Pastaruoju metu Lietuvos būsto rinka išgyvena reikšmingus pokyčius, kuriuos lemia įvairūs veiksniai - nuo makroekonominės situacijos iki gyventojų lūkesčių. Registrų centro duomenys rodo, kad net ir tradiciškai ramesni pirmieji metų mėnesiai šiemet išsiskiria dideliu aktyvumu.
Rinkos aktyvumo rodikliai
Sausį įregistruota 10,7 tūkst. nekilnojamojo turto sandorių - beveik 15 proc. daugiau nei prieš metus. Vertinant ilgalaikę retrospektyvą, būsto rinkos aktyvumas viršija ilgalaikius vidurkius. Butų sandorių skaičius per metus pašoko penktadaliu ir siekė 3 tūkst. Registrų centro duomenimis, tai buvo aktyviausias sausis butų pirkimo sandorių statistikos istorijoje. Individualių namų sandorių sudaryta 11,5 proc., o sklypų - 7,3 proc. daugiau nei prieš metus.
Būsto kainų augimas
Būsto kainų augimo kreivės riečiasi aukštyn. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas fiksuoja 10,6 proc. metinį būsto kainų augimą, kai sausį jis tesiekė 5,7 proc. Panašią situaciją skelbia ir Registrų centras. Pasak šios institucijos, paskutinį 2025 m. ketvirtį būstas Lietuvoje buvo 11,7 proc. brangesnis nei prieš metus. Naujos statybos būstai per metus pabrango 9,4 proc., o egzistuojantis būstas - 11,8 proc.
Siekiant padidinti nekilnojamojo turto (NT) rinkos skaidrumą ir tiksliau vertinti būsto kainų tendencijas, o prireikus ir identifikuoti galimą NT rinkos perkaitimo riziką, Lietuvos bankas pradeda skelbti naują pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą (PSBKI).
Kaip skaičiuojamas PSBKI?
Skaičiuojant lietuvišką PSBKI, ataskaitinio laikotarpio būsto kaina yra lyginama su anksčiau įvykusio sandorio to paties būsto kaina. Kadangi lyginamas tas pats būstas, automatiškai atsižvelgiama į specifines būsto charakteristikas, tokias kaip būsto vieta, aukštas, vaizdas pro langą, kambarių išdėstymas ir kt. Šiam indeksui apskaičiuoti reikia palyginti mažai duomenų, iš kurių svarbiausi yra sandorio data, kaina ir unikalus objekto numeris. Todėl šį indeksą galima apskaičiuoti per palyginti trumpą laiką ir dažnai greičiau nei kitų rūšių indeksus.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad į PSBKI nėra įtraukiami pirmą kartą parduoti objektai, pavyzdžiui, pastatyti nauji būstai - pastarieji į indeksą įtraukiami tik tuomet, kai yra parduodami antrą ar vėlesnį kartą.
Valstybės įmonė Registrų centras pristatė naują viešąją paslaugą - būsto kainų indeksus, atspindinčius gyvenamojo sektoriaus rinkos pokyčius. Šia nemokama paslauga pirmiausia siekiama padėti piliečiams, asmeniškai parduodantiems ar įsigyjantiems būstą. Būsto kainų pokyčio indeksui apskaičiuoti naudojama Registrų centro nuo 1998 m. surinkta ir statistiškai apdorota informacija apie įvykusius sandorius. Atskirai išskiriama informacija apie individualių gyvenamųjų namų (su žeme) bei butų vieno kvadratinio metro kainos pokyčius. Būsto kainų indeksas skaičiuojamas kas ketvirtį ir palyginamas su praėjusių trijų mėnesių bei 1998 metų pabaigos būsto kainomis.
