Įžengę į naujus metus, gyventojai tradiciškai imasi įgyvendinti tai, ką sau ar savo artimiesiems yra pažadėję padaryti tais metais. Vienas iš dažnų pažadų - ryžtis įsigyti pirmąjį būstą arba keisti turimą būstą į erdvesnį ar kokybiškesnį.
„Geriau namas”, „Ne ne, kur kas geriau butas negu kad namas” - tai amžinas ginčas tarp turinčiųjų butus ir turinčiųjų namus arba norinčiųjų juos turėti. Ginčai kyla, nes žmonės, kurie tam tikrą gyvenimo dalį gyveno bute ar name ir paskui persikraustė į kitą gyvenamąją erdvę, nutarė visiems garsiai pasakyti : kaip puiku ir gera yra gyventi kitoje aplinkoje, kiek daug aš ten atrandau naujovių, skirtumų ir koks neteisus buvau anksčiau sakydamas, kad gyventi name… ar bute… yra taip gera.
Pagrindinės Sąvokos
Prieš gilinantis į skirtumus, svarbu apibrėžti pagrindines sąvokas:
- Namas - pastatas, skirtas žmogui gyventi, sudarytas iš stogo ir sienų, saugančių gyventojus nuo oro sąlygų ir įsibrovėlių.
- Butas - visuma pastato erdvių, paprastai skirtų gyventi vienai šeimai ar vienišam asmeniui.
Jeigu nieko apie tai ( turtinius vienetus) nežinančiam žmogui (net nežinau, kur tokį būtų galima surasti) parodytume šiuos du apibrėžimus, jisgreičiausiai nesurastų jokio esminio skirtumo tarp šių gyvenamųjų patalpų , nes jo ir nėra.
Likvidumo Aspektai
Pastaraisiais metais sparčiau didėjant būsto kainoms neretam gali atrodyti, kad bet koks didžiuosiuose šalies miestuose įsigytas butas ar kitas nekilnojamas turtas yra gera investicija. Geriausiai nekilnojamo turto likvidumo svarba galima įsitikinti ekonominio nuosmukio laikotarpiu.
Kai 2008-ųjų pabaigoje per pasaulį nusirito finansų krizė, išryškinusi ir struktūrines mūsų šalies ekonomikos problemas, būsto kainos Lietuvoje smuko apie 30-40 procentų, o būsto pirkėjų gretos buvo gerokai išretėjusios.
Kaip Įvertinti Būsto Likvidumą?
Kokie požymiai rodo, kad jūsų išsirinktas būstas yra likvidus, tai yra, panorėję jį parduoti ar išnuomoti ilgai laukti pirkėjų ar nuomininkų jums netektų?
- Vieta: Pirmasis ir svarbiausias likvidumo požymis - tai nekilnojamo turto vieta. Todėl būstas Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje bus kur kas likvidesnis už būstą nedideliame miestelyje ar regione. Žinoma, lokacija mieste taip pat turi didelės įtakos - būstas centrinėje miesto dalyje praktiškai visada išliks paklausesnis už būstą miegamajame rajone ar miesto pakraštyje.
- Infrastruktūra ir Aplinka: Antrasis likvidumo požymis - aplink konkretų būstą sukurta infrastruktūra ir jį supanti aplinka. Vieta, kurią galima lengvai pasiekti automobiliu ir visuomeniniu transportu, kur netoliese yra prekybos centras, darželis ar mokykla, infrastruktūra sportuoti, sulauks didesnio susidomėjimo.
- Kokybė: Trečiasis likvidumo požymis susijęs su pasirinkto nekilnojamo turto kokybe. Pavyzdžiui, naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis pasirinkimas už senos statybos name esantį būstą. Kaip taisyklė, paklausesni yra mažesnio ploto butai, kurių išlaikymas nereikalauja daug lėšų.
Galiausiai, svarbu pažymėti, kad likvidus būstas dar nereiškia, kad už jį galite mokėti ar prašyti sumos, kuri būtų žymiai didesnė negu rinkoje vyraujančios vidutinės kainos. Tačiau kuo būstas turės daugiau aukščiau išvardintų likvidumo požymių, tuo būsite tikresni, kad jūsų įsigyto būsto vertė atitiks nekilnojamo turto rinkos augimą.
"Ne Viskas Yra Butas, Kas Butu Vadinasi"
„Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi“, - taip galėtume perfrazuoti žinomą posakį, nes tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos.
Apartamentai - Rinkodaros Triukas?
Tarkim, su kuo jums asocijuojasi pavadinimas „apartamentai“? Erdvesnis, gražesnis, prabangesnis, aukštesnės nei vidutinės kokybės būstas? Ar būstas atostogoms pajūryje? Bet tokios sąvokos teisinėje bazėje net nėra.
„Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“, - žurnale „Investuok“ pripažįsta Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).
Pagrindinis Kriterijus - Sklypas
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Pavyzdžiui, Ozo parko teritorijos žemės paskirtis yra rekreacinė, todėl ten galima statyti komercinius objektus. Kadangi ten negali dominuoti nuolatiniam gyvenimui skirti butai, 51 % „daugiabučių“ ploto buvo įregistruota kaip patalpos veiklai, kurias galima naudoti, pavyzdžiui, laikinam apgyvendinimui, o 49 proc. - gyvenamosios paskirties patalpos, įregistruotos kaip butai.
Akivaizdžių Skirtumų Gali Nebūti
Kad tipiškame daugiabutyje esančios patalpos nėra butai, dažniausiai sužinosite tik iš RC pažymos - užėję nepastebėsite jokių skirtumų, nes kuo patalpos viename projekte vienodesnės, tuo mažiau rūpesčių turi plėtotojas.
Žinoma, jei įmanoma, plėtotojai stengiasi įrengti pakankamai patogumų, kitaip tokių patalpų patrauklumas kristų. Tarkim, nuo 2018 m. vilniečiai, gyvenantys negyvenamosios paskirties patalpose, negali įsigyti iš savivaldybės metinio abonemento statyti automobilį gatvėje. Negyvenamosios paskirties statusą dažniausiai turi patalpos pirmuosiuose pastato aukštuose, šiaurinėje pusėje - jos tamsesnės, nes šioms patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus.
Su loftais gali būti kitokių įdomybių. Buvusiose gamyklose lubos paprastai būna aukštos, 4,5-5 m aukščio, todėl įrengiama antresolė. Skelbime gali būti rašoma, kad patalpų plotas 30 kv. m, bet grindų plotas vos 18 kv. m, o visa kita - miegamoji dalis, vonia ar darbo zona - antrame aukšte.
Kurortuose, kur didelė žmonių kaita ir pastatus mėgstama registruoti kaip svečių namus, šie negyvenamosios paskirties būstai nuo įprastų butų gali skirtis gerokai labiau. „Kadangi jie skirti trumpalaikiam gyvenimui, juose gali būti koridorinė sistema, patalpos mažesnės, o bendrųjų patalpų planas bei būstų įrengimas labiau primena viešbutį negu daugiabutį. Tarkim, virtuvės juose gali būti gerokai mažesnės arba jų gali ir visai nebūti numatyta“.
Į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus bei komforto standartus, kurie taikomi gyvenamosios ir negyvenamosios (komercinės) paskirties patalpoms, dėmesį atkreipia ir tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė. „Gyvenamosioms patalpoms taikomi aukštesni kokybės standartai. Statant gyvenamosios paskirties pastatus į minimalią infrastruktūrą turi būti įtraukiama automobilių saugykla, želdynai su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms. Nustatyti ir minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai, naujai projektuojami daugiabučiai turi atitikti apsaugos nuo triukšmo standartus ir daugelį kitų reikalavimų, kurie negyvenamosioms patalpoms visai nekeliami arba yra gerokai mažesni“.
Ir priduria, kad paskubėjęs ir ne viską apie patikusį būstą išsiaiškinęs pirkėjas gali vietoj buto nusipirkti negyvenamosios paskirties patalpas, o paskui pasiges rekreacinės aplinkos, automobilių aikštelės. „Nemaloniai gali nustebinti ir prasta garso izoliacija bei kiti kokybiškam gyvenimui reikšmingi, tačiau negyvenamosios paskirties patalpoms netaikomi arba žemesni kriterijai“.
