Būsto Kainų Indekso Apskaičiavimas ir Jo Reikšmė Lietuvoje

Lietuvos būsto kainų indeksas nuolat kinta, atspindėdamas šalies ekonominę situaciją ir gyventojų perkamąją galią. Lietuvos statistikos departamento duomenys rodo, kad 2021 m. pirmąjį ketvirtį būsto kainų indeksas buvo 12 proc. didesnis negu tuo pačiu 2020 m. laikotarpiu. Pagal Lietuvos banko skelbiamą pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą, taikomą vertinant antrinės būsto rinkos kainų raidą, 2021 m. liepos mėn. būstas buvo 14 proc. brangesnis nei 2020 m. liepą.

UAB „Ober-Haus“ duomenimis, liepos mėn. būsto kainų indekso metinis augimo tempas siekė 15 proc. Paskutinį kartą toks didelis augimo tempas fiksuotas tik 2008 m., tiesa, 2009 m. jis peraugo į 33 proc. kritimą (žr. 1 pav.). Dabar plačiai žinoma, kad tuo metu sprogo nekilnojamojo turto kainų burbulas, susidaręs 2006-2008 m., kai būsto kainos keletą metų iš eilės augo kasmet po keliasdešimt procentų. O kaip yra dabar?

1 pav. Būsto kainų indekso pokyčiai

Fundamentali Būsto Kaina ir Jos Nustatymas

Ekonomistai būsto kainų indeksą (Pt) paprastai skaido į dvi dalis:

1. Ft - fundamentaliąją, arba tvarią, dalį;
2. Ct - ciklinę, arba netvarią, dalį.

Jeigu žalia linija, kuria žymimos faktinės būsto kainos, ženkliai viršiją raudoną - fundamentalias būsto kainas, geltonoji linija (ciklinė komponentė) tampa teigiamo ženklo, ir tokią būsto rinkos raidą galima vertinti kaip netvarią ar nesubalansuotą. Tokio būsto kainų skaidymo pavyzdys pateikiamas 2 pav.

2 pav. Būsto kainų skaidymas į fundamentaliąją ir ciklinę dalis

Fundamentali būsto kaina gali būti apibrėžiama kaip kaina, pagrįsta pamatiniais, ilgalaikiais paklausą ir pasiūlą lemiančiais veiksniais, tokiais kaip gyventojų pajamos, šalies gyventojų skaičiaus augimas, kredito prieinamumas, statybų sąnaudos ir kt. Tokią kainą galima apibrėžti ir pasitelkiant būsto išlaikymo sąnaudų (angl. user cost) sąvoką, kuri fundamentalias būsto kainas sieja su paskolų palūkanomis, mokesčiais, būsto nusidėvėjimo tempu, infliacija ir būsto pirkimo alternatyva - būsto nuomos išlaidomis. Kitas vyraujantis fundamentalių kainų vertinimo būdas grindžiamas būsimų viso gyvenimo nuomos pajamų, atmetus būsto nusidėvėjimą, dabartine verte.

Pasirinkus vieną, galima gauti vienus rezultatus, pasirinkus kitą - visiškai kitus. Apibrėžimo problemą išsprendus, t. y. pasirinkus vieną ar keletą fundamentalių kainų apibrėžimų, toliau kyla klausimas, kokį skaičiavimo būdą pasirinkti.

Skaičiavimo Būdai Lietuvos Banke

Skaičiuojant fundamentalias būsto kainas Lietuvos banke, remiamasi trimis skirtingais metodais:

1. skaičiuojami santykiniai rodikliai;
2. taikomi statistiniai filtrai;
3. taikomi ekonometriniai modeliai.

