Šiandien itin svarbu suvokti, kokias teises ir pareigas įgyja pirkėjas, pasiryžęs įsigyti dar nepastatytą būstą. Remiantis didžiųjų vystytojų duomenimis, sostinėje neperseniausiai buvo apie 2900 laisvų naujos statybos butų, tačiau iš jų tik 12 proc. buvo baigti ar baigiami statyti. Kiti 88 proc., arba 9 iš 10, parduodamų butų tebėra pačiame statybų įkarštyje ir matomi tik popieriuje. Tad nori nenori tenka rinktis iš brėžinių.
Preliminarioji sutartis ir rezervacija
Perkant dar nepastatytą būstą dažnai pasirašomos dvi sutartys - rezervacijos sutartis ir preliminarioji sutartis. Kodėl jos dvi ir kuo skiriasi?
- Rezervacijos sutartis - tai susitarimas su pardavėju tam tikrą laiką, kol susitarsite dėl esminių preliminariosios sutarties sąlygų, nesiūlyti jums patikusio būsto kitiems.
- Preliminarioji sutartis - susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje.
Vienas esminių jos bruožų - negalima reikalauti jos įvykdyti natūra: jei kuri nors šalis atsisakys vykdyti sutartį, ji turės sumokėti baudą ir (arba) atlyginti kitos šalies patirtus nuostolius, t. y. negalima priversti kaltosios šalies perduoti pastatytą turtą (būstą) pirkėjui.
Nepastatyto NT preliminarioji sutartis nuo kitų preliminarių sutarčių skiriasi tuo, kad pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti turto pirkimo-pardavimo sutartį, bet ir pastatyti tą turtą. Ši speciali sutarties rūšis numato papildomą pirkėjo teisių gynimo būdą - pirkėjas gali reikalauti, kad NT būtų perleistas jam natūra, tačiau kad būtų taikomas toks pažeistų teisių gynimo būdas, yra papildomų sąlygų.
BŪSTO PIRKIMO PROCESAS (SU BŪSTO KREDITU)
Be to, tokioje sutartyje turi būti nurodoma ne tik turto kaina, jos patikslinimo, pakeitimo sąlygos, pagrindinės sutarties sudarymo terminai, bet ir pirkėjo teisė atsisakyti preliminariosios sutarties, taip pat darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas, turto statybos terminai, esantys ir būsimi teisės į turtą suvaržymai, žemės sklypo, kuriame statomas turtas, teisinis statusas ir pirkėjo teisės į jį, turto projektas bei jo sąmata.
Svarbiausia - statybos leidimas ir plėtotojo patikimumas
Kartais butus plėtotojai ima pardavinėti dar net neturėdami statybos leidimo. Ar tai svarbu pirkėjui? Pirkdami būstą iš brėžinių pirmiausia išsiaiškinkite, ar statiniui išduotas statybos leidimas. Taip žinosite, ar jums pateiktas konkretaus būsto projektas dar gali iš esmės pasikeisti.
Paprastai, jeigu statybos leidimas išduotas, brėžinys būsimam pirkėjui pateikiamas iš to statinio projekto, kuriuo remiantis buvo išduotas statybos leidimas, ir jis jau nebesikeis arba keisis labai nedaug (ne iš esmės). Sakykim, gali būti pakeistos tam tikros medžiagos, fasado spalvos ir pan. O jei statybos leidimo dar nėra, didėja rizika, kad pagal brėžinį, kuris jums pateiktas, statinys iš viso nebus pastatytas: būstas ir jo sprendiniai, įskaitant kambarių kiekį, langų poziciją ir kt., gali pasikeisti iš esmės.
