Svajonė apie nuosavus namus dažnai prasideda nuo būsto paskolos skaičiuoklės ir palūkanų normų analizės. Tačiau pirmasis žingsnis link šios svajonės - būsto pirkimas - daugeliui tampa tikru išbandymu.
Šiame straipsnyje aptarsime, ar verta kreiptis į nekilnojamojo turto brokerį perkant butą, kokie yra tokio sprendimo privalumai ir trūkumai, bei kaip priimti teisingą sprendimą. Taip pat panagrinėsime investicijų į nekilnojamąjį turtą galimybes Turkijoje ir Bulgarijoje.
Nekilnojamojo Turto Brokeriai: Ar Verta Samdyti?
Pirmasis būstas - daugeliui didžiausias finansinis sprendimas gyvenime. Daug kam atrodo, jog geriausias būdas parduoti - tiesiogiai bendrauti su pirkėjais. Ir nors toks pardavimo būdas turi savų privalumų, svarbu pabrėžti, kad tokioje konkurencingoje rinkoje kaip NT, būtina turėti ne tik butą pardavimui, bet ir žinias, kaip parduoti. Net nesvarstydami tarpininkų paslaugų, galimai tik be reikalo apsunkinate visą pardavimo procesą.
Pardavimas Be Tarpininkų: Privalumai ir Trūkumai
Be abejonės, pardavimas be tarpininkų turi savų privalumų. Pirmas ir labiausiai į akis krintantis privalumas yra tai, kad, jeigu žinote, ką darote, tai galite visą procesą kontroliuoti ir viską organizuoti taip, kaip jums patinka. Antrasis privalumas, kurį norėtume išskirti - nereikia mokėti komisinių. Nors, lyginant su būsto verte, išlaidos nėra didelės (paprastai - keli procentai), tačiau daug kas nenori mokėti už brokerių paslaugas nei kelis šimtus eurų.
Kaip ten bebūtų, svarbu nepamiršti ir tokio pardavimo minusų. Pirmiausia - sunku suderinti pardavimą su savo įprastu gyvenimu. Jeigu esate dirbantys, turite šeimą arba studijuojate (dienos metu esate užimti), tuomet bus labai sunku aprodyti butą visiems interesantams. Kaip sunkiausią dalyką dauguma pardavėjų įvardina kainos nustatymą.
Prieš pradedant pardavimo procesą savarankiškai, reikėtų atlikti keletą svarbių veiksmų: Pirmiausia reikėtų aiškiai nustatyti buto vertę (ir kainą), jį aptvarkyti ir paruošti skelbimą. Tiesa, prieš visa tai dar reikėtų būti pasiruošus visus reikalingus dokumentus. Kai pasiruošėte visus dokumentus, nustatėte pardavimo kainą (tai padaryti galite su Untu pagalba arba samdydami nepriklausomus turto vertintojus) galite pradėti priimti pirkėjus apžiūrai.
Brokerio Privalumai
Nemaža dalis asmenų visiškai nesigaudo NT pardavimo reikaluose ir juos apsukresnis pirkėjas tikrai lengvai apsuktų apie pirštą. Todėl nenuostabu, kad daugelis samdo NT brokerius.
- Laiko taupymas: Brokeris pasirūpina skelbimų talpinimu, potencialių pirkėjų atranka, buto apžiūromis ir derybomis.
- Profesionalumas: Brokeris turi rinkos žinių, patirties derybose ir gali padėti nustatyti teisingą buto kainą.
- Dokumentų tvarkymas: Brokeris padeda sutvarkyti visus reikiamus dokumentus, reikalingus pardavimo procesui.
- Didesnė tikimybė parduoti: Brokeris turi prieigą prie didesnio pirkėjų rato ir gali greičiau surasti tinkamą pirkėją.
Taigi, jei tingi pats atsiliepti į skambučius ir važinėti aprodyti butą tai kreipiesi į brokerį. Štai ir visas skirtumas.
Brokerio Trūkumai
Pagrindinis brokerio trūkumas - komisiniai mokesčiai. Brokeris ima tam tikrą procentą nuo pardavimo sumos, kuris gali siekti kelis procentus. Taigi, nors brokeris gali padėti greičiau parduoti butą ir gauti geresnę kainą, jums reikės sumokėti už jo paslaugas.