Pigiau Reiškia Brangiau
Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą. „Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“.
Tačiau tai, pasak jos, ne vienintelis dalykas, kurį privalu žinoti. Įsigijęs negyvenamosios paskirties patalpas kaip būstą nuolat gyventi, pirkėjas gali susidurti su sunkumais, apie kuriuos nė nepagalvojo. Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti. Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama.
"Ne Butų" Žmonės Nenori
Kad patalpų, kurios atrodo kai butai, tačiau registruojant pavadinamos kitaip, dabar plėtojamuose projektuose mažiau, nei buvo prieš kelerius metus, patvirtina ir M. Statulevičius. Anot jo, tai lemia ir spaudimas, kurį plėtotojai patiria iš pirkėjų. Mes jau pasimokėme ir suvokiame, kad su negyvenamosios paskirties „butu“ nusiperkame ne tik prievolę mokėti komerciniam NT taikomą mokestį, bet ir galimą galvos skausmą, kai norėsime deklaruoti jame gyvenamąją vietą, kai ateis laikas leisti vaikus į darželį ar mokyklą ar kai nuspręsime jį parduoti, nes tokių patalpų likvidumas mažesnis.
Ir savivaldybių požiūris į negyvenamosios paskirties projektus, kurių patalpų planas akivaizdžiai rodo, kad juose bus nuolat gyvenama, švelniai tariant, atsargus.
Anot jo, net kurortai, kuriuose daugiabučių gyvenamųjų namų plėtrą ypač riboja žemės paskirtis, netrykšta noru įsileisti statinius, kurie parduodami poilsiautojams ar investuotojams atskiromis patalpomis. „Jie sako, tegul būna gyvenamoji paskirtis, o jei neišeina - geriau jau tegul būna centralizuotai valdomas viešbutis. Todėl tokių „tarpinių“ projektų daug ir neatsiranda - visi supranta, kad geriau administratoriaus prižiūrimas pastatas arba tvari bendruomenė, o ne atsitiktinių žmonių sambūris, kuriam priklausantys kartais atvažiuoja, kartais ne, vieni nori prisidėti prie aplinkos tvarkymo, kiti nenori“.
Patrauklu Ketinantiems Nuomoti
Kadangi formaliai negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriami „būstai“ neretai būna šiek tiek pigesni už analogiškus butus tame pačiame projekte, tad jie galbūt gali dominti žurnalo „Investuok“ skaitytojus ir labiau patyrusius investuotojus, dažniausiai perkantiems tokias patalpas nuomai. Jie deda ant svarstyklių mažesnę įsigijimo kainą, papildomus mokesčius ir skaičiuoja, kokios grąžos gali tikėtis.
„Jei miesto centre ar netoli jo esančios patalpos nuomojamos centre dirbantiems žmonėms, jiems net nereikia automobilio vietos, nes į darbą gali nueiti pėsčiomis, o vaikų dažniausiai dar neturi. Jiems patogi vieta yra didesnis privalumas už kai kuriuos kitus dalykus, kuriuos įvertina perkantys būstą nuolat gyventi“.
Pasak A. Kišūno, nereikia paniškai bijoti patalpų, kurių statusas nėra gyvenamosios paskirties. Svarbu tiksliai išsiaiškinti, ką perkate, su kokiomis problemomis galite susidurti. Didieji plėtotojai veikiausiai viską jums aiškiai išdėstys, bet yra ir tokių, kurie galbūt bandys nutylėti dalį informacijos. Tad galutinis patarimas - viskuo pasidomėti pačiam.
| Savybė | Butas | Namas |
|---|---|---|
| Vieta | Dažniausiai mieste | Dažnai priemiestyje ar užmiestyje |
| Priežiūra | Mažiau priežiūros rūpesčių | Daugiau priežiūros (sodas, kiemas) |
| Privatumas | Mažiau privatumo | Daugiau privatumo |
| Kaina | Gali būti pigesnis mieste | Gali būti brangesnis mieste |
| Likvidumas | Didmiesčiuose didesnis | Priklauso nuo vietos |
Gyvenimo Būdas ir Prioritetai
Gyvenimą name arba bute dažniausiai renkasi asmenys , sulaukę tam tikro gyvenimo tarpsnio, ir jų pasirinkimas tuo metu jiems atrodo geriausias, patogiausias, prieinamiausias.Tai kiekvieno individualus pasirinkimas, būdingas konkrečiam laikotarpiui , asmens būsenai bei statusui.
Todėl niekuomet niekuomet neklausykite savo draugų patarimų ar kritikos, gyvenkite taip, kaip norite Jūs, nes Jūs esate Jūs, o jie yra jie. Ir nors Jūs esate draugai ir geri bičiuliai, jų argumentai ir įtikinėjimai gali labai stipriai suklaidinti, apgauti, nuvilti, įskaudinti, nes tiesiog Jūsų yra visiškai kitas statusas, būsena, šeiminė, socialinė padėtis, ir tai nulemia tam tikrą, konkrečiai tik Jums būdingą, pasirinkimą.
Kaip Įvertinti Būstą Savarankiškai?
Išsamų vertinimą geriausiai gali atlikti NT vertintojai ir ekspertai, tačiau ir savarankiškai renkantis gyvenamąjį plotą galima vadovautis šiais vertinimo kriterijais:
- Atitiktis Paklausai: Kiek būstas atitinka daugumos paklausą? Šiuo metu rinkoje paklausiausi yra 2 arba 3 kambarių butai.
- Suplanavimas: Racionalus būsto suplanavimas yra toks, kuriame protingai išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras.
- Langų Išdėstymas: Natūralios šviesos kiekis bute didžiąja dalimi priklauso nuo to, į kurią pasaulio pusę nukreipti langai.
- Vaizdas Pro Langus: Visi tikisi gražaus vaizdo pro namų langus, pageidauja, kad panoramos neužstotų kitas pastatas, nebent tai būtų Gedimino pilis.
- Pastato Kokybė: NT likvidumas didžiąja dalimi susijęs su pasirinkto objekto statybos metais bei naudojamų medžiagų ir inžinerinių sprendimų kokybe.
- Aplinka ir Kaimynystė: NT ekspertai pastebi, kad būsto ieškančioms šeimoms rūpi tiek paties buto kokybė, tiek šalia jo esanti aplinka bei žaliosios erdvės.
- Vieta: Vienas svarbiausių likvidumo požymių - būsto lokacija. Didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje, būstas bus kur kas likvidesnis už esantį nedideliame miestelyje.
- Vietovės Potencialas: Renkantis butą reikėtų atkreipti dėmesį ir į vietos plėtros potencialą, nuo kurio didžiąją dalimi priklausys ir ten jau iškilusių pastatų likvidumas.
- Kainos Tvarumas: Galiausiai svarbu pažymėti, kad likvidus būstas dar nereiškia, kad už jį turite permokėti ar galite prašyti sumos, kuri būtų gerokai didesnė negu rinkoje vyraujančios vidutinės kainos.
Konkretaus būsto rinkos kainą galima įvertinti tvarumo indeksu, kuris šiemet pasiūlytas ir Lietuvos rinkoje. Pradinėje įsigijimo stadijoje indeksas iškart leidžia pirkėjui įsivertinti kainą ir, jei ji yra tvari, tai padidina tikimybę, kad to būsto vertė ateityje augs.
Jei pastebėjote dailų būstą, pavadintą „apartamentais“, vadinasi, šis žodis yra vartojamas kaip aukštos klasės būsto sinonimas arba jis gali apibrėžti teisinę tokių patalpų paskirtį. Nors teisiškai apartamentų formuluotė nėra griežtai apibrėžta, ji dažniau taikoma poilsio paskirties patalpomis, tuo tarpu paprastas butas įvardijamas gyvenamosios paskirties patalpomis.
Renkantis būstą, kuris įvardijamas kaip apartamentai ir šių patalpų paskirtis yra poilsinė, reikėtų atkreipti dėmesį į jo tikslią vertę. Jei šeima turi poilsio paskirties patalpas ir kito nekilnojamojo turto, kurio vertė viršija 220 tūkst. eurų, tokiu atveju 0,5 proc. tarifu apmokestinama šią sumą viršijanti dalis - šis mokestis galioja visoje Lietuvoje.