Būsto kainų pokyčiai 2020 metais
Naujausi indekso duomenys rodo, kad butų kainos Lietuvoje ir toliau kyla, tačiau jų tempas, palyginti su 2020 m. pirmąją pusę stebėtais rodikliais, sulėtėjo. 2020 m. lapkričio mėn. butai Lietuvoje kainavo 4,7 proc. daugiau nei prieš metus, nors pirmąjį pusmetį jų kainos kilo vidutiniškai 7,7 proc. per metus. Vertinant butų kainų pokyčius trijuose didžiuosiuose miestuose, matyti, kad sparčiausiai jie brango Klaipėdoje - 7,9 proc. per metus. Vilniuje ir Kaune butai lapkričio mėn. kainavo atitinkamai 6,0 ir 4,9 proc. daugiau nei prieš metus, o kitoje šalies dalyje - 6,2 proc.
Veiksniai, skatinantys rinkos atsigavimą
Ciklinį atsigavimą skatina gera namų ūkių makroekonominė sveikata, apkarpytos palūkanų normos ir įsibėgėjęs būsto kreditavimo augimas. Lietuvos būsto rinkos aktyvumą palaiko sveikos darbo rinkos tendencijos, sparčiai kylančios gyventojų pajamos, pastaraisiais metais augusios santaupų sumos, po išbandymų 2022-2023 m. atsitiesusi ir toliau tvirtėjanti namų ūkių perkamoji galia bei palankūs vartotojų lūkesčiai. Jei 2025-uosius pasitikome palūkanų normų karpymo kelionės pusiaukelėje, tai šių metų pradžioje jos dar vienu procentiniu punktu mažesnės.
Europos Centriniam Bankui karpant palūkanų normas, intensyvėjo kreditavimo procesai. Pernai metinis būsto paskolų gyventojams portfelio augimas paspartėjo nuo 9,1 proc. sausį iki 14,4 proc. gruodį. Vertinant šių metų perspektyvas, palūkanų normų srityje reikšmingų pokyčių nenusimato. Paskolų kainos stabilumas ir tolesnis kredito srautų augimas prisidės prie tolesnės būsto rinkos dinamikos.
Lietuvos banko duomenimis, gruodį vidutinės naujų būsto paskolų palūkanų normos siekė 3,67 proc. - reikšmingai mažiau, palyginti su 2023 m. spalį stebėta 5,9 proc. palūkanų normų viršukalne. Į palūkanų normų pokyčius Lietuvos rinka reagavo kone aktyviausiai euro zonoje.
Rinkos lūkesčiai ir rizikos
Be minėtų objektyvių makroekonominių aplinkybių pastaraisiais mėnesiais gyventojų sprendimus veikia ir įkaitęs lūkesčių fonas bei nuogąstavimai dėl aukštų būsto kainų perspektyvų. Nerimaujama dėl trumpalaikio paklausos bumo, dėl kurio būsto kainų augimas taptų netvarus ir vėl subjurtų įperkamumo rodikliai.
Pastaraisiais mėnesiais spartėjantis būsto kainų augimas rodo, kad tokio masto paklausos šuolio sklandžiai atliepti nepavyksta. Be to, būstas brangsta jau sparčiau nei vidutiniškai auga atlyginimai šalyje. Tai irgi signalizuoja apie paaštrėjusias disbalansų rizikas.
Pasiūlos atstovų vertinimas
Statybos - inertiškas procesas, kuriame gausu „butelio kaklelio“ efektų, tad būsto statytojai stengiasi atsargiai ir kuo taikliau planuotis darbus. Statytojams nerimą kelia ir tai, kad šio būsto paklausos bumo priežastys gali būti tik trumpalaikės. Jei šiemet rinką kaitins žemos palūkanų normos, II pakopos lėšos, vartotojų FOMO (angl. fear of missing out - liet. baimė kažką praleisti) lūkesčiai, pasiseks tiems, kurie spės į šį paklausos traukinį. Tiems, kurių procesai strigs, gali tekti ilgainiui susidurti su visai kitokia rinkos realybe.
Rekordinius metus baigiančioje būsto rinkoje kitąmet vienu didžiausių iššūkių taps kainų augimas. Anot T. S., "Šie metai buvo geri iš tos pusės, kad atsigavo gyventojų perkamumas, tačiau rinkos aktyvumui padidėjus pradėjo sparčiau augti būsto kainos. Ir atsiranda ta pati rizika, kuri buvo 2022-2024 metų pradžioje - rinkos aktyvumas gali sumažėti, nes tiesiog būstas tampa nebeįperkamas".
