Įsigyti nuosavą būstą - svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime. Tačiau procesas gali atrodyti sudėtingas ir painus. Šiame straipsnyje aptarsime visus buto dalies pirkimo niuansus, kad galėtumėte priimti teisingą sprendimą ir išvengti klaidų.
Prieš pradedant: svarbūs klausimai
Prieš pradedant ieškoti būsto, svarbu atsakyti į kelis esminius klausimus:
- Kodėl nepatinka dabartinis būstas?
- Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui (vieta, plotas, įrengimas, kaina)?
- Kokios papildomos savybės pageidautinos?
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Kiek laiko ieškosite?
Atsakius į šiuos klausimus, bus lengviau susiaurinti paiešką ir rasti tinkamą variantą.
Būsto pirkimo žingsniai
Įsigyjant būstą su kreditu, reikia atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra: Aplankykite bent 5 projektus ir patikrinkite, ar turtas atitinka dabarties poreikius. Išanalizuokite technologinius ir socialinius sprendinius: energinio efektyvumo klasę, šildymo technologijas, gyvenimo ir laisvalaikio komforto sprendinius.
- Finansinės galimybės: Nusistatykite mažiausią ir didžiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą. Pagalvokite apie pradinį įnašą ir išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti. Užsisakykite turto vertinimą.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai: Prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą. Patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas.
- Sandorio šalys: Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
- Preliminarioji sutartis: Ši sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą.
- Pagrindinė sutartis: Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip.
- Hipotekos sutartis: Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas: Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas: Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus ir skaitiklių rodmenis.
Dokumentai, reikalingi buto pardavimui
Reikalingi dokumentai buto pardavimui:
- Asmens dokumentas;
- Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas;
- Turto įsigijimą patvirtinantys dokumentai;
- Kadastrinė byla;
- Santuokos liudijimas (jei turtas įgytas santuokoje);
- Teismo leidimas (jei turite nepilnamečių vaikų ir turtas deklaruotas kaip šeimos turtas);
- Kreditoriaus leidimas (jei turtas su įsiskolinimu).
Kaip greitai parduoti butą?
Norint greitai parduoti butą, reikia:
- Tinkamai paruošti dokumentus;
- Nustatyti realią buto kainą;
- Kruopščiai paruošti turtą fotosesijai;
- Profesionaliai nufotografuoti ir paruošti patrauklius reklaminius skelbimus;
- Nuolat talpinti reklamą į populiariausius skelbimų portalus;
- Užmegzti šiltą ir draugišką kontaktą su pirkėjais;
- Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinti preliminariąja buto pirkimo - pardavimo sutartimi.
Mokesčiai pardavus butą
Gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Tačiau GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:
- Jei pelno negavote;
- Jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
- Jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą;
- Jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių.
Svarbu: Išsiaiškinkite mokesčių klausimą dar prieš pradedant butą pardavinėti.
Dažniausios klaidos perkant būstą
Perkant būstą, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Taip pat svarbu pasitikrinti savo kreditingumą ir neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą.
Pirkėjai dažnai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. Jeigu žmonės nenori klaidžioti, jie pirmiausia turėtų įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name.
Kada verta kreiptis į NT brokerį?
Jei profesionaliai neišmanote NT pardavimo teisinių aspektų, nežinote, kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, nesate puikus derybininkas ir reklamos specialistas, tuomet verta kreiptis į NT specialistus. Taip pat, jei neturite daug laisvo laiko.
NT brokeris gali padėti sutaupyti laiko ir išvengti brangiai kainuojančių klaidų.
Buto būklės įvertinimas
Išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Labai svarbu ne tik nuodugniai įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai gali pagerinti susisiekimą ir pakelti viso rajono vertę, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių butų vertę.
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas arba butas yra visiškai apleistas, tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku.
Nepatrauklūs butai:
- Prastame rajone esantys butai;
- Butai su bendraturčiais;
- Ekonominės klasės butai, kurių brangi eksploatacija;
- Didelio ploto senos statybos butai blokiniuose namuose;
- Didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
Kalbant apie naujos statybos projektus, didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą.
Svarbūs dokumentai ir patikrinimai
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamojo turto sandoriai, buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Tačiau siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas.
Įsivaizduokime, Jums pavyksta surasti tikrai pigų, patrauklų, labai gerą visomis prasmėmis butą, o prie jo jau „STOVI“ eilė norinčių. Įtikinti savininką parduoti butą Jums, eiti į notarų biurą pasirašyti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties gali būti keblu.
Svarbūs dokumentai:
- Nuosavybės pažymėjimas (išrašas) iš VĮ „Registrų centro“.
- Įgaliojimas (jei atstovaujate savininką).
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų.
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Patarimai perkant butą su paskola
Jei butas perkamas su paskola, tai pirkėjai pas notarą eina ne vieną, o tris kartus:
- Pirmas kartas su pardavėju pasirašyti sutartį po kurios pervedami 20%;
- Antrą kartą eini pas banko priskirtą notarą įformint hipotekos;
- Trečią kartą grįžti pas pirmą notarą galutinai apsiformint.
Preliminari pirkimo - pardavimo sutartis reikalinga tik užstatui, jei užstatas jau pervestas, tai sutarties nebereikia. Normalią sutartį vistiek sudaro notaras.
P.s. Sėdint pas notarą, jis paprašys pervesti tuos 20%, kai patvirtinsi, jog gavai - pasirašysit sutartį. Po to toliau pirkėjas aiškinsis su banku, kai bankas tau perves visą likusią sumą, vėl eisit pas notarą ir patvirtins, kad pilnai atsiskaityta.
Kiti svarbūs aspektai
- Esate santuokoje: turėkite santuokos liudijimą arba sutuoktinio įgaliojimą.
- Turite nepilnamečių vaikų: reikės teismo sprendimo, leidžiančio parduoti turtą.
- Turtas su įsiskolinimu: gaukite kreditoriaus leidimą parduoti turtą arba padenkite esamus įsiskolinimus.
Todėl geriausia ir patogiausia forminti pirkimo pardavimo sandorį tame pačiame notariniame biure, kuriame turtą ir įsigijote arba kuriame konsultavotės su notaru.
Jeigu dokumentai netvarkingi, pasikonsultuokite su teisininku arba notaru.
Sėkmės žengiant antrąjį žingsnį pardavimo link!
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Prieš priimant bet kokius sprendimus dėl būsto pirkimo, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais.