaidas.

Vilnietis rašė, kad čia - brokerio apgaulė, nes jis visko iki galo nepasakė: „bando iškišt nepilnos dokumentacijos butą.“

Brokerio Pareigos Ir Atsakomybė

Advokato dr. Arvydo Budniko supratimu, aptariamu atveju buvo išgriauta tarp virtuvės ir svetainės esanti, laikančiąja (kapitaline) vadinama siena.

„Kaip suprantu, buto savininkas išgriovė laikančiąją sieną bute negavęs minėtų dokumentų (daugiabučio gyventojų pritarimo ir kt.). Tada pasamdė brokerį, kad šis tarpininkaudamas padėtų parduoti butą su neteisėtai išgriauta laikančiąja siena. Šią situaciją vertinu kaip pardavėjo ir brokerio nesąžiningumą. Brokeris prieš parduodamas daiktą turi išsiaiškinti jo savybes, žinoti, ar nėra kokių tai teisės aktų pažeidimų. Juk brokeris yra profesionalus verslininkas, kuriam taikomi padidinti protingumo, sąžiningumo, atsakingumo reikalavimai“, - pastebėjimais dalinosi teisininkas.

Advokato teigimu, tokių situacijų pasitaiko nedažnai: „Jeigu NT pardavinėjamas per brokerius, tai kaip tik dažniausiai problemų būna mažiau, nes brokeriai iš anksto patikrina daikto būklę. Jie supranta, kad pretenzijos bus reiškiamos ir jiems. Todėl, kiek esu susidūręs, daikto būklei išsiaiškinti jie skiria dėmesio ir per brokerius pirkti yra saugiau. Bet šis atvejis - išimtis. Brokeris arba nesidomėjo turto būkle, arba tikėjosi parduoti su trūkumais, nes gal niekas nepastebės?“

Pasak A. Budniko, nukentėjusysis yra teisioji pusė, kuri turi teisę reikalauti brokerio grąžinti avansą, o pastarasis turi nedelsiant tą ir padaryti. Kitu atveju, advokato teigimu, brokeriui grėstų civilinė atsakomybė, pirkėja turėtų kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) arba teismą: „Rekomenduočiau pirmiausia kreiptis į VVTAT, kadangi tai - paprastesnis, greitesnis procesas ir mažiau išlaidų.“

Teisininko patirtimi, trūkumų parduodamuose NT tikrai pasitaiko. Taigi A. Budnikui teko padėti klientei susigrąžinti pinigus ir nutraukti sandorį.

Avansas: Kam, Kokio Dydžio Ir Kaip Jo Ne Prarasti?

„Capital Smart“ NT brokeris Viačeslav Mikelionis pabrėžė, kad avansas už perkamą NT turi būti pervedamas tik būsto savininkams, prieš tai pasirašius preliminarią NT pirkimo-pardavimo sutartį su visais savininkais.

„Capital Team“ NT brokerė Marija Damaševičiūtė papildė, kad brokeris yra tik tarpininkas tarp pirkėjo ir pardavėjo. Avansą brokeris galėtų paimti nebent tuo atveju, jei turėtų notariškai patvirtintą įgaliojimą tai daryti. Visais kitais atvejais duoti avanso brokeriams nepatarčiau. Jei brokeris minėto įgaliojimo neturi, sutartėlės, pasirašytos tarp jo ir pirkėjo, yra niekinės“, - aiškino V. Mikelionis.

O preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje, anot M. Damaševičiūtės, aprašomi visi punktai: avansas; tolimesnės įmokos ir jų terminai; perkamo turto stovis, dokumentai ir t.t.; baudos iš abiejų pusių neįvykdant numatytų susitarimų.

Avanso mokėjimas grynaisiais, pašnekovės teigimu, yra vengtinas, tačiau tokiu atveju jis turi būti fiksuojamas preliminarioje sutartyje, paruošiamas grynųjų pinigų mokėjimo kvitas. Ir pridūrė, kad avanso dydis neturėtų viršyti 5-10 proc. turto kainos. Jos nuomone, avanso ir preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties reikia visada, nes abi pusės jaučiasi daug saugiau: „Žodinė rezervacija yra begarantinė rezervacija.“

„Capital Team“ brokeriai įvardijo, kad, palikę avansą notarinį įgaliojimą turinčiam brokeriui ar savininkui, pinigų galite nebeatgauti, jeigu sutartyje aprašytos sąlygos yra nevykdomos dėl jūsų kaltės: persigalvojote pirkti būstą (radote kitą, pigesnį, netiko vieta, įrengimas); negavote banko finansavimo; pradelsėte notarinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminą, nurodytą preliminarioje sutartyje.

Kaip Patikrinti, Ar Būstas - Tvarkingas?

„Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius nurodė, kad perkant NT reikėtų įsitikinti, ar turto faktinis išplanavimas atitinka tą, kuris yra nurodytas būsto kadastrinėje byloje.

E. Jurevičius pridūrė, kad visuomet galima ieškoti kompromiso su pardavėju. Pavyzdžiui, tartis, kad iki galutinio turto įsigijimo momento atlikti faktiniai pakeitimai bus įregistruoti: „Tokio papildomo susitarimo pasirašymas galėtų būti aplinkybė, kuri leistų svarstyti NT finansavimo galimybes.“

Kada Bankas Neduoda Būsto Paskolos?

„Luminor“ banko atstovas įvardijo, kad be kliento finansinių galimybių vertinimo bankui svarbu įvertinti ir tai, kokį turtą klientas planuoja įsigyti.

Paklausus, dėl kokių priežasčių bankas yra nedavęs paskolų, net jei asmuo faktiškai ją gali gauti, specialistas atsakė, kad dažniau pasitaikantys atvejai yra susiję su neįregistruotais reikšmingais vidaus patalpų pertvarkymais.

Būsto Paieška Ir Svarbūs Klausimai Prieš Susitikimą Su Pardavėju

Būsto paieška ir namų keitimas - svarbus žingsnis: svarbu išsirinkti tinkamą variantą, objektyviai įvertinti įvairius susijusius aspektus. Radus Jums patinkančio būsto pasiūlymą, kitas žingsnis - susisiekti su pardavėju. Prieš tai pasiruoškite, kad apie patikusį būstą sužinotumėte kuo daugiau naudingos informacijos. Iš anksto išsiaiškinta informacija padeda suprasti, ar ir toliau verta būstu domėtis ir vykti jį apžiūrėti.

Rūpimi klausimai - iki pokalbio su pardavėju susirašykite dominančius klausimus (kas nenurodyta skelbime), kad per pokalbį jų neužmirštumėte. Paklauskite detalių, kurios galėtų paskatinti nebesidomėti konkrečiu objektu (būste gyveno abejotinos reputacijos asmenys, būstas yra degęs ir pan.).

Dokumentai - išsiaiškinkite, ar yra visi reikiami būsto nuosavybės dokumentai (jei tokių dokumentų nėra, pirkimo procesas gali užtrukti ilgiau, nei planuota, taip pat galite patirti papildomų išlaidų).

Susitikimas - susitarkite apžiūrėti būstą šviesiu paros metu, kad galėtumėte įvertinti ne tik būsto vidų, bet ir aplinką lauke. Jei pažįstate nekilnojamojo turto specialistą, pakvieskite jį vykti apžiūrėti būsto kartu - tikėtina, kad jis patars, pastebės dalykų, kurie galbūt Jums nekristų į akis.

Norėdami pirkti nekilnojamąjį turtą, sužinokite bent jau preliminarią turto vertę, pasikonsultuokite su specialistais.

Preliminari Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Esminiai Punktai

Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku. Esminiai tokios sutarties punktai:

• konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas,
• nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas),
• įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį,
• terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti,
• terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama),
• nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą,
• nekilnojamojo turto kaina,
• įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.),
• įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas,
• apmokėjimo sąlygos ir terminai,
• visiško atsiskaitymo terminas,
• nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.

Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą.

Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.

Pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, galite kreiptis į notarą ir pasirašyti notaro patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį.

Hipoteka Ir Kredito Sutartis

Jei pirkdami nekilnojamąjį turtą skolinotės lėšų iš banko, gautą Registrų centro pažymą būtina pateikti bankui. Ją pateikus pasirašoma kredito sutartis.

Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui.

Atkreiptinas dėmesys, kad paskesnis nekilnojamojo turto įkeitimas galimas, jei hipotekos sutartyje nenurodyta kitaip. Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.

Hipotekos lakšte paprastai nurodoma ši informacija: sudarymo vieta ir data, skolininkas, kreditorius ir įkeičiamo daikto savininkas, jų gyvenamoji vieta, įkeičiamas daiktas, jo įkainojimas ir buvimo vieta, įkeitimu užtikrinta prievolė (pvz., kredito sutartis), jos konkretus ar maksimalus dydis ir įvykdymo terminas.

Jei nekilnojamojo turto įsigyjate, naudodamas banko lėšas, būtina bankui pateikti notaro patvirtintą ir savininko pasirašytą pažymą apie visišką atsiskaitymą už nupirktą nekilnojamąjį turtą su savininku.

Atsiskaičius su savininku, pateikus visus reikiamus dokumentus bankui, reikia kreiptis į Registrų centrą dėl naujos nuosavybės dokumento išdavimo.

Pagrindiniai Būsto Įsigijimo Etapai

„Būsto pirkimas - vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų, todėl natūralu, kad kyla daug klausimų ir abejonių. Norint, kad procesas būtų sklandus ir aiškus, svarbu žinoti pagrindinius jo etapus - nuo pirmojo susidomėjimo iki nuosavybės įregistravimo.

Pagrindiniai Būsto Įsigijimo Etapai:

1. Būsto Pasirinkimas: Pirkėjas apžiūri galimus variantus ir pasirenka labiausiai lūkesčius atitinkantį būstą.
2. Rezervacija: Pasirinktas būstas rezervuojamas, kad jis būtų laikomas konkrečiam pirkėjui.
3. Sutartis: Apsisprendę dėl būsto, automobilio stovėjimo vietos, dviračių saugyklos įsigijimo bei įsivertinę savo finansines galimybes, pasirašykite preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį ir sumokėkite rezervacijos mokestį.
4. Būsto Paskola: Rekomenduojame pasikonsultuoti su bankais ir įvertinti kiekvieno pasiūlymus paskolai gauti.
5. Statybų Pabaiga: Užbaigus statybas, būstas yra paruošiamas perdavimui.
6. Notarinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Su pardavimų ekspertu suderinate laiką pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymui.
7. Įkeitimo Lakšto Registravimas: Pasirašę pirkimo-pardavimo sutartį, informuokite savo banko vadybininką.
8. Liudijimas Apie Pilną Atsiskaitymą: Kai bankas informuos jus apie finansuojamos sumos pervedimą Pardavėjui, palaukite 5-6 darbo dienas ir kreipkitės į notarų biurą, kuriame pasirašėte pirkimo-pardavimo sutartį.
9. Nuosavybės Įregistravimas: Notaras užregistruos jį VĮ „Registrų centras“.

Svarbūs Aspektai Prieš Pasirašant Sutartį

Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.

Dokumentų Patikra

Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas. Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo.

Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje. Gali būti, kad savininkas yra atlikęs pakeitimų, pavyzdžiui, nugriovęs laikančias konstrukcijas, iš esmės pakeitęs buto išplanavimą ar inžinerinius tinklus, kam reikalingi tiek daugiabučio namo bendraturčių sutikimai, tiek tam tikrais atvejais - tokių statybos darbų projektas.

Jeigu pastebite, kad faktinė buto situacija neatitinka kadastrinės bylos duomenų (pvz. buto lango nėra pažymėta kadastrinėje byloje), tikėtina, kad atliktiems buto remonto darbams nebuvo gauti reikiami leidimai ar sutikimai, darbų atlikimo metu nebuvo vertinta galima grėsmė išgriovus angą lango įrengimui ir dėl to neatnaujinta buto kadastrinė byla.

Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.

Vystytojo Patikra

Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą. Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą.

Papildomi Aspektai Perkant Kotedžą Ar Individualų Namą

Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.

Perkant kotedžą ar namą, kuriame yra daugiau nei vienas namas (butas), naudinga išsiaiškinti, kaip pardavėjas nustatė žemės sklypo naudojimosi tvarką tarp sklypo bendraturčių.

Statomo NT Ypatumai

Perkant vis dar statomą (nebaigtos statybos) namą ar kotedžą būtina atidžiai išanalizuoti jo projektą - ar viskas statomas (ar pastatyta) pagal jį ir su pardavėju aptarti, kas atsakingas ne tik už statybų užbaigimą, bet ir deklaracijos apie statybų pabaigą pateikimą valstybinėms institucijoms.

Jeigu pardavėjui statant nukrypstama nuo projekto, įsigijus NT ir patiems užbaigus namo 100 proc. baigtumą (kaip dažnu atveju ir būna), dėl jo neatitikimo projekto sprendiniams gali nepavykti įregistruoti pastato baigtumo ar netgi būti įpareigotas pašalinti savavališkos statybos padarinius bei sumokėti už tai baudą.

Kiti Svarbūs Aspektai

Jeigu šalys susitaria papildomai parduoti ir kitus neregistruotus statinius, tarkime, pavėsinę, sandėliuką ar panašiai, juos taip pat reikia įtraukti į sutartį ir aptarti, kad į kainą įeina ir neregistruotų statinių ar kitų daiktų kaina. Dokumentuose turi būti nurodytas ir tikslus norimo įsigyti NT plotas.

Jau pastatyto (senos statybos turto) įsigijimo atveju naudinga pranešti pardavėjui, kokius daiktus ar įrangą, esančią būste, norėtumėte pasilikti, o ką - išmesti. Kai kuriais atvejais tiek paliekami daiktai, tiek jų išvežimas gali būti neįtrauktas į turto kainą, o pirkėjui vėliau tenka mokėti papildomai. Tad kainos detalus aptarimas - vienas iš svarbiausių klausimų perkant NT. Ją konkrečiai įvardinti reikia jau preliminarioje sutartyje - ir galutinę, ir už kvadratinį metrą. Kartu su kaina reikia nurodyti ir avansą, o tais atvejais, kai savininkai yra keli asmenys - ir žmogų, kuriam jis bus mokamas.

Jeigu manote, kad vystytojas nėra labai patikimas, o dar turi atlikti nebaigtų darbų, avansą galite sumokėti į notaro depozitinę sąskaitą (tai atskira notarų teikiama mokama paslauga) ir preliminarioje sutartyje nustatyti sąlygą, kad pinigai pardavėjui nebus išmokami tol, kol jis neįvykdys visų įsipareigojimų pagal sutartį ir nepateiks šių įsipareigojimų įvykdymo įrodymų.

Jeigu perkate nepastatytą turtą, kurio plotas užbaigus statybą gali pasikeisti nuo planuoto ploto, pvz. sumažėja statybos metu, preliminarioje sutartyje reiktų susitarti dėl kainos keitimo (mažinimo) sąlygų.

Šiuo metu daug dėmesio skiriama NT energiniam naudingumui, kurio sertifikatas - privalomas kiekvienam gyvenamosios paskirties objektui. Jeigu planuojate pirkti nebaigtos statybos (pvz. 85 proc.) namą, į sutartį reikėtų įtraukti sąlygą, kas ir per kiek laiko privalo organizuoti energinio naudingumo sertifikato gavimą, kas už tai mokės.

Energijos Naudingumo Klasės

Šiuo metu Lietuvoje galioja tokios pastatų energetinio naudingumo klasės:

Labai svarbi sutarties sąlyga, ypač perkant būstą su paskola - nuosavybės perdavimo momento aptarimas preliminarioje sutartyje. Bankams dažniausiai svarbu, kad paskolos gavėjas jau turėtų teises į NT prieš jam išmokant paskolą, kad tokį turtą būtų galima įkeisti pirkėjo prievolių tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais (suteiktos paskolos grąžinimui užtikrinti).

Dar nepastatyto turto apžiūros tvarkos detales taip pat reikia įtraukti į preliminarią sutartį, kad vėliau nekiltų ginčų dėl neatliktų darbų. Preliminarioje sutartyje galima apibrėžti, kada po statybų baigimo iki notarinio sandorio pasirašymo vystytojas jums leis apžiūrėti turtą. Naudinga apsibrėžti, per kiek laiko pardavėjas turi ištaisyti pastebėtus turto trūkumus, kokie defektai laikomi neesminiais, t.y. nesudarančiais pagrindo nutraukti preliminarią sutartį ir nesudaryti notarinės pirkimo - pardavimo sutarties.

Notarinio sandorio sudarymo terminas - irgi labai svarbus punktas įsigyjant NT. Preliminari sutartis galioja vienerius metus nuo jos sudarymo, tad jeigu joje nenurodytas notarinio sandorio terminas, prievolė parduoti turtą pasibaigtų po vienerių metų. Geriausia apsibrėžti terminą konkrečia data, o ne kokiu nors įvykiu, kaip kad pardavėjai vis dar praktikuoja, pvz. įrašo, kad notarinė sutartis bus sudaroma per 1 mėnesį nuo turto statybos darbų pabaigos, o ši pagal kitą punktą gali būti pratęsta 6 mėn. ar tiek, kiek uždelsė pastatyti turtą ne dėl nuo pardavėjo priklausančių aplinkybių.

Į susitarimą tarp pirkėjo ir pardavėjo rekomenduotina įtraukti ir perduodamų dokumentų, pvz. turte esančios įrangos naudojimosi instrukcijas, sąrašą, ir būtinai su jais susipažinti.

Galiausiai, sutartį surašius iki pačių smulkiausių detalių ir atidžiai susipažinę su ja lydinčia dokumentacija, pirkėjai visada turi nepamiršti stebėti sutarties vykdymo eigą, joje numatytų terminų laikymąsi ir esant poreikiui - susirinkti kuo daugiau rašytinių įrodymų (t.y. bendrauti su pardavėju daugiau el. paštu, o ne telefonu).

Kaip Išvengti Klaidų Perkant Būstą?

• Įvertinkite savo poreikius ir galimybes: Pirkite būstą tada, kai to iš tiesų reikia ir kai turite finansinių galimybių.
• Pasitikrinkite kreditingumą:

tags: #bustas #pirkimui #rezervacija