Būsto Paskolos: Apžvalga ir Tendencijos Lietuvoje ir Pasaulyje

Pastaruosius kelerius metus dauguma būsto pirkėjų visame pasaulyje kovojo su didelėmis hipotekos paskolų palūkanomis, kurios prisidėjo prie jau ir taip aukštų būsto kainų. 2024 m. sulėtėjus infliacijai, didžiųjų šalių centriniai bankai pradėjo mažinti palūkanų normas, tačiau būsto paskolų kaina vis dar atgraso žmones nuo būsto įsigijimo.

Infliacija ne tik mažina vartotojų perkamąją galią, bet ir daro įtaką skolinimo ir skolinimosi, įskaitant hipotekos paskolas, kainai. Todėl daugelis analitikų teikia pirmenybę ne tik CPI (vartotojų kainų indekso, paprastai naudojamo infliacijai išreikšti), bet ir vadinamųjų „realiųjų“ hipotekos palūkanų normų, t. y. hipotekos palūkanų normų, kai atsižvelgiama į infliaciją, stebėjimui.

Realiosios Hipotekos Paskolų Palūkanų Normos 2024 m.

Remiantis prognozuojamais 2024 m. trečiojo ketvirčio infliacijos rodikliais, apskaičiuotos būsto paskolų realias ex-ante palūkanų normas 62 pasaulio šalyse. Realioji hipotekos paskolos palūkanų norma apskaičiuojama kaip nominaliosios palūkanų normos ir infliacijos normos skirtumas. Iš nominaliosios hipotekos palūkanų normos, t. y. banko nustatytos palūkanų normos (fiksuotos arba kintamos), atimama infliacijos norma.

Iš tikrųjų aštuoniose iš 62 nagrinėtų šalių realiosios palūkanų normos yra neigiamos. Pašalinus infliacijos poveikį, tokiose šalyse kaip Švedija, Šveicarija ir Ispanija hipotekos paskolų palūkanų normos tampa neigiamos.

Ex-ante Analizė

Lotynų kalbos frazė ex-ante reiškia „prieš įvykį“, o finansų ir investavimo srityje ji vartojama būsimiems įvykiams apibūdinti remiantis prognozėmis, o ne ex-post („po fakto“). Ex-post analizė yra faktų analizė, pagrįsta jau įvykdytais finansiniais duomenimis ir sandoriais, o ex-ante vertinimai yra naudingi darant prognozes. Šioje ataskaitoje realiąją hipotekos paskolų palūkanų normą ex-ante apskaičiavome remdamiesi prognozuojamu dabartinio, 2024 m., infliacijos lygiu.

Žvelgiant į realias hipotekos palūkanas, matyti, kad didžiausios palūkanos yra daugiausia besivystančiose šalyse, pavyzdžiui, Dominikos Respublikoje, kur vidutinė realioji palūkanų norma yra 9,55 % - aukščiausia tarp nagrinėtų šalių. Tuo tarpu Jungtinės Amerikos Valstijos (3,98 %) taip pat yra tarp tų šalių, kuriose realiosios hipotekos palūkanų normos yra didelės. Naujausiais „Freddie Mac“ duomenimis, nominalioji 30 metų trukmės fiksuotos hipotekos paskolos palūkanų norma 2024 m. liepos mėn. siekė 6,87 %.

Hipotekos Paskolos Europoje

Hipotekos paskolos įvairiose šalyse labai skiriasi, net jei pažvelgtume į Europos šalis. Kitos Europos šalys, kuriose realiosios hipotekos palūkanų normos yra aukštos, yra Latvija (6,65 %) ir Lenkija (5,1 %), o Austrijoje (1,28 %), Slovakijoje (1,14 %), Prancūzijoje (1,13 %), Italijoje (0,99 %), Nyderlanduose (0,96 %) ir Šiaurės Makedonijoje (0,95 %) palūkanų norma svyruoja apie 1 %.