- Komisiniai mokesčiai: Brokeris ima tam tikrą procentą nuo pardavimo sumos.
- Galimas interesų konfliktas: Brokeris gali būti labiau suinteresuotas greitu pardavimu, nei maksimalia kaina.
- Netinkamas brokerio pasirinkimas: Jei pasirinksite nepatyrusį ar nekompetentingą brokerį, galite patirti nuostolių.
Kaip Išsirinkti Brokerį?
Jei nusprendėte, kad jums reikalingas brokeris, svarbu pasirinkti patikimą ir kompetentingą specialistą. Štai keletas patarimų, kaip tai padaryti:
- Atsiliepimai: Pasidomėkite apie brokerio reputaciją, perskaitykite klientų atsiliepimus.
- Patirtis: Pasirinkite brokerį, turintį patirties jūsų rajone ir su panašiais butais.
- Licencija: Įsitikinkite, kad brokeris turi galiojančią licenciją.
- Sutartis: Atidžiai perskaitykite sutartį ir įsitikinkite, kad ji jums tinka.
Svarbu: Prieš pasirašant sutartį su brokeriu, atidžiai perskaitykite jos sąlygas ir įsitikinkite, kad jos jums tinka. Venkite sutarčių, kurios riboja jūsų teises ir įpareigoja jus bendradarbiauti tik su viena agentūra.
NT pardavimas - Brokerio darbas
Investicijos į Nekilnojamąjį Turtą Bulgarijoje ir Turkijoje
Rinkos ekspertai ir NT brokeriai, dirbantys su Pietų Europos NT rinka, pripažįsta: pastaruoju metu tikrai jaučiamas būsto kai kuriose šalyse sau atostogoms ir (arba) nuomai įsigijimo pagyvėjimas. Jie tai sieja su noru atrasti naujas šalis, pažinti jų kultūrą ir, žinoma, pelningai investuoti pinigus.
Anot „Remax“ brokerio Ričardo Sablovskio, nors būstą Lietuvos pajūryje paprasčiau pasiekti ir jo priežiūra bus pigesnė, pietuose esančiuose kurortuose sezonas ilgesnis. „Be to, tai galimybė diversifikuoti investicijas, o nuomoti jį juk galima ir naudojantis „Airbnb“, „Booking“, „Home Exchange“ ir kitais būdais“, - sako jis.
Kita vertus, Europa sensta, todėl būstų Pietų Europoje, kur vyresni žmonės norės praleisti daugiau laiko, paklausa turėtų didėti. „Todėl tikėtina, kad dėl šių ir kitų priežasčių pietiniuose Europos kurortuose turtas brangs labiau. Vadinasi, galima tikėtis ir didesnės negu Lietuvoje investicijų grąžos“, - daro prielaidą R. Sablovskis.
Turkija: Alanija
Vienas populiariausių lietuvių atostogų maršrutų - Alanija. Šis kurortinis miestas Turkijos pietuose prie Viduržemio jūros vilioja švelniu subtropiniu klimatu - lietus dažniausiai čia užsuka žiemą, o vasara, kuri trunka 7-8 mėnesius, garantuoja ilgą turistinį sezoną.
Vidutinė temperatūra prie jūros Alanijoje 21,4 °C, o rugpjūtį - net 27,9 °C. Mieste, kuris yra Turkijos Rivjeros dalis ir užima apie 70 km pakrantės, anot vietinio nekilnojamojo turto specialisto Burhano Yukselio, nuolat gyvena apie 300 tūkst. gyventojų, iš kurių maždaug 15-20 proc. sudaro užsieniečiai.
Anot jo, kelerius pastaruosius metus Alanijoje daugėjo turistų iš Rusijos, o šį sezoną pastebimas poilsiautojų pagausėjimas iš Skandinavijos šalių, Vokietijos, Olandijos, Belgijos, Didžiosios Britanijos.