Pasak T. S., „Veiksnys, kas galbūt kompensuos sumažėjusį įperkamumą, tai antros pensijų pakopos dalies gyventojų pasitraukimas. Taip, vidutinė pensija (kurią galės atsiimti - BNS) yra 3-5 tūkst. eurų, skaičiuojama per šimtus tūkstančių gyventojų. „Tie gyventojai, kurie turės sukaupę didesnes sumas, kurie traukiasi ir kurie jau turi būstą ir svarstė galbūt apie antrąjį ar trečiąjį investicinį būstą, jie gali į rinką ateiti dėl pradinio įnašo reikalavimo pakeitimo. Tas laikotarpis tarp pensijų atsiėmimo ir griežtesnio pradinio įnašo investicinio būsto pirkėjams, jis gali truputėlį padidinti paklausą“.
Tuo metu Lietuvos bankui skaičiuojant, kad per 2026 metų pirmąjį pusmetį gyventojai galėtų atsiimti apie 1,2 mlrd. eurų, o apklausoms rodant, jog apie 20 proc. šių lėšų galėtų būti skirta investicijoms į NT, R. teigia, kad „Reikia suprasti, kad ne visos šios lėšos būtų panaudotos tiesioginiam būsto įsigijimui, bet taip pat skirtos turimo turto remontui ar jo statyboms".
Pasak T. S., „Šiai dienai pasiūla yra ganėtinai gera, pakankama, bet kiek laiko ji galės tokiu greičiu kompensuoti pasiūlos mažėjimą esant aukštai paklausai? „Per paskutinius penkerius metus buvo nemažai vystymo sąlygų pakeitimų, kurie irgi prisidėjo prie kainų didėjimo. Taip, negali sakyti, kad kainos tik augs, bet priežasčių, dėl kurių kainos nemažės arba augs toliau, jų yra labai daug“, - pridūrė T. S. „Yra veiksniai, kurie padidins paklausą, vadinasi, didėti rinkos aktyvumui yra vietos. Klausimas, kiek padidės kainos, kurios sumažins rinkos aktyvumą, ir kiek vystytojai galės pasiūlyti naujo būsto. Šiuo metu apie 10 tūkst. būstų yra statoma Vilniaus mieste. Reikės rasti, kas galės statyti tuos papildomus būstus, gauti statybos leidimus.
Tuo metu R. teigia, kad „Ji turi tiesioginį poveikį mūsų šalies ekonomikos struktūrai - prekybos srautai, energetinių išteklių kainos, imigracija, užsienio investicijos ir panašiai. „Žinoma, pastaraisiais metais taip pat fiksuojamas augantis lietuvių - tiek verslo, tiek gyventojų - investicijų srautas į Centrinės ir Pietų Europos nekilnojamojo turto rinką. Todėl 2026 metais didžiausia grėsme išlieka galimas geopolitinės situacijos paaštrėjimas, kuris galėtų slopinti vietinių gyventojų vartojimą bei norą įsigyti būstą Lietuvoje“.
Remiantis tyrimo duomenimis, per artimiausius dvejus metus 16 proc. gyventojų planuoja įsigyti būstą sostinėje“, - paaiškino „Groupinvest“.
Pasak „Groupinvest“, Vilniaus rinka šiandien vystosi nuosekliai, remdamasi realiais gyventojų poreikiais. „Vilnius - sparčiausiai augantis miestas visose Baltijos šalyse. Matome ne staigų ar spekuliacinį sujudimą, o palaipsninį aktyvėjimą, paremtą realiais pirkėjų sprendimais. Žmonės grįžta prie planų, kuriuos brandino ne vienerius metus - ieško būsto gyvenimui, vertina vietą, infrastruktūrą ir aiškius projekto terminus“, - sako įmonės atstovai.