Antras dalykas, kurį turite patikrinti, - ar plėtotojas turi nuosavybės teises į tą žemės sklypą, kuriame ketina statyti statinį. Kartais nepatyrę mažesni plėtotojai, norėdami greičiau gauti pinigų, sudaro preliminariąsias sutartis, nors dar neturi nei nuosavybės teisių į žemės sklypą, nei kitų sklypo valdymo teisių. Tiesa, jeigu būstas yra daugiabučiame name, plėtotojas gali ir neturėti nuosavybės teisių į žemės sklypą, bet jis turės valstybinio žemės sklypo nuomos teises. Tačiau jei jis neturi teisės valdyti sklypą - neturi nei nuosavybės teisių, nei nuomos teisių į sklypą, - didėja rizika, kad statybos bus negalimos arba gali būti apsunkintos.
Būtent plėtotojo patikimumo įvertinimas yra trečias svarbus dalykas, kurį turi patikrinti pirkėjas dar iki sudarydamas sandorį. Rekomenduotina patikrinti, ar plėtotojas yra NT rinkos naujokas ar senbuvis, turintis pakankamai patirties, ar jam neiškelta nemokumo byla, ar jam nepritaikyti apribojimai (areštai), ar nėra teisminių ginčų, kuriuose plėtotojas dalyvauja kaip atsakovas. Tai svarbūs kriterijai sprendžiant, ar plėtotojas patikimas ir savo įsipareigojimus įvykdys.
Jei projektą plėtoja naujai įsteigta bendrovė, bet ji - patyrusio plėtotojo dukterinė įmonė, tikėtina, kad projektą įgyvendina tie patys patyrę statybų sektoriuje subjektai, nes konkrečiam projektui įgyvendinti labai dažnai steigiamos dukterinės įmonės. Tokios įmonės nereikėtų laikyti nepatyrusia plėtotoja. Motininė įmonė, turinti pakankamai patirties NT plėtros srityje, paprastai pasirūpina dukterinės įmonės projektų įgyvendinimu, įskaitant patikimų rangovų, statybos darbų vadovų, projektų autorių parinkimą, ir projektas puikiai išplėtojamas. Kartais patronuojančios įmonės pačios skiria ir finansavimą.
Visus tris minėtus dalykus galima patikrinti, paprašius informacijos iš plėtotojo arba pasitelkus teisininkus, kurie šią informaciją gali patikrinti. Gauta informacija padės jums apsispręsti, ar rizikuoti sudaryti turto įsigijimo iš konkretaus plėtotojo sutartį, lengviau nuspręsite, kokias sąlygas įtraukti į preliminariąją sutartį: kaip ir kokio dydžio avansą mokėti plėtotojui, kokiais atvejais jis būtų grąžinamas, kaip aptarti pasekmes, jeigu statybos leidimas pagal jums pateiktą projektą taip ir nebus išduotas, pvz., ar statytojas turi teisę pratęsti sutartį, ar jūs turite teisę nutraukti sutartį ir pan.
Nuo brėžinio iki realybės
Kad ir kaip apgalvotai renkiesi būstą, kurio negali apžiūrėti, jį pastačius gali paaiškėti, kad gausi visai ne tai, ko tikėjaisi. Labai svarbu pirkėjui pačiam išsigryninti, kokios būsto, kurį ketinate pirkti, ypatybės ir kitos sąlygos jums yra esminės ir turi būti įvykdytos, kad kai būstas bus pastatytas, pirktumėte jį už sutartą kainą, ir kas nutiks, jeigu tų sąlygų plėtotojas neįvykdys.
Tarkime, jums labai svarbu, kad pro langus nesimatytų kitas gyvenamasis namas ar kitas statinys, kad būtų įrengti dideli langai, kad būtų ne vienas, o du kambariai. Pasitaiko, kad plėtotojas viename kambaryje įrengia kokią nors nedidelę pertvarėlę ir laiko, kad tai yra du kambariai, nors kadastrinėje byloje nurodoma, kad tai yra vieno kambario butas. Preliminariojoje sutartyje visa tai bei kitos jums esminės sąlygos, kurias privalo įvykdyti plėtotojas, turi būti nurodytos ir detalizuotos.
