Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas. Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos. Daugiabučio namo statyba užbaigiama sudarytai kompetentingai komisijai surašius statybos užbaigimo aktą.
Statybos inspekcija pabrėžia, kad naują ypatingąjį ar neypatingąjį daugiabutį gyvenamąjį namą galima naudoti tik atlikus statybos užbaigimo procedūras ir įregistravus jį NTR.
Gavus šį aktą, statinį ir daiktines teises į jį privaloma įregistruoti NTR ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo akto gavimo dienos. Pažymėtina, kad buto baigtumas nustatomas pagal viso pastato baigtumą. Daugiabučio gyvenamojo namo statybos užbaigimo aktas yra pagrindas įregistruoti NTR daugiabučio gyvenamojo namo 100 proc. baigtumą ir jame esančių butų visišką, t. y. taip pat 100 proc., baigtumą.
Kaip turi būti atliekamos statybos užbaigimo procedūros ir kokie dokumentai turi būti pateikti sudarytai kompetentingai komisijai, nurodyta statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
Taigi Statybos įstatymas nenumato galimybių gyventi neužbaigtos statybos daugiabučiuose pastatuose. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima vykdyti statybos darbus, tačiau gyventi ar vykdyti kitokią veiklą yra draudžiama.
Gyventojai, nuspręsdami gyventi neužbaigtos statybos būste, turi suprasti, kad nesilaikydami teisės aktų reikalavimų rizikuoja savo ir savo šeimos narių gyvybe ir sveikata.
Į ką atkreipti dėmesį perkant butą daugiabučiame name?
Ieškodami naujo būsto pirkėjai dažniausiai vertina rajoną, susisiekimo galimybes, estetinį namo ir jo apylinkių patrauklumą. Nors šie kriterijai yra neabejotinai svarbūs, dažnas nesusimąsto, kad taip pat turėtų būti įvertintas ir daugiabučio namo, kuriame parduodamas butas, amžius bei techninė būklė.
Pasak „Civinity Namai“ atstovo Gintaro Stanišausko, vertinant daugiabučio techninę būklę ir jame siūlomo būsto kainą, verta prisiminti, kad už daugiabučio geros techninės būklės palaikymą atsako visi butų savininkai, nepaisant to, kiek metų jie name gyvena.
Senesniuose daugiabučiuose ilgainiui prasideda įvairiausios avarijos: ima tekėti stogai, skilti fasadai, užsikemša nuotėkų vamzdynai. Ilgainiui specialistai fiksuoja nusidėvėjimus, kai vienintelė išeitis - kapitalinis remontas.
Į avarines situacijas reaguojama nedelsiant, o esant namo nusidėvėjimui daugiabučio savininkams tenka spręsti namo atnaujinimo klausimą.
„Neretu atveju gyventojai nutaria renovuoti namą bei pasinaudoti valstybės skiriama parama. Tačiau tiek avarijų likvidavimo, tiek renovacijos atveju reikia įvertinti, kad tai - papildomos išlaidos, kurias pilnai ar iš dalies turės dengti gyventojai,“ - sako „Civinity Namai“ atstovas.
Nors statyba reglamentuojančiuose teisės aktuose nėra nustatyta, kiek laiko turi tarnauti konkreti statinio konstrukcija ar inžinerinė sistema, praktika rodo, kad daugiabučiai, skaičiuojantys 30 ir daugiau statybos metų, reikalauja daugiau techninės priežiūros ir remonto.
„Pavyzdžiui, visuose daugiabučiuose, kuriuose sudėtas 30 metų senumo vamzdynas, rekomenduojama jį keisti į naują, metalinius vamzdžius keičiant plastikiniais. Liftai, kurie yra senesni nei 25 metų, pradeda gesti, jiems yra būtinas rizikos vertinimas, po kurio sprendžiama, ar galima juo toliau saugiai naudotis. Savo praktikoje matome, kad daugiabučiams, kurių amžius yra per 30 metų, reikia skirti daugiau dėmesio techninei priežiūrai, o remonto darbų išvengti, greičiausiai, nepavyks,“ - sako G. Stanišauskas.
Ne visuomet namo amžius - vienintelis kriterijus, nusakantis daugiabučio techninę būklę. Pasak G. Stanišausko, kiek daugiabutis nekels problemų jo gyventojams labai priklauso nuo statybos metu naudotų medžiagų kokybės bei tinkamos daugiabučio priežiūros. Jeigu sudėtos pigios, nekokybiškos medžiagos ar daugiabutis namas nėra tinkamai prižiūrimas, jau po 5 -10 metų gali prireikti pirmojo remonto.
Atkreipkite dėmesį į daugiabučio stogą
Atkreipkite dėmesį į daugiabučio namo stogą: jis būna šlaitinis arba plokštinis. Šlaitiniai stogai dengiami šiferiu, čerpėmis arba skarda. Plokštiniai stogai dengiami bitumine danga.
Šlaitinių stogų remontas reikalingas tuomet, kai atsiranda pratekėjimo vietos per atsiradusius nesandarumus: šiferio lapuose ir čerpėse atsiranda nesandarumai dėl jų skilimo arba pasislinkimo. Skardinius stogus reikia remontuoti kai stogas būna pažeistas korozijos. Plokščių stogų remontas reikalingas tuomet, kai bituminėje stogo dangoje dėl atmosferinio poveikio atsiranda įtrūkimai, atsiranda nesandarumai per jungimo vietas.