Patalpų paskirtis išties yra vienas svarbiausių aspektų renkantis būstą, tačiau dažniausiai ji NT skelbimuose nenurodoma. Pardavėjai mano, jog tokia detalė gali būti nepatraukli pirkėjui, tad ją renkasi atskleisti susitikimo metu arba tada, kai klientas parodo didesnį susidomėjimą ir rimtai svarsto būstą pirkti.
Esant didesniam susidomėjimui brokeris ar tiesioginis būsto savininkas privalo atskleisti šią informaciją. Jei žmogus susiduria su nesąžiningu pardavėju, informaciją apie turto paskirtį jis gali pamatyti prieš būsto pirkimą - ketinimo protokole arba išankstinėje pirkimo sutartyje. Prie šių dokumentų visada pridedamas Registrų centro išrašas, kuriame aiškiai nurodyta objekto paskirtis.
Kartais apartamentais įvardijamos ne tik gyvenamosios ar poilsio paskirties patalpos, toks terminas gali būti taikomas ir komercinės paskirties patalpoms. Įsigijus objektą, kuris yra įrengtas kaip gyvenamasis būstas, tačiau yra komercinės paskirties, jis apmokestinamas 1 proc. NT mokesčiu per metus, nepaisant jo piniginės vertės. Tokių erdvių galima rasti rinkoje, vis dėlto jos laikomos retenybe.
Butai tame pačiame name gali įgauti skirtingą statusą, kai pastatas yra statomas komercinės ar rekreacinės paskirties sklypuose. Tuomet teisiškai ne mažiau kaip 51 proc. namo turi užimti komercinės patalpos, likusius 49 proc. - gyvenamosios patalpos.
Kitas dažnai pasitaikantis ir neretai klaidinamas NT apibūdinimas - prabangus ar prestižinis būstas, kuris taip pat turi savo konkrečią reikšmę ir negali būti taikomas vietai, kuri pasižymi tik stilingu interjeru. Prabangiu būstu galima vadinti tokį, kuris yra prestižinėje miesto vietoje, turi labai gerą reputaciją, išplėtotą infrastruktūrą.
Pavyzdžiui, Vilniuje tai būtų Žvėrynas, senamiestis, Valakampiai. Prabangi erdvė turi būti įrengta iš kokybiškų, aukštos klasės medžiagų, aprūpinta buitine technika ir baldais. Dažniausiai prestižinis nekilnojamasis turtas yra erdvesnis, be to, jis turi tam tikrus įprastam butui nepriklausančius atributus: parkavimo vietą, liftą, kartais fizinę apsaugą, dailius vaizdus pro būsto langus.
Toks turtas vienareikšmiškai yra gerokai brangesnis už įprastą. Pavyzdžiui, nedidelį prabangų 2 kambarių butą tik su retomis išimtimis galima įsigyti už mažesnę nei 150 tūkst. eurų kainą.
Dažnai žmonės painioja buto ir apartamentų sąvokas, kita vertus, šį skirtumą sunku suvokti. Šis skirtumas tėra teisinio statuso apibrėžimas, ir nieko daugiau. Juk vienokio ar kitokio statuso turtas naudojamas taip pat.
Vis dėlto papildomos painiavos gali sukelti pardavėjai, neteisingai vartodami būsto terminus. Tam tikra NT specialistų ar būsto savininkų dalis manipuliuodama terminais „prabangus būstas“ ar „apartamentai“ siekia išprovokuoti didesnį klientų susidomėjimą.
Statuso neatitinkantį būstą galima vadinti kaip panorėjus, tačiau pirkėjas, pamatęs objekto būklę, daro atitinkamas išvadas. Pasak specialisto, būstą besirenkantys žmonės niekada nepriima tokio sprendimo impulsyviai, dažniausiai jie apžiūri 5-10 skirtingų variantų, tad supranta, jog, nors būstas ir pavadintas „apartamentais“, jo kaina yra per didelė.
Taigi, renkantis tarp buto ir namo, būtina atsižvelgti į individualius poreikius, finansines galimybes ir gyvenimo būdą. Tik kruopščiai įvertinus visus aspektus, galima priimti teisingą sprendimą, kuris užtikrins komfortą ir pasitenkinimą naujaisiais namais.