Preliminariojoje sutartyje reikia nurodyti, kas bus, jei aptartų ir šioje sutartyje užfiksuotų sąlygų ir kriterijų plėtotojas neįvykdytų, ir kokių šioje sutartyje numatytų sąlygų neįvykdžius jūs turėsite teisę nutraukti sutartį bei atgauti avansą ar net prašyti sumokėti baudą. Kitaip sakant, reikia konkrečiai aprašyti, kas bus laikoma esminiu sutarties pažeidimu, kokiu atveju jūs turite teisę nutraukti sutartį ir kokių dėl to gali kilti pasekmių: ar už tai jūs turėsite sumokėti baudą, ar turėsite teisę atgauti pinigus ir nemokėti baudos. Visa tai nurodžius, bus lengviau apginti savo interesus, jei prireiktų.
Į preliminariąją sutartį rekomenduotina įrašyti ir konkrečią datą, kada būstas turi būti pastatytas. Jeigu plėtotojas įvardina terminus, juos ir įrašykite, neapsiribokite abstrakčiomis frazėmis, kurios suteikia galimybę skirtingai interpretuoti ir nukelti terminus.
Jeigu pirkėjui svarbu kaimynystė ar kad priešais jo būstą tame pačiame žemės sklype nebūtų statomi kiti statiniai ar įrengta, tarkim, vaikų žaidimo aikštelė, iš kurios nuolat gali sklisti triukšmas, iki sudarydamas preliminariąją sutartį pirkėjas turėtų pardavėjui aiškiai išdėstyti, kokios aplinkybės jam yra esminės - dėl kurių jis nepirktų to konkretaus būsto arba nemokėtų prašomos kainos. Jei plėtotojas stato ar statys etapais visą kvartalą, jis žino, ką ir kur tame sklype dar statys, ir galės pasiūlyti pirkėjui visus jo lūkesčius atitinkantį butą.
Taigi, pirkdami būstą iš brėžinių, paprašykite pardavėjo gretimų pastato aukštų ir žemės sklypo užstatymo statiniais projektų. Iš jų sužinosite kitų patalpų paskirtį ir statinių išdėstymą žemės sklype, ir tai žinodami galėsite apsispręsti, ar šis konkretus būstas jums tinka ir ar sutinkate už jį mokėti tokią kainą, kokios prašoma. Neužmirškite pasidomėti ir kitais jums svarbiais dalykais, pvz., kas bus matyti pro langą, ar langai į pietų pusę ir kt.
Tarkime, jei jums svarbu, kad būste būtų ypač ramu, rekomenduoju pasidomėti, ar gretimose patalpose nebus įrengiama katilinė, kitos negyvenamosios paskirties patalpos, kurios gali kelti didesnį triukšmą net naktį.
Kitaip sakant, jeigu turite kokius nors konkrečius kriterijus, aiškinkitės, ar būstas ir jo aplinka juos atitiks, ir labai aiškiai pasakykite plėtotojui, o dar geriau - prieš pasirydami sutartį raštu pateikite jam sąlygas, kurios jums yra esminės.
Tačiau statantis jūsų būstą plėtotojas nėra atsakingas už tai, ką gretimame sklype stato ar statys kitas plėtotojas, ir jokių garantijų, kad jame neiškils kitas pastatas ar nebus įrengti kiti objektai, kurie gali trikdyti jūsų siekiamą gyvenimo kokybę, jis negali suteikti. Tai teks aiškintis patiems. Taip pat galima pasinaudoti informacija, esančia puslapyje www.citify.eu arba viešuose registruose.
Jei perkate namą ar kotedžą
Jei ketinate pirkti namą ar kotedžą, papildomai prieš sudarant preliminariąją sutartį rekomenduočiau susipažinti su žemės sklypo ir statinio jame išrašu iš Nekilnojamojo turto registro, žemės sklypo planu ir namo projektu. Susipažinti su namo ar kotedžo projektu ypač svarbu, jeigu perkamo NT baigtumas bus mažesnis nei 100 proc.