3 pav. Fundamentalių kainų skaičiavimo metodai

Santykiniai rodikliai grindžiami prielaida, kad jeigu būsto kainų ir pasirinkto rodiklio, pvz., vidutinio darbo užmokesčio, santykis ženkliai viršija ilgojo laikotarpio vidurkį, galima manyti, kad kainos yra pervertintos. Kadangi darbo užmokestis yra pamatinis būsto paklausos veiksnys, o nuomos išlaidos - alternatyva būsto pirkimui, vertinami būsto kainų santykio su šiais dviem rodikliais nuokrypiai nuo ilgalaikės tendencijos.

Iš 3 paveikslo matyti, kad ciklinės dalys (žymima geltonos spalvos linijomis) 2021 m. svyruoja apie nulį arba žemiau nulio, taigi, sprendžiant iš šių santykinių rodiklių, būsto kainos nėra pervertintos. Darbo užmokestis pastaruosius penketą metų augo sparčiau negu būsto kainos, o tai lemia didelį būsto įperkamumą, kuris leidžia būsto kainoms dar labiau kilti. Vis dėlto darbo užmokesčio nominaliojo dydžio negalima priimti kaip duotybės, jeigu darbo rinkoje susiformavę disbalansai.

Pavyzdžiui, kurį laiką užsitęsęs ir našumo augimą ženkliai viršijęs darbo užmokesčio augimas, susijęs su darbuotojų trūkumu, gali lemti nepagrįstai aukštą darbo užmokesčio lygį. Be to, būsto rinka per didesnį statybos sektorių ir didesnę darbo paklausą taip pat gali daryti didelę įtaką bendram darbo užmokesčio augimui. Tokia įtaka buvo daroma 2005-2008 m. Jeigu būsto kainos yra per aukštos, nuomos kainos taip pat gali netvariai augti, pvz., investavę į brangiai kainuojantį būstą investuotojai reikalauja didesnės grąžos iš nuomos veiklos.

Taikant tvaraus darbo užmokesčio sąvoką, kuri reiškia, kad, vyraujant visiškam užimtumui, darbo užmokestis auga kartu su bendrąja infliacija ir darbo našumu, būsto kainų ir tvarių pajamų santykis jau yra subalansuotas ir būsto kainų sparčiam augimui nėra galimybių (žr.

Siekiant nustatyti, ar ekonomika nėra perkaitusi, ekonomistai jau nuo seno naudoja įvairius statistinius filtrus, pavyzdžiui, bendrojo vidaus produkto lygį skaido į trendą ir ciklinę dalį. Tokių filtrų privalumas yra gana paprastas jų naudojimas, tačiau taip nesiremiama jokiais kitais ekonominiais rodikliais, išskyrus rodiklį, kuris filtruojamas. Pritaikius plačiai naudojamą Hodricko-Prescotto filtrą, kurio pavyzdys pateiktas 2 paveiksle, Lietuvos būsto kainų nominaliajam ir realiajam indeksui (pastarasis, padalijus iš vartotojų kainų indekso, parodo santykinį būsto brangumą, palyginti su bendruoju vartotojų išlaidų krepšeliu), aiškėja, kad 2020-2021 m. abu šie rodikliai rodo teigiamą būsto kainų ciklinę dalį, kuri susidarė dėl keletą metų iš eilės užsitęsusio spartaus būsto kainų augimo.

Taip pat aiškiai matyti, kad statistinių filtrų taikymas, kaip ir kiti metodai, 2005-2008 m.

Aptarti metodai grindžiami arba tik būsto kainomis, arba tik vienu papildomu rodikliu. Taip būsto kainų dinamika analizuojama neįvertinant kitų veiksnių, kurie gali būti susiję su būsto rinka ir lemti būsto paklausos ir pasiūlos raidą. Suprasti, kokie veiksniai ir kaip gali būti susiję su būsto kainų kaita, ir įvertinti, ar būsto kainos yra subalansuotos, leidžia ekonometriniai modeliai, nors tai ir kur kas sudėtingesni metodai nei santykių skaičiavimas ar statistinių filtrų taikymas.

Fundamentalių būsto kainų skaičiavimui Lietuvos banke paprastai taikomi du ekonometriniai modeliai - kointegracijos ir nepusiausvyros.

Kointegracijos, arba ilgojo laikotarpio pusiausvyros, modelis numato, kad egzistuoja tam tikras ilgalaikis ryšys tarp būsto kainų ir pasiūlą bei paklausą lemiančių veiksnių: BVP vienam gyventojui, šalies gyventojų skaičiaus, statybų sąnaudų kainų indekso ir būsto kredito portfelio. Nors ilguoju laikotarpiu, pavyzdžiui, per 10 metų, ryšys tarp šių kintamųjų yra pakankamai pastovus, trumpuoju laikotarpiu gali susidaryti tam tikrų nukrypimų, besireiškiančių kaip santykinai didelės arba santykinai mažos būsto kainos. Šie trumpojo laikotarpio nukrypimai, suprantami kaip būsto kainų ciklinė dalis, 3 paveiksle žymimi violetinės spalvos linija.

Nepusiausvyros modelis numato, kad būsto rinkoje nebūtinai egzistuoja pusiausvyra, t. y. tam tikrais laikotarpiais būsto paklausa gali būti didesnė už pasiūlą (arba atvirkščiai), dėl to būsto kainos gali kilti (arba kristi). Besikeičiančią būsto paklausą lemia urbanizacija, gyventojų pajamos, kredito prieinamumas, lūkesčiai ir kt. Būsto pasiūlą veikia statybos sąnaudų kainos, naujų būstų pasiūla, taip pat statybos įmonių prieiga prie finansavimo šaltinių. Nepusiausvyros modeliu įvertinus visų šių rodiklių sąveiką aiškėja, kad 2021 m. pradžioje būsto kainos fundamentalias būsto kainas viršijo 10 proc.

2024 m. 4 paveiksle pateiktas intervalas apima visų aptartų metodų taikymo rezultatus, kurie svyruoja tarp neigiamų ir teigiamų reikšmių: nuo -14 iki 10 proc. Būsto kainų vertinimas remiantis būsto kainų ir nominaliojo darbo užmokesčiu santykiu rodo, kad dėl pakankamo būsto įperkamumo būsto kainos dar gali augti. Vis dėlto kai atsižvelgiama į galimą darbo užmokesčio netvarumą arba yra naudojamas būsto kainų ir nuomos išlaidų santykis, būsto kainos vertinamos kaip subalansuotos.

Statistiniai filtrai ir ekonometriniai modeliai leidžia spręsti, kad pastaruoju metu būsto kainos jau nebeatitinka fundamentaliųjų kainų. Žvelgiant į neatitikimo įverčio medianą, arba vidurinę intervalo liniją (pažymėta raudona spalva), matyti, kad šiuo metu būsto kainos apie 7 proc. viršija kainas, kurios turėtų būti dabartinėmis makroekonominėmis sąlygomis. Palyginti su istorinėmis būsto kainų pervertinimo rodiklio reikšmėmis, svyravusiomis net iki 20-50 proc., dabartinis 7 proc. rodiklis nėra didelis, o Europos Centrinio Banko skaičiavimai rodo, kad Lietuva yra tarp mažiausią būsto kainų pervertinimą patiriančių euro zonos šalių. Taigi, kol kas rinkos perkaitimo nematyti, tačiau ji kaista.

4 pav. Būsto kainų neatitikimas fundamentalioms kainoms

Vis dėlto jei būsto kainų augimas išliktų spartus, o būsto kreditavimas - aktyvus, gali imti veikti savaime išsipildantys būsto kainų augimo lūkesčiai. Žmonės skubėtų įsigyti būstą, o naujo būsto pasiūla nespėtų tenkinti paklausos, taigi būsto kainų pervertinimo rodiklis galėtų didėti. Lietuvos banko parengti Atsakingojo skolinimo nuostatai riboja disbalansų būsto rinkoje susidarymą, neleidžia gyventojams pernelyg įsiskolinti. Kartu jie saugo rinkos dalyvius nuo rizikų, tokių kaip būsto kainų korekcija, palūkanų išaugimas ar pajamų sumažėjimas, išsipildymo.

Būsto Įperkamumas Didžiuosiuose Miestuose

„Swedbank“ ekonomistų vertinimu, didžiųjų šalies miestų būsto rinkoje pastaruoju metu vyravo skirtingos nuotaikos. „Vilniuje ir Klaipėdoje atslūgus kainų augimui, gyventojų galimybės įpirkti būstą šiuose miestuose išaugo. Tuo tarpu Kaune butų kainų augimui lenkiant atlygimų augimą galimybės įpirkti būstą čia smuko į žemiausią lygį per pastaruosius 6 metus.

Neįprastai šiltą šių metų pavasarį galėjo atrodyti, kad šiluma grįžo ir į sostinės būsto rinką. Po silpnos metų pradžios butų sandorių skaičius Vilniuje pavasarį šoko į viršų. „Visgi panašu, kad šis rinkos suaktyvėjimas buvo laikinas. Sandorių skaičiaus augimui įtakos greičiausiai turėjo tokie vienkartiniai veiksniai, kaip ypač didelis baigtų statyti butų skaičius ir pasirašytos galutinės pirkimo-pardavimo sutartys. Vasaros mėnesiais ir sandorių skaičius, ir kainų augimas Vilniuje vėl atslūgo“, − pastebi L.

Pasak „Swedbank“ ekonomistės, antroje metų pusėje sostinėje stebėsime nuosaikų kainų ir sandorių skaičiaus augimą. Būsto rinkos aktyvumą gali palaikyti aukštas būsto įperkamumas ir teigiami lūkesčiai, tačiau didėjančių palūkanų perspektyvos pradės riboti paklausą. Kainų augimui įsibėgėti taip pat neleis didelė butų pasiūla, kuri ateityje gali ir toliau augti - antrąjį ketvirtį Vilniuje išduotų statybų leidimų skaičius buvo didžiausias nuo 2007 metų.

Kaune pavasario ir vasaros mėnesiais buvo jaučiamas rinkos suaktyvėjimas, ir kainų augimas čia vėl įsibėgėjo. Tam įtakos galėjo turėti ir antrąjį ketvirtį išaugęs baigtų statyti butų skaičius. „Labai tikėtina, kad laikinosios sostinės būsto rinka dar turi potencialo augimui, nes Kauno būsto rinkos ciklas kiek atsilieka nuo sostinės, būsto įperkamumas išlieka aukštas. Be to, Kaunas tampa patrauklia tiesioginių užsienio investicijų kryptimi.

Sparčiau už butų kainas augantis darbo užmokestis ir žemos palūkanų normos yra ypač palanki kombinacija būsto pirkėjams. Antrąjį šių metų ketvirtį sulėtėjęs butų kainų augimas ir įsibėgėjęs atlyginimų augimas per metus kilstelėjo vilniečių būsto įperkamumo indeksą 2 punktais, tad vilniečių šeimos pajamos buvo 31,7 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti 55 kv.m. butą sostinėje.

„Dar labiau džiaugtis galėjo klaipėdiečiai, kadangi būsto įperkamumo indeksas uostamiestyje išaugo daugiausiai - net 10 punktų. Išaugusias galimybes įpirkti būstą Klaipėdoje lėmė tai, jog butų kainų augimas beveik sustojo, o vidutinis neto atlyginimas per metus išaugo dešimtadaliu. Klaipėdiečių šeimos įperkamo būsto plotas siekė 106 kv.m. Nors, lyginant su kitų didžiųjų šalies miestų gyventojais, kauniečių galimybės įpirkti būstą vis dar yra didžiausios, vėl įsibėgėjus kainų augimui jos menksta. Būsto įperkamumo indeksas laikinojoje sostinėje per metus sumenko net 13 punktų ir buvo žemiausias per pastaruosius 6 metus.