Nors rugpjūčio viduryje Turkiją ištiko valiutos krizė, o pasaulio rinkos susirūpino, kokios įtakos Turkijos liros nuvertėjimas gali turėti ekonomikai, B. Yukselis sako, kad svarstantys galimybę įsigyti būstą Turkijoje turėtų daryti tai dabar, nes šiuo metu NT kainos yra nukritusios iki žemiausio lygio. Bet kadangi po kelis sezonus trukusio sąstingio turizmo sektorius atsigauna (pavyzdžiui, vien iš Norvegijos kitais metais planuojama 2-3 kartus daugiau skrydžių negu pernai), neilgai trukus prognozuojamas didelis jų šuolis aukštyn.
Turkų NT specialistas pasakoja, kad Alanijos priemiesčiuose, pavyzdžiui, Mahmutlare, 55-65 kv. m 2 kmb. buto (salonas, miegamasis, virtuvė, vonia, koridorius ir kt.) kainos prasideda nuo 25-30 tūkst. eurų ir kyla priklausomai nuo to, koks atstumas iki jūros ir Alanijos centro.
Gerai paieškojus, bet ne tokiose geidžiamose vietose ir atokiau nuo centro, galima surasti būstų, kurių kaina 150 eurų/kv. m, bet vidutinė kaina - apie 350 eurų/kv. m.
Jo teigimu, apribojimų įsigyti NT užsienio šalių piliečiams Turkijoje nėra, bet dokumentų tvarkymas gali užtrukti ilgiau - net iki 3 mėnesių.
Nekilnojamojo turto išlaikymo kainos Turkijoje
NT išlaikymas Viduržemio jūros regione nėra brangus, nes vasara ilga, o žiemos švelnios ir temperatūra nenukrenta žemiau 0 °C.
Štai keletas pavyzdžių:- Standartinio buto savininkas moka apie 5 eurus už bendras namo išlaidas (elektra laiptinėje, valymas, aplinkos tvarkymas).
- 3 asmenų šeima, gyvenanti 3 kambarių bute, vidutiniškai už elektrą moka 30-40 eurų per mėnesį, vanduo netaupant kainuoja apie 20 eurų per mėnesį.
- Turto mokestis, kuris mokamas kartą per metus, už senos statybos 3 kambarių 85-90 kv. m butą Alanijoje yra apie 40-50 eurų.
- Visas būsto draudimas, kuris nėra privalomas, jei neimi banko paskolos, už standartinį 3 kmb. butą per metus kainuos apie 50-70 eurų.
Nuomos galimybės Turkijoje
Galima sudaryti tiek ilgalaikės, tiek trumpalaikės nuomos sutartis, bet nuomos kaina trumpam laikui kur kas aukštesnė, o ypač pakyla sezono metu.
Paprasto senos statybos 85-90 kv. m buto ilgalaikės nuomos kaina ne sezono metu gali prasidėti nuo 250 eurų plius paslaugos, o tokio pat buto trumpalaikės nuomos kaina sezono metu gali prasidėti nuo 60 eurų parai.
Tiek pardavimo, tiek nuomos kainos visada priklauso nuo vietos, aukšto, vaizdo pro langą (žinoma, kad su vaizdu į jūrą brangesni), buto įrengimo ir kitų dalykų, bet sezono metu būstų nuomos paklausa būna didelė ir dažnai labai sunku rasti išsinuomoti butą už padorią kainą.
Bulgarija
Saulėtasis Krantas, Auksinės Kopos, Varna ar senasis Nesebaras - pavadinimai, kuriuos tikrai žino ne vienas lietuvis. Kitaip negu Jaltoje, kur būtinai reikia gulto, nes ant akmenų nepagulėsi, Bulgarijos kurortų ant Juodosios jūros kranto paplūdimiai - puikus smėlis.
Bulgarijos kurortai nuolat auga ir plečiasi - statomi nauji viešbučiai, gyvenamieji namai. Nors sezonas čia ne toks ilgas kaip piečiau esančiuose kurortuose ir trunka apie 5 mėnesius - oficialiai prasideda gegužės viduryje ir baigiasi rugsėjo viduryje, nuo spalio orai pradeda vėsti, - atostogauti čia dėl priimtino kainos ir kokybės santykio atvyksta vis daugiau poilsiautojų.
