Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra reikšmingas procesas, susijęs su įvairiais finansiniais aspektais. Vienas svarbiausių - nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimas. Lietuvoje galioja tam tikra tvarka, kurią būtina žinoti tiek pardavėjams, tiek pirkėjams, siekiant išvengti nesklandumų ir netikėtų išlaidų. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinimo klausimus Lietuvoje, įskaitant mokesčių tarifus, lengvatas, išimtis ir deklaravimo tvarką, remiantis Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) paaiškinimais ir teisės aktais. Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje išlieka aktyvi - per pirmuosius tris šių metų ketvirčius Registro centro duomenimis buvo įregistruoti 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandorių.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). GPM apskaičiuojamas iš turto pardavimo pajamų atimant įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz., notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu, jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Pavyzdys: 2019 metais įsigijote būstą už 170 000 eurų (įsigijimo kaina). 2023 metais pardavėte už 210 000 eurų (pardavimo pajamos). Už pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 - 170 000 - 1300 = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
GPM Tarifai
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas. Tačiau, jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Svarbu: Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios reikšmingi Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymų pakeitimai. Šie pokyčiai yra dalis platesnės mokesčių reformos, kurios tikslas - suvienodinti gyventojų pajamų apmokestinimo sistemą, kad būtų labiau atsižvelgiama į visų rūšių pajamas. Praktikoje tai reiškia, kad pasikeis GPM tarifai ir jų taikymo ribos, o NT sandorių mokesčiai kai kuriais atvejais gali reikšmingai padidėti.
Apskaičiuojant apmokestinamąją sumą, leidžiama iš pardavimo pajamų atimti tam tikras privalomas išlaidas. Nuo 2026 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad kuo didesnės metinės pajamos, tuo aukštesnis mokesčio tarifas bus taikomas tik viršijančiai daliai. Kitaip tariant, gyventojo pajamos, įskaitant ir pelną iš NT pardavimo, nuo 2026 m. bus apmokestinamos pagal progresinę sistemą. Taip pat įskaičiuojamos kitos pajamos, kurios nepriskiriamos darbo ar jiems prilygintiems santykiams. Vis dėlto, tam tikros pajamos, kurioms įstatyme numatytas 15 proc. GPM tarifas, į bendrą metinių pajamų sumą, apmokestinamą 20, 25 ar 32 proc. tarifais, neįtraukiamos.
Taigi, GPM nuo 2026 m.
Lengvatos ir Išimtys
Yra keletas atvejų, kuomet GPM mokėti nereikia:
- 10 metų taisyklė: Jei nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybės teise 10 metų ar ilgiau, pardavimo pajamos neapmokestinamos GPM. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
- Gyvenamoji vieta: Jei bent 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame būste, GPM mokėti nereikės. Svarbu, kad iki pardavimo momento nebūtumėte išsideklaravę iš šio būsto.
- Kito būsto įsigijimas: Jei gyvenamąją vietą parduodamame būste deklaravote trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate kitą būstą ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą, GPM taip pat nebus taikomas.
- Paveldėtas turtas: Jei paveldėjote turtą iš pirmos eilės giminaičių ir parduodate jį už tokią pačią ar mažesnę kainą, nei nustatyta paveldėjimo metu, GPM nemokamas.
Svarbu: Jei nekilnojamąjį turtą paveldėjo keli asmenys (pvz., sutuoktiniai), gyvenamąją vietą turi deklaruoti abu, antraip vienam iš jų gali tekti mokėti GPM.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojus naujai GPM tvarkai, išlieka galimybė tam tikrais atvejais parduoti nekilnojamąjį turtą nemokant GPM.
Nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, buto, namo ar žemės sklypo pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų. Atkreiptinas dėmesys, kad ši lengvata taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo nuosavybėje už visą nurodytą 10 metų laikotarpį.
Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM.
Pasikeitė GPM tarifas | Teisinėkonsultacija.lt
Savos Statybos Gyvenamasis Namas
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Naujos Statybos Būstas su Daline Apdaila
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdys: Naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Paveldimo Turto Pardavimas
Paveldėto turto pardavimas - nerimą keliantis procesas, kai itin svarbu nesuklysti. Toks turto pardavimas - logiškas sprendimas, jeigu paveldėjote nekilnojamąjį turtą ir apsisprendėte, jog jis Jums nereikalingas. Žinoma, turto pardavimas susijęs ne tik su pajamomis, bet ir su tam tikrais mokesčiais.
Paveldimo Turto Vertė
Prieš priimant paveldimą turtą pagal paveldėjimo teisės liudijimą visais atvejais rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Taip Jūs užbėgsite už akių ateityje galimam gyventojų pajamų mokesčiui (GPM) turtą pardavus. Jei paveldėto nekilnojamojo turto priėmimo metu pamiršote pasidaryti turto vertinimą ir po kažkurio laiko norite jį parduoti, tai atlikti galite ir pardavimo metu. Tokiu atveju retrospektyvinis turto vertinimas bus atliekamas atgaline data, t. y. paveldėjimo datai.
Ši išimtis yra taikoma tais atvejais, kai turtas paveldimas iš pirmos eilės giminaičių: tėvo, mamos, senelės, senelio, brolio, sesers, vaiko, įvaikio, vaikaičio. Jei turtą paveldėjote iš sutuoktinio ir ilgiau nei 2 metus esate jame deklaravę gyvenamąją vietą - tuomet nėra skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis ir turto vertinimas paveldėjimo metu nėra būtinas. Šiuo atveju svarbu iki pardavimo momento neišsideklaruoti iš paveldėto nekilnojamojo turto.
Paveldimo Turto Mokestis
Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.
Mokesčio apskaičiavimas ir tarifai:
- kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė mažesnė kaip 150 tūkst. eurų - 5 proc. taikomas tarifas;
- kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 tūkst. eurų - 10 proc. tarifas.
Taikomos lengvatos bei išimtys:
- Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas;
- Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.
Paveldimo turto mokestis sumokamas prieš paveldėjimo teisės liudijimo išdavimą, išskyrus atvejus, kai savivaldybės tarybos sprendimu mokesčio sumokėjimo terminas atidėtas arba nuo jo sumokėjimo atleista. Deklaruoti paveldėtą turtą nereikia.
Deklaravimas ir Sumokėjimas
Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas privalote deklaruoti pasibaigus metams, iki kitų metų gegužės 1 d. Jei turtas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir norite pasinaudoti mokestine išimtimi, tuomet kartu su pajamų deklaracija Valstybinei mokesčių inspekcijai reikės pateikti ir retrospektyvinį turto vertinimą. Jei gyvenate užsienyje ir esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos - tuomet deklaruoti gautas pajamas privalote per 1 mėnesį.
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Nekilnojamojo Turto Pardavimas Su Brokeriu
Paveldėto turto pardavimo proceso metu Jus lydės savo srities profesionalas, sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį bei gebantis išvengti brangiai kainuojančių klaidų. Patikėdami savo turto pardavimą NT brokeriui, Jūs patikite pardavimo projektą visai profesionalų komandai.
Esant reikalui galimas Jūsų atstovavimas pagal įgaliojimą. Viso Jūsų turto pardavimo proceso metu jausitės saugūs ir ramūs. Žinosite, kad Jumis rūpinasi nekilnojamo turto srities profesionalas, kuris visus rūpesčius nuims nuo Jūsų pečių. Jums teliks patogiu metu atvykti į notarų biurą pasirašyti dokumentų.
NT pardavimo pelno apmokestinimo santrauka
| Kriterijus | Senoji tvarka (iki 2026 m.) | Naujoji tvarka (nuo 2026 m.) |
|---|---|---|
| Išlaikymo terminas | 10 metų | 5 metai |
| GPM tarifas | 15 proc. | 15 proc., kai gautas pelnas iki 12 VDU 20 proc., kai gautas pelnas iki 36 VDU 25 proc., kai gautas pelnas nuo 36 iki 60 VDU 30 proc., kai gautas pelnas daugiau nei 60 VDU |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 10 m. išlaikymas | 5 m. išlaikymas |
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 100 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2025 metais už 120 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote deklaravę gyv. vietos, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). 19 200 x 15 proc. = 2 880 Eur.
Nuo 2026 m. Sausio 1 d. Įsigalioja Lietuvos Respublikos Pridėtinės Vertės Mokesčio Įstatymo (PVMĮ) Pakeitimai
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) pakeitimai, kurie ypač svarbūs NT vystytojams, statybų bendrovėms ir kitiems PVM mokėtojams, užsiimantiems nekilnojamojo turto pardavimu komerciniais tikslais.
Laikoma, kad pastatas ar statinys yra naujas, kai jis nebaigtas statyti arba kai nuo jo statybų užbaigimo ar esminio pagerinimo įteisinimo nėra praėję 24 mėnesiai. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šios nuostatos bus pa...
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Kaip tiksliai apskaičiuojamas GPM pardavus nekilnojamąjį turtą?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) skaičiuojamas nuo gauto pelno: iš pardavimo kainos atimama turto įsigijimo kaina ir leidžiami atskaitymai (notaro mokesčiai, VĮ Registrų centro rinkliavos, vertinimo išlaidos). Gautas skirtumas apmokestinamas 15 proc. arba didesniu GPM tarifu.
Kokios išlaidos padidina turto įsigijimo kainą (mažina mokesčius)?
Prie įsigijimo kainos galite pridėti dokumentais pagrįstas išlaidas: kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos kaštus, statybines medžiagas (jei statėte patys), energetinio sertifikavimo bei geodezinių matavimų išlaidas. Svarbu turėti vardines sąskaitas faktūras.
Ar reikia mokėti GPM, jei parduodu dovanotą ar paveldėtą turtą?
Jei turtas išlaikytas trumpiau nei 5 metus, GPM gali tekti mokėti. Tačiau jei turtas gautas iš pirmos eilės giminaičių, galima atlikti retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo/dovanojimo datai. Jei pardavimo kaina neviršija šios vertės, mokesčio mokėti nereikės.
Kada taikoma „2 metų deklaravimo“ lengvata?
Mokesčio mokėti nereikia, jei parduodamame būste deklaravote gyvenamąją vietą bent 2 paskutinius metus iki pardavimo. Jei deklaravote trumpiau, lengvata galioja tik tuo atveju, jei per 1 metus po pardavimo įsigyjate kitą būstą ES šalyse ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą.
Kada įsigalios naujasis 5 metų išlaikymo terminas?
Pagal naujus įstatymo pakeitimus, 5 metų terminas įsigalios nuo 2026 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad parduodant turtą po šios datos, užteks jį būti išlaikius 5 metus, kad GPM nebūtų taikomas.
Iki kada privaloma deklaruoti pajamas ir sumokėti mokestį?
Lietuvos gyventojai deklaraciją turi pateikti ir GPM sumokėti iki kitų metų gegužės 2 dienos. Jei esate oficialiai deklaravę išvykimą iš Lietuvos, pajamas privalote deklaruoti ir mokestį sumokėti per 30 dienų nuo sandorio sudarymo.