Nuomos kainoms kylant sparčiau už butų kainas „Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumas pastarąjį ketvirtį padidėjo ir pakilo virš ilgalaikio istorinio vidurkio. Nuomos pajamingumas parodo, kokią dalį buto kainos sudaro metinės pajamos iš jo nuomos.

„Didėjančios nuomos kainos ir augantis nuomos pajamingumas rodo, kad būsto paklausa didmiesčiuose yra tvari, spekuliaciniai veiksniai jai įtakos neturi. Žvelgiant atgal į 2006-2007 metus, kai ryškėjo nekilnojamo turto burbulo kontūrai, būsto kainos augo daug sparčiau nei nuomos, todėl nuomos pajamingumas krito. Pasak N. Mačiulio, nuomos kainų kilimui įtakos gali turėti tai, kad gyventojai dažniau nuomojasi ne senos, o naujesnės statybos butus. Be to, pastebimas ir nuomos rinkos skaidrėjimas - vis didesnė dalis nuomotojų įsigyja verslo liudijimus ir bent dalį sąnaudų perleidžia nuomininkams.

„Tikėtina, kad kitąmet palūkanas kilstels griežtesnė monetarinė politika. „Swedbank“ prognozuoja, jog šiuo metu neigiama 6 mėnesių trukmės tarpbankinių paskolų palūkanų norma EURIBOR, su kuria Lietuvoje susieta nemažai paskolų, kitų metų pabaigoje įžengs į teigiamą teritoriją. Tačiau, tikėtina, kad palūkanų normų augimas bus lėtas ir 2020 m. pabaigoje 6 mėnesių Euribor sieks tik apie 1 procentą. Palyginimui, 2007 m. 6 mėn.

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų.

„Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumas antrąjį šių metų ketvirtį nežymiai padidėjo sostinėje, o kituose miestuose liko nepakitęs. Auganti būsto pasiūla, spartus gyventojų pajamų augimas ir nuoseklus palūkanų mažėjimas sudarys prielaidas įperkamumo didėjimui ateityje. „Swedbank“ skaičiavimais, būsto įperkamumas Vilniuje šiek tiek pagerėjo. Vilniečiai vidutiniškai galėjo įpirkti šiek tiek didesnius nei 50 kv. m. dydžio butus, bet per ketvirtį įperkamas plotas padidėjo vos puse kvadratinio metro. Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumas per ketvirtį beveik nepasikeitė.

Būsto įperkamumo duomenis Vilniuje komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus:Kaip ir tikėtasi, būsto įperkamumo tendencijos gerėja nuosekliai, bet gana lėtai. Atlyginimai Vilniuje augo sparčiau nei brango būstas, o nuo liepos mėn. stipriau žemyn paslinkus tarpbankinėms palūkanų normoms, vidutinės būsto paskolų palūkanos sumažėjo. Be to, auganti būsto pasiūla sostinėje leis gyventojams ieškoti palankiausių pasirinkimų. Kol kas pokytis nebuvo didelis, bet artimiausiais ketvirčiais tikėtinas spartesnis progresas.

Nepaisant to, kad NT vystytojų skelbiami rezervacijų duomenys rodo, jog pardavimai šiemet yra maždaug 30 proc. didesni nei pernai, aktyvumas būsto rinkoje antrąjį šių metų ketvirtį ir toliau buvo gana žemas. Tuo metu augimo procentą lemia atitinkamu laikotarpiu prieš metus fiksuotas itin žemas pardavimų lygis. Išliekantį žemą sandorių aktyvumą parodo ir Registrų centro duomenys - naujų butų sandorių skaičius toliau krito, kita vertus, matomas pagyvėjimas antrinėje rinkoje.

