Šiame straipsnyje apžvelgiama Lietuvos teismų praktika, susijusi su būsto įkeitimu, analizuojant įvairius aspektus, įskaitant hipotekos pabaigą, skolos sumažėjimą pardavus įkeistą turtą ir vartotojų teisių apsaugą.
Hipotekos pabaiga ir pagrindinės prievolės įvykdymas
Kasacinis teismas atkreipė dėmesį, kad įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl įkeitimo teisė (hipoteka) ir kitos papildomos (šalutinės) teisės, atsirandančios iš pradinės prievolės, gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje išvardintais prievolių pabaigos pagrindais.
Vienas iš dažniausiai pasitaikančių prievolių pasibaigimo pagrindų yra CK 6.123 straipsnyje nustatytas pagrindas - prievolės pasibaigimas įvykdymu.
Pirkėjo prievolė, kylanti iš pirkimo-pardavimo sutarties, pasibaigia, sumokėjus už jį nustatytą pinigų sumą.
Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad pirkėjui - fiziniam asmeniui - pagal būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju - to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia.
Skolos sumažėjimas pardavus įkeistą turtą
Teisėjų kolegija pasisakė, kad jeigu prievolė priverstinai vykdoma iš kelių solidariųjų bendraskolių (pagrindinio skolininko, kuris yra įkaito davėjas, ir laiduotojo) turto, tai išieškojimo mastas gali ir turėtų būti kontroliuojamas vykdymo procese.
Kai kreditorius pareiškia reikalavimą pagrindiniam skolininkui ir nukreipia savo reikalavimą pagal solidariąją prievolę į įkeistą turtą ir tuo pačiu metu ar vėliau pateikia ieškinį dėl skolos priteisimo iš bendraskolio - laiduotojo, tai pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl priteistinos iš laiduotojo sumos, turi ją mažinti iki skolos pagrindiniam skolininkui dydžio, jeigu teismo procesiniu sprendimu skola pagrindiniam skolininkui sumažinta dėl įkeisto turto pardavimo ir gautų pinigų sumokėjimo kreditoriui, nes laiduotojas neturi atsakyti kreditoriui daugiau, negu pagrindinis skolininkas.
Tuo atveju, kai šis skolos dydis dėl įkeisto turto pardavimo pagrindiniam skolininkui sumažėjo vykstant apeliaciniam procesui dėl priteistinos iš laiduotojo skolos dydžio, tai tokį skolos dydžio perskaičiavimą turi atlikti apeliacinės instancijos teismas.
Hipotekos esmė ir savybės
Vienareikšmiškas hipotekos priskyrimas prie daiktinių teisių suponuoja, kad hipotekai būdingi visi daiktinės teisės požymiai, kuriais pasižymi daiktinės teisės į svetimą turtą.
Kadangi daiktinėms teisėms yra pripažįstamas absoliutus pobūdis, šios teisės galioja ne tik sutarties šalių, tačiau ir visų kitų asmenų, įskaitant turto savininką, atžvilgiu.
Toks absoliutumas hipotekos teisei papildomai suteikia sekimo paskui įkeistą turtą ir prioriteto prieš kitus kreditorius, nukreipiant skolos išieškojimą į įkeistą turtą, požymius.
Tokios hipotekos savybės leidžia hipotekos kreditoriui turėti aiškias garantijas ir lemia tai, jog paskolų ir kitų piniginių prievolių santykiuose hipoteka yra pagrindinė finansinių įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimo priemonė.
Kreditorius, suteikdamas paskolos gavėjui paskolą ir gaudamas šios paskolos grąžinimą užtikrinančią priemonę - turto hipoteką, bent jau iki šiol galėjo būti tikras, jog skolininkui nevykdant sutarties, mokėtinas sumas ar bent dalį bus galima atgauti iš įkeisto turto pirmiau už kitus skolininko kreditorius.
Vartotojų teisių apsauga ir sąžiningo hipotekos kreditoriaus aspektai
Vartotojas sudarė preliminariąją buto pirkimo - pardavimo sutartį ir už būsimą butą pardavėjui sumokėjo didžiąją dalį pardavimo kainos.
Pardavėjas, užtikrindamas savo finansinius įsipareigojimus, vėliau šį butą be vartotojo sutikimo ir žinios įkeitė kreditoriui, iš kurio buvo gautas finansavimas statybos darbų vykdymui.
LAT minėtoje nutartyje pažymėjo, jog kai hipotekos sandorį ginčija sąžiningas vartotojas, nėra būtinybės ginti sąžiningą hipotekos kreditorių taikant Civilinio kodekso nuostatas, pagal kurias sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė turėtų likti galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako.
LAT, aiškindamas sąžiningo hipotekos kreditoriaus aspektus, nurodė, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto su būsto pirkėjais sudarant preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis.
LAT taip pat pažymėjo, jog kreditoriui nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties paskolos gavėjo, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais, todėl hipotekos kreditorius, siekiantis vėliau pagrįsti savo, kaip hipotekos įgijėjo, sąžiningumą, turėti imtis papildomų veiksmų.
LAT nurodė tokius pavyzdinius veiksmus, kuriuos turėtų atlikti hipotekos kreditoriai, siekiantys ateityje pagrįsti, jog ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų.
Ką tai reiškia verslui, tiksliau - skolinantiems pinigus ir tokių įsipareigojimų įvykdymą užsitikrinantiems turto hipoteka?
Gyvenamojo būsto hipoteka tampa rizikingesnė užtikrinimo priemonė, kadangi kreditorius, siekdamas ateityje pagrįsti savo, kaip hipotekos įgijėjo, sąžiningumą ne tik turės imtis išsamių tokio turto patikrinimo priemonių, tačiau taip pat turės prisiimti riziką, susijusią su paskolos gavėjo nesąžiningumu, pavyzdžiui atvejais, kai paskolos gavėjas, siekdamas apsaugoti turtą nuo hipotekos kreditoriaus sudarys dėl turto apsimestinę arba tariamą preliminariąją sutartį, nurodant joje ankstesnę datą, nei sudaryta hipotekos sutartis.
Nors toks veiksmas būtų savaime neteisėtas, tačiau nuo tokio neteisėtumo hipotekos kreditorius galės apsiginti tik atskiro teisminio proceso tvarka ir tik tuo atveju, jeigu turės neteisėtumo įrodymų.
Iš kitos pusės, kreditoriui žinant ar nustačius aplinkybę, kad dėl planuojamo įkeisti būsto paskolos gavėjas (statytojas) yra sudaręs su potencialiu pirkėju - vartotoju preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį, tokiu atveju kreditorius, net šioje sutartyje esant (arba nesant) išankstiniam potencialaus pirkėjo sutikimui dėl būsto įkeitimo statytojo pasirinktam kreditoriui, turėtų reikalauti, kad paskolos gavėjas (statytojas) pateiktų papildomą pirkėjo rašytinį sutikimą dėl jam ketinamo parduoti būsto įkeitimo paskolos gavėjo (statytojo) pasirinktam kreditoriui su konkrečiai apibrėžtomis sąlygomis, kuriose būtų nurodytas kreditorius, įkeičiamas turtas, hipoteka užtikrinama prievolė, maksimaliosios hipotekos suma ir pan.
Finansų įstaigoms tai turėtų būti aiškus signalas, kad yra būtina peržiūrėti savo veikloje naudojamas finansavimo ir užtikrinimo priemonių rizikos vertinimo tvarkas, taip pat nustatyti papildomas priemones vertinant įkeičiamą turtą ir sudarant hipotekos sandorius, kad ateityje įsipareigojimų grąžinimą užtikrinanti priemonė nebūtų panaikinta iš tikrųjų egzistavusio (arba vėliau atsiradusio) turto pirkėjo pareikalavimu.