Tai reiškia, kad įsigiję turtą likusius statybos darbus turėsite užbaigti patys, nenukrypdami nuo statinio projekto sprendinių, ir tvarkyti dokumentus su atitinkamoms institucijoms. Nors nedažnai, bet vis dar pasitaiko, kad pirkėjai prieš sudarydami preliminarią sutartį nepatikrina statinio projekto ir dėl to vėliau susiduria su staigmenomis, pvz., įsigytas namas faktiškai pastatytas kaip vienbutis - be bendrų konstrukcijų su kaimyniniu namu, nors pagal projektą jis turėjo būti pastatytas kaip dvibutis namas, kurio garažo patalpa sujungta su kaimyninio namo garažu.
Tokiu atveju galite turėti problemų: negalėsite priduoti namo 100 proc. baigtumu, kol neužbaigsite visų statybos darbų pagal projektą, o tai bus papildomos išlaidos. Dažnai turtui įsigyti sudarytoje kredito sutartyje būna numatyta pirkėjo prievolė per X terminą užbaigti NT statybą 100 proc., o jos neįvykdžius numatytos sankcijos: bauda ar palūkanų padidinimas.
Perkant kotedžą ar dvibutį namą rekomenduočiau išsiaiškinti, kokioje žemės sklypo dalyje bus įrengti bendro naudojimo inžineriniai įrenginiai. Jei bendro naudojimo įrenginiai bus jūsų būstui priskirtoje atskirai naudotinoje sklypo dalyje, o ne bendro naudojimo dalyje, kažkas galės įeiti į jūsų sklypą patikrinti, kaip veikia jame įrengti bendro naudojimo objektai: vandens gręžinys, apskaitos prietaisai.
Kotedžo su jam tenkančioje sklypo dalyje įrengtais inžineriniais įrenginiais savininkas gali turėti mažiau privatumo, negu tikėjosi, o prireikus atlikti tų įrenginių remontą gali būti atliekami ir kasimo darbai, dėl kurių bus sugadinta jūsų sutvarkyta aplinka. Gali būti, kad žmogus nebūtų mokėjęs tokios kainos ar net nepirkęs to konkretaus kotedžo, jei tai būtų žinojęs anksčiau.
Be to, tokie inžineriniai įrenginiai sklype gali apriboti ir kitas būsimo savininko teises naudotis sklypu, pvz., jis negalės statyti pirtelės, sandėliukų ir kitų statinių inžinerinių įrenginių (vandens, vietinių nuotekų ar dujų) tinklų apsaugos zonose, nes inžinerinių tinklų zonose statinių statyba negalima.
Prieš pirkdami namą ar kotedžą taip pat pasidomėkite, kokie servitutai arba žemės naudojimo apribojimai yra numatyti jūsų sklype. Dažnai žmonės net nežino, kad jie negalės naudotis visu žemės sklypu, nes jame yra numatyti servitutai ar kiti apribojimai, tačiau faktiškai sklypas ta dalimi sumažėja: jos negalėsite apsitverti, turėsite suteikti teisę kitiems asmenims naudotis servituto plotu pagal jo paskirtį.
Kad taip neįvyktų, būtina patikrinti žemės sklypo išrašą ir žemės sklypo planą, kuriame bus nurodyti visi apribojimai ir servitutai.
Avansą - į depozitą
Šiuo metu plėtotojai kartais linkę nutraukti sutartis, net jei sumokėtas didelis avansas. Siūlyčiau perkant būstą iš brėžinių nemokėti didelių avansų, nes yra rizika, kad nutraukus sutartį tų pinigų greitai arba iš viso neatgausite. Paprastai į preliminariąją sutartį įrašoma, kad jei sutartis nutraukiama dėl pirkėjo kaltės, avansas negrąžinamas, todėl mokėti avansą reikia labai atsargiai. Jeigu kils ginčų, dėl kieno kaltės sutartis nutraukiama, bus remiamasi preliminariojoje sutartyje numatytais kriterijais, o jeigu joje aprašytas...
tags: #butas #pirkti #neivykdzius #savo #isipareigojimu