Po Covid-19 pandemijos paskatinta, Rusijos vyriausybė 2020 m. įvedė lengvatinių hipotekos paskolų programą, pagal kurią palūkanų normos gali siekti iki 8 %. Dabar paskolų gavėjai gali tikėtis ne mažesnių kaip 20 proc. palūkanų normų. Palyginimui ėmėme 20,3 % nominaliąją hipotekos palūkanų normą, nors realiosios bankų siūlomos palūkanų normos rugsėjo mėn. jau gali būti gerokai didesnės.

Būsto Įperkamumas

Hipotekos paskolos yra tik vienas iš daugelio rūpesčių tiems, kurie nori įsigyti būstą 2024 m., o faktinė nekilnojamojo turto kaina yra dar svarbesnė sprendžiant, ar sudaryti sandorį, ar ne. Norėdami palyginti būsto kainas skirtingose šalyse, pažvelgėme į rugsėjo 10 d. „Numbeo“ paskelbtą kvadratinio metro (ir kvadratinės pėdos) kainą JAV doleriais. Apskaičiavome realios būsto kainos ir realaus metinio darbo užmokesčio santykį ir nustatėme, kad kai kurie brangiausi gyvenamieji būstai yra ne išsivysčiusiose šalyse, kuriose gyvenimo lygis aukštas, o mažesnės ekonomikos šalyse, kuriose būsto kaina gali būti nedidelė, tačiau vidutinės gyventojų pajamos taip pat nedidelės.

Turkija, kurioje būsto kainos ir pajamų santykis yra 81,45 %, yra mažiausiai įperkama šalis, kurioje 2024 m. Aukščiausią vietą ji užima daugiausia dėl itin aukšto prognozuojamo 55 proc. metinio infliacijos lygio. Įdomu tai, kad Pietų Korėja patenka tarp šalių, kuriose būstas yra mažiausiai įperkamas.

Kita vertus, jei pažvelgsime į labiausiai įperkamas šalis, pamatysime, kad Jungtinės Amerikos Valstijos netikėtai užima antrą vietą po Pietų Afrikos Respublikos, kurioje būsto kainos ir pajamų santykis yra tik 6,50 %. Dėl didelio vidutinio metinio darbo užmokesčio - apie 49 525 JAV dolerių (realiai), kuris yra ketvirtas pagal dydį mūsų sąraše po Šveicarijos, Danijos ir Australijos, Amerikos būsto pirkėjai turi galimybę įsigyti būstą už prieinamą kainą, palyginti su kitomis pasaulio šalimis.

Taigi, jei pažvelgtume į būsto įperkamumą pagal mėnesio pajamas, skaičiai rodo, kad 100 kvadratinių metrų ploto namas (1 076 kv. pėdų) Pietų Afrikoje kainuoja tik 71 realų mėnesio darbo užmokestį, o JAV - apie 76 vidutinius mėnesio darbo užmokesčius. Kitame spektro gale matome Nepalą ir Turkiją, kur 100 kvadratinių metrų kainuoja atitinkamai 684 ir 631 realų vidutinį darbo užmokestį.

Kiek mėnesinių atlyginimų visame pasaulyje kainuoja 100 kv. metrų būstas?

Iš žemėlapio matyti, kad kitose vietose tas pats 100 kvadratinių metrų ploto gyvenamasis būstas kainuoja daug daugiau. Tai reiškia, kad Nepale, norint įsigyti tokio dydžio būstą, reikėtų 57 metų vidutinių pajamų. Turkijoje reikėtų 52 metų ir šešių mėnesių sunkiai uždirbto darbo užmokesčio. Tačiau nepamirškime, kad šie skaičiavimai pagrįsti realiais pajamų ir nekilnojamojo turto kainų įverčiais (kai atsižvelgiama į infliaciją).