Teismo leidimas įkeisti būstą auginant nepilnametį vaiką
Atsižvelgiant į tai, kad nesate susituokę, buto pirkimas vieno iš jūsų vardu apsunkins galimybę skyrybų atveju ginti jūsų teises.
„Prašymą teismui dėl teismo leidimo parduoti ar įkeisti butą (namą) išdavimo turi pateikti vienas iš vaiko tėvų arba jų įgaliotas asmuo.
Prašymas gali būti pateiktas atvykus į teismą, į dokumentų priėmimo skyrių, arba internetu per e.teismas.lt sistemą.
Tikrai gausite, vaikas,nepriklausomai, ar gimęs šeimoje, ar ne, yra Konvencijos apgintas.
Nemanau, kad verta bijoti teismo leidimo gavimo proceso.
Teismo leidimui būtina tik abiejų tėvystė.
Pareiškimą užstatyti butą pasirašo abu tėvai.
Jūsų susituokimas būtų svarbus, jeigu kreiptumėtės į savivaldybę dėl valstybės teikiamos subsidijos pirmajam būstui įsigyti, jeigu apie tokią esate girdėję... ir kuri teikiama šeimai, auginančiai vieną ar daugiau vaikų... Tačiau jūsų atveju sugyventinystė neturi reikšmės.
Civilinė byla Nr. e2-735-798/2020
Kauno apygardos teismas 2020 m. vasario 25 d. nutartimi prašymą dėl atsakovės BUAB „Costum“ bankroto pripažinimo tyčiniu atmetė.
Nagrinėjamu atveju pareiškimas dėl bankroto pripažinimo tyčiniu gautas iki JANĮ įsigaliojimo, todėl teismas taikė ginčo klausimo sprendimo pirmosios instancijos teisme metu galiojusio ĮBĮ nuostatas.
Teismas nustatė, kad atsakovės BUAB „Costum“ administratorė ir suinteresuotas asmuo (kreditorė) UAB „Lemora“ prašo UAB „Costum“ bankrotą pripažinti tyčiniu keturiais pagrindais: i) UAB „Costum“ buhalterinė apskaita buvo tvarkoma apgaulingai ir aplaidžiai ir nustatytas vengimas mokėti mokesčius; ii) buvo sudaryti nuostolingi sandoriai; iii) bendrovei tapus nemokia valdymo organai pažeidė pareigą savalaikiai inicijuoti bankroto bylą ir sąmoningai blogai valdė bendrovę; iiii) UAB „Costum“ nepakankant lėšų atsiskaityti su kreditoriais ir ilgiau kaip tris mėnesius nemokant darbuotojams darbo užmokesčio, atsiskaitymus organizavo nesilaikant CK 6.9301 straipsnyje numatytos tvarkos.
Taip pat teismas nustatė, jog Lietuvos apeliacinis teismas 2019 m. spalio 10 d. nutartyje, kuria nagrinėjamoje byloje panaikino Kauno apygardos teismo 2019 m. birželio 25 d. nutartį ir klausimą perdavė pirmosios instancijos teismui spręsti iš naujo, nurodė, kad teismas padarė nepagrįstą išvadą, jog UAB „Costum“ nemokia tapo vėliausiai nuo 2017 m. spalio 2 d., nes šią išvadą grindė tik Lietuvos apeliacinio teismo 2018 m. vasario 15 d. nutartimi.
Taip pat Lietuvos apeliacinis teismas atkreipė dėmesį, kad pripažįstant bankrotą tyčiniu, turi būti nustatytas vadovo sąmoningas nesavalaikis bankroto bylos iniciavimas.
Dėl nustatytų atsiskaitymų eiliškumo pažeidimų, kaip tyčinio bankroto požymio, akcentavo, kad turi būti ne tik pažeistas atsiskaitymo eiliškumas, bet ir apribotos kreditorių galimybės nukreipti išieškojimą į skolininkės turtą, svarbus ir eiliškumo pažeidimo mastas.