Iš visų keturių šalių, po kurias šį rudenį žvalgėsi „Investuok“ žurnalistai, Bulgarija - pigiausia. Nors NT kainos čia kyla sparčiau negu Ispanijoje ar Kipre, pasak pašnekovų, būstas, kurį galėtų įsigyti vidutinis lietuvis, čia vis dar kainuoja gerokai pigiau. Bet tautiečiai šioje šalyje investuoja itin atsargiai.
Jolanta, šio rugsėjo pradžioje savaitę atostogavusi Auksinėse Kopose, teigia, kad būstų, tinkamų patiems atostogauti ir nuomoti kitiems, kainos, palyginti su Palanga ar Kuršių nerija, - kone juokingos: gerai paieškojus, šiek tiek toliau nuo kranto ar tokį, kuriam reikėtų kosmetinio remonto, galima rasti ir už 16-20 tūkst. eurų, bet tiesiog ant pastatų kabo plakatai, kuriuose siūloma įsigyti puikiai įrengtą būstą 50-100 m iki jūros už 60 tūkst. eurų.
Anot jų atstovų, susidomėjimas būstais poilsiui Bulgarijoje didėja. „Bet lietuvių sulaukiame nedaug, rusai ir ukrainiečiai aktyviau domisi galimybėmis įsigyti būstą Varnoje ir jos apylinkėse“, - sakė jiems NT agentūros „Invest time“ brokerė Valentina Dimitrova.
Būstų kainos priklauso nuo vietos, paties būsto dydžio ir jo būklės. Patvirtinusios, kad būstus pajūrio zonoje žmonės perka ne tik sau, bet ir kaip investicijas, jos teigė, kad Varnos ir Auksinių Kopų regione dviejų kambarių butą netoli jūros, kuriame pirkėjas galėtų apsigyventi iš karto, galima įsigyti už 50-70 tūkst. eurų.
Anot Varnos turizmo informacijos centro darbuotojų, tiesioginiai skrydžiai reguliariais reisais iš Varnos arba Burgaso oro uostų į Vilnių jau planuojami.
NT specialistai pataria neskubėti, nes kainos čia tikrai patrauklios, bet reikia būti atsargiems. Besidairantiems tinkamo būsto ji patarė pasikalbėti ne tik su vietiniais NT agentais, bet ir su lietuviais, turinčiais patirties šioje rinkoje, nes „jei tik bulgarai pajus, kad žmogus nelabai išmano šios šalies rinką, atvykėliams bandys įsiūlyti tai, ką sunkiau parduoti; be to, čia aktyviai veikia ne tik NT agentūros, bet ir savo veiklos nelegalizavę ir ne visuomet patikimi tarpininkai“.
Kita problema, anot Bulgarijos rinkoje dirbančios lietuvių brokerės, NT agentūros „Investroom“ vadovės Elenos Kaubrienės, susigundę itin patrauklia būsto geroje vietoje kaina investuotojai gali kartu nusipirkti bėdą, kurios ilgai neatsikratys. „Jei perkate iš statytojų labai pigiai, namas gali būti nepriimtas valstybinės komisijos. Jie gali to nepadaryti ir kelerius metus, o tokį būstą įsigijęs žmogus, jei susiklosčius aplinkybėms norės parduoti savo turtą, turės papildomų rūpesčių. Jei būstas nedidelis ir kainuoja tik 10 tūkst. eurų, beveik galiu garantuoti, kad jis bus nepriimtas valstybinės komisijos“, - aiškina ji. Pašnekovė priduria, kad tokių problemų paprastai nebūna, jei būstas perkamas antrinėje rinkoje.
Saulėtasis Krantas patrauklesnis Investuoti į NT Bulgarijos pajūrio kurortiniuose miesteliuose patrauklu dėl to, kad butai čia pigesni negu Ispanijos ar Kipro kurortuose, o uždirbti galima ne tik iš trumpalaikės nuomos, bet ir dėl to, kad paties turto kainos linkusios didėti. „Be to, su vietos gyventojais susikalbėsite ne tik angliškai, bet ir rusiškai“, - atkreipia dėmesį E. Kaubrienė. Pašnekovės teigimu, ieškoti būsto investicijai geriau ne Auksinėse Kopose, o Saulėtajame Krante: pastarasis yra labiau į pietus, todėl oro ...