Būsto Paskolos Lietuvoje

Lietuvoje „Swedbank“ veikia nuo 2005 m., kai įsigijo trijose Baltijos šalyse dirbusį „Hansapank“. „Swedbank“ taiko naują formulę: prie būsto amžiaus pridedamas paskolos terminas. Jų suma turi neviršyti 50 m. Pavyzdžiui, 25 m. senumo būstui paskola nebus suteikiama ilgesniam kaip 25 m. laikotarpiui. „Maksimalus paskolos terminas - 30 m. Jei klientas perka naujos statybos būstą daugiabutyje, kurio statybą finansavo bankas, maksimalus paskolos terminas siekia 40 m.“, - pasakoja p. Aida Budreikienė, „Swedbank“ Finansavimo valdymo skyriaus vadovė, sako, kad senos ir naujos statybos būsto įsigijimo sandorių finansavimo principai skiriasi mažai. Abiem atvejais bankas finansuoja iki 70% turto vertės. Tik tuo atveju, jei klientas nori įsigyti naujos statybos būstą iš banko finansuotų NT plėtotojų, bankas suteikia iki 95% perkamo būsto vertės siekiantį kreditą. Perkant senos statybos būstą tokios išimtys netaikomos.

SEB bankas finansuoja iki 80% įsigyjamo turto vertės, o 95% sumos pasiūlo tik tada, jei perkamas būstas name, kurio statybą bankas finansavo.

Būsto Rinkos Tendencijos Lietuvoje

Sostinėje vidutinė naujos statybos buto kvadratinio metro kaina stabilizavosi ties 3500 eurų riba. Klaipėdos NT rinka 2026 metais atrodo bene patraukliausiai investuotojų akyse. Vidutinė kvadratinio metro kaina uostamiestyje svyruoja apie 2200 eurų. Klaipėdos pranašumas - ribota pasiūla centrinėje miesto dalyje ir augantis uosto bei aplinkinių laisvųjų ekonominių zonų (LEZ) darbuotojų poreikis kokybiškam būstui.

Energinis sertifikatas: Būstai su mažesne nei A++ kategorija rinkoje parduodami vidutiniškai 15 proc. Ekspertai sutaria: šie metai bus „pirkėjo rinkos“ metai.

Paskolos Sutarties Aspektai

Paskolos sutartis dažniausiai turi būti rašytinė (Lietuvoje - visais atvejais, kai kreditorius yra juridinis asmuo ar kai paskolos suma yra didesnė kaip 600 eurų). Paskolos sutartyje gali būti nustatyta sąlyga, kad skolininkas panaudos paskolą tam tikram tikslui (pavyzdžiui, būstui, verslo plėtrai, žaliavoms įsigyti). Šiuo atveju kreditorius turi teisę kontroliuoti, kam ji iš tikrųjų naudojama. Kuo rizikingesnė paskola, tuo didesnė jos palūkanų norma.

Paskolos palūkanų norma gali būti fiksuota (vienoda per visą sutarties laikotarpį) ar kintama (svyruojanti priklausomai nuo vidutinių tarpbankinių palūkanų normų, už kurias bankai skolina vieni kitiems, pokyčių). Apie tai, ar būstas Lietuvoje žmonėms yra pasiekiama svajonė, naujienų portalo tv3.lt laidoje „Dienos pjūvis“ diskutuoja socialinės apsaugos ir darbo viceministras Martynas Šiurkus ir aplinkos ministras Simonas Gentvilas. EBPO pristatė ataskaitą ir rekomendacijas Lietuvai. Išvada - vidutinių ir mažų pajamų gyventojams būsto prieinamumas mažėja.

S. Gentvilas: Turime milžinišką pasiūlymų ratą, paprašėme, kad geriausios pasaulio valstybės mums parekomenduotų, ką turėtume padaryti. Esminis dalykas, kad būstui gyventojas išleistų iki trečdalio savo šeimos pajamų, o pas mus per daug gyventojai išleidžia už būstą ir būstas tampa per brangus.

M. Šiurkus: Socialinės apsaugos ir darbo ministerija kuruoja įstatymus, iš kurių vienas yra paramos būstui įsigyti ir išsinuomoti įstatymas, o kitas - paramos jaunoms šeimoms įstatymas. Yra administruojamos kelios priemonės: socialinis būstas, kreditas būstui įsigyti mažas pajamas gaunantiems asmenims ir būsto nuomos kompensacija.

Lentelė: Būsto įperkamumas pasirinktose šalyse (2024 m.)

tags: #busto #paskola #vikipedija