Apeliacinės instancijos teismas taip pat nurodė, kad tyčinio bankroto atveju nustatyti mokestinės prievolės pažeidimai turi būti nukreipti į nemokios įmonės padėties pabloginimą.
Suinteresuoto asmens (kreditorės) UAB „Lemora“ teigimu, UAB „Costum“ nemokia tapo vėliausiai 2017 m. balandžio 1 d., nes pagal 2016 m. gruodžio 31 d. balanse nepagrįstai apskaitytos 210 240,00 Eur vertės anglių degimo krosnys (šiuo turtu bendrovė nedisponavo) ir 335 587,00 Eur dydžio gautinos sumos (debitoriai buvo bankrutavę ir / arba likviduoti, pasibaigę).
Dėl to UAB „Costum“ į balansą įrašyto turto vertė (1 140 965 Eur) buvo mažesnė, t. y. sudarė 595 010,00 Eur. Per vienerius metus įmonės mokėtinos sumos ir įsipareigojimai buvo 516 989,00 Eur; vien tik kreditorei UAB „Lemora“ pradelsta skola sudarė 405 263,31 Eur (viršijo pusę į UAB „Costum“ balansą įrašyto turto vertės).
UAB „Costum“ vadovas nevykdė įstatyme įtvirtintos pareigos - bendrovei tapus nemokia kreiptis dėl bankroto bylos iškėlimo.
Teismo vertinimu, kadangi 2016 m. balanse buvo apskaityta 1 140 965,00 Eur vertės turto, o per vienerius metus mokėtinos sumos ir įsipareigojimai buvo 516 989,00 Eur, neturint duomenų apie tuo metu apskaitytus pradelstus įsipareigojimus, negalima spręsti, kad vadovui iš tokių balanso duomenų turėjo būti akivaizdus bendrovės nemokumo faktas.
Teismas pažymėjo, kad balanse nurodyta turto tikroji (reali) vertė buvo nustatyta retrospektyviai, atlikus tam tikrus turto vertės perskaičiavimus tiek Kauno apygardos teismui priimant 2017 m. lapkričio 29 d. nutartį dėl restruktūrizavimo bylos iškėlimo UAB „Costum“, tiek Lietuvos apeliaciniam teismui 2018 m. vasario 15 d. nutartyje konstatavus šios bendrovės nemokumą ir panaikinus Kauno apygardos teismo nutartį dėl UAB „Costum“ restruktūrizavimo bylos iškėlimo.
Įvairūs tikrosios turto vertės nustatymo (paskaičiavimo) variantai sprendžiant klausimą dėl restruktūrizavimo bylos iškėlimo ir pareiškėjoms kreipiantis dėl UAB „Costum“ bankroto pripažinimo tyčiniu rodo, kad tikrosios turto vertės nustatymas iš esmės buvo ginčo dalykas ir jos nustatymas keitėsi priklausomai nuo šalių pozicijų ir teikiamų įrodymų.
Todėl negalima daryti neginčijamos išvados, kad UAB „Costum“ vadovas jau 2017 m. balandžio 1 d., remdamasis 2016 m. balanso duomenimis, turėjo objektyviai suvokti, kad bendrovė nemoki.
Nėra jokio pagrindo teigti, kad atsakovės vadovas, įvertinęs balanso duomenis, jau turėjo suprasti, kad į jį nepagrįstai buvo įtrauktos ir nemokių įmonių skolos.
Duomenų, kad skolos tuo metu jau buvo nurašytos ar turėjo būti nurašytos, byloje nėra pateikta, o pareiškėjos nurodytoms įmonės nors 2015-2016 metais buvo iškeltos bankroto bylos, tačiau sprendimai dėl įmonės pabaigos buvo priimti 2017-2018 metais, todėl kol bankroto procesas nebuvo pasibaigęs negalėjo būti tikslių duomenų, ar jos nebus bent iš dalies padengtos.