Jeigu namo stogas yra šlaitinis ir padengtas šiferio danga, siūloma suklusti. Tokius stogus rekomenduojama keisti nors ir nėra pratekėjimų, nes senuose šiferio lapuose yra asbesto, kuris yra pavojingas žmogaus sveikatai. Taigi, tikėtina, kad stogo keitimo klausimas anksčiau ar vėliau atsiras butų savininkų susirinkimo darbotvarkėje.
Pasidomėkite, kokia daugiabučio namo fasado būklė
Prieš nusprendžiant įsigyti būstą konkrečiame name rekomenduojama atkreipti dėmesį į daugiabučio namo fasadą. Medinių fasadų priežiūra yra didžiausia, nes neprižiūrimas medinis fasadas greitai gali pradėti kelti didelių rūpesčių. Jeigu medinis fasadas nėra reguliariai dažomas arba impregnuojamas, jis pradeda pūti ir puvinys greitai išplinta, o tuomet reikalingos didelės investicijos namo fasado atstatymui.
Mūrinių plytų fasadai dažnai dėl atmosferinio poveikio pradeda trupėti, byrėti plytos. Taip atsitinka dėl mažų įtrūkimų plytose. Šaltuoju metų laiku jose esanti drėgmė skaldo plytos paviršių. Prasidėjus plytų erozijai reikalingas pažeistų vietų remontas.
Pagrindinė blokinių namų problema - tarpblokinės sandūros, dėl kurių nesandarumų butuose atsiranda pelėsis, vandens pratekėjimo požymiai bei šalčio tiltai per išorinių sienų kampus. Retesniais atvejais pačiame bloke atsiranda mikro įtrūkimai, dėl ko visas blokas peršąla, buto viduje kaupiasi drėgmė, o šaltuoju metų laiku netgi susidaro šerkšnas. Tokiais atvejais reikalingas viso bloko remontas padengiant jį termokeramikiniais dažais.
Įsivertinkite galimas daugiabučio namo atnaujinimo išlaidas
Galimas daugiabučio namo remonto išlaidas derėtų vertinti kaip nekilnojamojo turto kainą, kurią ilgainiui reikės susimokėti papildomai. Pasak G.Stanišausko, remonto išlaidų dydis priklauso nuo daugelio aspektų: rinkoje vyraujančių medžiagų ir darbų kainos, remonto darbų apimties, daugiabutyje esančių butų skaičiaus.
„Vertinant daugiabutį derėtų atkreipti dėmesį į jo nusidėvėjimą ir galimas problemas ateityje, nes investicijos į jo atnaujinimą yra gana didelės. Pavyzdžiui, lifto keitimas sename 9 aukštų daugiabutyje kainuoja apie 60 tūkst. eurų, blokinio namo siūlių remontas gali namui kainuoti nuo 1 tūkst. iki keliolikos tūkst. eurų, o stogo remontas visame 5 aukštų daugiabutyje atsieiti ir iki 50 tūkst. eurų. Vis daugiau daugiabučių gyventojų nusprendžia senus namus renovuoti ir pasinaudoti valstybės siūloma kompensacija. Tokia investicija, įskaičius valstybės kompensacijas, vienam butui vidutiniškai siekia apie 22 - 25 tūkst. eurų,“ - pasakoja „Civinity Namai“ atstovas.
Sužinoti apie daugiabučio būklę gali padėti administratorius
Natūralu, kad sprendžiant būsto įsigijimo klausimą daugiabučio techninę būklę gali būti sunku įvertinti plika akimi. Tokiais atvejais rekomenduojama kreiptis į buto savininką ir paprašyti jo pateikti naujausius daugiabučio techninės priežiūros protokolus.
„Daugiabutį namą prižiūrinčios įmonės statinio techninės priežiūros specialistas privalo ne rečiau kaip kartą per metus atlikti pastato techninę apžiūrą ir įvertinti jo būklę. Surašytame protokole turi būti pažymėtos visos statinio konstrukcijos ir sistemos, kurios yra techniškai netvarkingos ir pateiktos rekomendacijos, kokie darbai turi būti atlikti. Ši informacija turėtų suteikti daugiau informacijos, kokių išlaidų daugiabučio priežiūrai galima tikėtis ateityje,“ - sako „Civinity Namai“ atstovas.
Prieš įsigyjant būstą taip pat svarbu suprasti, kiek daugiabučio savininkai yra sukaupę lėšų namo remontui ir kitoms būtinoms išlaidoms. Jeigu sukauptų lėšų nėra, vadinasi, už bet kokį daugiabutyje vykdomą remontą iš karto teks mokėti iš savo kišenės.
„Deja, bet pasitaiko ir atvejų, kai name privaloma atlikti tam tikrus darbus nedelsiant dėl jame gyvenančių saugumo, o dalis gyventojų yra nemokūs. Tokiais atvejais remonto darbų našta krenta ant dalies butų savininkų, todėl sumos gyventojui išauga,“ - teigia G. Stanišauskas.
Tiesa, pirkėjui kreipiantis tiesiogiai į namą prižiūrintį administratorių tokios informacijos jis negaus, nes administratorius informaciją gali pateikti tik daugiabučio namo savininkams. Taigi rekomenduojama informacijos prašyti būsto parduodančio savininko, kuris ją gali gauti iš namą prižiūrinčio administratoriaus.
Kas yra bendrojo naudojimo objektai daugiabučiame name?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...
Tarp bendrojo naudojimo objektų yra:
- Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu...
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo...
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
tags: #butas #daugiabuciame #name