Kitų NT vystymo bendrovių atstovai taip pat sutinka, kad rinka išliks aktyvi. Pasak jos, nors didelių problemų rinkoje nenumatoma, esant aukštam pirkėjų aktyvumui, gali susidaryti butų trūkumas. „Jei pardavimai ir toliau demonstruos tokias apimtis kaip paskutiniais praėjusių metų mėnesiais, gali kilti iššūkių patenkinant paklausą“, - pridėjo ji. Be to, skirtingų sričių NT specialistai sutinka, kad 2026-ieji Lietuvoje netaps burbulo metais - jis nei susidarys, nei sprogs. Numatoma, kad kainos ir toliau gana stabiliai augs dėl išaugusių kaštų vystytojams bei dėl to, kad nemaža dalis pirkėjų paprasčiausiai bijos praleisti progą įsigyti NT pigiau. Prognozuojama, kad pirkėjai itin aktyviai ieškos didesnio energinio efektyvumo ir mažesnio ploto būstų, kuriuose protingai išnaudota erdvė.
Anot ekonomistės, tai rodo, kad Vakarų šalyse nuosavas būstas - daugiau pasiturinčiųjų ar turtingų gyventojų privilegija, o Lietuvoje nuosavame būste gyvena didžioji dalis gyventojų. Ji pridėjo, kad nuostatas turėti nuosavą būstą sustiprina ir nepakankama nuomos rinkos branda. Anot ekonomistės, palyginti su Vakarų Europos valstybėmis, Lietuvoje nuomininkai vis dar yra mažiau apsaugoti, o dalis nuomos rinkos tebeveikia neskaidriai. „Dėl to nuoma dažniausiai suvokiama kaip laikinas, o ne ilgalaikis būsto sprendimas. Vakaruose paprastai pasirašomos ilgalaikės nuomos sutartys, gyventojai net neturi planų turėti NT nuosavybės forma. Tiesa, šią situaciją iš dalies lėmė tai, kad Vakarų didžiuosiuose miestuose būsto įperkamumas itin prastas. Vykstant urbanizacijos ir migracijos procesams, gyventojams judant į miestus, būsto plėtra dėl įvairių apribojimų nebeišgali patenkinti sparčiai išaugusios paklausos. Tai užaugino kainas ir labai pablogino būsto įperkamumą“, - paaiškino ekonomistė.
Ekonomistė prognozuoja, kad ateityje palaipsniui artėsime prie Vakarų Europos pavyzdžio - nuomojančiųjų gretos tankės, didės ir gyventojų dalis, turinčių būstą su paskola, o nuosavame būste be paskolų gyvenančiųjų gyventojų dalis mažės.
„Šie rodikliai leidžia daryti prielaidą, kad gyventojų planai dėl būsto įsigijimo artimiausiais metais atitinka pastarųjų metų rinkos dinamiką“, - nurodo bendrovė.
Nekilnojamojo turto vystymo bendrovės „Groupinvest“ užsakymu atliktas tyrimas atskleidė, kad 11 proc. Lietuvos gyventojų per 2026-2027 metus planuoja įsigyti būstą. Taip pat tyrimo rezultatai rodo, kad nuosavas būstas Lietuvos gyventojams išlieka vienu svarbiausių gyvenimo tikslų.
Pavyzdžiui, 36 proc. apklaustųjų nurodė, jog nuosavas būstas jiems pirmiausia asocijuojasi su stabilumu ir saugumu. Be to, įvardyti ir kiti reikšmingi motyvai, pavyzdžiui, noras gyventi didesniame ar patogesniame būste (34 proc.), investiciniai tikslai (26 proc.), šeimos kūrimas ar pagausėjimas (20 proc.). „Tai patvirtina, kad sprendimas pirkti būstą dažnai grindžiamas ne trumpalaikėmis rinkos aplinkybėmis, o ilgalaikiu planavimu. Aukštas būsto nuosavybės lygis rodo, kad Lietuvoje nuosavas būstas suvokiamas kaip stabilus ir tvarus sprendimas ilgesnėje gyvenimo perspektyvoje“, - nurodo tyrimo autoriai.
2025 m. buvo įregistruota 132,9 tūkst. būsto pirkimo-pardavimo sandorių, t. y. 16 proc. daugiau nei 2024 m. Per pastaruosius dvejus metus įsigytų būstų skaičius siekė 247 tūkst., tai rodo nuoseklų rinkos aktyvumą.