Suinteresuotų asmenų galimybes nustatyti nemokumą dar 2017 m. balandžio 1 d. paneigia ir tai, kad bendrovės vadovas kreipėsi dėl restruktūrizavimo bylos iškėlimo ir Kauno apygardos teismas 2017 m. lapkričio 29 d., bylą išnagrinėjęs žodinio proceso tvarka, priėmė nutartį UAB „Costum“ iškelti restruktūrizavimo bylą, t. y. ir teismas tuo metu nebuvo nustatęs bendrovės nemokumo.
Šios aplinkybės iš esmės paneigia teiginius, kad bendrovės vadovas, kreipdamasis dėl restruktūrizavimo bylos iškėlimo, nurodė neteisingus duomenis, t. y. faktiškai klastojo dokumentus.
Sąmoningo duomenų klastojimo faktai nenustatyti ir, kaip nurodyta, bendrovės nemokumo situacija buvo nustatyta tik išanalizavus proceso eigoje teikiamus šalių atsikirtimus ir papildomus įrodymus.
Be to, mokumo situacija gali nuolat kisti dėl įgyjamo, parduodamo turto, atsirandančių naujų skolų kreditoriams, įsiskolinimų bendrovei ir pan. ir tai įvertinti bet kuriuo metu nesuvedus apibendrintų apskaitos duomenų faktiškai neįmanoma.
Taip pat teismo vertinimu, UAB „Lemora“ nuoroda į tai, kad UAB „Costum“ vadovas tikrai turėjo žinoti apie 2017 m. kovo 31 d. atsiradusią šiai kreditorei pradelstą 405 263,31 Eur skolą, nes vėliau prievolės vykdymo terminas nebuvo pratęstas, nepatvirtina, jog bendrovės vadovas vien dėl to turėjo suprasti apie atsiradusį nemokumą.
Pirmiausia todėl, kad balanse buvo apskaitytas kur kas didesnės vertės turtas, kurio tikroji reali vertė buvo nustatyta tik vėliau.
Antra, kreditorės UAB „Lemora“ prievolių įvykdymui užtikrinti buvo įkeistas tam tikras turtas, kas rodo, kad pradelstas neapsaugoto reikalavimo dydis turėjo būti kur kas mažesnis, nes jo dalis galėjo būti padengta iš įkeisto turto vertės.
Trečia, tiek su UAB „Lemora“ pareiškimu iškelti UAB „Costum“ bankroto bylą pateikti skolų suderinimo aktai, tiek suinteresuotų asmenų su 2020 m. vasario 5 d. atsiliepimu į UAB „Lemora“ prašymą BUAB „Costum“ bankrotą pripažinti tyčiniu pateiktas elektroninis susirašinėjimas su tarpusavio skolų suderinimo aktais patvirtina, kad nurodyta kreditorė 2017 m. balandžio 10 d. (laikotarpiu, artimu nurodomam UAB „Costum“ nemokumui) siuntė UAB „Costum“ tarpusavio įsiskolinimų suderinimo aktą skolų likučiams 2017 m. kovo 31 d., kuriame nurodytas skolos dydis 139 552,79 Eur, ir kreditorė net 2018 m. kovo 21 d. siuntė duomenis apie įsiskolinimą UAB „Lemora“, nurodydama jo dydį - 136 518,22 Eur.
Šie duomenys patvirtina, kad tarp šių asmenų galimai vyko tam tikros derybos dėl skolos padengimo, o UAB „Lemora“ nurodydama skolos dydį, galimai vertino ir tai, kad dalies prievolės įvykdymas yra užtikrintas įkeitimu.
Analogiškai teismas vertintino ir aplinkybes, kad UAB „Costum“ nemokumas atsirado vėliausiai nuo 2017 m. spalio 2 d. pagal 2017 m. spalio 2 d. balanso duomenis, kurie taip pat buvo įvertinti retrospektyviai, išnagrinėjus kilusį ginčą, kas paneigia bendrovės vadovo vengimą kreiptis dėl bankroto bylos iškėlimo, juolab, kad jis buvo kreipęsis dėl restruktūrizavimo bylos iškėlimo.