Kainų dinamikoje ir toliau matomos pirkėjams palankios tendencijos. Registrų centro duomenimis, metinis kainų augimas per ketvirtį sulėtėjo nuo 8 iki 6 proc. Kita vertus, pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad mėnesinis kainų pokytis Vilniuje yra neigiamas tris mėnesius iš eilės, o per metus kainos iš vis nepaaugo. Rinkoje esantis didelis neparduotų būstų skaičius ir vis dar palyginti spartūs statybų tempai leidžia viltis, kad ateityje, pagyvėjus paklausai, bus išvengta būsto kainų šuolių.

Būsto Įperkamumas Baltijos Šalių Sostinėse

Rygoje ir Taline būsto įperkamumas buvo kiek didesnis nei Vilniuje. Rygos gyventojai, kaip ir š. m. pavasarį, galėjo įpirkti beveik 83 kv. m. butus, Taline įperkamumas per ketvirti padidėjo vienu kvadratiniu metru ir siekė 56 kv. m.

„Tendencijos mažai keitėsi visose trijose sostinėse. Taline, dėl prasto pirminės rinkos įperkamumo, gyventojai aktyviau pirko santykinai naujus butus antrinėje rinkoje, šis struktūrinis pokytis didino vidutinę antrinės rinkos kainą. Tokios tendencijos iliustruoja, kad fundamentali paklausa būstui egzistuoja, tačiau dažnai naujas būstas yra per brangus. Latvijoje vidutinės būsto paskolų palūkanos yra apie puse procento didesnės nei Lietuvoje ar Estijoje, tačiau šie skirtumai artimiausiai ketvirčiais turėtų mažėti“, - komentuoja Vytenis Šimkus.

„Swedbank“ prognozuoja, kad ECB bazines palūkanų normas šiemet mažins dar du kartus - rugsėjį ir gruodį, todėl metų pabaigoje Euribor priartės prie 3 proc. kartelės.

„Prognozuojame, kad ECB ir toliau mažins palūkanų normas, o kitų metų pabaigoje jos turėtų nukristi iki 2 procentų. Nuo piko dviem procentiniais punktais sumažėjusios bazinės palūkanų normos būsto įperkamumą padidins maždaug 10 kvadratinių metrų. Vis tik artimiausiu metu daugiausiai įtakos įperkamumo didėjimui turės pajamų augimas ir stagnuojančios būsto kainos, o ne palūkanų normų pokyčiai“, - teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Nuomos Grąža

„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža beveik nepasikeitė ir visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose yra žemiausiame lygyje per daugiau nei dešimtmetį. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,9 procento, Kaune ir Klaipėdoje - apie 5,8 procento.

„Pastarąjį ketvirtį Vilniuje nuomos kainos kilo sparčiau nei didėjo pardavimo kaina, tačiau nuomos grąžą nuo ilgalaikio istorinio vidurkio atsilieka daugiau nei procentiniu punktu. Turint omenyje, kad alternatyvių investicinių priemonių, pavyzdžiui obligacijų, grąža pastaraisiais metais yra ženkliai padidėjusi, būsto rinkoje investicinio būsto pirkėjų vis dar labai mažai“, - vertina Nerijus Mačiulis.

Su būsto rinkos analize Baltijos šalių sostinėse galite susipažinti čia (anglų kalba).

„Swedbank“ skaičiuoja, kokio dydžio butą gali įpirkti šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Daroma prielaida, kad šeima skolinasi 30-ties metų laikotarpiui, paskola siekia 85 proc. buto vertės, o mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Būsto kainoms įvertinti naudojami Registrų centro sandorių duomenys. Paskutinio ketvirčio reikšmė remiasi atlyginimų prognoze, todėl gali būti peržiūrėta.

Būsto Įperkamumo Indeksas Didžiuosiuose Lietuvos Miestuose (2024 m.)

tags: #busto #iperkamumo #rodiklis